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Le passé et le présent du Century Mansion
Le sky palace situé au dernier étage de l'hôtel Junran à Western Mid-Levels, à Hong Kong, a récemment choqué le secteur de l'immobilier avec un prix demandé de 95 millions de dollars de Hong Kong. Cette unité de grande hauteur d'une superficie utilisable de 2 182 pieds carrés porte non seulement l'histoire d'amour de neuf ans du mannequin métisse sino-portugais Mandy Lieu et de l'ancien président du groupe Suncity, Zhou Zhuohua (Ximihua), mais devient également un cas unique d'interaction judiciaire entre Hong Kong et Macao car il implique des affaires judiciaires transfrontalières et des opérations financières complexes.
La propriété appartient àMelco InternationalMelco Crown (00200) a pris le relais en tant que créancier et a chargé une banque mandataire de vendre les actions, ce qui a immédiatement déclenché de vives discussions sur le marché. Du point de vue d'un professionnel de l'immobilier, l'originalité de cette transaction réside dans ses multiples attributs juridiques : il ne s'agit pas seulement de la cession de garanties pour le recouvrement de créances transfrontalières, mais aussi d'une vente aux enchères judiciaire d'actifs de célébrités et d'un cas typique d'exécution de jugements judiciaires de Macao à Hong Kong.
Selon le cadastre,Mandy LieuElle a acheté cette unité pour 91,3257 millions de dollars de Hong Kong au nom de la société en juin 2014, lorsque sa relation avec Zhou Zhuohua a été révélée. Il convient de noter que cette transaction a coïncidé avec le pic du marché immobilier de luxe de Hong Kong, et le prix de la transaction était 38% plus élevé que lors de son lancement en 2012, ce qui indique que les parties impliquées étaient extrêmement optimistes quant au futur marché. Cependant, avec l’arrestation de Zhou Zhuohua à Macao en 2021, le sort de ce nid d’amour a pris une tournure dramatique.
Le champ de bataille financier de la coopération judiciaire transfrontalière
Melco Crown a obtenu le droit hypothécaire de l'unité en novembre 2021, et un bras de fer juridique de deux ans s'en est suivi. Les experts juridiques ont souligné que cette hypothèque présente des caractéristiques typiques de « garantie transfrontalière » : Melco Crown, enregistrée à Macao, accepte les propriétés de Hong Kong comme garantie, ce qui implique des différences dans les systèmes juridiques des deux endroits pour déterminer la priorité des dettes. Lorsque la Haute Cour a statué en 2022, obligeant Mandy Lieu à remettre l'unité, Zhou Zhuohua a été condamné à 18 ans de prison lors du premier procès à Macao. Cette coïncidence temporelle a suscité de nombreuses associations.
Il ressort des états financiers que Melco International a continué à resserrer sa politique de crédit ces dernières années. Le rapport intermédiaire 2023 du Groupe a montré que la provision pour dépréciation des créances sur prêts a augmenté de 27% sur un an, reflétant l'urgence de céder les actifs à haut risque. Cela peut expliquer pourquoi la société a choisi de vendre le bien en urgence dans les conditions actuelles du marché. Bien que le prix n'ait augmenté que légèrement de 4% par rapport au prix d'achat, le bénéfice réel pourrait être bien inférieur au chiffre comptable compte tenu des fluctuations du taux de change et des frais d'intérêt au cours des huit dernières années.
La conception du miroir au plafond affecte la relation entre mari et femme
Alors que les photos de l'intérieur étaient exposées, la conception de la chambre principale la plus accrocheuse de l'unité, d'une superficie de 400 pieds carrés, a suscité de vives discussions en ligne. Liang Jinghao, architecte d'intérieur senior, a analysé que ce type de décoration en miroir complet doit surmonter de nombreux défis techniques : « Le diamètre du miroir rond du plafond est de 2,1 mètres, et il est nécessaire de personnaliser le verre antidéflagrant, combiné à des bandes lumineuses LED cachées pour créer un effet de capsule spatiale. Le mur de télévision en miroir au bout du lit utilise une technologie de perspective à sens unique pour assurer l'intimité tout en préservant la transparence visuelle. »
Song Shaoguang, expert en feng shui, a un avis différent : « Les miroirs sont yin, et une utilisation excessive peut facilement provoquer des troubles de l'aura. Mais cette conception utilise intelligemment le paysage aquatique du port de Victoria pour équilibrer les cinq éléments. Le mur miroir de la baignoire est orienté vers la position sud-est, ce qui correspond au motif « vent et eau ». On peut voir que l'équipe de conception a reçu les conseils d'un expert. » Il a toutefois rappelé aux acheteurs potentiels de réorganiser l'agencement en fonction de leur date de naissance, sinon le « mal du miroir » pourrait affecter la relation entre mari et femme.
