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« Je veux faire exploser des pétards pour remercier les dieux quand je recevrai la commission ! » M. Chen (pseudonyme), un agent immobilier chevronné, a brandi un reçu de commission de trois centimètres d'épaisseur et a montré aux journalistes les relevés des transactions traitées par Jingjun en 2020. Ce projet de bâtiment Tuen Mun Nano, surnommé le « lit du dragon », est devenu « l'œil de la tempête de la dette » dans le secteur des agences immobilières. L'enquête exclusive de notre journal a révélé que Jing Jun, développé conjointement par Stan Group contrôlé par la famille du « roi des magasins » Deng Chengbo et Jiayuan International (02768), devait plus de 16,2 millions de dollars de Hong Kong en commissions d'agence depuis qu'il a rejoint l'entreprise en 2019, exposant ainsi le système d'exploitation des commissions de longue date dans le secteur de l'immobilier. (Introduction)
Le diable est dans les détails
En revenant sur l'« Accord de promotion coopérative » signé entre Jingjun et l'agent cette année-là, la clause 7.3 stipule : « Le développeur se réserve le droit final d'ajuster le moment et le mode de paiement de la commission. » Les experts juridiques ont souligné que ce type de « clause injuste » donne en réalité aux développeurs un droit illimité de retard. « Le contrat est essentiellement une protection unilatérale pour le promoteur. Lorsqu'un agent signe le contrat, c'est comme s'il signait un contrat pour se vendre lui-même. » L'avocat Luk Wai-hung a expliqué que l'ordonnance actuelle sur les agents immobiliers comporte des lacunes majeures et que le délai de paiement des commissions dépend entièrement de la décision commerciale du promoteur.
Ce qui est encore plus choquant, c'est qu'un agent a fourni à ce journal des documents internes montrant que Stan Group a mis en place un « système de priorité des commissions » depuis 2021 : la première phase des commissions 10% est versée aux institutions hypothécaires bancaires, la deuxième phase des commissions 30% sert à payer les entrepreneurs en construction, et les commissions d'agence sont répertoriées comme des dettes de troisième niveau. Ce montage financier conduit directement l’agent à devenir la victime au bout de la chaîne de la dette.
Règles non écrites du secteur : les arriérés de commissions deviennent la norme
Selon la dernière enquête de l'Association des agents immobiliers, 681 agents TP3T à Hong Kong ont connu des retards de paiement de commissions de la part des promoteurs, la période de retard moyenne atteignant 9,8 mois. Sur la base du volume total des transactions de logements neufs à Hong Kong en 2022 de 320 milliards de dollars de Hong Kong et de la commission moyenne de 2,51 TP3T de dollars de Hong Kong, la commission gelée pour l'ensemble de l'année s'élève à 8 milliards de dollars de Hong Kong, ce qui équivaut au revenu annuel de 4 000 agents retenus.
« Il s'agit en fait d'un prêt sans intérêt ! » M. Zhang, ancien directeur régional des ventes de Centaline Property, a exposé les règles tacites du secteur : « Les promoteurs utilisent souvent les commissions différées comme un outil de gestion de trésorerie, en particulier pendant la crise du marché immobilier. Nous avons essayé de percevoir les commissions d'un projet immobilier national pendant trois années complètes. » Il a révélé que certains promoteurs ont même demandé aux agents de signer un « formulaire de consentement volontaire de report du paiement des commissions » en échange d'opportunités de coopération futures.
Une histoire sanglante dans un vide réglementaire
Dans une agence immobilière de Lai Chi Kok, le journaliste a rencontré Mme Lin, qui travaillait dans le secteur depuis seulement deux ans. Les yeux rougis, elle a montré ses relevés bancaires mobiles : « Pour les deux unités Elite vendues l'année dernière, la commission convenue de 128 000 $ n'a pas encore été reçue. La société a déclaré que le promoteur n'avait pas payé, donc notre travail a été vain. » Ce qui est encore plus ridicule, c'est que certains agents ont dû payer des avocats à leurs frais pour récupérer la commission. « Le coût de récupération de la commission est plus élevé que la commission elle-même. C'est en fait une double exploitation. »
En réponse aux demandes de renseignements de ce journal, l’Estate Agents Authority a une fois de plus souligné sa position selon laquelle « les promoteurs ne sont pas des entités réglementées ». Cependant, un examen du rapport annuel 2022 du bureau a montré qu'il avait reçu 463 plaintes concernant des conflits de commissions tout au long de l'année, mais le taux de médiation réussie n'était que de 12,3%. Kong Yuhuan, membre du Conseil législatif, a souligné les failles du système : « La réglementation actuelle est comme la police de la circulation qui ne s'occupe que des excès de vitesse et ignore les délits de fuite. Elle met complètement la charrue avant les bœufs. »
L'effet papillon des difficultés financières de Deng
Le cœur de cette tempête de commissions réside directement dans les mines financières enterrées par l’expansion agressive de la famille Deng Chengbo ces dernières années. Selon les états financiers, le passif total de Stan Group, une filiale de Stan Group, a grimpé à 8,76 milliards de yuans en 2022, et le ratio actuel est tombé en dessous du niveau dangereux de 0,4. Pour alléger la pression de la dette, la famille Deng a vendu frénétiquement des biens immobiliers ces dernières années. Au cours du seul premier trimestre 2023, elle a vendu des actifs d'une valeur de 2,3 milliards de dollars, dont la vente de la résidence Ting Lan à Tsuen Wan à un fonds singapourien au « prix choquant » de 850 millions de dollars.
