Antai Asia a déposé une plainte auprès de la Haute Cour pour récupérer les deux bâtiments commerciaux de Jordan et de Mong Kok
Le secteur immobilier de Hong Kong est une fois de plus frappé par une crise de la dette des familles fortunées. Deng Yaosheng, le successeur de la deuxième génération de la famille du défunt « roi du magasin » Deng Chengbo, est poursuivi par une société financière pour hypothéquer ses biens afin de recouvrer une énorme dette. Hier (3), Antai Asia Limited a déposé des assignations à comparaître dans deux affaires auprès du tribunal de première instance de la Haute Cour, exigeant que Deng Yaosheng et ses sociétés affiliées remboursent les dettes en souffrance et remettent deux propriétés commerciales situées sur Nathan Road à Mong Kok et Tak Hing Street à Jordan. Selon les estimations du marché, la valeur totale de l'affaire s'élève à plus de 230 millions de dollars de Hong Kong. Cette affaire expose non seulement la crise de liquidité sur le marché de l'immobilier commercial après l'épidémie, mais soulève également des doutes sur la stratégie de gestion d'actifs de la famille Deng.
Des fissures apparaissent dans l'héritage de l'empire commercial de Deng
Après le décès de Deng Chengbo, le chef de la famille Deng, en mai 2021, il a laissé derrière lui un immense empire immobilier évalué à plus de 30 milliards de dollars de Hong Kong. Son fils cadet, Deng Yaosheng, en tant que successeur désigné, a souvent mené des restructurations d'actifs ces dernières années. Selon les informations du registre des sociétés, Deng Yaosheng, 43 ans, est actuellement directeur de plus de 200 sociétés, coordonnant principalement l'aménagement d'hôtels, de magasins et d'industries de soins aux personnes âgées par l'intermédiaire du « groupe Senti ». Cependant, Hong Kong Exchange Credit et Zhenhai Investment, qui étaient impliqués dans le procès, n'étaient pas cotés dans la structure publique du groupe, ce qui indique que l'opération de dette était suspectée de financement hors bilan.
Détails complets de la propriété hypothéquée
La propriété concernée par la première affaire est l'ensemble du 8e étage de l'Integrated Commercial Building, 704 Nathan Road, Mong Kok. L'immeuble est un projet mixte commercial et résidentiel avec une histoire de plus de 50 ans. Le 8e étage est actuellement prévu pour un usage de bureaux. Selon le registre foncier, la superficie au sol est d'environ 8 600 pieds carrés et était évaluée à environ 110 millions de dollars de Hong Kong lors de l'hypothèque en mai 2022. Sur la base du ratio hypothécaire général des propriétés commerciales, le montant du prêt devrait être compris entre 66 et 88 millions de dollars de Hong Kong.
Dans ce cas, l'hypothèque cible est un étage entier de l'immeuble Po Lai, situé au n° 7-8 de la rue Tak Hing, à Jordan. L'immeuble est adjacent à la station MTR Jordan et est un immeuble de bureaux de catégorie B. Selon les dernières données du département de notation et d'évaluation, le prix moyen au pied carré de propriétés similaires dans la région est d'environ 12 000 HKD. Sur la base d'une surface au sol standard de 5 500 pieds carrés, la valeur estimée est d'environ 66 millions HKD, et le montant estimé du prêt varie entre 39,6 millions HKD et 52,8 millions HKD.
Les secrets cachés des conditions de prêt
Les documents judiciaires révèlent les principales conditions de financement : les deux prêts ont été signés en mai 2022, lorsque les évaluations des propriétés commerciales étaient au plus bas après la cinquième vague de l'épidémie à Hong Kong. Les conditions comprennent une conception rare de « double recours » : exercer le droit de saisie sur la propriété hypothéquée tout en conservant le droit de réclamer les biens personnels de l'emprunteur. Leung Ka-kui, avocat commercial senior, a déclaré : « De telles clauses sont courantes dans les prêts à haut risque, reflétant les doutes de la société de financement quant à la capacité de remboursement de l'emprunteur. »
Ce qui mérite davantage d'attention, ce sont les conditions de taux d'intérêt. Il est rapporté que le financement adopte une structure de taux d'intérêt flottant de « H+5,5% ». Calculé sur la base du HIBOR (Hong Kong Interbank Offered Rate) à un mois de 3,08% en mai 2022, le taux d'intérêt annuel réel est aussi élevé que 8,58%, ce qui est bien plus élevé que les taux d'intérêt des prêts immobiliers commerciaux de 4,5% à 6% des banques traditionnelles à l'époque, ce qui indique qu'il s'agit d'un prêt transitoire typique à intérêt élevé.
Comment la boule de neige de la dette roule
Des sources ont révélé que la dette impliquée dans le procès de Deng Yaosheng provenait cette fois-ci du financement de fusions et acquisitions de 2021. À cette époque, Deng a dépensé 980 millions de dollars de Hong Kong pour acquérir un appartement avec services à Tsim Sha Tsui sous le nom de « Zhenhai Investment », dont 350 millions de dollars de Hong Kong ont été levés grâce à un prêt relais à court terme. Le plan initial prévoyait de rembourser par titrisation immobilière d'ici fin 2022, mais la violente hausse des taux d'intérêt aux États-Unis a provoqué le gel du marché des REIT, et la banque a finalement été contrainte d'hypothéquer d'autres actifs pour renouveler le prêt.
