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Puis-je demander un prêt hypothécaire pour une maison hantée ? – Une analyse complète
Dans une ville comme Hong Kong où les prix de l’immobilier sont élevés, les terrains rares et la population dense, l’achat d’une propriété est une décision de vie majeure pour la plupart des citoyens. Cependant, certaines propriétés sont connues sous le nom de « maisons hantées » parce que des meurtres, des suicides ou d’autres événements malheureux s’y sont produits. Ces propriétés ont tendance à être moins chères, attirant des acheteurs prêts à accepter leurs origines. Mais la question est : peut-on demander un prêt hypothécaire sur une maison aussi hantée ? La banque refusera-t-elle de prêter de l’argent en raison du contexte particulier du bien ? Cet article explorera de manière exhaustive cette question du point de vue du droit, de la politique bancaire, des pratiques du marché et des cas réels.
1. Qu'est-ce qu'une maison hantée ?
1.1 Définition de maison hantée
À Hong Kong, bien qu'il n'existe pas de définition juridique claire du terme « maison hantée », celui-ci désigne généralement une propriété où un homicide, un suicide, une mort non naturelle ou d'autres événements considérés comme malchanceux se sont produits. Ces événements sont souvent enregistrés et peuvent affecter la valeur marchande et l’attrait de la propriété. Par exemple:
- HomicidePar exemple, un homicide a eu lieu dans une certaine unité.
- suicide:Quelqu'un a sauté à mort ou s'est pendu dans la propriété.
- Mort accidentelle:Comme un décès causé par un incendie ou une fuite de gaz.
Hong Kong:Selon l'ordonnance sur les agents immobiliers, les agents immobiliers sont tenus de divulguer si une propriété est impliquée dans un « incident mortel », mais il n'existe pas de définition claire de « maison hantée ». En pratique, si un décès affecte sérieusement la valeur d’une propriété (comme un homicide), celle-ci peut être considérée comme une maison hantée.
Taïwan:Selon l'article 354 du Code civil, le vendeur doit informer le vendeur de tout « défaut majeur » de la maison. Quant à savoir si une maison hantée entre dans cette catégorie, la majorité des décisions judiciaires ont déterminé qu’elle doit être divulguée de manière proactive. Par exemple, l’arrêt n° 908 de la Cour suprême de 2013 a déclaré que si un décès non naturel se produisait dans une maison, la dissimulation du fait par le vendeur constituait une fraude.
Chine continentale:La loi ne définit pas explicitement une maison hantée, mais le Code civil stipule le « principe de bonne foi ». Si un litige survient entre l'acheteur et le vendeur à cause de cela, le tribunal peut décider que le vendeur doit payer une indemnité en se fondant sur « l'ordre public et les bonnes mœurs ».
Il existe même des rumeurs selon lesquelles même les unités voisines ou d'autres unités du même bâtiment pourraient être affectées négativement par la maison hantée en raison du « feng shui » ou de facteurs psychologiques.
Influences culturelles et psychologiques
La communauté chinoise évite généralement les maisons hantées, croyant qu'elles ont un mauvais feng shui ou qu'elles portent malheur. Cette cognition psychologique affecte directement la valeur de l'immobilier : le prix du marché des maisons hantées est généralement inférieur de 20% à 50% à celui des propriétés du même quartier, et il est difficile de les revendre. Même si la loi ne réglemente pas clairement cela, le mécanisme du marché a naturellement conduit au phénomène des « remises sur les maisons hantées ».
1.2 L'impact des maisons hantées sur le marché
Le prix d'une maison hantée est généralement de 10% à 50% inférieur à celui de propriétés similaires dans la même zone, en fonction de la gravité de l'incident, du degré de publicité et de la perception de la propriété par le marché. Pour certains acheteurs qui cherchent à entrer sur le marché à bas prix, une maison hantée peut être une « bonne affaire » (c'est-à-dire une option rentable), mais la condition préalable est qu'ils doivent résoudre le problème financier, en particulier le prêt hypothécaire.
