Table des matières
À Hong Kong, les propriétaires peuvent être confrontés à des situations où les locataires ne paient pas leur loyer, violent les termes du bail ou deviennent même des « tyrans du loyer ». Pour protéger leurs propres droits et intérêts, les propriétaires peuvent demander une ordonnance de reprise de possession auprès du Tribunal foncier par les voies légales pour résilier le bail, reprendre la propriété et récupérer le loyer impayé. Cet article traitera en détail des étapes de la procédure de reprise de possession, du temps requis, de la possibilité d'objection du locataire, ainsi que de la manière de traiter les objets restants et les circonstances particulières (comme un remboursement soudain par le locataire).
1. Aperçu des bases juridiques et des procédures permettant aux propriétaires de reprendre possession de leurs biens
Selon l'ordonnance de Hong Kong sur la consolidation des propriétaires et des locataires (chapitre 7), si le locataire n'a pas payé le loyer 15 jours après la date d'échéance, le propriétaire a le droit de demander la résiliation du bail et de reprendre la propriété. De plus, si le bail contient une « clause de déchéance », le propriétaire peut entamer la procédure de reprise de possession lorsque le locataire viole le contrat (par exemple en ne payant pas le loyer). Cependant, les propriétaires doivent suivre les procédures légales et ne peuvent pas changer les serrures ou expulser les locataires sans autorisation, sinon ils risquent de violer la loi.
Le processus de reprise de possession d'un bien immobilier est principalement divisé en trois étapes :
- Déposer une demande auprès du Tribunal foncier;
- Demande de jugement;
- Exécution d'un bref de possession.
L’ensemble du processus peut prendre aussi peu que trois mois, mais le temps exact varie en fonction de la complexité du cas (par exemple, si le locataire s’y oppose). Ce qui suit analyse chaque étape une par une.
2. Explication détaillée de la procédure de collecte des biens
1. Soumettre une demande au Tribunal foncier
- Contenu de l'étape:
- Le propriétaire doit préparer une copie tamponnée du bail, une preuve des arriérés de loyer (comme des relevés de paiement ou des avis), etc.Tribunal foncierSoumettre une demande de reprise de possession.
- Une fois la demande soumise, le propriétaire doit signifier une copie de l'avis de demande au locataire. Cela comprend :
- Envoyez l’avis à l’adresse du locataire ;
- Affichez une copie de l’avis sur la porte de l’unité où le loyer est dû pendant trois jours consécutifs.
- Une fois la notification effectuée, le propriétaire doit se rendre au Tribunal foncier dans les jours qui suivent pour prêter serment afin de prouver que le locataire a été dûment informé.
- Temps requis:Environ 1 à 2 semaines, selon l'efficacité de la préparation et de la livraison des documents.
- Précautions:Si le locataire n'est pas dans le logement ou refuse de recevoir l'avis, l'exigence d'affichage pendant trois jours consécutifs peut être utilisée comme preuve de signification légale.
2. Demande de jugement
- Contenu de l'étape:
- Les locataires disposent de sept jours à compter de la réception de l’avis de demande pour déposer une objection. S'il n'y a pas d'objection, le propriétaire peut s'adresser directement au Tribunal foncier pour obtenir un jugement, qui sera généralement accordé dans un délai de 2 à 3 jours.
- Si le locataire s'y oppose, l'affaire sera portée devant une audience. Il faut compter environ 2 semaines à 1 mois pour organiser une audience, selon le calendrier du tribunal et la complexité de l'affaire.
- Temps requis:
- Aucune objection : environ 2 à 3 jours ;
- Il y a une opposition : un demi-mois à plus d'un mois.
- Étude de cas:Si le locataire ne soumet que des raisons simples d'objection (comme « le propriétaire n'a pas donné un préavis suffisant ») mais ne se présente pas au tribunal, le tribunal rejettera très probablement l'objection et statuera directement en faveur du propriétaire.
3. Exécution du bref de possession
- Contenu de l'étape:
- Après avoir obtenu le jugement, le propriétaire doit demander un bref de mise en possession, qui sera exécuté par l'huissier.
- L'huissier organisera une visite pour récupérer le logement et faire l'inventaire des objets sur place.
- Temps requis:1 à 2 mois, selon l'horaire de l'huissier et la charge de travail du secteur.
- Précautions:Lorsque l'huissier exécute l'affaire, le propriétaire n'a pas le droit d'entrer dans l'unité ou de déplacer des objets par lui-même, et l'ensemble du processus doit être géré par le personnel du tribunal.
Estimation du temps total
- Cas le plus rapide:Si le locataire n'a pas d'objection et que l'huissier planifie l'affaire sans problème, l'ensemble de la procédure prendra environ 3 mois.
- Retard:Si le locataire s'y oppose à plusieurs reprises ou si le tribunal ou l'huissier est occupé, le délai peut être prolongé jusqu'à 6 mois ou plus.
3. Problème de temps pour le recouvrement des arriérés de loyer
Délai d'attente exigé par la loi
selon"Ordonnance sur la consolidation des relations entre propriétaires et locatairesSauf disposition contraire du bail, le propriétaire peut engager une procédure de saisie du bail après 15 jours de retard de paiement du locataire. Il s'agit d'une clause implicite prévue par la loi et ne nécessite aucune preuve supplémentaire. Toutefois, le recouvrement effectif des arriérés de loyer dépend des circonstances particulières :
- En cas de négociation directe, le propriétaire peut fixer un délai de grâce de 7 ou 14 jours ;
- Si vous engagez une action en justice, vous devrez vous adresser au Tribunal foncier à partir du 15e jour.