Les états financiers montrent que le passif courant du « Sheng Yu Group » sous Deng Yaosheng a augmenté de 47% au milieu de 2023 par rapport à 2022, et le ratio de couverture des flux de trésorerie est tombé à la ligne d'avertissement de 0,8 fois. L'agence de notation Fitch avait prévenu dès octobre dernier que le groupe avait plus de 1,5 milliard de dollars de Hong Kong de dette arrivant à échéance en 2024 et que la pression sur les liquidités continuait de se détériorer.
L’impact multidimensionnel des batailles juridiques
Cette action en justice pourrait déclencher une réaction en chaîne : selon l'article 53 de l'ordonnance sur les transferts de propriété et la propriété, si le tribunal statue en faveur de la société de financement, le bien hypothéqué entrera dans un processus d'enchères publiques. Toutefois, les initiés du secteur ont souligné que le taux d'inoccupation actuel des bâtiments commerciaux est aussi élevé que 14,6%, et que les deux propriétés pourraient devoir être vendues avec une remise de 25% à 30%, ce qui pourrait entraîner des pertes de dépréciation des actifs.
La clause de garantie personnelle prévue au chapitre 327 de l’ordonnance sur les sociétés est encore plus grave. Si Deng Yaosheng est confirmé comme ayant signé une garantie illimitée en son nom personnel, ses autres biens, notamment la résidence de luxe Mid-Levels, Grand Court et une collection d’art d’une valeur de plus de 100 millions de yuans, pourraient être gelés. Cela ébranlerait sérieusement la confiance du marché dans les opérations du groupe Stan et pourrait déclencher des réclamations collectives de la part des créanciers.
Les feux rouges réglementaires s'allument silencieusement
Les données de l'Autorité monétaire de Singapour ont montré que le ratio de créances irrécouvrables des institutions de prêt non bancaires a grimpé à 5,7% au troisième trimestre 2023, un sommet de 12 ans. L'acteur principal de cet incident, Antai Asia, est une institution financière alternative qui connaît une expansion active depuis quelques années. Sa société mère aurait des liens étroits avec des fonds de capital-investissement d'Asie du Sud-Est. Chen Zhenying, représentant du secteur financier au Conseil législatif, a déclaré : « Certaines sociétés financières utilisent des structures offshore complexes pour contourner le plafond des taux d'intérêt de l'ordonnance sur les prêteurs d'argent. Il est urgent que les autorités de régulation interviennent et enquêtent. »
L'écho historique de la crise de la dette des familles riches
Selon les dossiers judiciaires, la famille Deng a été impliquée dans 46 procès civils au cours de la dernière décennie. En 2018, Deng Chengbo a fait défaut sur un prêt de 360 millions de dollars de Hong Kong et a fait l'objet d'une ordonnance de saisie par la banque DBS. L'implication du successeur de la deuxième génération dans un conflit de dette rappelle inévitablement aux gens le modèle de crise de la dette de Zhang Songqiao, le « Li Ka-shing de Chongqing » en 2016 - maintenir les flux de trésorerie grâce à de multiples hypothèques, ce qui a finalement conduit à un défaut croisé.
Les experts diagnostiquent le dilemme de l'immobilier commercial
Huang Guoxiang, directeur de recherche de JLL, a souligné : « Le loyer des bâtiments commerciaux dans la zone centrale a chuté de 38% par rapport au niveau élevé de 2019, et le phénomène d'inversion de la valorisation est courant. Si les propriétaires adoptent un financement à fort effet de levier, il est très probable qu'ils tombent dans un statut d'actif négatif. » Il a suggéré aux détenteurs d'accélérer la transformation des entreprises, par exemple en convertissant les immeubles de bureaux traditionnels en centres de données ou en étages médicaux pour améliorer les capacités de couverture des flux de trésorerie.
Le silence du groupe Deng et les turbulences du marché
Ses principales banques partenaires, HSBC et Bank of China (Hong Kong), ont récemment discrètement resserré les normes d'approbation des prêts liés à l'immobilier, obligeant les emprunteurs à augmenter leur ratio de marge. Le marché des valeurs mobilières a réagi immédiatement, de nombreuses valeurs immobilières de Hong Kong ayant généralement chuté hier, parmi lesquelles Link REIT (0823.HK) a chuté de 2,7%, reflétant l'aversion croissante au risque parmi les investisseurs.
Cette bataille judiciaire impliquant des dizaines de milliards d'actifs ne mettra pas seulement à l'épreuve la capacité de gestion de crise de Deng Yaosheng, mais deviendra également un test de résistance pour le modèle de financement de l'immobilier commercial de Hong Kong à l'ère post-épidémique. À l’approche de la première date d’audience devant la Haute Cour en juin, le jeu entre les créanciers et la famille Deng ne peut que déclencher davantage de courants financiers.
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