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À Hong Kong, les méthodes par lesquelles un locataire peut s'opposer à la reprise de possession (c'est-à-dire la résiliation du bail par le propriétaire et la reprise du bien) dépendent des circonstances spécifiques, notamment du type de bail, des conditions du bail et de la procédure juridique. Voici quelques mesures et considérations que les locataires peuvent prendre pour les aider à faire face à la reprise de possession :
Base juridique et droits des locataires
Ordonnance sur la consolidation des relations entre propriétaires et locataires (chap. 7)
- Ce règlement stipule les droits et obligations des propriétaires et des locataires, notamment pour la relation locative des biens immobiliers d'habitation.
- Durée déterminée:Si le bail n'est pas expiré, le propriétaire n'a généralement pas le droit de le résilier unilatéralement, à moins que le locataire ne viole les conditions (par exemple, en cas de défaut de paiement du loyer, endommagement de la propriété, etc.).
- Bail périodique (tel que loyer mensuel):Le propriétaire doit émettre un avis valide conformément à l'ordonnance (tel qu'un « avis de résiliation ») et respecter le délai de préavis légal (généralement un mois).
Les conditions du bail prévalent
- Les locataires doivent examiner attentivement la clause de « résiliation du bail » dans le bail, par exemple :
- Si les propriétaires sont autorisés à reprendre la propriété plus tôt dans certaines circonstances (telles que l'auto-résidence, la reconstruction, etc.).
- Si le format et le délai de l'avis de résiliation sont conformes aux exigences légales.
Conditions pour que le propriétaire puisse reprendre légalement le bien
Si le propriétaire souhaite reprendre le bien, il doit remplir l'une des conditions suivantes :
- Rupture de contrat du locataire(Comme les arriérés de loyer, l’utilisation illégale de biens, etc.).
- Le bail n'est pas renouvelé après expiration, et le propriétaire a donné un préavis de résiliation valide.
- Le propriétaire a invoqué les « motifs raisonnables » de l'ordonnance:
- Occupé par soi-même ou par des membres de la famille immédiate.
- La propriété nécessite une reconstruction ou des réparations substantielles.
- Le locataire s'engage à résilier le bail (une preuve écrite est requise).
Étapes spécifiques pour que les locataires s'opposent à la reprise de possession de leur propriété
Confirmer si la raison de la reprise de possession du propriétaire est légale
- Si le propriétaire prend possession du bien au motif d'une « occupation personnelle », le locataire peut lui demander de fournir une preuve (comme une déclaration sur l'honneur) et en contester l'authenticité (par exemple, si le propriétaire dispose d'autres biens disponibles pour y vivre).
- Si le propriétaire prétend « reconstruire », il doit fournir un permis de construire ou des documents connexes.
Vérifiez la légalité de l'avis de résiliation
- Le préavis doit être écrit et remis au locataire et respecter le délai de préavis légal (généralement un mois).
- Si l'avis est dans un format erroné ou n'est pas donné conformément à la réglementation, le locataire peut le considérer comme nul.
Objection au Tribunal foncier
- Si le propriétaire a demandé une « ordonnance de possession » au Tribunal foncier, le locataire doit soumettre une « déclaration de défense » dans le délai spécifié (généralement 14 jours) et fournir des preuves (telles que des relevés de paiement du loyer en temps voulu, de manquement du propriétaire à ses obligations, etc.).
- Vous pouvez demander l’aide juridique (si vous êtes admissible) ou engager un avocat pour vous aider.
Rechercher une médiation ou une négociation
- Avant l'audience du Tribunal, les parties peuvent tenter de parvenir à un accord par le biais de la médiation (comme la prolongation de la durée du bail, l'ajustement du loyer, etc.).
Signaler une expulsion illégale à la police
- Si le propriétaire change de force les serrures, coupe l'eau et l'électricité ou harcèle le locataire sans procédure légale, le locataire peut appeler la police et demander une injonction au tribunal.
Recueillir des preuves
- Conservez les documents tels que les relevés de paiement des loyers, les copies des baux, les lettres de notification du propriétaire, etc., car ils peuvent devenir des preuves essentielles pour s'opposer à la reprise de possession.
