Analyse des raisons pour lesquelles la station olympique de la baie de Langcheng a perdu 4,338 millions de yuans

Avertissement du marché concernant la dépréciation des propriétés à prix élevé avec vue sur la mer

Après des décennies de croissance rapide, le marché immobilier de Hong Kong est considéré comme l’un des marchés immobiliers les plus résilients au monde. Cependant, le cas récent d'une unité avec vue sur la mer à Olympic Station Long Beach vendue avec une perte comptable de 22% (le propriétaire d'origine l'a achetée pour 19,838 millions de dollars de Hong Kong en 2017 et l'a vendue pour 15,5 millions de dollars de Hong Kong en 2024) a attiré l'attention du marché sur le tournant du marché de l'immobilier de luxe. Cette transaction reflète non seulement les pertes d’investissement des propriétaires individuels, mais peut également indiquer que le marché résidentiel haut de gamme de Hong Kong est confronté à des ajustements structurels. Cet article analysera les raisons profondes derrière cette transaction du point de vue de la macroéconomie, de l’offre et de la demande régionales, de l’environnement politique et des caractéristiques de la propriété.

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1. Aperçu des transactions et analyse des données de base

1. Détails de la transaction

Selon les informations, l'unité vendue est située dans la salle A au rez-de-chaussée du bloc 1, The Ritz-Carlton, Olympic Station, avec une superficie de construction de 1 120 pieds carrés et une superficie utilisable de 842 pieds carrés. Il s'agit d'un appartement de trois chambres avec une suite et une suite de bonne. L'unité est orientée à l'ouest et bénéficie d'une vue sur la mer. Le prix de la transaction s'élevait à 15,5 millions de dollars de Hong Kong, soit un prix pratique de 18 409 dollars de Hong Kong par pied carré. Le propriétaire initial a acheté la propriété pour 19,838 millions de RMB en mars 2017 et l'a vendue huit ans plus tard, avec une perte comptable de 4,338 millions de RMB et une dépréciation de 22% de RMB.

2. Caractéristiques de l'unité

• Surface et espacement:La superficie du bâtiment est de 1 120 pieds carrés, la surface utilisable est de 842 pieds carrés et le tarif des services publics est d'environ 75,2%, ce qui est une conception à tarif élevé courante sur le marché. L'agencement de la suite de trois chambres avec une suite ouvrière convient aux familles de taille moyenne ou aux acheteurs qui ont besoin d'un domestique.
• Avantages paysagers: L'unité est orientée à l'ouest et bénéficie d'une vue sur la mer, ce qui est généralement considéré comme un facteur ayant un potentiel d'appréciation plus élevé sur le marché immobilier de Hong Kong, car les unités avec vue sur la mer sont souvent rares.
• Emplacement:Situé au-dessus de la gare olympique, il bénéficie d'un transport pratique, est situé dans la zone centrale de West Kowloon, est proche du centre commercial Olympian City et dispose d'installations de vie complètes.

3. Analyse des prix

• Prix d'achat:Le prix d'achat en 2017 était de 19,838 millions de dollars et le prix utilisable par pied carré était d'environ 23 561 dollars.
• Demander le prix:Le prix de vente en 2025 est de 15,5 millions de yuans et le prix utilisable par pied carré est de 18 409 yuans.
• Baisse de prix:Le prix au pied carré a chuté de 5 152 HK$ et la valeur totale a chuté de 4,338 millions HK$, soit une baisse de 22% HK$.

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2. Contexte du marché et tendance des prix

1. Environnement du marché immobilier de Hong Kong en 2017

2017 a été la période de pointe du marché immobilier de Hong Kong. À cette époque, le gouvernement n’a pas considérablement resserré les politiques du marché immobilier, le contexte de taux d’intérêt bas s’est maintenu et les fonds ont afflué sur le marché immobilier, faisant grimper les prix. Selon les données du Département de notation et d'évaluation, l'indice des prix résidentiels privés à Hong Kong était d'environ 310 points en mars 2017 (contre 100 en 1999), ce qui constitue un sommet historique. En tant que zone résidentielle de luxe émergente, West Kowloon a bénéficié du développement des infrastructures (comme l'ouverture prochaine de la section de Hong Kong du train à grande vitesse), attirant de nombreux investisseurs pour entrer sur le marché. Long Beach était une propriété relativement nouvelle à l'époque, et grâce à sa vue sur la mer et à son emplacement avantageux, son prix au pied carré était généralement plus élevé que celui des propriétés d'occasion de la région.

