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Roi de la terre de Tung Chung
En juillet 2024, une décision de la Haute Cour a mis fin au conflit foncier de Tung Chung qui durait depuis plus de deux décennies. Tang Keling, la veuve de Chan Chung, connu du public sous le nom de « Roi de la terre Tung Chung », a finalement perdu le procès pour propriété foncière contre Forestside Limited, une filiale du Wharf Group. Cette bataille judiciaire et cette défense portant sur 2,18 hectares de terres et s'étalant sur un demi-siècle ont non seulement exposé les difficultés pratiques du système de possession adverse de Hong Kong, mais ont également reflété les contradictions profondes de la gouvernance foncière dans les Nouveaux Territoires.
Une affaire historique impliquant un conflit foncier dans les Nouveaux Territoires a récemment été réglée. La Haute Cour a statué que Chen Zun, un homme qui prétendait avoir « cultivé » trois parcelles de terre totalisant plus de 21 000 mètres carrés à Tung Chung pendant plus d'un demi-siècle, a perdu le procès pour possession indue intenté par sa veuve.
Si je dis des bêtises, Dieu me frappera de la foudre !
L'affaire du litige foncier agricole devant la Haute Cour a repris hier lorsqu'une violente confrontation a éclaté. Lors du contre-interrogatoire de la plaignante, Mme Deng, l'avocat du défendeur a cité le rapport de l'expert agricole et a souligné que son mari, M. Chen, avait essentiellement abandonné l'exploitation des terres agricoles en question depuis 2001 et que la végétation de la zone concernée était dans un état d'abandon à long terme. Mme Deng a réfuté ces allégations avec force, soulignant que son mari gérait les terres agricoles depuis 20 ans et avait même érigé des clôtures métalliques dans certaines zones pour empêcher les sangliers d'envahir le territoire.
La bataille judiciaire a atteint son paroxysme lorsque l'avocat du défendeur a présenté des preuves clés. La défense a présenté au tribunal plusieurs photos historiques prises entre 2005 et 2009, démontrant que les prétendues installations de clôture n'existaient pas du tout. Face à des preuves contradictoires, Mme Deng, émue, a pointé le doigt vers le ciel et a juré devant le tribunal : « Chaque mot de mon témoignage est vrai. Si je dis ne serait-ce qu'un seul mensonge, je serai foudroyée ! Tout ce que j'ai vécu à la ferme au fil des ans m'appartient ! » Son serment a résonné dans la salle d’audience, provoquant une brève agitation.
Selon les archives judiciaires, cette affaire concerne un conflit de vingt ans sur la propriété des terres agricoles, et la question clé réside dans la détermination de la continuité des pratiques agricoles réelles. Le juge président a demandé aux deux parties de soumettre des déclarations écrites supplémentaires concernant les nouvelles preuves, et l'affaire se poursuivra ce vendredi.
JugeZhou JiamingLe verdict a directement souligné qu'il y avait des contradictions majeures dans les preuves clés et a révélé des détails sur les fausses déclarations présumées des parties.
Contexte de l'affaire et litiges juridiques
Cette affaire est née de l'affaire de Chen ZunQuaiL'action en possession adverse déposée par sa filiale Forestside Limited allègue une occupation continue du terrain en question depuis 1962. Selon l'ordonnance de limitation de Hong Kong, la possession adverse doit répondre aux deux principales exigences de « possession effective » et de « contrôle exclusif », et les droits doivent être exercés de manière continue pendant plus de 12 ans. Cependant, au cours du procès (2015), Chen Zun est décédé de maladie et son épouse Deng Keling a continué à poursuivre l'affaire.
Trois doutes majeurs sur le contrôle juridictionnel
Dans son jugement de 32 pages, le juge a systématiquement souligné trois défauts juridiques majeurs du plaignant :
- Incohérence dans les preuves cadastrales : La parcelle de terrain en question était à l'origine enregistrée comme un étang. Chen a affirmé qu'il avait commencé à cultiver la même année où il est arrivé à Hong Kong, mais il n'a pas pu expliquer comment il avait pu commencer à cultiver sans aucun projet de remplissage d'étang. Des images aériennes historiques prises par le Département des terres montrent qu'il y avait encore de grandes étendues d'eau dans la région jusqu'aux années 1980.
