Table des matières
La dette fait boule de neige et finit par éclater
Selon des documents de la Haute Cour, trois sociétés dirigées par Deng Yaobang (fils de Deng Chengbo), à savoir Zhengpin Commercial, Zhengpin Marketing et Zhengsheng, ont reçu l'ordre de se liquider dès avril de cette année. L'ordre de liquidation de ces trois sociétés a été comme l'enfoncement du premier domino, déclenchant l'ouverture par ICBC (Asie) de la procédure de protection de la dette.
Il convient de noter que la structure hypothécaire impliquée dans les propriétés reprises est extrêmement complexe. Baisuitang Co., Ltd., propriétaire de l'hôtel Yuepin Resort, a obtenu un financement hypothécaire de deuxième rang auprès d'ICBC (Asie) en janvier 2021, tandis que Huayu Investment, à laquelle appartient Seaside Plaza, a même impliqué l'hypothèque superposée de deuxième et troisième hypothèques. Liang Yunxin, avocat principal spécialisé dans la restructuration de la dette, a souligné : « Cette structure hypothécaire à plusieurs niveaux peut encore fonctionner en période de politique monétaire accommodante, mais il est très facile de déclencher une série de défauts de paiement lorsque les conditions du marché s'inversent. »
La « spirale de la mort » de Seaside Plaza s'est dépréciée de près de 40 % en neuf ans
Surnommée « ville fantôme » par le marché, la promenade Tsuen Wan a été témoin de l'essor et du déclin de l'immobilier commercial de Hong Kong. Notre journal a vérifié les registres fonciers et a découvert que ce centre commercial situé au 368 Sha Tsui Road a changé de mains trois fois au cours de la dernière décennie :
2012 : New World Development est vendu au groupe Wang On pour 500 millions de dollars de Hong Kong
2015 : Hong An vendue à la famille Deng Chengbo pour 820 millions de yuans
2024 : la valorisation actuelle chute à 900 millions de yuans
Ce qui est choquant, c'est que bien que la famille Deng ait essayé de se transformer à plusieurs reprises après avoir pris le pouvoir, elle n'a toujours pas réussi à se débarrasser de la malédiction du « champ mort ». Le projet de le transformer en centre médical en 2017 a été abandonné et le parc de jeux sur le thème des zombies introduit en 2018 n'a duré que six mois. Le taux de vacance actuel du centre commercial est supérieur à 90 %, et l'ensemble du centre commercial doit encore être éclairé pendant la journée, avec des dépenses d'exploitation mensuelles de base pouvant atteindre 800 000 HKD.
Le dernier rapport d'évaluation de CBRE montre que la propriété est actuellement évaluée à seulement HK$ 2 884 le pied carré, soit une dépréciation de HK$ 371 000 par rapport au prix d'achat en 2015. Si les intérêts et les frais de rénovation pendant la période de détention sont inclus, la perte réelle pourrait dépasser HK$ 500 millions. Stephen Sze-ming, directeur de recherche chez Savills, a déclaré : « La situation critique de Harbour Square reflète les problèmes structurels des centres commerciaux de second plan. Avec l’impact du commerce électronique et l’évolution des modes de consommation, ces propriétés pourraient devenir des « actifs négatifs permanents ».
Le rêve de revitaliser l'Hôtel COZI a été brisé lorsque l'épidémie est devenue la goutte d'eau qui a fait déborder le vase
Le sort d'une autre propriété reprise, le Tuen Mun COZi Resort Hotel, a été tout aussi mouvementé. En 2013, la famille Deng a acheté le bâtiment, qui était à l'origine un bâtiment industriel, pour 500 millions de dollars de Hong Kong, et a dépensé 300 millions de dollars de Hong Kong pour le revitaliser et le rénover. Il a ouvert ses portes en tant qu'hôtel quatre étoiles en 2019. Contre toute attente, en raison du double coup des mouvements sociaux et de l’épidémie, le taux d’occupation en 2022 est resté longtemps inférieur à 30 %.