2. État du marché en 2025

Au 2 avril 2025 (dans le contexte actuel), le marché immobilier de Hong Kong pourrait être affecté par de multiples facteurs :

• Environnement de taux d'intérêt:La Réserve fédérale américaine augmente ses taux d'intérêt depuis 2022. Hong Kong a suivi le mouvement en raison de l'ajustement de son système de taux de change lié, ce qui a entraîné une augmentation des coûts d'emprunt et une pression sur le marché immobilier.
• Facteurs économiquesAlors que l'économie mondiale se redresse lentement, Hong Kong pourrait être confronté à des problèmes tels que la sortie de capitaux et la hausse du chômage, ce qui affectera la demande immobilière.
• Impact des politiquesLe gouvernement pourrait introduire davantage de mesures de régulation du marché immobilier, comme le resserrement des ratios hypothécaires ou l'imposition de droits de timbre, pour stimuler la demande d'investissement.
• Augmentation de l'offre:L'offre de nouvelles propriétés à West Kowloon a augmenté ces dernières années, comme les projets autour de Kai Tak et du quartier culturel de West Kowloon, ce qui peut détourner les acheteurs.

En supposant que l'indice des prix résidentiels retombe à environ 250 points en 2025 (une baisse d'environ 19% par rapport à 2017), la baisse de 22% de l'unité est conforme à la tendance du marché mais légèrement supérieure à la moyenne, ce qui indique que ses facteurs individuels pourraient nécessiter une exploration plus approfondie.

3. Tendance des prix à Long Bay

En tant que propriété emblématique de la gare olympique, Long Beach était connue pour son prix élevé au pied carré dans le passé. Selon les données du marché (en se référant aux transactions historiques de Centaline Property Agency ou Midland Realty), le prix au pied carré d'unités similaires était d'environ 22 000 à 25 000 HK$ en 2017, et retombera dans la fourchette de 18 000 à 20 000 HK$ en 2025. Le prix de transaction au pied carré était de 18 409 HK$, ce qui est relativement bas, reflétant peut-être l'empressement du vendeur à encaisser ou une concurrence accrue sur le marché.

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3. Analyse des rendements des investissements et des raisons des pertes

1. Calcul du retour du livre

• Coût d'achat: 19,838 millions de yuans.
• Revenus de vente: 15,5 millions de yuans.
• Perte de livres: 4,338 millions de yuans.
• Taux d'amortissement annuel moyen:Calculé par intérêt composé, il s'est déprécié de 22% en 8 ans, avec une baisse annuelle moyenne d'environ 3,1%.

Si l’on prend en compte les coûts de transaction (tels que les droits de timbre, les commissions, etc.), la perte réelle peut être plus élevée. Par exemple:

• Lors de l'achat en 2017, en supposant qu'environ 5% de droits de timbre (environ 991 900 RMB) et 1% de commission (environ 198 400 RMB) ont été payés, le coût total était d'environ 21 028 100 RMB.
• Lors de la vente en 2025, la commission sera d'environ 1% (155 000 yuans) et le bénéfice net sera d'environ 15,345 millions de yuans.
• Perte réelle : 2 102,81 – 1 534,5 = 5,6831 millions de yuans, soit une baisse d’environ 27%.

2. Discussion sur les causes des pertes

• Ajustement du marché:Comme mentionné précédemment, la tendance générale à la baisse du marché immobilier en est la principale raison.
• Caractéristiques de l'unité:Bien que les unités de niveau intermédiaire offrent une vue sur la mer, elles ne sont pas situées dans des immeubles de grande hauteur et le paysage peut ne pas être aussi attrayant que celui des unités de niveau supérieur ; l'orientation occidentale peut ne pas être favorisée dans la culture Feng Shui, et l'exposition occidentale en été peut affecter le confort de vie.
• Pression concurrentielleAvec l'augmentation des nouveaux projets de logements à West Kowloon, les acheteurs ont plus de choix et l'attrait des anciennes propriétés a diminué.
• Mentalité du vendeur:Après avoir détenu le bien pendant 8 ans, ils choisissent de réduire considérablement le prix ou de le vendre d'urgence en raison de besoins financiers (tels que l'immigration, le remboursement de dettes).

3. L'offre excédentaire brise la logique de la prime vue mer

Plus de 4 500 nouvelles unités seront achevées dans le district de Yau Tsim Mong au cours des trois prochaines années, y compris de grands projets tels que le Victoria Harbour et le Harbour à proximité. Les données de Midland Realty montrent que le nombre d'annonces d'occasion à Olympic Station a augmenté de 42% par rapport à 2021, ce qui a entraîné une concurrence homogène intensifiée. Bien que Long Beach Bay soit une propriété balnéaire de première ligne, les nouvelles propriétés à West Kowloon continuent d'être vendues à des prix proches du marché, réduisant ainsi l'espace premium pour les propriétés d'occasion.

