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Sur le marché immobilier de Hong Kong,Ancien bâtiment(se réfère généralement aux propriétés de plus de 30 ans) etimmeuble d'habitation(Les immeubles de faible hauteur d'avant-guerre ou d'après-guerre sans ascenseur) attirent de nombreux acheteurs ou investisseurs aux budgets limités en raison de leurs prix relativement bas. Cependant, les demandes de prêt hypothécaire pour ce type de propriété sont souvent plus compliquées que pour les bâtiments neufs, et l'approbation bancaire est également plus stricte.
Les problèmes courants incluent les difficultés d’évaluation, la sécurité structurelle et les problèmes juridiques, tandis que les rejets sont souvent liés à des revenus insuffisants ou à des risques immobiliers. Cet article analysera en profondeur les points clés des prêts hypothécaires pour les bâtiments anciens et les immeubles d'habitation, notamment le ratio hypothécaire, la durée maximale de remboursement, les problèmes courants et les raisons de rejet, pour vous aider à éviter les pièges et à obtenir le prêt en douceur.
1. Définition et enjeux hypothécaires des bâtiments anciens et des immeubles d'habitation
Le taux d'intérêt hypothécaire pour les bâtiments anciens et les immeubles d'habitation à Hong Kong est similaire à celui des bâtiments privés. Théoriquement, le ratio hypothécaire maximal peut atteindre 90% grâce à l'assurance hypothécaire. Elle s'applique aux propriétés d'une valeur comprise entre 4 et 10 millions de yuans et doit être destinée à l'auto-occupation. Le ratio hypothécaire maximal pour les propriétés d'une valeur de 10 à 15 millions de yuans est de 80%, et le montant maximal du prêt est de 9 millions de dollars de Hong Kong. Cependant, en raison de l'âge des vieux bâtiments et des immeubles d'habitation, les banques sont plus conservatrices dans leurs évaluations, en particulier si la propriété présente des problèmes structurels ou une construction illégale, le ratio hypothécaire réel peut être aussi bas que 60-70%. Les acheteurs d'une première maison peuvent bénéficier d'un pourcentage plus élevé, mais ils doivent savoir que le volume de transactions d'immeubles d'habitation est faible et qu'il peut y avoir un écart entre l'évaluation et le prix de vente. Il est recommandé de réserver davantage pour l'acompte.
1. Que sont les « bâtiments anciens » et les « immeubles d’habitation » ?
- Ancien bâtiment: Désigne généralement les bâtiments résidentiels ou mixtes commerciaux et résidentiels de plus de 30 ans, dont certains peuvent manquer de gestion ou d'installations modernes.
- immeuble d'habitation:Il s'agit principalement d'immeubles de 4 à 8 étages construits entre les années 1950 et 1970, dépourvus d'ascenseurs et dotés d'escaliers étroits. On les trouve généralement dans les vieux quartiers tels que Sham Shui Po et Mong Kok. Certains immeubles d'habitation sont des bâtiments d'avant-guerre ayant une valeur historique, mais dont la structure est relativement ancienne.
2. Particularités des demandes de prêt hypothécaire
- Ancien bâtiment: Affecte le montant du prêt hypothécaire et la période de remboursement.
- Risques structurels:Certains bâtiments anciens ne sont pas bien entretenus et les banques peuvent exiger une inspection du bâtiment.
- Utilisations complexes:Les bâtiments mixtes commerciaux et résidentiels peuvent impliquer des problèmes de titres fonciers.
- Difficulté d'évaluation:Il y a peu de transactions dans la même zone et les valorisations bancaires sont conservatrices.
