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L'ensemble de la propriété commerciale et résidentielle située au n° 3 de la rue Yu Chau, à Prince Edward, a été vendu à un prix cassé de 22 millions de dollars de Hong Kong, soit une baisse stupéfiante de 731 000 dollars de Hong Kong par rapport au prix d'achat il y a cinq ans.Deng ChengboLa pointe de l’iceberg du portefeuille d’investissement de la famille est devenue un microscope pour déconstruire les changements spectaculaires du marché immobilier de Hong Kong. Quels problèmes de marché profondément ancrés se reflètent dans cette transaction impliquant l’évaporation de 61 millions de liquidités réelles ?
La courbe des prix, du mythe à l'enfer
En août 2019, cet immeuble de quatre étages d'une superficie totale utilisable de 4 096 pieds carrés a été vendu au prix exorbitant de 83 millions de yuans, malgré la double ombre des mouvements sociaux et de la guerre commerciale sino-américaine, le coût par pied carré dépassant la barre des 20 000 yuans. À l'époque, l'industrie l'avait généralement interprété comme la preuve d'une « forte demande pour les fonds refuges », mais personne ne s'attendait à ce que ce soit la dernière étincelle sur le marché immobilier.
Comparé au dernier prix de transaction, le prix au pied carré n'est que de 5 371 yuans, soit l'équivalent de 26,81 TP3T pendant la période de pointe. Si l'on calcule par étage, la valeur de chaque étage a été divisée par deux, passant de 20,75 millions à 5,5 millions, et le taux de déclin a dépassé celui observé pendant la crise financière de 1997. Il convient de noter que le loyer mensuel actuel de la propriété est d'environ 50 000 yuans. Sur la base du prix de la transaction, le taux de rendement locatif n'est que de 2,7 %, ce qui est toujours inférieur au taux hypothécaire, ce qui reflète le fait que le bénéficiaire mise sur l'appréciation des actifs à long terme plutôt que sur les flux de trésorerie.
Bilan de santé financière de la famille de Deng Chengbo
Au cours des trois dernières années, la famille Deng a vendu des actifs et encaissé plus de 8 milliards de yuans. Cette vente au rabais n’est que la partie émergée de l’iceberg de la restructuration des actifs. Un examen plus approfondi de ses coûts de détention : si le prix d'achat de 83 millions de dollars de Hong Kong est calculé sur la base d'un prêt hypothécaire à 70 % et d'un taux d'intérêt de 2,5 %, les frais d'intérêt sur cinq ans auraient atteint 7,26 millions de dollars de Hong Kong. En ajoutant les taxes, les frais d'entretien et les coûts de vacance, la perte réelle pourrait être proche de 70 millions de dollars de Hong Kong.
Ce qui est plus intéressant, c’est le choix du moment de trading. La décision de vendre en urgence avant que la Réserve fédérale américaine n'envisage de baisser les taux d'intérêt pourrait refléter la pression sur les liquidités à laquelle le groupe est confronté. Selon des initiés du secteur, la propriété a été mise en vente à 38 millions l'année dernière, et le prix a été réduit à 42% en six mois, ce qui indique que le propriétaire est extrêmement pessimiste quant aux perspectives du marché.
Une enquête sur le terrain a révélé que la zone autour de la rue Ruzhou subit une transformation structurelle. La rue était autrefois dominée par des magasins de quincaillerie et de matériaux de décoration, mais ces dernières années, elle a été progressivement remplacée par des cafés et des studios de design en raison de l'expansion du quartier culturel et créatif de Sham Shui Po. Cependant, la période de transition a entraîné un taux de vacance de magasins de 18%, soit le double par rapport à il y a cinq ans.
Ce qui est encore plus fatal, c’est le changement des habitudes de consommation. Plus de 30% des pharmacies et bureaux de change situés à moins de 500 mètres de la propriété ont fermé après l'épidémie. Le loyer des unités résidentielles à l'étage est passé d'une moyenne de 45 $ le pied carré en 2019 à 32 $ actuellement, soit une baisse de près de 30 %, créant une situation de double destruction pour les propriétés commerciales et résidentielles.
