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銀行按揭罰息期是什麼
銀行按揭罰息期是指在房貸合約中，銀行規定的一段特定期間（通常為1至3年），若借款人在此期間內提前全額或部分償還貸款，銀行會根據合約條款收取額外費用（稱為「罰息」或「提前還款手續費」）。此機制主要用於保障銀行的利息收益，避免借款人過早還款導致銀行損失預期利潤，以保障銀行的預期利息收入。是銀行平衡風險與收益的機制。借款人應在申請按揭時充分了解相關條款，避免未來提前還款時產生意外支出。
罰息期的核心要點：
- 目的
銀行提供房貸時，已預期在貸款期內賺取利息收入。若借款人提前還款，銀行需重新配置資金，可能面臨利率波動風險或資金閒置成本。罰息期可彌補這部分潛在損失。 - 常見期限
- Hong Kong：多數銀行設2年罰息期。
- 其他地區：依市場慣例，可能為1至3年不等，需詳閱合約。
- 罰息計算方式
- 按剩餘本金比例：例如罰息期內第一年收取貸款餘額的2%，第二年1%。
- 按未償利息比例：如「賠償6個月的利息」。
- 分層計算：提前還款金額越高，罰息比例可能遞增。
- Exceptions
部分銀行允許每年免費提前償還少量貸款（如每年5%–10%本金），超出部分才計罰息。
例子：
若貸款合約規定：
- 罰息期：2年
- 罰息率：第一年3%、第二年2%
- 貸款餘額：100萬港元
若借款人在第一年提前全額還款，需支付罰息：
100萬 × 3% = 3萬港元
Note:
- 細讀合約條款：罰息規定、豁免條件、計算方式可能因銀行而異。
- 長期規劃：若有短期轉售或轉按計畫，需評估罰息成本。
- Consultez un avis professionnel：簽約前可透過律師或理財顧問釐清細節。
一、罰息期的常見規則
期限長短
- 多數銀行設 2年罰息期，部分銀行可能縮短至1年或延長至3年。
- 罰息期內提前還款（包括部分或全額還款）均可能觸發罰息。
罰息計算方式
- 按貸款餘額比例罰款：
- 第1年罰息：常見為 剩餘本金1%~3%（如貸款餘額500萬，罰1%即5萬元）。
- 第2年罰息：比例通常降低（例如0.5%~1.5%）。
- 按利息損失計算：
少數銀行會以「提前還款導致銀行損失的利息」為基準，但實務較少見。
額外成本
- 現金回贈追回：若銀行曾提供按揭現金回贈（如1%~2%），在罰息期內轉按或賣樓，需全數或按比例退還。
- 手續費：部分銀行收取數千元的行政費。
二、常見觸發罰息的情況
賣樓／轉讓物業
- 即使買家承接原有按揭，若業權變更（如轉名、賣出），銀行可能視為終止合約並觸發罰息。
轉按（Refinance）
- 在罰息期內轉至其他銀行，原貸款銀行會收取罰款，且新銀行可能要求補貼此費用。
提前清還貸款
- 部分還款（如縮短還款期）或全額還款均可能觸發罰息，需確認合約條款。
三、如何避免罰息？
選擇較短罰息期的銀行
- 比較不同銀行的罰息期長短與比例，部分中小型銀行可能條件較寬鬆。
延後轉按或賣樓計劃
- 若有轉按需求，建議等待罰息期結束後再操作，並利用新銀行的現金回贈抵消成本。
部分還款前確認條款
- 部分銀行允許每年少量提前還款（如5%~10%）免罰息，需事先查詢。
四、例子參考
- 案例1：A先生在罰息期第1年賣樓，貸款餘額400萬，銀行按合約罰2%（8萬元）並追回1.5%現金回贈（6萬元），總成本達14萬元。
- 案例2：B銀行允許每年提前償還10%本金免罰息，借款人分3年逐步還款以避免觸發罰則。
五、重要提醒
- 細閱合約條款：罰息規則因銀行而異，簽約前務必確認「罰息期長短」、「現金回贈退還條件」及「部分還款限制」。
- 諮詢專業意見：如有轉按或賣樓計劃，可透過按揭中介或律師評估成本效益。
若計劃短期內轉按或出售物業，強烈建議避開罰息期，或選擇罰息比例較低的銀行，以降低額外支出。
還部份按揭銀行罰息期
| banque | 首年 | 第2年 | 第3年 |
|---|---|---|---|
| 東亞 | 還款額1% (最少$1,000) | 毋須罰息，但最少5還萬元，而餘下的貸款額亦不可少於5萬元 | 不適用 |
| 中銀 | 1% | 提早還款後，需要維持最少24期供款 | 不適用 |
| transport | 2% | 2% | 不適用 |
| 建行 | 2% | 現金回贈 | 不適用 |
| 創興 | 1% + 現金回贈 | 現金回贈 | 罰息期後每次部份還款最少$50,000起，且需一個月前書面通知銀行，並每次收取$1,000手續費 |
| 集友 (2年罰息計劃) | 2% | 1% | 不適用 |
| 集友 (3年罰息計劃) | 3% | 2% | 1% |
| 花旗 | 2%或現金回贈 (以較高者為準) | 現金回贈 | 不適用 |
