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Deuxième pression(Deuxième hypothèque) fait référence à un deuxième prêt que le propriétaire demande auprès d'autres institutions financières ou sociétés financières en utilisant la même propriété comme garantie lorsqu'il existe déjà un premier prêt hypothécaire. Le créancier de la deuxième hypothèque est classé après la première hypothèque, le risque est donc plus élevé et le taux d'intérêt et les conditions sont généralement plus stricts. Bien que la deuxième hypothèque puisse répondre à la demande de capital à court terme, elle n’est pas propice à long terme.Risque très élevé, il faut y réfléchir attentivement !
Inconvénients d'une deuxième presse
- Des coûts d'intérêt élevés
Le taux d’intérêt d’une deuxième hypothèque est généralement plus élevé que celui d’une première hypothèque et peut même atteindre deux chiffres, ce qui augmente considérablement la pression de remboursement. - Le risque de remboursement double
Deux prêts doivent être remboursés en même temps. Si les revenus sont instables ou si les taux d’intérêt augmentent, cela entraînera facilement des difficultés de rotation du capital, voire un défaut de paiement. - Risque de saisie immobilière
Si la deuxième hypothèque ne peut être remboursée, la société de financement a le droit de demander une « reprise de possession » et le bien peut toujours être vendu aux enchères de force même si la première hypothèque n'a pas été remboursée. - Risque de capitaux propres négatifs
Si le marché immobilier chute, la valeur marchande du bien peut être inférieure au montant total des deux prêts en cours, laissant le propriétaire avec des capitaux propres négatifs et rendant difficile la revente ou le refinancement. - Difficulté de refinancement
Une deuxième hypothèque peut affecter vos futures demandes de prêt bancaire, et certaines banques refuseront d’utiliser des propriétés qui ont déjà une deuxième hypothèque comme garantie. - Restrictions légales et contractuelles
- Certains contrats de premier prêt hypothécaire interdisent aux propriétaires de demander un deuxième prêt hypothécaire sans leur consentement. S’ils ne le font pas, la banque peut imposer des amendes ou un remboursement anticipé du prêt.
- Si l’établissement de deuxième hypothèque est une société financière informelle, il peut imposer des conditions cachées ou des frais élevés.
Cote de crédit endommagée
Une deuxième hypothèque représente une dette élevée, ce qui peut affecter la cote de crédit d’une personne et la rendre défavorable à la demande d’autres prêts à l’avenir.
Précautions
- Avant de demander un deuxième prêt hypothécaire, vous devez évaluer soigneusement votre capacité de remboursement et confirmer si le premier contrat hypothécaire le permet.
- La priorité sera donnée à la négociation avec la banque d'origine pour un « re-mortgage » (augmentation du montant du premier prêt hypothécaire), le taux d'intérêt étant généralement inférieur à celui du deuxième prêt hypothécaire.
- Si vous devez demander un deuxième prêt hypothécaire, vous devez choisir une institution réputée et examiner attentivement les termes du contrat.
Questions fréquemment posées
Quels sont les risques liés à une demande de deuxième hypothèque ?
Taux d'intérêt élevés et forte pression de remboursement
Le deuxième prêt hypothécaire est un « prêt subprime » et est plus risqué que le premier prêt hypothécaire, de sorte que le taux d'intérêt est généralement plus élevé (peut-être aussi élevé que 8-10% ou même plus).
Si vous remboursez le premier et le deuxième prêt hypothécaire en même temps, le montant des mensualités augmentera considérablement, ce qui pourrait dépasser votre capacité de paiement et entraîner une rupture de votre chaîne de capital.
Risque de défaut et reprise de possession
Si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt à temps, l'agence de deuxième hypothèque a le droit de demander au tribunal une « ordonnance de reprise de possession ». Même si la première hypothèque est toujours remboursée normalement, le bien peut toujours être vendu aux enchères de force.
Certains contrats de deuxième hypothèque peuvent comporter une « clause de défaut croisé », ce qui signifie que si la première hypothèque fait défaut, la deuxième hypothèque déclenchera également un défaut.
La dépréciation des biens immobiliers conduit à une « valeur nette négative »
Si le marché immobilier chute et que la valeur marchande du bien est inférieure au montant total des hypothèques de premier et de deuxième rang en cours, le bien deviendra en valeur nette négative. À ce stade, le refinancement ou la vente ne suffiront peut-être pas à rembourser la dette et vous devrez alors combler la différence vous-même.