La faiblesse du marché locatif pèse sur les rendements des investissements**
L'unité a une superficie utilisable de 842 pieds carrés. Si l'on calcule sur la base d'un loyer du marché d'environ 38 000 HK$ par mois, le taux de rendement locatif n'est que de 2 941 HK$TP3T, ce qui est inférieur au taux de dépôt fixe en dollars de Hong Kong. Le rapport de Knight Frank a souligné que le loyer des maisons de luxe à West Kowloon a chuté de 18% par rapport à son pic de 2022, affaiblissant son attrait pour l'investissement à long terme.

4. L'effet à double tranchant du positionnement des pôles de transport

Bien que la gare olympique bénéficie des avantages du MTR, la gare ferroviaire à grande vitesse de West Kowloon a ces dernières années poussé les activités commerciales à se déplacer vers le sud, et les installations commerciales de la communauté sont devenues saturées (le taux d'occupation d'Olympian City est tombé à 91%), affaiblissant la pénurie de logements. Selon les statistiques de Centaline Property Agency, la remise par pied carré des unités sans vue sur la mer dans le quartier par rapport aux unités avec vue sur la mer est passée de 25% en 2019 à 35%.

5. Analyse des conditions et restrictions propres à la propriété

Les faibles tarifs des services publics affaiblissent la performance des coûts
La superficie de construction de l'unité de 1 120 pieds carrés (taux de service public 75,2%) est inférieure à la norme moyenne de 80% pour les nouvelles propriétés dans la même zone, ce qui se traduit par un prix de construction de 13 839 $ le pied carré. Comparé à l'unité orientée à l'est dans le même immeuble (prix des services publics au pied carré de 19 500 $), le désavantage de prix est plus important.

1. Résistance du marché du paysage orienté à l'ouest
   Les acheteurs de Hong Kong préfèrent traditionnellement les propriétés orientées au sud-est. Le problème d'exposition à l'ouest entraîne une augmentation de la facture d'électricité estivale d'environ 15%, et la vue sur la mer pourrait être bloquée par le futur développement du quartier culturel de West Kowloon. L’enquête de Meridian Mortgage montre que la période de transaction pour les unités orientées à l’ouest dans le même quartier est 30% plus longue que celle des unités orientées à l’est.
2. Inadéquation entre la conception des appartements et la demande
   Les appartements de trois chambres avec une suite de service étaient la conception la plus courante avant 2010, mais avec les changements dans les structures familiales ces dernières années (le nombre moyen de résidents est tombé à 2,7), les acheteurs sont plus enclins à acheter des unités de deux chambres ou à espace flexible. Les données de Ricacorp montrent que la proportion d'unités de trois chambres à West Kowloon est passée de 38% en 2017 à 24% en 2023.

6. L'impact superposé de l'environnement politique

1. L'effet de verrouillage du SSD
   Le propriétaire initial venait de détenir les actions pendant 8 ans, ce qui a coïncidé avec la vague de vente concentrée après la fin de la période de restriction SSD. Les données du Département des impôts montrent que le nombre de reventes après l'expiration du SSD en 2023 a augmenté de 45% d'une année sur l'autre, et certains propriétaires ont choisi de « réduire leurs pertes et de partir ».
2. Les seuils des tests de résistance freinent la demande de changements de logement
   L'exigence actuelle de test de résistance hypothécaire (le montant du remboursement après que le taux d'intérêt a augmenté de 2 % ne doit pas dépasser le revenu mensuel de 60%) oblige les personnes qui changent de domicile à réserver davantage de fonds liquides. En prenant cette unité comme exemple, l’acheteur doit prouver que le revenu mensuel de sa famille dépasse 300 000 HK$, ce qui réduit considérablement la base de clientèle potentielle.
3. Les contrôles des capitaux continentaux sont renforcés
   L'Administration d'État des changes de Chine a renforcé son contrôle des achats de devises étrangères, et le montant des biens immobiliers achetés par les investisseurs du continent à Hong Kong a diminué de 52% en glissement annuel en 2023. Dans le passé, les unités à prix élevé comme celles de Long Beach dépendaient des acheteurs du continent pour prendre le relais, mais les changements de politique ont rendu les ventes plus difficiles.

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4. Développement régional et perspectives immobilières

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VI. Comparaison de cas de marché similaires

1. Gare de Kowloon Sorrento

En 2023, 11 transactions avec pertes comptables ont été enregistrées, la plus forte baisse atteignant 28%. Cependant, le déclin de l'Arc de Triomphe dans le même quartier s'est réduit à 15% en raison de son effet de marque, reflétant l'effet de préservation de la valeur de l'emplacement et de la réputation du promoteur.