| 中信 | 2% | 1% | 每次提早還款，金額需要是5萬元的倍數，而且每次要支付1,000元罰息 |
| 星展 (2年罰息計劃) | 2% | 1% | 不適用 |
| 星展 (3年罰息計劃) | 3% | 2% | 1% |
| 大新 | 2% | 1% | 不適用 |
| 富邦 | 2% | 1% | 不適用 |
| 恆生 | 現金回贈 (按還款比例) | 現金回贈 (按還款比例) | 罰息期後部份還款每次收取$800手續費 (如為優越理財客戶，罰息期後首次還款將會自動豁免首次$800手續費) |
| HSBC | 以提早還款額計算的兩期利息和現金回贈 | 兩年內如還款達借款額9成，則當全額還款計算 | 不適用 |
| 工銀亞洲 | 1% + 現金回贈 | 現金回贈 | 不適用 |
| 南商 | 1% | 現金回贈 | 不適用 |
| 華僑 | 1% | 0.5% | 不適用 |
| 永隆 | 3% | 2% | 不適用 |
還全額按揭各銀行罰息
| banque | 首年 | 第2年 | 第3年 |
|---|---|---|---|
| 東亞 | 2% + 現金回贈 | 1% + 一半現金回贈 | 不適用 |
| 中銀 | 1% + 現金回贈 | 現金回贈 | 不適用 |
| transport | 2% | 2%或現金回贈 | 不適用 |
| 建行 | 2% | 現金回贈 | 不適用 |
| 創興 | 1% + 現金回贈 | 現金回贈 | 不適用 |
| 集友 (2年罰息計劃) | 2% + 現金回贈 | 1% + 一半現金回贈 | 不適用 |
| 集友 (3年罰息計劃) | 3% + 現金回贈 | 2% + 一半現金回贈 | 1% |
| 花旗 | 2% 或現金回贈 (以較高者為準) | 現金回贈 | 不適用 |
| 中信 | 2% + 現金回贈 | 1% + 現金回贈 | $1,000 |
| 星展 (2年罰息計劃) | 2% | 1% | 不適用 |
| 星展 (3年罰息計劃) | 3% | 2% | 1% |
| 大新 | 2% | 1% | 不適用 |
| 富邦 | 2% | 1% | 不適用 |
| 恆生 | 首年：3% 次年：2% | 現金回贈 | 不適用 |
| HSBC | 1% + 現金回贈 (視乎回贈金額而定) | 現金回贈 | 不適用 |
| 工銀亞洲 | 1% + 現金回贈 | 現金回贈 | $1,500 |
| 南商 | 1% | 現金回贈 | 不適用 |
| 華僑 | 1% + 現金回贈 | 0.5% + 現金回贈 | 不適用 |
| 永隆 | 3% | 2% | $1,000 |
一、罰息期結束時間計算
基本原則：
- 2年罰息期：需完成第24期供款（即供完第24期後，第25期帳單顯示時結束）。
- 3年罰息期：需完成第36期供款（第37期帳單顯示時結束）。
- 驗證方式：每月按揭供款單上的「已供期數」為準。
轉按申請時機：
- 可於罰息期結束前 3個月 開始申請轉按（例如2年罰息期，第21期後即可申請）。
- 律師樓與銀行會協調時間，確保新舊按揭無縫銜接，避免罰息。
二、利息計算方式影響轉按成本
| 計息方式 | 對轉按的影響 | 建議操作 |
|---|---|---|
| 日息 | 按實際借款天數計算利息，轉按後僅支付至轉出當天的利息。 | 可靈活選擇轉按日期，但需精確安排交割日（如供款日次日轉按）。 |
| 月息 | 若未在供款日當天轉出，即使提前1天，仍需支付整月利息（新舊銀行雙邊付息）。 | 務必將轉按交割日設為「原供款日」，避免多付利息。 |
三、特殊情況處理
罰息期內換樓：
- 免罰息條件：部分銀行允許換樓免罰息，但需將新物業按揭保留在原銀行。
- 注意事項：即使免罰息，新按揭的現金回贈可能被扣減，需綜合評估成本。
甩擔保人（罰息期內）：
- 多數銀行允許免罰息移除擔保人，但可能要求 重新綁定罰息期（如再綁2年）。
- 銀行政策可能因市場環境調整，建議提前書面確認條款。
轉按對信用記錄的影響：
- 罰息期內轉按僅需支付罰款，不會影響信用評分，銀行亦無負面紀錄。
四、零罰息期按揭
- 適用情況：部分銀行提供「零回贈」按揭計劃時，可能免除罰息期。
- 權衡取捨：需放棄現金回贈等優惠，適合短期內有轉按或賣樓計劃的借款人。
五、實務建議
確認計息方式：主動向原銀行查詢利息計算模式（日息/月息），避免轉按時多付利息。
精準安排交割日：
- 若為月息，務必將轉按交割日設為原供款日。
- 提前與律師樓、新舊銀行確認流程時間（一般需2-3個月）。
書面確認條款：換樓、甩擔保等特殊需求，應取得銀行書面同意，避免爭議。
透過上述規劃，可有效避免罰息成本，並最大化轉按或換樓的財務效益。如有進一步細節需釐清，建議諮詢專業按揭顧問或律師。
