Table des matières
Analyse du contexte politique et de la situation économique
Le gouvernement de la RAS de Hong Kong a annoncé le nouveau budget fiscal le 26 février 2025. Sous la pression d'un déficit budgétaire persistant, le secrétaire aux financesPaul ChanA proposé une série d’ajustements de la politique immobilière etRégion métropolitaine du NordPlan de développement accéléré. Cette mesure est considérée comme une mesure clé pour équilibrer les finances publiques et stimuler l’économie. Selon les données gouvernementales, les recettes foncières en 2024/25 ne s'élèveront qu'à 13,5 milliards de dollars de Hong Kong, soit 19,5 milliards de dollars de Hong Kong de moins que prévu ; Les recettes des droits de timbre s'élèveront à 58 milliards de dollars de Hong Kong, soit 13 milliards de dollars de Hong Kong de moins que prévu, reflétant le double impact du marché immobilier atone sur les finances publiques.
Partie I : Changements majeurs dans les politiques du marché immobilier
1.1 Réforme des droits de timbre : une réduction historique du taux d'imposition pour les propriétés de moins de 4 millions
La mesure la plus attendue du nouveau budget est l’assouplissement substantiel des tranches d’imposition des droits de timbre ad valorem (deuxième taux standard). À partir d'aujourd'hui, le droit de timbre pour les propriétés résidentielles et non résidentielles d'une valeur de 4 millions de dollars de Hong Kong ou moins sera réduit du prix initial de 1,51 TP3T de Hong Kong à un montant fixe de 100 dollars de Hong Kong, soit une réduction pouvant atteindre 99,81 TP3T de Hong Kong. Prenons l’exemple d’une propriété valant 4 millions de dollars de Hong Kong : la taxe a été fortement réduite, passant de 60 000 à 100 dollars de Hong Kong. Cette initiative stimule directement la volonté des primo-accédants et des petits et moyens investisseurs d’entrer sur le marché.
Prévision de l’effet des politiques :
– Changement dans la structure du marché : Selon les données du Département de notation et d’évaluation, les propriétés dont le prix est inférieur à 4 millions de dollars de Hong Kong représenteront 23% du volume total des transactions en 2024. On s’attend à ce que la nouvelle politique augmente cette proportion à plus de 35%.
– Amélioration du taux de rendement locatif : en prenant comme exemple des propriétés d’une valeur de 3 à 4 millions de dollars de Hong Kong à Kowloon, sur la base du loyer moyen actuel de 12 000 dollars de Hong Kong, après réduction du coût fiscal, le taux de rendement locatif annualisé peut être augmenté de 2,81 TP3T de Hong Kong à 3,11 TP3T de Hong Kong.
– Impact fiscal : le gouvernement verra ses recettes fiscales diminuer d’environ 400 millions de dollars de Hong Kong par an, mais cette perte devrait être partiellement compensée par une augmentation du volume des échanges.
Comparaison historique :
Depuis l'introduction du droit de timbre supplémentaire (SSD) en 2010, le marché immobilier de Hong Kong a connu plusieurs cycles de « resserrement et de retrait » de la taxe. La réforme marque un changement de politique, passant de la lutte contre la spéculation au soutien d'une demande rigide, et s'inscrit dans la continuité de la mesure visant à réduire les droits de timbre sur les propriétés de moins de 3 millions de dollars de Hong Kong à 100 dollars de Hong Kong en 2023.
1.2 Changement de stratégie d'offre foncière : priorité résidentielle et transformation foncière commerciale
Plan d'approvisionnement foncier pour 2025/26 :
- Sites résidentiels : 8 sites résidentiels ont été lancés, ainsi que des propriétés ferroviaires et des projets URA, l'offre totale a atteint 13 700 unités, soit une augmentation de 15% par rapport à l'année précédente.
- Terrains commerciaux : Le lancement de parcelles de terrains purement commerciaux sera suspendu, et une étude sur la conversion « commercial en résidentiel » sera lancée. Le premier lot de cibles comprendra des terrains commerciaux inoccupés dans les nouvelles zones de développement de Kai Tak et Hung Shui Kiu/Ha Tsuen.