L'effet papillon sur le marché de l'argent
Liu Jiahui, analyste en chef de Midland Realty, a souligné que cette transaction est révélatrice du marché immobilier de luxe de Hong Kong : « Le prix demandé pour les propriétés appartenant à des propriétaires d'argent est généralement inférieur de 15 à 201 TP3T au prix du marché, mais cette unité conserve une attitude de prime, reflétant la confiance des créanciers dans les actifs paysagers rares. » Il convient de noter qu'en 2023, le nombre de propriétés de luxe appartenant à des propriétaires d'argent d'un prix supérieur à 20 millions de yuans a augmenté de 681 TP3T d'une année sur l'autre, ce qui indique que les investisseurs à fort endettement sont soumis à une pression plus forte.
Les données du département de recherche immobilière de Centaline montrent que des unités similaires dans le district occidental ont récemment été vendues pour environ 43 000 HKD le pied carré. Sur cette base, on estime que la valeur marchande de l'unité devrait être d'environ 93,8 millions HKD. Bien que le prix demandé actuel de 95 millions soit dans une fourchette raisonnable, des incertitudes subsistent quant à la possibilité de conclure rapidement la transaction dans le contexte de hausse des taux d'intérêt. Selon certaines rumeurs du secteur, un fonds d'Asie du Sud-Est aurait manifesté son intérêt, mais exigerait que la décoration existante soit conservée pour être utilisée comme hôtel spécialisé.
Une variante commerciale de l'enchevêtrement émotionnel
Cette relation triangulaire, qui a débuté en 2014, a toujours été étroitement liée au marché des capitaux. Lorsque Mandy Lieu a acheté l'unité à Ran Ran, Zhou Zhuohua étaitGroupe SuncityAvec une expansion massive, le cours de l'action a grimpé de 580% entre 2014 et 2017. La relation émotionnelle et l'empire commercial se sont développés simultanément, et au moment où les rumeurs de rupture ont émergé en 2019, la valeur marchande du groupe s'était évaporée de plus de 70 %.
Des personnes proches du dossier ont révélé que le moment choisi pour l'hypothèque de la luxueuse demeure était assez significatif : « Lorsque l'hypothèque a été traitée en 2021, Chau Cheuk-wah n'a pas été autorisé à quitter le pays. Cette cession d'actifs peut être considérée comme un contrôle des risques et peut également impliquer des accords complexes de transfert d'actifs transfrontaliers. » Il convient de noter que la société mère de Melco Crown, Melco International, a continué à réduire ses avoirs en actions Suncity ces dernières années et avait terminé son inventaire six mois avant l'arrestation de Chau Cheuk-wah.
Zone grise de compétence
Étant donné que l’affaire concerne à la fois la juridiction de Hong Kong et de Macao, les détails de l’exécution font l’objet d’une controverse au sein de la communauté juridique. Le professeur associé Cheung Tat-ming de la Faculté de droit de l’Université de Hong Kong a expliqué : « Selon l’ordonnance sur les jugements de la Chine continentale (exécution réciproque), la partie relative à l’indemnisation civile d’un jugement pénal à Macao peut être appliquée à Hong Kong. Cependant, cette affaire est un litige hypothécaire commercial et le créancier doit poursuivre sa réclamation conformément à l’ordonnance sur les transferts de propriété et les transactions immobilières de Hong Kong. »
Ce type de collaboration judiciaire est de plus en plus courant dans le recouvrement de créances transfrontalières. Les données du système judiciaire montrent que Hong Kong a traité 147 affaires de cession de garanties transfrontalières en 2022, soit une augmentation de 41% par rapport à l'année précédente, dont la proportion d'affaires impliquant Macao est passée de 12% en 2019 à 23%. Toutefois, en raison des définitions différentes de « l’usure » dans les deux pays, la légalité de certains contrats hypothécaires est toujours confrontée à des risques juridiques.