Le tueur invisible du marché des politiques
Après la mise en œuvre du « Programme de subventions aux transports pour la promotion de l’emploi » du gouvernement en 2020, les choix de vie des employés de bureau ont changé de manière inattendue. L'effet de l'élargissement du champ d'application des subventions à l'est de l'île de Hong Kong a réduit la population voyageant autour de la gare Prince Edward de 12% en cinq ans. Dans le même temps, la politique de réaménagement « axée sur la demande » de l’URA a favorisé la zone de Yau Mong, laissant les zones de réaménagement non prioritaires telles que la rue Yu Chau dans un vide de développement.
Il convient de noter que les réglementations sur le contrôle du drainage entrées en vigueur en 2023 ont provoqué une augmentation des coûts de rénovation de ces immeubles d'habitation d'avant-guerre. Un expert a estimé que si la propriété devait répondre aux normes modernes, un investissement supplémentaire de plus de 5 millions de yuans en frais de rénovation serait nécessaire, ce qui réduirait directement la valeur de l'investissement.
Courant sous-jacent des flux de capitaux internationaux
Comparé au marché immobilier étranger au cours de la même période, les magasins d'Orchard Road à Singapour n'ont reculé que de 15%, tandis que les magasins de Ginza à Tokyo ont résisté à la tendance et ont augmenté de 9%. Cela reflète le fait que la pression sur l’immobilier commercial de Hong Kong est de nature régionale. Après que le montant exonéré d'impôt pour le commerce électronique transfrontalier a été augmenté à 800 yuans, les ventes au détail locales de cosmétiques et de produits électroniques ont chuté de 231 TP3T en glissement annuel, ce qui a eu un impact direct sur la demande de magasins de rue.
L’évolution de la proportion des fonds étrangers détenus mérite davantage d’attention. La proportion de propriétés commerciales et résidentielles détenues par des capitaux étrangers dans le district de Prince Edward a chuté de 31% en 2018 à 7% actuellement, ce qui indique que les capitaux internationaux se retirent systématiquement de la zone centrale secondaire.
Modèle mathématique de réévaluation de la valeur
La logique d'évaluation peut être déduite en fonction du prix de transaction actuel : si l'on estime sur la base d'un taux de capitalisation de 4%, le bien doit générer un revenu net annuel de 880 000, c'est-à-dire que le loyer mensuel doit atteindre 73 000, ce qui laisse un écart de 46% avec le loyer actuel de 50 000. Cela suggère que les acheteurs peuvent s'attendre à :
- Le gouvernement assouplit les restrictions sur le réaménagement des bâtiments anciens
- Les loyers augmentent après la transformation de la communauté
- L'affaiblissement du dollar américain entraîne une réévaluation des prix des actifs
Le prix de la transaction est inférieur à la valeur du terrain, ce qui équivaut à l'acheter à un prix plancher de 4 200 HK$ le pied carré, soit 581 000 HK$ de moins que le dernier prix marqué du terrain résidentiel dans le même district. Il s’agit d’un acte spéculatif de « chasse à la valeur foncière ».
Apocalypse future
Cette coûteuse leçon de 61 millions a fait sonner trois sonnettes d’alarme pour le marché :
- Les risques de liquidité des actifs dans les secteurs non stratégiques s'intensifient
- Le coût de détention des bâtiments anciens est entré dans une période d’augmentation rapide
- La période de transformation économique de la communauté peut prendre jusqu'à dix ans
Lorsque la règle d’investissement « Emplacement, Emplacement, Emplacement » rencontre la reconstruction des fonctions communautaires, le modèle d’évaluation traditionnel est confronté au risque d’échec. La véritable révélation est peut-être qu’à Hong Kong, à l’ère post-épidémique, il n’existe pas de zone centrale permanente, seulement des coordonnées de valeurs constamment redéfinies. Ceux qui continuent à valoriser les actifs dans la perspective de 2019 deviendront à terme des manuels vivants pour le marché.
Lectures complémentaires :
- Le procès du roi du casino Zhou Zhuohua, qui dure depuis un siècle, prend fin, mais il conserve toujours le contrôle de ses principaux actifs
- Encore un jour ! Le fils du « roi du magasin » Deng Chengbo, Deng Yaosheng, a été poursuivi par une société financière devant la Haute Cour pour une énorme dette de 230 millions
