Table des matières
Liste des biens surévalués
| raison | décrire | exemple |
|---|---|---|
| Facteurs psychologiques | Le sentiment et l'optimisme stimulent les achats spéculatifs | Taïwan 2020 Hsinchu : « Spéculations sur le billet rouge » |
| Expansion du crédit et faibles taux d'intérêt | Le crédit facile fait grimper les prix, et les hausses de taux ultérieures corrigent | Les prix de l'immobilier en Australie étaient élevés pendant l'épidémie, mais ont chuté plus tard |
| Politique gouvernementale | Incitations fiscales ou assouplissements pour stimuler la demande | Hong Kong abolira les droits de timbre en 2024 |
| Déséquilibre de l'offre et de la demande | Une offre restreinte et une forte demande font grimper les prix | Les loyers à Hong Kong augmenteront de 1,6% en 2024, selon un plan d'introduction de talents |
| Croissance historique des prix | Les poussées passées créent une dynamique et augmentent le risque de bulle | Les provinces de l'est de la Chine, un risque élevé d'effondrement |
Nombre de mouvements
- Des prix de vente et des plus-values plus élevés
La surévaluation permet aux propriétaires de vendre au plus haut et de réaliser des gains en capital importants. Par exemple, les prix de l’immobilier à Hong Kong ont atteint un pic en septembre 2021, et les propriétaires investisseurs peuvent vendre à profit, augmentant ainsi leur sentiment de richesse. - De meilleures conditions de prêt
Les banques approuvent souvent des montants hypothécaires plus élevés en fonction des évaluations du marché afin de réduire les coûts d’entrée. Par exemple, si une propriété à Hong Kong d'une valeur de 8 millions de dollars de Hong Kong est calculée sur la base d'un ratio hypothécaire de 60%, le propriétaire n'a besoin que d'un acompte de 3,2 millions de dollars de Hong Kong, ce qui allège la pression sur les liquidités. - Potentiel de revenus locatifs accru
La demande fait grimper les loyers, les loyers à Hong Kong augmentant de 1,6% au premier semestre 2024, ce qui est bénéfique pour les propriétaires, d'autant plus que les politiques attirent les talents et les étudiants sur le marché. - Amélioration des capacités de financement hypothécaire
Une valorisation élevée permet au propriétaire d’obtenir un prêt hypothécaire plus élevé pour le réinvestissement ou la consommation, améliorant ainsi le flux de trésorerie à court terme. - Vendre des opportunités de profit
Si le propriétaire réussit à vendre le bien à un prix élevé, une plus-value peut être obtenue, en particulier pour les spéculateurs à court terme, car la marge bénéficiaire peut être augmentée. - Augmentation de la richesse littéraire
La hausse des valeurs immobilières se reflète directement dans les bilans personnels, renforçant le sentiment de sécurité financière des propriétaires. - Amélioration de la notation de crédit
Les propriétés de grande valeur peuvent contribuer à améliorer votre crédit personnel, ce qui facilite la demande d’autres produits financiers (tels que des cartes de crédit ou des prêts commerciaux).
en conséquence de
1. Les risques financiers augmentent
- Augmentation des coûts fiscauxUne surévaluation peut entraîner une augmentation des coûts de détention tels que les impôts fonciers, les loyers et les taxes foncières, et accroître la pression sur les flux de trésorerie des détenteurs à long terme.
- Pression de remboursement des prêts hypothécaires:Si le propriétaire demande un prêt hypothécaire à ratio élevé avec une évaluation élevée, il peut être confronté au risque de ne pas pouvoir effectuer ses paiements lorsque les taux d’intérêt augmentent ou que les revenus diminuent.
2. Crise de dépréciation des actifs sous l'effet des fluctuations du marché
- Risque d'éclatement de bulle:Lorsque le marché se corrige, les prix des biens immobiliers surévalués peuvent chuter et les actifs du propriétaire peuvent diminuer considérablement, formant ainsi des « capitaux propres négatifs » (la valeur marchande du bien est inférieure au prêt en cours).
- Diminution de la liquiditéUne surévaluation rend le bien invendable et difficile à réaliser dans un délai raisonnable. Surtout en période de ralentissement économique, le vendeur peut être contraint de réduire le prix de vente.
3. Mauvaise évaluation de la décision d'investissement
- Ressources mal configurées:Les propriétaires peuvent surinvestir dans l’immobilier en raison des valorisations élevées et ignorer d’autres classes d’actifs (comme les actions ou les obligations), réduisant ainsi la résistance au risque du portefeuille.
- Mauvaise évaluation du moment du réinvestissementLes détenteurs peuvent retarder la vente pour attendre des prix plus élevés, manquer d'autres opportunités de marché ou même être piégés en raison de changements de politique (tels que des hausses de taux d'intérêt ou des restrictions d'achat).
4. Risques juridiques et de conformité
- Responsabilité du recours bancaire:Si une fausse évaluation entraîne un défaut de paiement du prêt, la banque peut tenir le propriétaire ou l'évaluateur légalement responsable.
- Litiges relatifs aux transactions:Si l'acheteur découvre plus tard que l'évaluation de la propriété a été gonflée, il peut intenter une action en justice, accusant le propriétaire ou l'agent d'avoir induit en erreur.
5. Stress psychologique et social
- Angoisse liée à la richesse:Lorsque le marché fluctue, les propriétaires peuvent ressentir une anxiété constante en raison des inquiétudes concernant la dépréciation des actifs, ce qui peut affecter leur qualité de vie.
- Tensions socialesUne surévaluation peut entraîner un mécontentement chez les locataires ou les acheteurs, comme des litiges locatifs causés par des loyers excessivement élevés.
6. Difficultés psychologiques de vente
- Dans un marché en baisse, les propriétés surévaluées sont difficiles à vendre et peuvent devoir être vendues à un prix réduit. Par exemple, si les promoteurs de Hong Kong baissent leurs prix en 2024 et que les propriétaires du marché secondaire suivent leur exemple, cela pourrait placer les propriétaires dans un dilemme de liquidité des actifs, en particulier dans un marché en baisse.
en conclusion
La surévaluation des propriétés est motivée par des facteurs psychologiques, économiques et politiques, ce qui apporte des avantages à court terme aux propriétaires tels que des prix de vente plus élevés et de meilleurs prêts, mais les risques à long terme tels que les corrections du marché et les pressions financières ne peuvent être ignorés, et ses risques potentiels méritent davantage de vigilance.
Les propriétaires doivent faire preuve de prudence, en particulier sur des marchés volatils comme ceux de Hong Kong et de la Chine, en équilibrant leurs intérêts immédiats avec la stabilité future. Les propriétaires doivent considérer les résultats d’évaluation de manière rationnelle, éviter un effet de levier excessif et diversifier les investissements pour réduire les risques.