2. Ratio hypothécaire : Quel est le montant maximum que vous pouvez emprunter ?
1. Restrictions de base selon les directives de la HKMA
Selon l'Autorité monétaire de Hong Kong,Prix de l'immobilier inférieur à 10 millions de dollars de Hong KongLa limite supérieure du montant du prêt hypothécaire est60%(Les acheteurs d’une première maison peuvent emprunter jusqu’à 90 % grâce au programme d’assurance hypothécaire). Toutefois, les bâtiments anciens et les immeubles d'habitation sont généralement soumis aux restrictions suivantes :
| Âge du bâtiment | Ratio prêt/valeur maximal(Pas la première fois) | Remarque |
|---|---|---|
| Moins de 30 ans | 60% | Même chose que la résidence ordinaire |
| 30-40 ans | 50%-60% | Certaines banques peuvent réduire le taux à 50% |
| 40-50 ans | 40%-50% | Inspection du bâtiment requise |
| Plus de 50 ans | Difficile d'obtenir l'approbation ou taux d'approbation très faible | La plupart des banques refusent d'approuver, il faut chercher une société financière |
2. Le programme d’assurance hypothécaire (HKMC) est-il applicable ?
- Ancien bâtiment:Si le bâtiment a ≤ 50 ans, vous pouvez demander un plan d'assurance hypothécaire (comme la « Nouvelle assurance hypothécaire »), avec un prêt maximum de 90 % (le prix maximum de la maison est de 4 millions de dollars de Hong Kong).
- immeuble d'habitation:Même si le bâtiment a ≤ 50 ans, certaines compagnies d’assurance hypothécaire peuvent refuser d’assurer et doivent approuver chaque cas.
3. Facteurs clés affectant le pourcentage
- État de la propriété:Si des problèmes structurels sont détectés lors de l’inspection du bâtiment, le pourcentage peut être encore réduit.
- Conditions du titre de propriétéSi le bail foncier restreint la reconstruction ou l’utilisation, les banques peuvent resserrer les prêts.
- Conditions d'emprunt:Les personnes disposant d’un revenu stable et d’une bonne cote de crédit sont plus susceptibles d’obtenir l’approbation d’un montant de prêt plus élevé.
3. Période de remboursement la plus longue : 30 ans moins l’âge du bâtiment ?
La période de remboursement maximale d'un prêt hypothécaire à Hong Kong est généralement de 30 ans, mais ne doit pas dépasser les 70 ans de l'acheteur. Pour les bâtiments anciens et les immeubles d'habitation, en raison de leur âge, les banques peuvent prendre en compte la durée de vie restante du bien et la période de remboursement réelle peut être raccourcie à 20-25 ans, surtout si le bien n'a pas été régulièrement entretenu ou présente des problèmes structurels. Les immeubles d’habitation n’étant pas équipés d’ascenseurs, les banques peuvent être plus prudentes quant aux longues périodes de remboursement. Il est conseillé aux acheteurs de vérifier les politiques de la banque avant de postuler.
1. Formule de calcul bancaire
La période de remboursement la plus longue pour les bâtiments résidentiels généraux est de 30 ans, mais les bâtiments anciens et les immeubles d'habitation sont soumis à la «75 ans de réduction de l'âge des bâtiments"ou"70 ans de réduction de l'âge des bâtiments" (le plus bas des deux). Par exemple :
- Âge du bâtiment 40 ans: 75 – 40 = 35 ans → Toutefois, la durée maximale de remboursement est de 30 ans.25 ans(Certaines banques ont des restrictions supplémentaires).
- Âge du bâtiment 50 ans: 75 – 50 = 25 ans → La période de remboursement peut être raccourcie à15-20 ans.
2. Comparaison de cas réels
| banque | Bâtiment de 40 ans | Immeuble d'habitation de 50 ans |
|---|---|---|
| Banque A | 25 ans | 15 ans |
| Banque B | 20 ans | Rejet de la demande |
| Société de financement | 30 ans | 20 ans |
3. Limite d'âge de l'emprunteur
- La plupart des banques exigentDurée de remboursement + Âge de l'emprunteur ≤ 70-75 ans" Si l'emprunteur a 60 ans, la période de remboursement la plus longue n'est que de 10 à 15 ans et la pression des paiements mensuels augmentera considérablement.
Quatre,Raisons du rejet et solutions
1. Pourquoi les prêts hypothécaires sur les bâtiments anciens sont-ils sous-évalués ?
Il y a eu peu de transactions dans la même zone récemment, les banques s'appuient donc sur des estimations prudentes.