- Les capacités de gestion sont discutables : les deux parcelles litigieuses sont distantes de 380 mètres en ligne droite et leur superficie totale équivaut à trois terrains de football standard. Le juge s'est demandé comment un seul agriculteur pouvait gérer efficacement la zone, étant donné qu'il n'y avait ni clôtures ni bornes de délimitation sur le site et aucune preuve à l'appui, telle que des registres de production et de vente de cultures.
- La crédibilité du témoignage s’est effondrée : le témoin clé Deng Shuping a admis n’avoir jamais vu de zone clôturée sur le terrain ; Deng Keling a déclaré devant le tribunal que le style de gestion consistant à « s'assurer que personne n'utilise la terre » a été critiqué par le juge car « il n'y a même pas de mesures de sécurité de base ». Il a également été découvert que les déclarations du couple Chen concernant l'année de début de l'occupation étaient incohérentes.
Question 1 : Valeur probante de la date de début d'occupation
Chen Fang a affirmé qu'il utilisait le terrain en continu depuis 1962, mais n'a pas été en mesure de fournir de documents officiels pour étayer sa déclaration. Le tribunal a noté :
- Dans les années 1960, Tung Chung était encore une région isolée et la plupart des agriculteurs n’avaient pas de baux officiels.
- Mais Chen n’a pas réussi à expliquer comment l’agriculture pourrait être mise en œuvre dans un environnement d’étang à poissons.
- La théorie dite de « planter des arbres pour consolider le sol » contredit les conditions géographiques de l’époque.
Numéro 2 : Critères de détermination de la possession substantielle
Selon le principe établi dans l’affaire Leung Kam Ho c. Grandeur International Group, un occupant doit démontrer un comportement de gestion « comme s’il était un propriétaire de bonne foi ». Le juge a conclu que :
- 2,18 hectares de terrain divisés par des routes et dépourvus de clôtures uniformes
- Des témoins ont confirmé qu'ils étaient libres d'entrer et de sortir pour attraper des poissons et des crabes.
- La soi-disant « surveillance » se limite à des menaces verbales, sans véritables mesures de contrôle.
Numéro 3 : Preuve d'utilisation exclusive
La clé réside dans la question de savoir si les « véritables propriétaires » sont exclus de l’exercice de leurs droits. Les preuves montrent que :
- La filiale de Wharf a envoyé du personnel pour inspecter et installer des panneaux en 1998
- Lorsque le Département des terres a découvert le déversement illégal en 2005, Chen n’en a pas revendiqué la propriété.
- Ne pas payer les impôts ni les taxes gouvernementales depuis de nombreuses années
Point 4 : Légalité de l'occupation
Le juge a citéWong Tak Yue c. Famille ZhangSouligne que les activités illégales ne constituent pas un motif de « possession adverse » :
- Le déversement de déchets de construction est une infraction pénale (Ordonnance sur l'élimination des déchets)
- La remise en état des terres nécessite l'approbation du conseil d'urbanisme
- Certaines zones ont été converties en stockage de conteneurs, au-delà de l'usage agricole.
Numéro 5 : Légitimité du contentieux successoral
La particularité de cette affaire est que le plaignant est décédé pendant le procès. Le tribunal a confirmé :
- La possession acquisitive est un « droit personnel » et ne peut en principe pas être héritée.
- Toutefois, en vertu du chapitre 15 du Règlement de la Haute Cour, un représentant personnel peut poursuivre une action en justice inachevée.
- La clé est de savoir si le statut de possession a été complété au cours de la vie du demandeur.
