Table des matières
Société des propriétaires (OC)Selon Hong KongOrdonnance sur la gestion des bâtiments (chap. 344)Un organisme statutaire formé par les propriétaires d’un immeuble ou d’un lotissement dont le but principal est de gérer et d’entretenir les affaires communes de la propriété.
La société des propriétaires peut intégrer efficacement les ressources, maintenir la qualité de la propriété et protéger les droits et les intérêts des propriétaires. Son rôle est particulièrement important dans l’environnement résidentiel à forte densité de Hong Kong, contribuant à équilibrer les intérêts individuels avec le développement global de la communauté.
1. Gestion unifiée des espaces publics
- Responsable de la gestion quotidienne, de l'entretien et du nettoyage des installations publiques de l'immeuble (telles que les ascenseurs, les couloirs, les jardins, les parkings, etc.).
- S’assurer que les systèmes de protection incendie, les équipements électriques, etc. répondent aux normes de sécurité pour assurer la sécurité des résidents.
2. Maintenir la valeur de la propriété
- Grâce à un entretien et des réparations réguliers, la durée de vie du bâtiment peut être prolongée et sa valeur peut être empêchée de chuter en raison d’un mauvais état.
- Coordonner des projets à grande échelle (tels que la rénovation des murs extérieurs et le remplacement des conduites d’eau) pour améliorer le cadre de vie global.
3. Gestion financière
- Frais de gestion des frais：Frais facturés aux propriétaires en fonction de leur part de propriété, qui sont utilisés pour les dépenses quotidiennes et les fonds de réserve.
- Réserve de gestion:Réservez des fonds pour de futures réparations majeures ou des urgences (comme des dommages causés par un typhon) afin d’éviter un partage temporaire des coûts.
4. Exécution de l'acte d'alliance mutuelle
- Superviser les propriétaires pour qu'ils respectent les termes de l'acte de construction, comme l'interdiction des modifications illégales, la gestion des problèmes de bruit ou d'hygiène.
- Émettre des avertissements ou intenter des poursuites judiciaires en cas de violation afin de maintenir l’ordre communautaire.
5. Représentation légale et prise de décision
- Représenter tous les propriétaires lors de la signature de contrats avec des tiers (tels que des sociétés de gestion immobilière, des entrepreneurs) ou lors du dépôt de poursuites concernant des litiges.
- Pour les affaires importantes (comme le changement de société de gestion immobilière ou les projets de grande envergure), une assemblée des propriétaires est tenue et les décisions collectives sont prises par vote.
6. Renforcer la voix des propriétaires
- Concentrer les avis des propriétaires pour éviter que les promoteurs ou les sociétés de gestion immobilière ne dominent unilatéralement les affaires de gestion.
- Servir de fenêtre de communication unifiée lors de la communication avec les services gouvernementaux (comme la demande de financement d'entretien).
7. Base juridique et droits
- Selon l'ordonnance sur la gestion des bâtiments, une société a le statut de personne morale et peut signer des documents de manière indépendante, ouvrir des comptes bancaires et même poursuivre ou être poursuivie au nom de la société.
À Hong Kong, une société de propriétaires (OC) est une organisation juridique établie en vertu de l'ordonnance sur la gestion des bâtiments. Il est principalement responsable de la gestion des affaires communes d'un immeuble en copropriété (telles que l'entretien, la sécurité, le nettoyage, etc.). Le terme « triade » désigne les groupes criminels organisés impliqués dans des activités illégales. Les deux peuvent sembler sans rapport, mais dans certains cas, les triades peuvent tenter d’infiltrer ou de manipuler des entreprises à leur propre profit. Voici une analyse contextuelle pertinente et une analyse d’association possible :
8. Fonctionnement de la société de propriétaires et vulnérabilités potentielles
- La société est créée conjointement par les propriétaires et les membres du comité de gestion (CG) sont élus par les propriétaires et sont chargés de prendre des décisions sur les affaires du bâtiment (telles que les appels d'offres, la gestion des finances, etc.).
- Risques potentiels:Si les membres du comité de gestion sont soudoyés ou menacés, ou si des membres de gangs s'infiltrent dans le comité de gestion, ils peuvent être manipulés des manières suivantes :
- Truquage des appels d'offres de projets:La mafia s'est entendue avec des entrepreneurs pour contracter des travaux d'entretien à des prix élevés et percevoir des pots-de-vin.
- Détournement de frais de gestion:Transfert illégal de fonds d’entreprise.
- Manipulation des élections:Utiliser l’intimidation pour influencer le vote des propriétaires et s’assurer que « leurs propres gens » soient élus au comité de gestion.
8. Les triades s'impliquent dans les entreprises
Il existe depuis longtemps un phénomène de manipulation des appels d’offres dans les projets de rénovation des anciens lotissements de Hong Kong, avec des gangs ou des hommes d’affaires sans scrupules contrôlant les entreprises par le biais de menaces et de pots-de-vin afin de tirer profit de projets aux coûts exorbitants. Dans ce cas, l'OC a approuvé le projet sans appel d'offres transparent simplement au motif que « le béton du mur extérieur s'écaillait et nécessitait des réparations urgentes », ce qui reflète les lacunes du système (comme la supervision insuffisante du pouvoir de l'OC par l'ordonnance sur la gestion des bâtiments).
- Il y a eu de nombreux cas à Hong Kong où les triades sont intervenues dans des sociétés, par exemple :
- En 2018, la police a découvert un groupe de triades soupçonné d'avoir manipulé plusieurs sociétés de lotissement et d'avoir fraudé plus de 10 millions de dollars de Hong Kong en fonds de projets en intimidant les propriétaires et en falsifiant des documents.