Chen Dongyue, expert en chef, a analysé : « La transformation de Dang en hôtellerie a coïncidé avec l'épidémie, ce qui est regrettable. Le taux d'occupation moyen de ses neuf hôtels est inférieur à 40 % depuis longtemps, et la perte mensuelle est supérieure à 20 millions de yuans. » Ce qui est plus grave, c'est que plusieurs projets de conversion de bâtiments industriels du groupe ont été sanctionnés par le Département des bâtiments pour violation des termes du bail foncier, portant sur un montant de 430 millions de yuans.
La bataille pour la survie dans la zone grise juridique
Dans un cabinet d'avocats de Tsim Sha Tsui, les journalistes ont assisté à une bataille juridique entre « une petite crevette et une grande baleine ». L'agent Li a déposé une plainte auprès du Tribunal des petites créances pour récupérer la commission de 87 000 yuans pour le projet Jingjun. « C'est mon troisième cas de ce genre, et à chaque fois cela prend six mois », dit-il avec un sourire ironique. Les données des institutions judiciaires montrent que le nombre de cas de recouvrement de commissions immobilières en 2022 a augmenté de 3,2 fois par rapport à 2019, mais le taux de réussite était inférieur à 40 %.
Les professionnels du droit ont révélé la cruelle réalité : même si le procès est gagné, le promoteur peut toujours retarder le paiement en continuant à faire appel. Pire encore, certains groupes liquideront la société de projet, laissant l’agent sans aucun moyen de demander réparation. Cette stratégie de « guerre d’usure légale » a poussé de nombreux agents à choisir de ravaler leur colère.
La honte de Hong Kong dans la comparaison internationale
Comparé à d’autres métropoles internationales, le système de protection des commissions de Hong Kong est clairement à la traîne. La « loi sur le courtage immobilier » de Singapour stipule clairement que les promoteurs doivent payer les commissions dans les 60 jours suivant la transaction ; le Royaume-Uni a même mis en place un système de « compte séquestre de commissions » ; même la Chine continentale a révisé les « mesures de gestion du courtage immobilier » en 2021, exigeant que les commissions soient réglées dans les 30 jours suivant la signature en ligne. En revanche, à Hong Kong, le registre foncier adhère toujours au principe de « l’autonomie des accords commerciaux », qui est ridiculisé par l’industrie comme étant « l’acte de servitude du 21e siècle ».
Appels à la réforme et jeu des intérêts particuliers
Les voix en faveur de réformes se font de plus en plus fortes au sein de l’opinion publique. L'Alliance du secteur des agents immobiliers a lancé la « Campagne pour une justice des commissions », appelant le gouvernement à modifier l'ordonnance sur les agents immobiliers afin de fixer les délais de paiement des commissions et les pénalités en cas de rupture de contrat. Cependant, cette initiative a été vivement contestée par l'Association des promoteurs immobiliers, qui a même écrit au Conseil législatif en déclarant que « des réglementations rigides affecteront sérieusement la flexibilité des ventes immobilières ».
Derrière ce bras de fer autour de la réforme se cache un immense jeu d’intérêts. Sur la base du marché du logement neuf en 2022, les prêts sans intérêt obtenus par les promoteurs grâce aux commissions différées suffisent à couvrir les coûts de construction de deux projets de taille moyenne. Des initiés du secteur ont révélé que certains promoteurs ont même utilisé les fonds de commissions différées comme dépôts pour des investissements fonciers, formant ainsi un cycle absurde d'« agents payant pour la construction de bâtiments ».
Un avenir fait à la fois de lumière et d'obscurité
Malgré les difficultés, les journalistes ont trouvé des cas encourageants. Sino Land (00083) met en œuvre le « système de paiement instantané des commissions » depuis 2023, qui utilise la technologie blockchain pour réaliser un transfert automatique de fonds 72 heures après la transaction. Ce modèle innovant a reçu le soutien de nombreuses banques d’investissement et pourrait constituer une avancée décisive dans la réforme du secteur.
Cependant, pour les centaines d’agents qui cherchent toujours à être rémunérés pour leurs commissions auprès de Jingjun, la réalité reste cruelle. Sur le toit d'un bâtiment industriel à Kwai Chung, des dizaines de victimes ont formé une « alliance de recouvrement de commissions » et ont recouvert les murs de reçus de commissions impayées, le montant total s'élevant désormais à 23 millions de dollars de Hong Kong. Le coordinateur Ajie (pseudonyme) a exprimé ses pensées profondes : « Nous ne voulons pas de charité, nous voulons juste récupérer l'argent durement gagné que nous méritons. Cette industrie a besoin non seulement de supervision, mais aussi du respect le plus élémentaire. »
Lectures complémentaires :