La chaîne de preuves s'effondre : un compte rendu complet des contradictions dans les témoignages des témoins
Le verdict révèle de nombreuses failles fatales dans le témoignage de Chen Fang :
Le paradoxe des revendications agricoles
- Les analyses de sol montrent que les métaux lourds dépassent la limite et ne conviennent pas à l'agriculture
- Les photos de recadrage ont été identifiées comme des photos mises en scène à court terme
- Le soi-disant « système d’irrigation » est en fait un raccordement illégal aux conduites d’eau du gouvernement.
L'erreur de mémoire des témoins du temps
Le témoin principal, Deng Shuping, a affirmé qu'il « allait souvent à la pêche quand il était enfant », mais :
- Son année de naissance (1971) diffère de 9 ans de la date de début d'occupation revendiquée par Chen.
- L'incapacité à décrire en détail le paysage des années 1960
- Admet n'avoir jamais vu de cultures
Incohérences dans le témoignage de la veuve
Deng Keling a commis des erreurs majeures lors du contre-interrogatoire :
- Initialement annoncées comme des « patrouilles quotidiennes », elles ont ensuite été remplacées par des « inspections mensuelles ».
- Incapable d'expliquer les limites spécifiques des trois parcelles de terrain
- Reconnaît que certaines zones sont utilisées comme parkings par des tiers
L’avis du juge : Pourquoi a-t-on déterminé qu’il s’agissait d’un « mensonge flagrant » ?
Le juge Szeto King a souligné dans son jugement au paragraphe 147 :
Le demandeur a tenté de présenter l'usage temporaire et intermittent comme une possession exclusive d'une durée de 60 ans. Ce pillage de terres par voie judiciaire viole gravement l'intention législative initiale du système de prescription acquisitive.
Trois preuves irréfutables pour un contrôle judiciaire
- Comparaison de photos aériennes : L'utilisation du sol a changé à plusieurs reprises entre 1984 et 2010
- Archives du Département de l'approvisionnement en eau : La première demande d'utilisation de l'eau a été reçue en 2003
- Archives de l'EPA : 7 amendes pour élimination de déchets émises entre 2005 et 2010
Réponse sociale : réactions polarisées des groupes de la société civile
Le verdict a suscité un débat houleux :
- Association des peuples autochtones des nouveaux territoires : Soutenir la Cour dans la défense du système de droits de propriété
- Land Justice Alliance : inquiète de voir les précédents réduire l'espace pour les personnes défavorisées
- Professionnels du droit : Il est recommandé de modifier l'ordonnance de limitation afin de clarifier les normes de profession agricole
Point de vue académique : Li Minghui, professeur de sociologie à l'Université des sciences et technologies de Hong Kong, a analysé :
Cette affaire illustre le dilemme de la gouvernance foncière à l'ère postcoloniale. Lorsque les « privilèges autochtones » se heurtent à l'accaparement des terres par les promoteurs, les immigrants des classes populaires ne peuvent survivre qu'à la limite de la légalité et finissent par devenir victimes de conflits institutionnels.
Miroir historique : Comparaison des cas de possession abusive à Hong Kong
En comparant les affaires importantes des trente dernières années, nous pouvons constater que les normes judiciaires sont devenues plus strictes :
Cas d'occupation réussis
- Wong Roy c. Gouvernement de Hong Kong (1998) : 60 ans d'utilisation continue du cimetière familial, preuve de culte religieux
- Affaire Li Ah-choi (2005) : construction et entretien d'une cabane de squatters, témoignages de voisins à l'appui
La clé des cas d'échec
- Affaire Li Deren (2012) : l'exploitation du parking manque d'exclusivité
- Affaire Mme Lee (2019) : Planter des arbres sans autorisation n’est pas considéré comme un acte de possession
La perspective du droit et de l'économie : le coût social de la prescription acquisitive
Cette affaire a consommé plus de 1 200 heures de ressources judiciaires, mettant en évidence des problèmes institutionnels :
- Il y a environ 2 400 hectares de terres ancestrales dans les Nouveaux Territoires dont la propriété n'est pas claire.