Difficulté de refinancement ou de refinancement
Une deuxième hypothèque nécessite généralement le consentement de la première banque hypothécaire, sinon elle peut être considérée comme un défaut de paiement.
Si vous souhaitez transférer votre prêt hypothécaire à une autre banque à l’avenir, la nouvelle banque peut refuser de prendre en charge le deuxième prêt hypothécaire ou exiger que vous remboursiez d’abord la deuxième dette hypothécaire.
Conditions et frais cachés
Certains promoteurs ont une « période de lune de miel à faible taux d'intérêt » pour les deuxièmes hypothèques (par exemple, des taux d'intérêt bas au cours des 2 à 3 premières années), après laquelle les taux d'intérêt augmentent fortement, ou des frais de gestion élevés et des clauses d'intérêts de pénalité sont ajoutés.
Est-il possible pour les promoteurs de refinancer à partir de la deuxième hypothèque ?
Si vous avez demandé un deuxième prêt hypothécaire auprès d'un promoteur et que vous souhaitez le transférer vers une autre institution financière, veuillez noter les restrictions suivantes :
Restrictions contractuelles
Le contrat de deuxième hypothèque du promoteur comporte généralement une « période de blocage » (par exemple, 3 ans), pendant laquelle le refinancement est interdit, sinon une pénalité élevée sera payée (par exemple 2-5% du montant du prêt).
Certains contrats exigent que la deuxième hypothèque soit entièrement remboursée lors du refinancement, ce qui rend cette opération difficile à réaliser en pratique.
Faible acceptation bancaire
La plupart des banques sont prudentes lorsqu’il s’agit de reprendre des propriétés qui ont une deuxième hypothèque du promoteur et peuvent directement refuser ou exiger que la deuxième hypothèque soit remboursée en premier.
Même si elle est acceptée, le nouveau montant de l'hypothèque sera réduit du montant de la deuxième hypothèque, ce qui entraînera un montant d'hypothèque transférable limité.
Évaluation immobilière et tests de résistance
Lors du refinancement, la valeur marchande du bien doit être réévaluée. Si le prix baisse, vous risquez de ne pas pouvoir obtenir un montant de prêt suffisant.
L'emprunteur doit réussir le test de résistance de la nouvelle banque (taux d'intérêt + 3%). Si les revenus sont insuffisants, le transfert hypothécaire peut échouer.
Considérations de rentabilité
Le refinancement nécessite de payer des frais juridiques, des frais d’évaluation, une nouvelle assurance hypothécaire et d’autres frais. Si vous n’économisez qu’un petit montant d’intérêt, cela n’en vaut peut-être pas la peine.
Bien que les deuxièmes hypothèques proposées par les promoteurs puissent abaisser le seuil de mise de fonds, elles cachent des risques financiers à long terme et comportent de nombreuses restrictions en matière de refinancement. À moins que vous ne disposiez de fonds suffisants pour rembourser le deuxième prêt hypothécaire à court terme, ou que les perspectives du marché immobilier soient extrêmement optimistes, il est généralement recommandé de privilégier un premier prêt hypothécaire auprès d'une banque traditionnelle, ou de réduire votre budget d'achat de maison pour éviter d'avoir recours à un deuxième prêt hypothécaire.
Suggestions pratiques
Examinez en détail les termes du contrat
- Confirmez les détails des changements de taux du deuxième prêt hypothécaire, la période de blocage, les intérêts de pénalité, etc. pour éviter d'être induit en erreur par le « faible taux d'intérêt au début ».
Évaluation de la capacité de remboursement à long terme
- Simulez la pression de paiement après une hausse des taux d’intérêt (comme la hausse des taux d’intérêt 2-3%) pour assurer la stabilité financière.
Mettre de côté des fonds d'urgence
- Préparez au moins 6 à 12 mois de réserves de paiement hypothécaire pour faire face aux interruptions de revenus ou aux fluctuations du marché immobilier.
Consultez un avis professionnel
- Analysez les risques du contrat et du marché par l’intermédiaire de conseillers financiers indépendants, d’avocats ou d’experts-géomètres pour éviter d’accepter aveuglément la deuxième hypothèque du promoteur.
Envisager des alternatives
- Si vous avez besoin de transférer des fonds, vous pouvez comparer d’autres options (comme l’ajout d’une première hypothèque, des prêts privés, etc.) sans avoir à prendre le risque d’une deuxième hypothèque.