- 2024 : Lei Cheng, membre du comité de la société villageoise britannique, a été décapité
- 17 personnes issues des triades arrêtées pour intimidation lors des élections de 2025 à la Tseung Kwan O King Lam Estate Corporation, dont le candidat et l'élu
9. Réponses gouvernementales et juridiques
- Dispositions légales:L'ordonnance sur la gestion des bâtiments exige que les sociétés soient transparentes dans leurs finances et enquêtent sur les activités illégales. Si l’implication d’une triade est constatée, des poursuites peuvent être engagées en vertu de l’ordonnance sur les sociétés ou de l’ordonnance sur les crimes.
- Mesures d'exécution:La police de Hong Kong (comme le Bureau du crime organisé et des triades) lancera des enquêtes sur les groupes de triades infiltrant des organisations légales.
- Auto-assurance du propriétaire:
- Soyez vigilant, assistez aux réunions d’entreprise et surveillez les rapports financiers.
- Si vous découvrez des citations de projet suspectes ou un comportement menaçant, signalez-le immédiatement à la police.
- Demandez la révocation du membre du comité de gestion fautif par l'intermédiaire du ministère de l'Intérieur ou par voie légale.
8. ministère de l'IntérieurNotes aux sociétés de propriétaires
introduction
- La gestion des immeubles privés est la responsabilité des propriétaires. La politique du gouvernement en matière de gestion des bâtiments a toujours été d’encourager et d’aider les propriétaires à créer des organisations de résidents appropriées, telles que les sociétés de propriétaires (OC), afin qu’ils puissent gérer efficacement leurs bâtiments.
- L'ordonnance sur la gestion des bâtiments (chap. 344) (ci-après dénommée « l'ordonnance ») vise à fournir un cadre juridique pour la création et le fonctionnement des sociétés, afin que les propriétaires d'immeubles privés puissent créer des sociétés pour mieux gérer leurs propriétés.
Objectif de la création d'une société de propriétaires
L’ordonnance stipule également clairement les devoirs et les pouvoirs de la société. Le CO a l'obligation légale de gérer et d'entretenir correctement les parties communes de l'immeuble et doit prendre toutes les mesures raisonnablement nécessaires pour s'acquitter des responsabilités de gestion des parties communes de l'immeuble telles que spécifiées dans l'acte de copropriété. En ce qui concerne le pouvoir, la société peut décider d'employer du personnel salarié, des sociétés de gestion immobilière ou d'autres institutions ou personnels professionnels pour aider ou représenter la société dans l'exercice des fonctions et pouvoirs qui lui sont conférés en vertu de l'ordonnance ou de l'acte d'engagement mutuel. Dans l’exercice de ses fonctions et de ses pouvoirs en vertu de l’article 18 de l’ordonnance, la société doit être guidée par le code de pratique publié par le secrétaire à l’Intérieur et à la Jeunesse conformément à l’article 44(1) de l’ordonnance.
Hong Kong a une population importante et une superficie limitée. La plupart des citoyens vivent dans des immeubles privés à plusieurs étages ou dans des lotissements privés composés de plusieurs bâtiments. Ces bâtiments et lotissements sont constitués de plusieurs unités, allant de quelques centaines à des milliers. Les propriétaires d'unités sont conjointement responsables de la gestion et de l'entretien de l'immeuble ou du lotissement dans lequel ils vivent. Si un accident est causé par une mauvaise gestion de l'immeuble ou du lotissement ou par un manque d'entretien de ses parties communes, les propriétaires concernés en assument la responsabilité solidaire.
Gérer et entretenir un bâtiment n’est pas une affaire simple. Cela implique un large éventail de tâches, notamment le nettoyage des espaces communs, la gestion des déchets, la sécurité, ainsi que des travaux non routiniers tels que l'embauche d'une société de gestion immobilière et l'entretien du bâtiment. S'il n'existe pas de société établie dans l'immeuble, toutes les questions de gestion et d'entretien de l'immeuble peuvent devoir être décidées conjointement par tous les propriétaires, selon les dispositions de l'acte de copropriété de l'immeuble. Pour les immeubles ou les lotissements composés de centaines, voire de milliers d’unités, cette démarche est non seulement longue et complexe, mais également peu réalisable.
Pour gérer correctement les bâtiments, offrir aux propriétaires un environnement de vie confortable et protéger leurs actifs contre les effets d'une mauvaise gestion et d'un mauvais entretien des bâtiments, la création d'une société n'est pas la seule solution, mais c'est la méthode la plus réalisable. Une société est une entité juridique indépendante établie en vertu de l’ordonnance. Elle gère légalement les parties communes d'un immeuble au nom de tous les propriétaires, exerce et exécute les droits, pouvoirs, privilèges et devoirs pertinents, et a le pouvoir de nommer et de révoquer les sociétés de gestion immobilière et de superviser leur travail.
L'ordonnance prévoit qu'une assemblée générale peut adopter des résolutions concernant le contrôle, la gestion et l'administration des parties communes d'un immeuble, ainsi que la rénovation, l'amélioration ou la décoration de ces parties communes, et ces résolutions seront contraignantes pour le comité de gestion (CG) et tous les propriétaires.
Problèmes et défis courants
- Seuil d'établissement：Une résolution doit être adoptée par l'assemblée des propriétaires et enregistrée au registre foncier.
- Faible implication des propriétaires:Certains propriétaires peuvent ne pas participer activement aux réunions ou aux votes, ce qui affecte l’efficacité de la prise de décision.
- Connaissances professionnelles requises:Des réparations majeures ou des questions juridiques peuvent nécessiter le recours à des consultants professionnels (par exemple, des ingénieurs, des avocats).
- Invasion de la mafia :Certaines anciennes sociétés de construction sont facilement contrôlées par un petit nombre de personnes (y compris des gangs) en raison de la faible participation des propriétaires.
