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À Hong Kong, une société de propriétaires (OC) est un organisme statutaire créé en vertu de l'ordonnance sur la gestion des bâtiments (chap. 344) pour gérer les affaires communes d'un bâtiment au nom de tous les propriétaires. Ses pouvoirs et devoirs découlent principalement de la législation pertinente et de l’acte d’engagement mutuel (le cas échéant). Voici un aperçu des principaux pouvoirs du CO :
| Catégorie de puissance | Contenu spécifique | Base juridique |
|---|---|---|
| Gestion des espaces publics | Maintenir la propreté, contrôler et gérer les espaces communs | Articles 14 et 18 |
| Assurances et finances | Souscrivez une assurance incendie et recouvrez vos dettes | Article 18(2)(d) |
| Action en justice | Demander une injonction, intenter une action en justice contre la société de gestion ou le propriétaire défaillant | Article 45 et annexe 10 |
| Nomination et supervision | Nommer/licencier le personnel de la société de gestion immobilière et superviser son travail | Aucune disposition claire, fondée sur le statut de personne morale |
1. Gestion des parties communes de l'immeuble
- Entretien et réparation: Responsable de la réparation, de l'entretien et de l'amélioration des espaces publics de l'immeuble (tels que les ascenseurs, les couloirs, les murs extérieurs, les toits, etc.).
- Nettoyage et sécurité: Embaucher des entreprises de nettoyage, du personnel de sécurité et gérer le fonctionnement des installations publiques (telles que les parkings et les clubs).
- Établir les règles:Établir des règles de gestion des bâtiments (telles que le contrôle du bruit et l’élimination des déchets) et exiger des propriétaires et des résidents qu’ils s’y conforment.
2. Pouvoir financier
- Perception des frais de gestion:Les frais de gestion sont perçus auprès des propriétaires pour couvrir les dépenses quotidiennes de l'immeuble et les fonds de réserve.
- Gestion des fonds：Ouvrez un compte bancaire pour gérer les fonds, conservez les registres financiers conformément à la réglementation et publiez régulièrement les comptes aux propriétaires.
- Recouvrement de créances:Engager des poursuites judiciaires contre les propriétaires qui ne paient pas les frais de gestion (par exemple, en demandant au Tribunal foncier de les recouvrer).
3. Exécution des termes de l'acte d'engagement mutuel
- Si le bâtiment dispose d'un acte de pacte mutuel, la société a le droit de faire respecter les termes de l'acte, comme l'arrêt de la reconstruction illégale, l'occupation illégale des espaces publics, etc.
- Si nécessaire, vous pouvez demander une injonction au tribunal ou réclamer une indemnisation au propriétaire concerné.
4. Convoquer une réunion des propriétaires
- Assemblée des propriétaires:La société est tenue de tenir des assemblées générales annuelles (AGA) et des assemblées générales extraordinaires (AGE) conformément à l'ordonnance pour discuter de questions importantes (telles que des réparations majeures, des modifications du budget de gestion, etc.).
- Pouvoir de décision:Les décisions importantes (telles que l'utilisation du fonds de réserve et la réalisation de projets d'une valeur supérieure à 200 000 HK$) doivent être approuvées par l'assemblée des propriétaires.
5. Désignation d'une société de gestion
- La société peut désigner une société de gestion immobilière par appel d'offres ou négociation et surveiller la performance de ses services.
- Si la société de gestion ne remplit pas ses obligations contractuelles, la société a le droit de résilier le contrat.
6. Droit à une action en justice
- Une société peut intenter ou défendre une action en justice en son propre nom, par exemple :
- Dépôt de poursuites civiles contre les propriétaires qui enfreignent l'acte d'engagement mutuel ou les règles de gestion.
- Réclamation pour négligence ou rupture de contrat par un tiers (comme un entrepreneur).
7. Autres droits
- Souscrire une assurance: Souscrire une assurance incendie, une assurance responsabilité civile, etc. pour les parties communes de l'immeuble.
- Traitement des plaintes:Coordonner les litiges entre propriétaires ou résidents (tels que fuites d'eau, problèmes de bruit).
- Supervision de la conformité:Assurez-vous que le bâtiment est conforme aux réglementations gouvernementales (telles que les réglementations en matière d’incendie, les normes de sécurité des bâtiments).
8. Limitation des pouvoirs des sociétés
- Doit se conformer aux lois et aux actes d'alliance mutuelle:La société ne peut agir au-delà de son autorité et toutes les décisions doivent être conformes à l'ordonnance sur la gestion des bâtiments et à l'acte d'engagement mutuel.
- Supervisé par le propriétaire:
- Les propriétaires peuvent opposer leur veto aux résolutions de la société lors d'une assemblée des propriétaires.
- Les propriétaires peuvent consulter les procès-verbaux des réunions et les états financiers de la société.
- Mécanisme de traitement des plaintes:Si le propriétaire estime que l'OC a abusé de son pouvoir, il peut déposer une plainte auprès du bureau de district, du tribunal foncier ou du tribunal.
9. Détails inattendus
Un détail inattendu est que, bien que le président de la société soit chargé de présider les réunions et de représenter la société à l'extérieur, selon la loi, le président n'a aucun pouvoir statutaire indépendant et les décisions doivent être votées lors de l'assemblée des propriétaires. Cela signifie que les affaires importantes ne peuvent pas être exécutées sur la seule décision du président, et la violation de cette disposition peut entraîner une responsabilité légale, ce qui a un impact significatif sur la participation des propriétaires à la gestion.
10. Situation actuelle et controverse
Au 3 avril 2025, les pouvoirs des sociétés de propriétaires à Hong Kong donnent parfois lieu à des litiges, comme la répartition des pouvoirs entre les sociétés de gestion et les propriétaires. Certains propriétaires estiment que les sociétés de gestion ont trop de pouvoir et que les sociétés ont du mal à les superviser efficacement, et la création d’une société est considérée comme un moyen efficace de résoudre ce problème. Cependant, les procédures de constitution sont complexes et nécessitent un niveau élevé d’implication de la part des propriétaires, ce qui fait que certains bâtiments ne parviennent pas à établir avec succès un OC.
11. Conflits courants et solutions
- Abus de pouvoir:Par exemple, si la société réalise des projets coûteux sans l’approbation de l’assemblée des propriétaires, ces derniers peuvent demander une assemblée extraordinaire ou demander un contrôle judiciaire.
- Opacité financière:Les propriétaires ont le droit de demander des comptes à la société et, si nécessaire, de faire rapport au bureau du district.
- Litiges de gestion:Si un conflit survient entre la société et la société de gestion, elles peuvent demander un avis juridique ou résoudre le problème par la médiation.
En cas de litige spécifique, il est recommandé de consulter un professionnel du droit ouministère de l'Intérieurde"Équipe de liaison de la gestion du bâtiment« Cherchez de l’aide.