2. La relation entre les principes de base des hypothèques et les maisons hantées
2.1 Comment fonctionnent les prêts hypothécaires
Une hypothèque est un prêt qui utilise un bien immobilier comme garantie. Les banques ou les institutions financières décideront d'approuver ou non un prêt et le ratio prêt/valeur (LTV) en fonction de facteurs tels que l'évaluation de la propriété, la capacité de remboursement de l'emprunteur et le risque du marché. À Hong Kong, les prêts immobiliers sont généralement accordés par les banques et sont réglementés par l'Autorité monétaire de Hong Kong (HKMA).
2.2 Impact potentiel des maisons hantées sur les prêts hypothécaires
Bien que les maisons hantées n’aient pas de statut juridique particulier, elles peuvent affecter plusieurs facteurs clés dans les demandes de prêt hypothécaire :
- Évaluation immobilière:La banque fera appel à un expert professionnel pour évaluer la propriété, et l'histoire d'une maison hantée peut conduire à une évaluation basse.
- Liquidité du marché:La banque prendra en compte le potentiel de revente du bien. Si une maison hantée est difficile à vendre, la banque peut la considérer comme une garantie à haut risque.
- Facteurs psychologiques:Bien que les banques soient principalement rationnelles, certains employés ou certaines politiques peuvent être indirectement influencés par des concepts traditionnels.
3. Aspect juridique : la relation entre les maisons hantées et les hypothèques
3.1 Loi de Hong Kong concernant les maisons hantées
À Hong Kong, les transactions immobilières sont réglementées par l'ordonnance sur les transferts de propriété et la législation connexe. Les vendeurs et les agents immobiliers ont le devoir de divulguer les défauts matériels d’une propriété aux acheteurs. Cependant, la question de savoir si l’histoire d’une maison hantée doit être divulguée reste controversée en droit :
- Obligations de divulgation:Selon les directives de l'Estate Agents Authority, les agents doivent divulguer les incidents majeurs connus (tels que les homicides), mais ne sont pas nécessairement tenus de divulguer les « rumeurs » ou les événements non confirmés.
- Responsabilités de l'acheteurHong Kong adopte le principe « Caveat Emptor » et les acheteurs sont responsables d'enquêter eux-mêmes sur le contexte de la propriété.
- Les conséquences de la dissimulation:Si le vendeur ou l'agent immobilier ne divulgue pas de manière proactive des informations sur une maison hantée, l'acheteur peut chercher à annuler le contrat ou à réclamer une indemnisation.
- Charge de la preuve:L'acheteur doit prouver que le vendeur a « sciemment et intentionnellement dissimulé » les informations. En pratique, cela peut être corroboré par des entretiens de voisinage, des reportages ou des rapports de police.
Pour les banques, il n’existe aucune disposition légale explicite interdisant l’octroi de prêts hypothécaires pour les maisons hantées. Par conséquent, d’un point de vue juridique, une maison hantée ne constitue pas un obstacle à la demande d’un prêt hypothécaire.
3.2 Propriété immobilière et admissibilité à un prêt hypothécaire
Tant que le titre de propriété est clair et répond aux exigences hypothécaires de la banque (comme l'absence de modifications illégales ou de problèmes structurels), le fait qu'il s'agisse d'une maison hantée n'affecte pas directement l'éligibilité au prêt hypothécaire. En d’autres termes, l’attribut « malchanceux » d’une maison hantée est une restriction psychologique ou commerciale, plutôt que légale.
4. Politiques bancaires et prêts hypothécaires pour maisons hantées
4.1 Critères d'approbation de la banque
Lors de l’approbation des prêts hypothécaires, les banques de Hong Kong prennent principalement en compte les facteurs suivants :
- Crédit de l'emprunteur:Comprend le revenu, le ratio dette/revenu et l’historique de crédit.
- Évaluation immobilière:La valeur marchande du bien est évaluée par un expert mandaté par la banque.
- l'évaluation des risques:Y compris la liquidité et le risque potentiel de dépréciation du bien.
Le contexte particulier d’une maison hantée peut affecter l’évaluation et l’appréciation des risques, mais toutes les banques ne la rejetteront pas directement.