Suggestions pratiques
Le propriétaire doit émettre une mise en demeure écrite au début de la période d'arriérés de loyer et conserver la preuve. Si le locataire n'a toujours pas payé, la procédure de reprise de possession peut être initiée après le 15ème jour pour éviter les pertes dues aux retards.
IV. Disposition des objets laissés sur place après la prise de possession du bien par l'huissier
Inventaire et enregistrement
HuissierLe jour de la remise, tous les articles de l'unité seront comptés un par un et enregistrés dans le formulaire d'inventaire. Cette liste ne fait pas de distinction entre le propriétaire des biens (locataire ou propriétaire) et reflète uniquement l'état du site.
Méthode de manutention des articles
- Objets de valeur:
- Le propriétaire peut demander au Tribunal foncier une ordonnance de vente.
- Une fois la demande approuvée, vous devrez attendre 7 jours ouvrables avant de pouvoir vendre les articles selon la liste pour compenser la perte des arriérés de loyer.
- Objets sans valeur(comme de vieux meubles et vêtements) :
- Le propriétaire doit demander une « ordonnance d'élimination ».
- Vous devez également attendre 7 jours ouvrables avant de pouvoir vous en débarrasser légalement.
- Risques juridiques:Si le propriétaire dispose du bien sans ordonnance du tribunal, le locataire peut déposer une plainte civile pour tenir le propriétaire responsable.
suggestion
Le propriétaire doit tenir correctement la liste de l'huissier et suivre strictement les procédures judiciaires pour éviter les litiges juridiques.
5. Que faire si le locataire paie soudainement son loyer
Base juridique
En vertu de l'article 21F de l'ordonnance de la Haute Cour (chap. 4), un locataire qui ne paie pas son loyer pour la première fois pendant la location peut demander une «Exemption pour déchéance de bail(Remise en liberté). Si la demande est approuvée, le tribunal accordera au locataire un délai de grâce pour régler le loyer impayé et les frais juridiques du propriétaire. Les détails sont les suivants :
- Période de grâce:Peut être désigné au moment de l'audience de la demande ou après l'émission de l'ordonnance de possession.
- Effet:Si le locataire paie la totalité de l'argent dans le délai imparti, le bail sera « réactivé » et les conditions initiales seront rétablies, et le propriétaire ne pourra plus reprendre le bien.
- limite:Cette exonération n'est disponible que pour les premiers arriérés de loyer. Si un locataire ne paie pas son loyer à plusieurs reprises, le tribunal ne l'approuvera généralement pas, sauf s'il existe une bonne raison (comme des difficultés financières et des preuves).
Scénario de cas
Supposons que le propriétaire ait obtenu un jugement mais que l'huissier n'ait pas encore pris possession du bien et que le locataire rembourse soudainement la dette impayée et demande un allègement. Si le tribunal l’approuve, le processus de reprise de possession sera terminé et le bail restera en vigueur. Bien que cette situation soit défavorable au propriétaire, il s’agit d’un mécanisme légal visant à protéger les locataires.
Stratégies d'adaptation
- Les propriétaires peuvent inclure des clauses strictes dans les baux (comme supprimer expressément le droit de tolérance), mais ils doivent se conformer aux réglementations légales.
- Si un locataire demande une aide, le propriétaire doit préparer des preuves (comme un relevé de plusieurs arriérés de loyer) pour réfuter son admissibilité.
6. Situations courantes et solutions aux objections des locataires à la reprise de possession
Analyse des cas d'opposition
- Aucune objection:Lorsque le locataire soumet une objection mais ne se présente pas au tribunal, le tribunal statue souvent en faveur du propriétaire.
- Fausses raisons:Si l'affirmation est que « le prêt a été remboursé » mais qu'il n'y a aucune preuve, l'objection sera généralement rejetée.
- De nombreuses objections:Comme dans le cas ci-dessus, le locataire a fait appel à plusieurs reprises mais sans aucun fondement et n'a fait que retarder l'affaire.
Les propriétaires devraient
- Préserver les preuves:Les registres de location, les lettres de notification, les registres de communication, etc. peuvent être utilisés comme base devant le tribunal.
- Demandez l'aide d'un professionnel:Des institutions telles que Centaline Surveyors peuvent fournir des conseils juridiques et des services d'agence.
- Préparation mentale:Les objections répétées peuvent augmenter les coûts en temps et les propriétaires doivent répondre avec patience.
VII. Résumé et suggestions
Avantages et défis du programme
- AvantagesLa loi de Hong Kong offre aux propriétaires un moyen clair de reprendre possession de leurs biens et de protéger leurs droits de propriété.
- défi:Les objections des locataires, la gestion de la propriété et les circonstances particulières (telles que les mesures de redressement) peuvent prolonger le processus et augmenter les coûts.
Suggestions pratiques
- La prévention est la clé:Clarifiez les conditions lors de la signature d’un bail et sélectionnez les locataires ayant un bon crédit.
- Agissez tôt:Émettre des avertissements dès le début des arriérés de loyer et engager rapidement des poursuites judiciaires si nécessaire.
- Soutien professionnel:Confiez à un avocat ou à une équipe de gestion immobilière le traitement des dossiers complexes.
La gestion des litiges locatifs à Hong Kong nécessite d’équilibrer les droits et les intérêts des deux parties. Les propriétaires doivent rester patients et stratégiques tout en agissant conformément à la loi afin de résoudre efficacement le problème.
Lectures complémentaires :