- Le Département des terres fait face à un arriéré de plus de 50 000 litiges fonciers
- La durée moyenne du procès pour chaque cas de possession indue est de 6,8 ans.
Appels à la réforme : les propositions de l'Institut des géomètres
- Création de la « Base de données des archives historiques foncières »
- Importer des images satellites comme preuves sensibles au temps
- Mettre en place un système d'alerte précoce d'enregistrement d'occupation
Comparaison internationale : l'évolution institutionnelle du système juridique anglo-américain
Comparaison avec les évolutions dans d’autres juridictions de common law :
- En 2012, le Royaume-Uni a modifié la loi pour réduire la durée de validité des terres agricoles à 30 ans.
- Singapour exige que les occupants publient leurs réclamations pendant 12 ans
- Victoria, en Australie, introduit l'exigence de « possession de bonne foi »
Révélation judiciaire : un mémorandum aux propriétaires et aux occupants
Cette affaire fait ressortir d’importants principes juridiques :
Stratégies de défense pour les propriétaires
- Inspections cadastrales tous les 5 ans
- Émettre un avertissement écrit pour empiètement
- Installer des équipements de surveillance numérique sur le terrain
Avertissement de risque pour les occupants
- Conservez une preuve d'occupation telle que les factures de services publics
- Établir un enregistrement d'utilisation continu
- Évitez de vous engager dans des activités de modification illégales
Futur champ de bataille : possible appel de la veuve
Malgré la perte, la communauté juridique est attentive aux développements ultérieurs :
- La disposition « Extension de l'invalidité » de l'article 17 de l'ordonnance sur la limitation peut être invoquée (Chen Zun a souffert d'un cancer dans ses dernières années)
- Ou utiliser des « défauts de procédure » pour argumenter sur la norme d’adoption des preuves
- Cependant, la communauté juridique estime généralement que la probabilité d'un retour en arrière est inférieure à 15%
Réflexion profonde : Le chemin inachevé de la justice foncière
Ce procès, qui s'étend sur deux générations, s'est terminé par la constatation des faits par le tribunal, mais n'a pas mis fin au conflit institutionnel. Alors que le développement urbain engloutit les villages des Nouveaux Territoires, comment le système judiciaire peut-il trouver un équilibre entre la protection des droits de propriété et la justice sociale ? Ce que cette affaire laisse derrière elle n’est pas seulement un verdict perdant, mais aussi une profonde remise en question de la gouvernance foncière de Hong Kong.
Perspectives judiciaires et avertissements sociaux
Le jugement a particulièrement souligné le principe « utilisation du sol ≠ possession légale », soulignant que même si la société défenderesse n'a pas expulsé Chen pendant une longue période, cela ne signifiait pas qu'elle acceptait le transfert des droits. Cette affaire met en lumière les lacunes dans la gestion des terres rurales et le verdict met en garde contre les risques potentiels de « faire valoir les droits fonciers d’une manière qui porte atteinte à l’environnement ». Il convient de noter que Chen a admis avoir étendu l'utilisation des terres en déversant des déchets de construction (déversement de boue), ce qui est soupçonné de violer l'ordonnance sur l'élimination des déchets.
Impact ultérieur
La partie perdante doit supporter les frais juridiques de l'autre partie, qui, selon les estimations du secteur, peuvent dépasser des dizaines de millions de dollars de Hong Kong. Les experts juridiques ont analysé que cette affaire renforcerait l'obligation des propriétaires fonciers de procéder à des inspections régulières et imposerait des exigences plus élevées en matière de preuves pour « revendiquer des droits fonciers par une utilisation à long terme ». Les informations du service d'urbanisme montrent que le terrain en question est actuellement zoné comme « usage indéterminé ». Avec l’expansion de la nouvelle ville de Tung Chung, son potentiel de développement a attiré beaucoup d’attention.
Numéro de dossier : HCA2055/2011
Lectures complémentaires :