Interprétation du marché :
- Ajustement de l’équilibre offre-demande : L’achèvement annuel moyen des logements privés au cours des cinq prochaines années baissera à 17 000 unités, soit une baisse de 8% par rapport aux cinq dernières années, reflétant la vigilance du gouvernement face à l’offre excédentaire sur le marché immobilier.
– Considérations relatives à l’aménagement industriel : La transformation des terrains commerciaux doit être coordonnée avec la planification du cercle logistique moderne dans la zone métropolitaine du nord afin d’éviter la sursaturation du CBD traditionnel.
Partie II : Accélérer la stratégie de la région métropolitaine du Nord
2.1 La construction des infrastructures est pleinement lancée
– Réseau de transport : La première phase de la liaison nord, la station Kwu Tung, sera achevée en 2027, et la deuxième phase des travaux préliminaires débutera ; L'étude et la conception du chemin de fer occidental Hong Kong-Shenzhen (de Hung Shui Kiu à Qianhai) débuteront cette année, avec pour objectif une ouverture à la circulation en 2034.
– Collaboration transfrontalière : les trois premiers bâtiments du parc de Hong Kong de la zone de coopération de Hetao ont été mis en service et le financement des infrastructures de 3,7 milliards de dollars de Hong Kong a accéléré le flux d’éléments de recherche scientifique entre Shenzhen et Hong Kong.
2.2 Aménagement du cluster industriel
– Corridor d'innovation et de technologie : la planification globale du parc scientifique de San Tin sera achevée au troisième trimestre et le rezonage de 10 hectares de terrain dans le parc de données de Shaling sera achevé au milieu de l'année, ce qui devrait attirer plus de 50 centres de données.
– Pôle éducatif : 90 hectares de terrain sont réservés dans la cité éducative de l’Université de Beidu pour construire une troisième école de médecine et une branche d’une institution de recherche internationale.
Avantages économiques estimés :
– Contribution directe : Une fois pleinement opérationnel, le parc Hetao générera une valeur de production annuelle de 52 milliards de dollars de Hong Kong et créera 5 200 emplois hautement qualifiés.
– Effet multiplicateur : les industries de soutien telles que la logistique et les expositions devraient stimuler la croissance du PIB de la région du Nord de 2 à 31 TP3T par an.
Partie III : Réponse du marché et controverse politique
3.1 Fluctuations en temps réel du marché immobilier
– Augmentation des transactions : au cours de la première semaine après l'annonce de la politique, l'indice des prix de l'immobilier Centaline City Leading Index (CCL) inférieur à 4 millions de dollars de Hong Kong a augmenté de 1,2%, et les visites de week-end dans les dix principaux lotissements ont augmenté de 40%.
– Stratégie de développement : Sun Hung Kai Properties, Cheung Kong Properties et d’autres accélèrent le lancement de nano-unités. La « Phase 2 de Highland » de Tuen Mun lancera aujourd'hui 50 unités supplémentaires.
3.2 Différences d'opinion publique
– Voix de soutien : L’Association des agences immobilières de petite et moyenne taille estime que la nouvelle politique peut augmenter le volume annuel de transactions à plus de 60 000, favorisant ainsi la reprise des secteurs connexes tels que la décoration et les prêts hypothécaires.
- Questionnement du point de vue : les chercheurs avertissent que les incitations fiscales peuvent conduire à la titrisation des appartements subdivisés et que la surveillance doit être renforcée pour empêcher les investisseurs d'abuser de cette politique.
Partie IV : Planification budgétaire à long terme et gestion des risques
4.1 Stratégie de gestion du déficit
- Prévisions à moyen terme : Le compte d'exploitation sera équilibré en 2025/26, mais l'investissement massif dans la zone métropolitaine du Nord fera que le compte hors exploitation continuera d'être déficitaire. Le déficit devrait se réduire d’année en année à partir de 2026/27.
– Échelle d’émission d’obligations : étendre l’émission d’obligations vertes à 65 milliards de dollars de Hong Kong, en finançant spécifiquement les infrastructures de protection de l’environnement dans la partie nord de la ville.