Solution : Préparez un acompte supplémentaire ou fournissez une preuve de contrat de rénovation pour augmenter l'évaluation.
2. Que comprennent exactement les exigences en matière d’inspection des bâtiments ?
La banque peut mandater un ingénieur agréé pour inspecter la structure, la plomberie et les systèmes électriques.
Si des problèmes tels que de l’amiante et des barres d’acier rouillées sont détectés, ils doivent être réparés avant que le prêt hypothécaire puisse être approuvé.
3. Les taux hypothécaires des immeubles d’habitation sont-ils plus élevés ?
Certaines banques ont augmenté les taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires pour les bâtiments anciens de 0,1% à 0,3%, ou ont appliqué une majoration pour risque élevé.
Les taux d'intérêt des sociétés de financement sont plus élevés (les taux d'intérêt annuels sont d'environ 4%-8%).
4. Comment prouver l'usage du bien ?
résoudre：Fournir un permis d’occupation pour confirmer que l’utilisation résidentielle est autorisée.
Pour les immeubles commerciaux et résidentiels mixtes, l'enregistrement de l'entreprise et le bail (le cas échéant) doivent être soumis.
5. Les coûts d’assurance incendie sont-ils plus élevés pour les bâtiments anciens ?
En raison du coût élevé de la reconstruction, les compagnies d'assurance pourraient augmenter les primes, avec une augmentation annuelle moyenne d'environ 0,1%-0,15% des prix des maisons.
6. Âge du bâtiment (plus de 50 ans), ce qui entraîne un montant de prêt hypothécaire insuffisant
résoudre:Faites appel à une société de financement ou à une petite banque, ou envisagez de faire appel à des coemprunteurs pour partager le risque.
7. Problèmes de structure de propriétéLes immeubles d'habitation sans ascenseur ou avec ordres de maintenance sont considérés comme à haut risque par les banques
résoudre:Effectuez d'abord les réparations et obtenez un rapport satisfaisant, ou négociez avec le propriétaire pour réduire le prix de vente.
8. Termes peu clairs du titre de propriété
résoudre: Confiez à un avocat le soin de vérifier le titre de propriété afin de confirmer qu'il n'y a pas de modifications illégales ou de restrictions d'utilisation.
9. Travailleurs indépendants ouLa situation financière de l’emprunteur n’est pas bonne, n'ont pas réussi le test de résistance, en particulier les demandes de prêts hypothécaires à ratio élevé.
résoudre:Ajoutez un garant, fournissez davantage de preuves d’actifs ou choisissez un prêt hypothécaire avec un montant de prêt inférieur.
10. La propriété implique une construction illégale ou des litiges juridiques
résoudre: Clarifier les responsabilités juridiques et restaurer l’unité à son état d’origine, et mettre fin à la transaction si nécessaire.
5. Conseils pour la demande : augmentez votre taux de réussite hypothécaire
- Inspection pré-construction: Engagez un ingénieur agréé pour inspecter et résoudre le problème à vos frais.
- Comparer plusieurs banquesLes petites banques pourraient être plus souples dans l’approbation des bâtiments anciens.
- Préparez suffisamment de documents:Y compris les dossiers d'entretien, la copie du titre de propriété, le certificat de revenu locatif, etc.
- Tenez compte des qualifications des acheteurs d’une première maison: Augmenter le ratio à 90 % grâce à la « Nouvelle Assurance Hypothécaire » (prix du bien ≤ 4 millions HK$).
- Consultez des professionnels:Un courtier hypothécaire ou un avocat peut vous aider dans les cas complexes.
Conclusion
Bien que les bâtiments anciens et les immeubles d’habitation soient proposés à des prix attractifs, les demandes de prêt hypothécaire comportent des risques cachés. Les acheteurs doivent évaluer soigneusement l’état de la propriété, leur propre capacité de remboursement et réserver des fonds suffisants pour couvrir le coût de la sous-évaluation ou des réparations. Il est recommandé d'obtenir une « pré-approbation » de la banque avant de signer un compromis de vente provisoire afin de garantir un prêt hypothécaire en douceur et d'éviter les pertes dues à l'annulation de la commande.
