Table des matières
1. Aperçu des cas de transaction : Le phénomène de rupture du prix de réserve des logements de trois chambres réservés aux propriétaires
En 2023, une transaction à bas prix choquante a eu lieu à Baguio Villa, un lotissement de luxe établi de longue date à Pokfulam : un appartement de trois chambres dans la chambre B au rez-de-chaussée du bloc 25 a été vendu pour 8,5 millions de dollars de Hong Kong, avec un prix utilisable au pied carré de seulement 8 854 dollars de Hong Kong, ce qui non seulement tombait en dessous du seuil psychologique de 9 000 dollars de Hong Kong dans le lotissement, mais était également similaire au prix au pied carré des lotissements de milieu de gamme dans les Nouveaux Territoires (comme le récent prix au pied carré de City One, Shatin, qui est d'environ 11 000 à 14 000 dollars de Hong Kong). Cette transaction a suscité des doutes sur le marché quant au soutien des prix des zones résidentielles de luxe traditionnelles de l'île de Hong Kong, et reflète également le changement de stratégie de prix sous la pression du déstockage des propriétaires d'argent.
2. Logique de tarification des plaques principales en argent : pression de déstockage et prime de risque du marché
La caractéristique principale de cette transaction est son attribut de « propriétaire de banque », qui reflète le changement de stratégie de tarification des institutions financières lors de la cession d'actifs non performants :
- Les remises s'élargissent:Du prix demandé initial de 12,8 millions à 8,5 millions, la baisse cumulée est de 33,6%, ce qui est bien supérieur à l'espace de négociation général sur le marché de l'occasion (généralement 5-15%). Cette décision montre que les propriétaires d’argent privilégient la vitesse de récupération des liquidités plutôt que la maximisation du prix.
- Modèle de tarification des risques：Selon une étude de DTZ, la tarification des propriétés détenues par les banques doit généralement prendre en compte la « remise de vente forcée ». Sur le marché de Hong Kong, ce taux d'actualisation est d'environ 15-25%, mais dans ce cas, il a atteint 33%, reflétant l'augmentation de la prime de risque à mesure que la liquidité du marché se détériore.
- L'effet de superposition des coûts financiersLes banques détenant des stocks d'argent doivent mettre de côté 0,5 à 1% de réserves de capital chaque mois. La détention à long terme augmentera les pertes, obligeant les institutions à accélérer la liquidation des stocks.
3. Comparaison du marché régional : l’aura des maisons de luxe à Pokfulam est-elle en train de s’estomper ?
Bien qu’il s’agisse d’un cas isolé, la tendance des prix à Pokfulam a montré des changements structurels :
Graphique 2 : Comparaison des prix au pied carré à Hong Kong Island South et dans les Nouveaux Territoires East en 2023
| zone | Prix d'une maison de luxe au pied carré (yuan) | Prix résidentiel moyen au pied carré (yuan) |
|---|---|---|
| Pokfulam | 18,000-25,000 | 10,000-14,000 |
| Nouveaux Territoires de l'Est | 8,000-12,000 | 7,000-9,000 |
| Prix au pied carré | 8,854 |
Les données montrent que ce prix de transaction est proche de la limite inférieure des maisons de luxe dans les Nouveaux Territoires de l'Est, mais il y a deux différences clés à noter :
- La rareté déprécie:Pokfulam est traditionnellement connue pour ses résidences à faible densité avec vue sur la mer, mais cette unité fait face à un mur de soutènement, qui a perdu sa valeur de rareté et est devenu similaire aux conditions paysagères des résidences ordinaires des Nouveaux Territoires.
- Différence de coût de détention:Les frais de gestion pour les maisons de luxe sur l'île de Hong Kong sont généralement de 5 à 7 HK$ par pied carré, tandis que dans les Nouveaux Territoires, ils ne sont que de 2 à 4 HK$. Le coût de détention à long terme affaiblit l’avantage de prix.
IV. Analyse des avantages de la détention à long terme : la réalité d'une appréciation de 1,6 fois
Le propriétaire initial l'a acheté en 1996 pour 3,33 millions de dollars, réalisant un bénéfice papier de 5,17 millions de dollars (+155%), mais après ajustement pour l'inflation, le bénéfice réel a considérablement diminué :
Graphique 3 : Évolution du pouvoir d'achat au cours de la période de détention (1996-2023)
| projet | Numérique |
|---|---|
| Taux d'appréciation nominal | 155% |
| Taux d'inflation cumulé au cours de la même période | 82.3% (Statistiques gouvernementales) |
| Croissance réelle du pouvoir d'achat | 72.7% |
| Taux de rendement réel annualisé | À propos de 1,9% |
Ce taux de rendement est inférieur à celui du marché boursier de Hong Kong au cours de la même période (le rendement annualisé de l'indice Hang Seng est d'environ 5,2%), ce qui indique que l'effet de préservation de la richesse de la détention à long terme de maisons de luxe est limité, en particulier pour les unités qui n'ont pas l'avantage de la rareté.