4.2 Avertissement sur les risques potentiels
– Fluctuations des taux d’intérêt : si la Fed reporte sa baisse des taux d’intérêt, la reprise du marché immobilier de Hong Kong pourrait être plus faible que prévu.
– Géopolitique : les politiques de flux de données transfrontalières doivent équilibrer la sécurité nationale et la liberté scientifique et technologique, et le fonctionnement du parc Hetao est confronté à des défis complexes.
Partie V : Comparaison internationale et implications politiques
5.1 Modèle mondial de régulation du marché immobilier urbain
- Comparaison avec Singapour : La politique de logement public garantit les besoins de base en matière de logement. Hong Kong peut s’inspirer de son « système à double voie » pour équilibrer le marché et le bien-être.
– L’expérience de Shenzhen : le développement groupé de parcs industriels et de logements pour talents a inspiré la planification de l’intégration industrielle-ville du district de Beidu.
5.2 Effet de synergie de la région de la Grande Baie
– Investissement immobilier transfrontalier : les recherches montrent que les acheteurs potentiels de la zone métropolitaine nord 23% sont des résidents de la région de la Grande Baie, et le mécanisme de connexion transfrontalière fiscale et hypothécaire doit être amélioré.
– Division industrielle du travail : Hong Kong se concentre sur la R&D et les services financiers, tandis que Shenzhen se charge du processus de fabrication, construisant conjointement une chaîne écologique « R&D avant production ».
Conclusion : L’importance historique du changement de politique
Le budget 2025 marque la transition de la politique du marché immobilier de Hong Kong de la « gestion de la demande » à la « réforme structurelle », guidant le développement sain du marché par le biais de leviers fiscaux tout en utilisant la zone métropolitaine du nord comme moteur de transformation économique. Toutefois, dans le contexte d’une population vieillissante et d’un ralentissement de l’économie mondiale, l’efficacité de cette politique reste à démontrer. La clé de l’avenir réside dans notre capacité à trouver un équilibre précis entre discipline budgétaire et investissement stratégique afin de jeter des bases solides pour la prochaine étape de développement de Hong Kong.
Annexe : Informations rapides sur les statistiques clés
| Projets | Budget 2025/26 | Variation d'une année sur l'autre |
| Revenus du prix du foncier | 21 milliards de dollars de Hong Kong | +55.3% |
| Recettes des droits de timbre | 58 milliards de dollars de Hong Kong | -18.3% |
| Volume des transactions résidentielles | 53 000 | +23% |
| Investissement dans la région métropolitaine du Nord | 37 milliards de dollars de Hong Kong | Nouveau financement spécial |
| Programme d'admission des talents | 270 000 cas approuvés | 430 000 candidatures au total |
Source des données : Département du recensement et des statistiques de Hong Kong, Département de notation et d'évaluation
Paul Chan,GBM,syndrome de Guillain-Barré,MH,JP(Anglais:Paul Chan Mo-po18 mars 1955—) est né enChineChaozhou, actuelRégion administrative spéciale de Hong KongSecrétaire financier, simultanémentComité de sécurité nationaleMembre, Hong KongExpert-comptable agréé. ServiPrésident du Comité de qualification des candidats,Bureau de développementDirecteur,Bureau des services d'aide juridiquePrésident, président du conseil d'administration de Huade Kuangcheng Accounting Firm Co., Ltd. En poste de 2008 à 2012Conseil législatif de Hong KongCirconscriptions fonctionnellesMembre de l'industrie comptable, il a démissionné le 29 juillet 2012.Il a pris ses fonctions de secrétaire au développement le lendemain.
Région métropolitaine du Nord(Anglais:Métropole du Nord, dénommé :Capitale du Nord),pourGouvernement de Hong KongProjets en développement. Le 6 octobre 2021, leDirecteur généralCarrie Lamproposer,pourDiscours politique 2021 du chef de l'exécutif de Hong KongIl est prévu que sa mise en œuvre se fasse par étapes sur une période de 20 à 30 ans.
