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港幣與美元的聯繫匯率制度對香港大樓市的影響是一個複雜而多面向的議題，主要涉及利率政策、市場供需、投資者行為及宏觀經濟環境等因素。以下是關鍵分析點：
1. 聯繫匯率制度下的利率傳導機制
– 跟隨聯準會政策：香港實施聯繫匯率制（7.75–7.85港元兌1美元），貨幣政策需被動跟隨美國。當聯準會升息時，香港金管局通常會同步調高基準利率（貼現窗利率），以維持匯率穩定。
– HIBOR與房貸利率：香港銀行同業拆息（HIBOR）受美元利率影響，多數房貸以HIBOR為基準（如H+1.3%）。聯準會升息直接推高香港房貸成本，增加購屋者月供壓力。
2. 對樓市需求的影響
– 購屋者負擔能力下降：房貸利率上升導致每月還款額增加，抑制首次購屋及改善型需求。例如，若房貸利率從2.5%上升至5%，貸款500萬港元、30年期的月供將增加約40%。
– 投資報酬率壓縮：住宅租金回報率（約2-3%）可能低於抵押利率，削弱長線投資者興趣，部分資金轉向股票或海外資產。
– 心理預期影響：升息週期中，市場對樓價下跌的預期可能引發觀望情緒，進一步壓低成交量。
3. 對開發商與供應端的影響
– 融資成本上升：開發商借貸成本增加，可能延緩新專案開工或降價促銷以加速回款。
– 土地市場降溫：高地價專案風險上升，開發商投標趨於謹慎，政府土地收入或減少。
4. 歷史案例與當前情境
– 2018–2019年升息週期：聯準會升息9次，香港最優惠利率（P息）累計上調0.875%，樓市2018年下半年回檔約10%，但隨後因供需失衡反彈。
– 2022–2023年激進升息：聯準會升息525基點，香港HIBOR升至5%以上，2023年樓價下跌約7%，成交量創多年新低。
– 目前（2023年後）：市場預期美國利率見頂，但高息環境持續，香港樓市仍面臨調整壓力。
5. 其他關鍵因素
– 供需結構剛性：香港住宅長期供不應求，年均短缺約1.2萬單位，剛性需求支撐樓價底部。
– 政策幹預：政府可能放寬按揭成數（如2023年「財爺Plan」）、減免印花稅（如2024年撤辣）或增加公屋供應，緩衝加息衝擊。
– 資本流動：若港幣利率顯著高於美元，套息交易或導致資金流入，但聯繫匯率制下流動性被動收緊可能抵消此效應。
6. 未來展望與風險
– 利率見頂後的滯後效應：即使聯準會停止升息，高息環境仍將持續，樓市調整可能延續至2024年。
– 經濟基本面：內地經濟復甦、香港失業率（2023年約2.9%）及零售數據影響買家信心。
– 替代投資管道：股市回升（如港股反彈）可能分流樓市資金。
總結：聯繫匯率如何形塑香港樓市？
– 短期：高利率壓制交易量，樓價承壓，但政策鬆綁可能刺激部分需求釋放。- 中長期：供需矛盾與利率週期交織，若聯準會轉向降息，香港樓市或快速反彈；反之，長期高息將考驗市場韌性。
– 投資人策略：關注利率拐點訊號、政策寬鬆力度及大型基建（如北部都會區）進展，優先考慮抗跌性強的核心區資產。
建議密切關注聯準會政策路徑、香港政府樓市措施及HIBOR走勢，以動態評估入市時機。
聯邦儲備系統(Anglais:Federal Reserve System，縮寫FRS，簡稱美聯儲ouFed)Oui美國de中央銀行體系，依據美國國會通過的1913年《聯邦儲備法案》而創設，以避免再度發生類似1907年的銀行危機。整個系統包括位於華盛頓特區的聯邦儲備局（聯儲局，Federal Reserve Board, FRB），負責監管全國各主要都市的聯邦儲備銀行（Federal Reserve Bank），以及聯邦公開市場委員會（Federal Open Market Committee, FOMC）、3000家會員banque及3個諮詢委員會（Advisory Councils）。總倉位於華盛頓特區埃克斯大樓
FAQ
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香港聯繫匯率制度什麼時間開始?
由1983年10月17日開始實施
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匯率是多少?
定為 7.75至7.85港元兌1美元的區間內波動
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設立原因?
政治經濟動盪：1980年代初，中英關於香港前途的談判引發社會不安，資本外流加劇，港元大幅貶值。
港元危機：1983年港元匯率暴跌（一度跌至9.6港元兌1美元），市民搶購美元，市場信心崩潰。
穩定需求：香港政府為恢復貨幣穩定，選擇與美元掛鉤，借助美國貨幣政策的公信力重建市場信心。 -
脫鉤有什麼後果?
聯繫匯率是香港國際金融中心地位的基石，脫鉤可能引發資本外逃和市場動盪。