2. Baie de la digue de Tung Chung

Bien que les unités en bord de mer soient soutenues par le flux de passagers de l'aéroport, le prix au pied carré baissera encore de 19% en 2023, ce qui indique que les propriétés avec vue sur la mer dans les zones non centrales sont moins résistantes aux baisses de prix.

3. Comparaison avec la nouvelle zone de Kai Tak

Les nouveaux projets de logements dans les zones de développement dirigées par le gouvernement (comme MIAMI QUAY) sont vendus à un prix inférieur au prix du terrain, avec un prix pratique au pied carré d'environ 22 000 HK$, détournant directement les clients des maisons de luxe d'occasion.

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7. Prévisions des tendances futures du marché

1. La pression à la baisse à court terme (1 à 2 ans) se poursuit

La politique de taux d'intérêt élevés de la Réserve fédérale sera maintenue au moins jusqu'à la fin de 2024, et les prix de l'immobilier à Hong Kong devraient encore baisser de 5 à 8%. Selon le modèle de JLL, le taux de vacance des logements de luxe à West Kowloon augmentera à 12%, et le taux de rendement locatif pourrait tomber en dessous de 2,5%.

2. Transformation structurelle à moyen terme (3 à 5 ans)

Le développement de la zone métropolitaine du nord pourrait remodeler le paysage résidentiel de Hong Kong, et les zones résidentielles de luxe traditionnelles doivent reconstruire leur compétitivité grâce à des améliorations des installations (comme le plan de développement global TOD de la gare olympique).

3. Logique de réévaluation de la valeur à long terme

Les ressources avec vue sur la mer sont encore rares, mais elles doivent être combinées avec des bâtiments à faible émission de carbone (comme le mur-rideau en verre solaire qui peut être converti en baie de Langcheng) ou des systèmes de maison intelligente pour conserver leur avantage premium.

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8. Recommandations stratégiques pour les propriétaires et les investisseurs

1. Gestion des risques du titulaire

Revente en location : Profitez de la demande croissante actuelle d'appartements avec services (augmentation annuelle de 23% en 2023) et visez un rendement supérieur à 4%

Transformation de l'espace : conversion de la chambre du travailleur en bureau à domicile (WFH Suite) pour améliorer la valeur fonctionnelle de l'unité

2. Stratégie de négociation de l'acheteur

Ciblage du disque de desserrage SSD : Plus de 12 000 unités passeront la période SSD en 2024, et l'espace de négociation peut atteindre 15-20%

Faites bon usage de la deuxième hypothèque du promoteur : les nouvelles propriétés offrent généralement une première hypothèque de 80% + une deuxième hypothèque de 20%, ce qui abaisse efficacement le seuil de mise de fonds.

3. Implications tarifaires pour les développeurs

Adopter la « remise progressive » : remise de 5% pour les 10 premières unités, et augmentation de 2% pour chaque 10 unités vendues par la suite, créant un effet de rareté

Gestion locative groupée : Fournir des rendements locatifs garantis sur 3 ans (4% par an) pour attirer des fonds à long terme pour entrer sur le marché

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IX. Conclusion : La reconstruction du marché alors que le mythe du paysage marin s'estompe

La transaction déficitaire de Long Beach n’est pas seulement une correction de valeur d’un seul actif, mais reflète également la réalité selon laquelle le marché immobilier de Hong Kong est tombé de ses sommets. Bien que la baisse du 22% soit significative, elle est cohérente avec la tendance du marché. Pour les investisseurs, cette affaire leur rappelle d’évaluer soigneusement les cycles du marché, les caractéristiques de la propriété et les besoins financiers personnels. Pour les acheteurs, le moment est peut-être venu d’entrer sur le marché, mais ils doivent prêter attention aux taux d’intérêt et aux tendances politiques.

Le marché immobilier de Hong Kong a subi une profonde transformation, passant d'un marché « axé sur l'appréciation du capital » à un marché « axé sur la valeur d'usage ». Lorsque la normalisation des taux d’intérêt rompt la dépendance à l’effet de levier et que la structure démographique modifie les modèles de demande, la logique de tarification des maisons de luxe traditionnelles doit être redéfinie de toute urgence. Les maisons les plus résilientes du futur seront des propriétés « symbiotiques en termes de valeur » qui intègrent la technologie verte, un espace flexible et des liens communautaires. Pour les acteurs du marché, au lieu de se remémorer l’appréciation unilatérale du passé, il est préférable d’accepter activement cette vague inévitable de réévaluation.

Lectures complémentaires :

• Une analyse approfondie de l'impact du conflit entre Hong Kong et l'Occident sur l'économie, la technologie et les moyens de subsistance de la population
• Le statut administratif spécial de Hong Kong