4.2 Attitudes des différentes banques
D'après l'expérience du marché, les banques de Hong Kong ont des attitudes différentes à l'égard des maisons hantées :
- Les grandes banques (telles que HSBC, Hang Seng, Standard Chartered):Ces banques ont généralement des politiques internes plus strictes et peuvent réduire le montant du prêt ou même rejeter la demande en raison de la faible liquidité ou des problèmes d'évaluation de la maison hantée.
- Petites et moyennes banques ou sociétés financières:Afin d'attirer les clients, certaines institutions de petite et moyenne taille peuvent adopter une attitude plus détendue envers les maisons hantées, à condition que l'évaluation de la propriété soit raisonnable et que l'emprunteur ait un bon crédit.
- Étude de cas:Il existe des rapports selon lesquels certains acheteurs ont réussi à obtenir des prêts hypothécaires pour des maisons hantées, mais le montant du prêt est généralement inférieur à la moyenne du marché (par exemple, seuls les 50%-60% sont approuvés, au lieu des 70%-90% normaux).
L'Autorité monétaire de Hong Kong n'interdit pas les prêts hypothécaires sur les maisons hantées, mais les banques classent généralement les maisons hantées comme des « propriétés à haut risque ». Certaines banques peuvent refuser directement de prêter, ou exiger un acompte plus élevé (par exemple en réduisant le montant du prêt à moins de 50 %) ou augmenter les taux d’intérêt.
4.3 Le rôle de l'assurance hypothécaire
À Hong Kong, si un acheteur a besoin d'un prêt hypothécaire à ratio élevé (par exemple, supérieur à 70%), il doit généralement passer par le programme d'assurance hypothécaire (MIP). Toutefois, les sociétés d’assurance hypothécaire (telles que la Hong Kong Mortgage Corporation Limited) peuvent refuser de fournir une assurance en raison de la nature particulière des maisons hantées, limitant ainsi indirectement la faisabilité des prêts hypothécaires à ratio élevé.
5. Fonctionnement pratique : Comment demander un prêt immobilier pour une maison hantée ?
5.1 Préparation
Si vous souhaitez acheter une maison hantée et demander un prêt hypothécaire, vous pouvez suivre les étapes suivantes :
- Consultez la base de données des maisons hantées:Il existe certains sites Web (tels que la « Hong Kong Haunted House Database ») qui enregistrent les adresses des maisons suspectées d'être hantées. Vérifiez l’arrière-plan de la propriété cible.
- Embaucher des professionnels:Nommez un avocat et un géomètre pour vous assurer qu'il n'y a aucun problème avec le titre et la structure de la propriété.
- Communiquez avec votre banque:Avant de faire une demande officielle, vérifiez auprès de plusieurs banques leurs politiques concernant les maisons hantées.
5.2 Processus de candidature
- Soumettez votre candidature:Fournir des informations financières personnelles et des informations sur la propriété.
- Évaluation immobilière:La banque fera appel à un expert pour effectuer une évaluation. Si l’expert estime que l’histoire hantée de la maison affecte sa valeur, l’évaluation peut être faible.
- Notification des résultats:La banque décidera d’approuver ou non la demande en fonction de l’évaluation et des politiques internes.
5.3 Suggestions pour améliorer le taux de réussite
- Choisissez des banques de petite et moyenne taille:Comme mentionné ci-dessus, ils peuvent être plus disposés à accepter les maisons hantées.
- Augmenter l'acompte: Augmenter activement le ratio d’acompte et réduire le risque de la banque.
- Fournir des preuves supplémentaires:S'il peut être prouvé que la propriété a toujours une demande sur le marché (par exemple, des enregistrements de transactions à proximité).
VI. Études de marché et leçons apprises
6.1 Cas réel
- Affaire Amoy Gardens:Pendant la période du SRAS en 2003, le bloc E d'Amoy Gardens était considéré comme une « maison hantée » en raison du décès de nombreuses personnes. Au cours des années suivantes, le prix des appartements de l'immeuble a fortement chuté, mais il y avait encore des acheteurs qui ont réussi à obtenir des prêts hypothécaires et à entrer sur le marché.