5. Interprétation des tendances du marché : Stratification du marché du logement de luxe et tendance du marché des propriétaires seniors
Cette transaction annonce trois changements structurels majeurs :
- La stratification des prix s'intensifie:Les maisons de luxe avec des vues rares (comme les unités avec vue sur la mer) peuvent toujours maintenir une prime élevée, tandis que les unités avec des vues médiocres convergeront vers les prix des maisons de milieu de gamme dans les Nouveaux Territoires.
- Augmentation de l'offre de plaques principales en argentSelon la China Real Estate Information Corporation, le stock de propriétés détenues par les banques augmentera de 40% en glissement annuel en 2023, principalement concentré sur le marché moyen à haut de gamme de 10 à 30 millions, reflétant l'impact du cycle de hausse des taux d'intérêt sur les propriétaires de prêts hypothécaires multiples.
- Pouvoir de négociation accru des acheteurs:Dans ce cas, l'acheteur a négocié avec succès pour 33%, ce qui indique que la domination du marché s'est déplacée du vendeur, en particulier pour les actifs qui doivent être liquidés rapidement.
VI. Perspectives d'avenir : stratégies d'investissement pendant la période de réévaluation
- Opportunités et risques de la chasse aux bonnes affaires:La remise du projet du propriétaire d'argent a été élargie pour attirer les investisseurs, mais le coût de rénovation (le coût de suppression de la plate-forme ondulée dans ce cas est d'environ 100 000 à 150 000) et le coût de la taxe de revente doivent être soigneusement calculés.
- Effet de substitution régionale:Le développement de la zone métropolitaine dans les Nouveaux Territoires du Nord pourrait affaiblir davantage la demande d’unités non rares dans les maisons de luxe traditionnelles.
- Lien avec la politique des taux d'intérêt:Si la Réserve fédérale réduit les taux d'intérêt en 2024, la pression sur la liquidité du marché immobilier de Hong Kong pourrait s'atténuer, mais le processus de désendettement se poursuivra jusqu'en 2025.
en conclusion
La vente de Baguio Residences au « nouveau prix limite » est essentiellement une réévaluation par le marché de la valeur des maisons de luxe non rares. Cette affaire ne reflète pas seulement les difficultés financières des propriétaires individuels, mais révèle également que le marché immobilier de Hong Kong subit un profond ajustement structurel : la pondération des acheteurs sur la valeur ajoutée résidentielle (paysage, décoration et qualité de la communauté) a augmenté de manière significative, et le modèle de tarification précédent qui reposait sur le halo de l'emplacement est confronté à des défis. Les investisseurs doivent réexaminer la définition de « maisons de luxe ». Dans un cycle de resserrement des liquidités, seuls les actifs véritablement rares peuvent résister à l’érosion des prix.
Introduction
Baguio Villa est une plage du quartier sud de Hong Kong.PokfulamUn lotissement privé situé àÎle de Hong Kongsud-ouestBaie de fils d'acierLa route Victoria traverse le milieu de la montagne.Développement du Nouveau MondeCo., Ltd., conçu par M. Pan Zhaotang et géré par International Property Management Co., Ltd., qui a occupé la société de 1975 à 1979. Lors de son lancement, le domaine était présenté comme « un environnement calme, loin de l'agitation, avec une vue imprenable sur la mer, un agencement carré et des transports pratiques », ce qui est une caractéristique traditionnelle de Hong Kong.Maisons de luxeL'un des lotissements.
Baguio Villa compte un total de 21 bâtiments résidentiels, 33 blocs et 1 535 unités. La superficie des unités varie de 1 020 à 2 680 pieds carrés et toutes offrent de grandes unités de 2 à 4 chambres. L'ensemble du domaine est divisé en Upper et Lower Baguio par Victoria Road. Les blocs 19 à 26 à Upper Baguio et les blocs 16 à 18 à Lower Baguio sont numérotés en fonction du même bâtiment, tandis que les autres blocs sont numérotés en fonction de la même unité résidentielle (par exemple, les blocs 41 et 42 sont en fait le même bâtiment).