- Si le propriétaire se comporte de manière inappropriée (par exemple en cas de harcèlement ou d’entrée illégale dans le logement), le locataire peut prendre des photos, enregistrer de l’audio ou appeler la police comme preuve.
Stratégies dans des cas réels
- Arriérés de loyer:Si le propriétaire reprend possession du bien pour non-paiement du loyer, le locataire peut prouver devant le tribunal que le montant dû a été payé ou demander un délai de grâce pour effectuer le paiement.
- Bail non expiré:Si le bail est toujours valable, le locataire peut prétendre que le propriétaire n'a pas le droit de reprendre le bien par anticipation et demander le maintien du contrat de bail.
Défenses communes
- Le propriétaire n'a pas respecté les procédures légales(si aucun avis valable n'a été donné).
- La raison de la reprise de possession est fausse(comme prétendre faussement être occupé à son compte).
- Le locataire a réparé le manquement(Comme le paiement rétroactif du loyer).
- Le propriétaire ne parvient pas à entretenir correctement la propriété(Manquement aux obligations d'entretien du bail).
Précautions
- Conservez toutes les preuves écrites, y compris les contrats de location, les relevés de paiement de loyer, les relevés de communication, etc.
- Ne déménagez pas seul, à moins qu'une ordonnance de reprise de possession ne soit reçue du tribunal.
- Demandez l'aide d'un professionnel:
- Contactez la Society for Community Organization (SOCO) ou le service d'aide juridique.
- Consultez un avocat familier avec le droit de la location.
Évitez les comportements conflictuels
Les locataires ne doivent pas verrouiller la porte eux-mêmes ni refuser de rendre le logement, ce qui peut entraîner des conséquences juridiques.
- Sensible au temps:Après avoir reçu un avis du propriétaire ou du tribunal, les locataires doivent agir rapidement car le processus juridique a des délais stricts.
Recours à la procédure judiciaire
- Notez les raisons sur le formulaire de demande et soumettez un avis d'objection pour prendre possession du bien
- Une fois le processus de reprise de possession terminé, soumettez un avis d'objection à l'ordonnance d'abandon.
- Le propriétaire a de nouveau objecté, affirmant qu'il n'avait pas donné suffisamment de temps pour nettoyer la zone.
Allègement pour premier défaut de paiement de loyer
Les locataires qui ne paient pas leur loyer pour la première fois peuvent demander au tribunal ou au Tribunal foncier un délai de grâce. Habituellement, le tribunal donnera au locataire la possibilité de payer tous les loyers impayés et les frais juridiques du propriétaire dans un délai déterminé. Ce délai de grâce peut être fixé lors de l'audience de la demande ou courir pendant une période déterminée après que l'ordonnance de possession du bien a été rendue. Ce mécanisme est connu sous le nom de « Recours contre la déchéance des droits de location par le biais d'un litige pour non-paiement du loyer » et est régi par la loi de Hong Kong.L'article 21F de l'ordonnance de la Haute Cour (chap. 4) régit. Vous pouvez demander au tribunal ou au Tribunal foncier un délai de grâce. Habituellement, le tribunal donnera au locataire la possibilité de payer tous les loyers impayés et les frais juridiques du propriétaire dans un délai déterminé. Ce délai de grâce peut être fixé lors de l'audience de la demande ou courir pendant une période déterminée après que l'ordonnance de possession du bien a été rendue. Ce mécanisme est connu sous le nom de « Mesure de redressement contre la déchéance du bail par voie de litige pour non-paiement du loyer ».
Résumer
La clé pour que les locataires s’opposent à la reprise de possession du bien est de confirmer si les actions du propriétaire sont conformes aux exigences légales et de protéger activement leurs droits par des moyens légaux. Si les termes du bail sont clairs et que le propriétaire n'a pas de raisons valables, le locataire a le droit de refuser de déménager et de se battre pour ses droits et intérêts légitimes devant le Tribunal foncier.
En bref, la clé pour que les locataires s'opposent à la reprise de possession du bien par le propriétaire est de prendre des mesures raisonnables et légales basées sur le bail et les dispositions légales. Si la situation est compliquée, il est recommandé de consulter un professionnel (comme un avocat ou un conseiller immobilier) le plus rapidement possible afin de protéger vos propres droits et intérêts.