Des sources dans le secteur hôtelier ont révélé que la direction avait tenté de transformer l'hôtel en hôtel de quarantaine, mais n'avait pas pu obtenir de contrat gouvernemental en raison de la situation géographique éloignée de Tuen Mun. Le prix demandé pour la mise en vente du projet en 2023 est de 1,48 milliard de yuans, soit 85% de plus que l'investissement total de 800 millions de yuans, et est ridiculisé par le marché comme un « prix fantaisiste ». Chan Yiu-cheung, directeur général du département hôtelier de JLL, a déclaré : « La région de Tuen Mun manque de voyageurs d'affaires. Les hôtels de villégiature dépendent des voyageurs transfrontaliers et ne peuvent pas survivre avec la lenteur des formalités douanières entre le continent et Hong Kong. »
Les créanciers face à un dilemme après le début de la procédure de redressement judiciaire
En tant que destinataire, PricewaterhouseCoopers est désormais confronté à une décision difficile. Prenons l'exemple de Harbour Plaza : si le complexe est vendu au prix actuel de 900 millions de dollars de Hong Kong, après déduction des deuxième et troisième dettes hypothécaires et des frais juridiques, la famille Tang risque de tout perdre. Le plus inquiétant est qu'il existe un sérieux arriéré de biens similaires sur le marché. Selon les données du Département de notation et d'évaluation, le taux de vacance des biens commerciaux à Hong Kong atteindra 12,8% en 2023, un sommet de 20 ans.
ICBC (Asie) a désormais deux options : l'une est de vendre à bas prix pour encaisser le plus vite possible, mais elle devra supporter d'énormes pertes ; l'autre est d'investir des fonds pour rénover le bien, mais elle risque de tomber dans une injection de capital de type « puits sans fond ». Zhou Zhiwei, associé chez Deloitte et familier du processus de mise sous séquestre, a déclaré : « Il faut généralement 18 à 24 mois pour se débarrasser de ces actifs non performants, période pendant laquelle les coûts de détention peuvent absorber la valeur restante. »
Le crépuscule de l'empire de la famille Deng : les propriétés non-centrales en difficulté
La vague de ventes d’actifs menée par la famille Deng Chengbo ces dernières années est en réalité un microcosme de la transformation du marché immobilier de Hong Kong. Les statistiques montrent que depuis 2020, la famille a vendu plus de 60 propriétés, encaissant environ 15 milliards de yuans, et la plupart des prix de transaction sont 30%-50% inférieurs à la valeur comptable. Cependant, le désendettement rapide ne parvient toujours pas à suivre le rythme de la dépréciation du marché. À la fin de 2023, la valorisation moyenne de ses propriétés commerciales non essentielles a chuté de 45% par rapport à son pic.
L'économiste Guan Zhaozhao a souligné : « L'affaire Deng a révélé deux erreurs de jugement majeures des promoteurs immobiliers de Hong Kong : ils ont surestimé le potentiel de transformation dans les secteurs non essentiels et sous-estimé la durabilité du cycle de hausse des taux d'intérêt. Lorsque le coût de financement de l'ère 3% atteindra le taux de rendement des actifs de l'ère 5%, ce n'est qu'une question de temps avant que la chaîne du capital ne se brise. »
Le dilemme structurel est difficile à résoudre. Quel est l'avenir du marché immobilier commercial de Hong Kong ?
Cet incident de rachat a déclenché une profonde réflexion au sein du secteur sur le marché immobilier commercial de Hong Kong. Avec la popularisation du travail à distance et les changements dans les modes de consommation, la structure de la demande des centres commerciaux traditionnels a subi des changements fondamentaux. Les données du département de recherche immobilière de Centaline montrent que le nombre de visiteurs dans les centres commerciaux de Hong Kong diminuera de 28% en 2023 par rapport à 2018, mais la résistance locative des espaces de consommation expérientielle est trois fois plus forte que celle du commerce de détail traditionnel.
Selon le professeur Chan Hon Wan, du département de technologie du bâtiment de l’université de Hong Kong, « les centres commerciaux de second rang doivent subir une « transformation génétique spatiale », par exemple en se transformant en centres de données, en entrepôts frigorifiques ou en pôles éducatifs. Le gouvernement doit également modifier les réglementations d’urbanisme pour injecter de nouvelles fonctions dans les anciennes zones commerciales. »
La crise financière de la famille Deng n’est pas seulement une leçon sur l’endettement excessif des entreprises individuelles, mais aussi une note de bas de page sur la transformation de l’économie immobilière de Hong Kong. Lorsque la règle d'or « Emplacement, emplacement, emplacement » rencontre la vague de numérisation, la manière d'injecter une nouvelle valeur dans un espace concret deviendra un problème de survie auquel l'ensemble de l'industrie devra faire face. Les néons du Harbourfront Plaza finiront par s'allumer à nouveau, mais ce qu'ils devraient illuminer ne devrait pas être seulement les magasins vides, mais la nouvelle direction de la renaissance du secteur immobilier de Hong Kong.
