Table des matières
Chapitre 1 : Les actes de construction : le gardien invisible de la valeur de la propriété
Les titres de propriété sont l’élément vital du marché immobilier de Hong Kong, comme un « code d’accès » qui enregistre le sort des droits de propriété. En vertu de l’ordonnance sur l’enregistrement foncier (chap. 128), il ne s’agit pas seulement du fondement juridique du titre, mais également d’un passeport pour les transactions immobilières. Les fonctions principales d’un acte de construction sont au nombre de trois :
- Des preuves irréfutables des droits de propriété：couvre les contrats de vente, les cessions, les actes hypothécaires et autres documents pour garantir que la propriété est claire.
- Anneaux commerciaux：Enregistrez le suivi complet de tous les transferts, hypothèques supplémentaires et mainlevées d'hypothèques.
- Bouclier de la Cour:Dans les litiges de propriété, c'est la preuve clé pour gagner le procès.
« Le titre de propriété est le lien vital de la chaîne des droits de propriété. Si un maillon est brisé, il peut s'effondrer. » Les données du Tribunal foncier de ces dernières années ont révélé que les litiges relatifs aux droits de propriété de 68% résultaient de défauts dans l'acte de propriété. L’acte de propriété que vous détenez peut-il réellement protéger votre patrimoine ?
Chapitre 2 La vérité sur le marché des propriétés sans titre : les leçons amères derrière les rabais
La réalité du marché des propriétés sans titre est choquante. Les données de 2023 montrent que le prix de transaction de ces propriétés est réduit en moyenne de 25 à 401 TP3T, ce qui fait même baisser la valeur des lotissements de qualité. Les cas suivants donnent à réfléchir :
- La tragédie du manoir du Lotus de Taikoo Shing:L'unité de trois chambres de faible hauteur a été vendue pour 10,8 millions de dollars de Hong Kong (11 714 dollars de Hong Kong le pied carré) en avril 2023 en raison de la disparition du propriétaire et de la perte de l'acte de propriété. Ce montant est inférieur de 351 000 HK$ à l'évaluation de la banque, qui s'élevait à 16,6 millions HK$, établissant ainsi un record pour la plus grande remise en cinq ans.
- La tragédie des immeubles de Sham Shui Po:En 2022, une unité a été vendue à un prix estimé de 45% en raison de l'absence d'un acte de transfert de 1968, et l'acheteur est entré sur le marché avec le paiement intégral.
- Perturbation dans une maison du village de Yuen Long:Le propriétaire a perdu l'acte de copropriété, la transaction a échoué et il a perdu 800 000 $ en dépôt et en frais juridiques.
Ce qui est encore plus choquant, c'est que selon les statistiques du Département de notation et d'évaluation, le nombre de transactions de propriétés sans titre a augmenté de 142% entre 2020 et 2023. À l'ère des prix élevés de l'immobilier, les propriétés sans titre sont-elles une opportunité ou un piège ?
Chapitre 3 Une analyse complète des quatre principaux risques des bâtiments non grevés
Risque 1 : Obstacles sur la voie de l'obtention d'un prêt hypothécaire
Le plus gros casse-tête pour les acheteurs de propriétés sans actes est celui des difficultés de financement. Lorsque les banques approuvent des prêts hypothécaires, elles exigent une inspection des actes de propriété originaux, et des géants comme HSBC et Bank of China sont très impitoyables. Si les documents sont manquants, l'assurance titre peut être utilisée pour remédier à la situation, mais la prime peut atteindre 0,5 à 11 TP3T du prix de la propriété. Ce qui est encore plus cruel, c'est que la plupart des propriétés sans titre ne peuvent être cédées qu'à des sociétés de financement, et les conditions de prêt sont les suivantes :
| Type d'établissement | Score le plus élevé | Fourchette de taux d'intérêt annuels | Frais |
|---|---|---|---|
| banque | Rejet | – | – |
| Société financière agréée | 50% | 8-12% | 2-3% |
| Prêts privés | 30% | 18-36% | 5%+ |
| Êtes-vous prêt à payer le double d’intérêts pour une unité ? |
Risque 2 : Le gouffre sans fond de la revente
La liquidité du marché des propriétés sans titre est un cauchemar. Il faut en moyenne 42 jours pour vendre une propriété normale, mais 189 jours pour une propriété sans acte. Si l'acheteur constate que l'acte de propriété est incomplet après la signature du contrat, il peut résilier le contrat et réclamer une indemnisation conformément à l'ordonnance sur les fausses déclarations, avec un taux de réussite allant jusqu'à 73%. Si l’agent immobilier ne révèle pas la vérité, sa licence peut être révoquée. Oseriez-vous prendre un risque sur une propriété comme celle-ci ?
Risque 3 : Trou noir de la décote de valeur
- Formule de marge d'escompte :
Prix de transaction réel = valorisation du marché × (1 – facteur de risque)
Facteur de risque = (nombre de fichiers manquants/nombre total de fichiers) × paramètre de correction du marché
- Différences d’évaluation professionnelle :
- Les évaluations des experts sont généralement plus conservatrices que celles des banques15-20%
- Portez une attention particulière à la « dépréciation de la valeur temporelle » : chaque année de retard dans la revente, la valeur se dépréciera de 5-8%
Risque 4 : Crise des droits de propriété : une bombe en chaîne
Les propriétés sans titre comportent de nombreux risques :
- Ne sera pas traité:Sous réserve de l'ordonnance sur les successions ab intestat.
- possession adverse:Il est nécessaire de respecter les 12 années d'occupation continue stipulées dans l'Ordonnance de limitation.
- Liquidation d'entreprise:La période de recouvrement des actifs peut aller jusqu’à 60 ans.
- Délai de rétroactivité légale :
- Délai de prescription général pour les réclamations de titre : 12 ans
- Délai de prescription pour réclamer des terres gouvernementales : 60 ans
S’il n’y a pas d’enregistrement au cadastre, il n’y a aucun espoir de renouveler l’acte, et les poursuites potentielles sont une bombe invisible. Quel piège se cache derrière ce bas prix ?
Lectures complémentaires :