- Une unité à Tsuen Wan:En 2010, une unité où un meurtre avait eu lieu a été vendue à bas prix et l'acheteur a réussi à obtenir un prêt hypothécaire 50% auprès d'une petite ou moyenne banque.
6.2 Leçons et inspiration
Ces cas montrent que les maisons hantées ne sont pas totalement impossibles à hypothéquer, mais le succès dépend de l’attitude de la banque, des conditions spécifiques du bien et de la capacité financière de l’acheteur.
7. L'influence des facteurs culturels et psychologiques
7.1 Concepts du Feng Shui à Hong Kong
Les habitants de Hong Kong attachent généralement une grande importance au Feng Shui, et les maisons hantées sont souvent considérées comme ayant une « mauvaise aura » qui affecte la fortune des résidents. Cette perception culturelle peut indirectement affecter le jugement des banques et des géomètres.
7.2 Acceptation de l'acheteur
Alors que la jeune génération devient moins traditionnelle, certains acheteurs commencent à considérer les maisons hantées comme des opportunités d’investissement. Cela pourrait progressivement modifier la perception du marché à l’égard des maisons hantées et, par conséquent, affecter les politiques hypothécaires.
Comparaison des politiques à Hong Kong, à Taiwan et en Chine continentale
| zone | Réglementations légales | Politique bancaire | Acceptation du marché |
|---|---|---|---|
| Hong Kong | Les intermédiaires doivent divulguer les décès | Certaines banques refusent de prêter parce que le montant du prêt est faible et le taux d’intérêt est élevé. | 20%-40% à prix réduit, plus d'investisseurs |
| Taïwan | Le tribunal a déterminé que la maison hantée constituait un défaut majeur | Le montant du prêt est réduit de 10% à 20%, et des garanties supplémentaires sont requises | Peu d'habitants y vivent, la plupart des maisons sont louées |
| Chine continentale | En l’absence de réglementation explicite, la situation sera traitée conformément au principe de bonne foi. | Les banques publiques refusent souvent de prêter, le financement privé est plus flexible | 30%-50% à prix réduit, liquidité extrêmement faible |
8. Conclusion et recommandations
8.1 Une maison hantée peut-elle être hypothéquée ?
La réponse estOui, mais sous conditions. Les maisons hantées ne sont pas une zone interdite par la loi, mais une zone grise dans les politiques du marché et des banques. Tant que l’évaluation du bien est raisonnable, que l’emprunteur a un bon crédit et que la bonne banque est choisie, il est possible de demander un prêt hypothécaire.
Bien qu’il y ait des avantages de prix à acheter une maison hantée, les risques juridiques et financiers cachés ne peuvent être ignorés. Si vous décidez de commencer, assurez-vous de :
- Vérifiez soigneusement l'historique de la propriété, pour éviter l’asymétrie d’information.
- Réserver suffisamment de liquidités, en réponse à la réduction des ratios de prêts bancaires.
- Consultez des avocats professionnels et des consultants immobiliers, améliorer les termes du contrat.
8.2 Conseils aux acheteurs
- Fais tes devoirs: Comprendre le contexte immobilier et les conditions du marché.
- Comparaisons multiples:Contactez plusieurs banques pour trouver la meilleure solution.
- Préparation mentale:Acceptez un ratio prêt/valeur potentiellement inférieur ou une exigence d’acompte plus élevée.
En bref, la faisabilité d’un prêt hypothécaire pour une maison hantée dépend de plusieurs facteurs. Même s’il y a des défis, ce n’est pas complètement impossible. La possibilité de réussir à hypothéquer une maison hantée dépend de la politique de risque de la banque et du pouvoir de négociation de l’acheteur. Dans le cadre culturel de la société chinoise, ces propriétés sont toujours considérées comme un « marché de niche » et il est recommandé aux acheteurs généraux d'évaluer soigneusement leurs propres besoins et leur tolérance au risque avant de prendre une décision.