Le mystère de la façon dont sont utilisés les biens des célébrités
La difficulté de disposer des actifs de Mandy Lieu reflète les difficultés de réalisation des actifs spéciaux des célébrités. En plus de l'appartement de Ranran, sa maison de ville à Chelsea, à Londres, est également confrontée à des litiges d'évaluation. Le cabinet de conseil immobilier Knight Frank a souligné que ces maisons de luxe à forte empreinte personnelle nécessitent généralement une période de commercialisation spéciale de 6 à 12 mois et que le prix de transaction est souvent inférieur de 10 à 151 TP3T au prix du marché.
Les fluctuations de valeur causées par les différences culturelles compliquent encore davantage la situation. Le design en miroir, très discuté, de l'unité peut être considéré comme avant-gardiste sur les marchés occidentaux, mais peut être considéré comme tabou par les acheteurs asiatiques en raison de problèmes de feng shui. « Une stratégie de tarification à double voie devrait être adoptée pour de telles propriétés, ce qui peut attirer à la fois les propriétaires occupants et les investisseurs commerciaux », conseille Albert Lee, responsable des évaluations chez Savills.
La guerre secrète pour la richesse après Xi Mihua
Lorsque Zhou Zhuohua a été officiellement emprisonné, son empire commercial est entré dans les eaux profondes de la restructuration de ses actifs. Des sources du secteur financier ont révélé que les actifs liés à Suncity ont diminué à 15%, ce qui est inférieur à son pic, mais la cession des actifs invisibles est toujours difficile. L’avancement de la cession des propriétés au nom de Mandy Lieu constituera une référence importante pour la liquidation ultérieure de milliards d’actifs transfrontaliers.
Il convient de noter que le rôle de Melco International a changé dans cette transaction. Cette société, qui a coopéré avec Suncity pour développer le casino Crystal Tigre de Cristal en Russie, se débarrasse désormais des actifs liés en tant que créancier, ce qui montre que l'industrie du jeu de Macao subit une profonde refonte. Les analystes prédisent que les cas similaires de cession de garanties transfrontalières pourraient plus que tripler au cours des trois prochaines années.
Diverses interprétations de l'opinion publique sur Internet
Sur les réseaux sociaux, la discussion autour de cette transaction a dépassé le cadre de l’immobilier. Le volume de lecture cumulé du sujet Weibo # Mirror on the Ceiling # a dépassé les 230 millions, et les modifications créatives des internautes sont infinies. Le docteur en psychologie Huang Yi-ni a analysé : « Le désir du public d'explorer les espaces privés et ses émotions complexes à l'égard du mode de vie des riches résonnent dans cet incident. Cette psychologie collective mérite une étude approfondie de la part de la communauté sociologique. »
Des voix s’élèvent également pour remettre en cause l’attention excessive accordée par les médias à la vie privée des célébrités. Dans sa chronique dans Ming Pao, le commentateur Lin Peili a souligné : « Lorsque les affaires judiciaires sont interprétées de manière divertissante, cela porte atteinte à l'esprit de l'État de droit. Nous devrions accorder plus d'attention à l'amélioration du mécanisme de coopération judiciaire transfrontalière plutôt qu'à l'imagination érotique de la décoration de miroirs. »
Les hauts et les bas des actifs dans le microcosme du temps
De son achat à 91,32 millions à sa vente à 95 millions, derrière l’augmentation de la valeur comptable de 8% se cachent de multiples récits de flux de capitaux transfrontaliers, d’évolution de la coopération judiciaire et de déconstruction des relations affectives. Lorsque le plafond en miroir reflète la vue nocturne du port Victoria, ce palais dans le ciel n'est pas seulement un témoin du destin personnel, mais aussi un code unique pour interpréter le processus d'intégration de Hong Kong et de Macao. Alors que les acheteurs potentiels émergent les uns après les autres, ce jeu multidimensionnel impliquant le droit, la finance et la culture continuera sûrement d’écrire un nouveau chapitre.
Lectures complémentaires :
