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Définition et impact de la sous-évaluation bancaire
définition
La sous-évaluation signifie que l'évaluation par la banque de la garantie (comme un bien immobilier, un terrain, etc.) est inférieure au prix de transaction du marché ou aux attentes du propriétaire.
Influence
Ce phénomène peut entraîner une réduction du montant du prêt, obligeant l’acheteur à compenser la différence en espèces, ou affecter le processus de transaction immobilière.
Les principales raisons pour lesquelles les banques sous-évaluent les biens immobiliers
- Hausse des taux d'intérêt et défis de refinancement:Les taux d’intérêt élevés augmentent les coûts d’emprunt, font baisser la valeur des propriétés et obligent les banques à effectuer des évaluations prudentes.
- Changements dans la structure du marché:Les vacances de bureaux post-COVID et le déclin de l'activité de vente au détail ont un impact sur la valeur des biens immobiliers commerciaux, en particulier sur les actifs en difficulté détenus par les banques.
- Pratiques d'évaluation conservatrices des banques:Pour réduire les risques, les banques ont tendance à sous-évaluer les propriétés, notamment sous la pression réglementaire.
- Pression sur l'échéance de la dette:Un grand nombre de prêts immobiliers arrivent à échéance et doivent être refinancés, ce qui peut conduire à une sous-estimation de la valeur des propriétés.
1. Facteurs du marché
1. Forte volatilité du marché
- Environnement économique en mutation:Lorsque l’économie est instable (par exemple, en cas d’inflation croissante, de taux d’intérêt en hausse et de chômage en hausse), les banques ont tendance à être conservatrices dans leurs évaluations afin de réduire les risques. Par exemple, pendant l’épidémie de 2020, les prix de l’immobilier dans certaines régions ont chuté à court terme, et les valorisations bancaires peuvent refléter des risques à moyen et long terme.
- Déséquilibre régional entre l'offre et la demande:S’il y a une offre excédentaire de biens immobiliers dans une zone particulière, les banques peuvent baisser leurs évaluations pour éviter de futures baisses de prix qui entraîneraient une valeur de garantie insuffisante.
2. Les données de transaction sont en retard
- Les évaluations bancaires sont souvent basées sur des enregistrements de transactions récents. Si le marché augmente rapidement à court terme (comme le développement d’un nouveau quartier populaire), mais ne bénéficie pas du soutien des dernières données de transaction, l’évaluation peut ne pas refléter immédiatement le prix du marché.
- Par exemple : les prix de l’immobilier autour des parcs technologiques émergents ont grimpé en flèche en raison de l’afflux d’entreprises, mais le système bancaire n’a pas encore mis à jour le prix de référence pour la zone.
3. Différences de développement régional
- Les banques ont des normes d’évaluation des risques différentes selon les régions. Les évaluations dans les zones reculées ou les anciennes communautés sont généralement conservatrices en raison de la faible liquidité et du potentiel d’appréciation limité.
- Cas : La différence de valorisation entre les îles périphériques de Hong Kong et le centre-ville peut atteindre 20%-30%.
2. Conditions de propriété
1. État physique de la propriété
- Âge et problèmes structurels:Les propriétés plus anciennes peuvent être sous-évaluées en raison des coûts d’entretien élevés et de la durabilité réduite. Par exemple, l’évaluation bancaire d’un immeuble de plus de 30 ans peut être inférieure à celle d’un immeuble neuf dans la même zone.
- Décoration et équipements:Si la décoration intérieure du bien est délabrée ou manque d’équipements de base (tels que des ascenseurs et des places de parking), l’évaluation peut être inférieure aux attentes du marché.
2. Droits de propriété et questions juridiques
- Droits de propriété peu clairs:Dans les cas impliquant des droits de propriété partagés, des conflits successoraux ou des procédures judiciaires non résolues, les banques peuvent directement refuser de prêter ou réduire considérablement l'évaluation.
- Bâtiments illégaux:Si la construction ajoutée (comme l'ajout d'un toit) n'est pas approuvée par le gouvernement, la banque peut ne pas l'inclure dans l'évaluation.
3. Propriétés à usage spécial
- Les terrains commerciaux, les installations industrielles ou les propriétés à usage mixte sont généralement évalués à un prix inférieur par les banques que les propriétés résidentielles en raison de leur faible liquidité. Par exemple, les logements industriels à Taiwan sont souvent confrontés au problème de la sous-évaluation.
III. Politiques bancaires et gestion des risques
1. Tendance à l'aversion au risque
- Les banques doivent s’assurer que la valeur des garanties est suffisante pour couvrir le risque de défaut de paiement du prêt, c’est pourquoi elles adoptent généralement le principe de « valorisation prudente ». Par exemple, pour un bien d'une valeur marchande de 10 millions, la banque peut ne l'évaluer qu'à 8 millions, laissant ainsi un espace tampon 20%.
2. Limites du modèle de notation interne
- Les banques s’appuient souvent sur des systèmes d’évaluation automatique (AVM) ou des formules fixes (telles que la méthode de comparaison et la méthode du revenu), qui peuvent ignorer les avantages particuliers des propriétés individuelles (comme les vues et les districts scolaires).
- Cas : Les acheteurs sont prêts à payer une prime élevée pour une propriété dans un quartier scolaire prestigieux du district de Da'an, dans la ville de Taipei, mais l'évaluation de la banque ne peut être calculée que sur la base d'une propriété résidentielle moyenne.
3. Limite du montant du prêt
- Les exigences réglementaires gouvernementales, telles que les plafonds de prêt/valeur fixés par la banque centrale pour certaines régions, peuvent forcer les banques à réduire proactivement leurs valorisations pour se conformer. Par exemple, la limite de prêt pour les zones à haut risque est de 60%, et les banques peuvent sous-estimer les prix des logements pour contrôler les montants des prêts.
4. Facteurs humains
1. Jugement subjectif de l'évaluateur
- Malgré le processus standard, l’expérience et les préférences de l’évaluateur peuvent affecter les résultats. Par exemple, il manque des normes uniformes pour calculer les taux d’amortissement des bâtiments anciens.
2. Les propriétaires sont trop agressifs en matière de prix
- Afin d'attirer les acheteurs, les vendeurs ou les agents immobiliers peuvent délibérément augmenter le prix de vente, ce qui fait que le prix du marché est « artificiellement élevé » et creuse l'écart avec l'évaluation de la banque.
3. Asymétrie d'information
- Le manque d'informations complètes des banques sur le bien (comme les vices cachés et les futurs plans d'aménagement du territoire) peut conduire à une sous-estimation. Par exemple, le propriétaire était au courant du projet d’extension du MRT, mais la banque n’en a pas tenu compte dans l’évaluation.
V. Politiques et réglementations externes
1. Mesures réglementaires gouvernementales
- Les politiques visant à freiner les prix de l’immobilier (comme les taxes foncières et les contrôles du crédit) peuvent freiner les valorisations bancaires. Par exemple, Hong Kong impose un droit de timbre 30% aux résidents non permanents, ce qui réduit indirectement les évaluations des banques sur les propriétés achetées par des acheteurs étrangers.
2. Risques environnementaux et sociaux
- Les zones sujettes aux catastrophes naturelles (telles que les zones sismiques et les zones basses sujettes aux inondations) peuvent être classées comme à haut risque par les banques, et les 10%-15% peuvent être directement déduits lors de l'évaluation.
- Impact des événements sociaux : Lors du mouvement contre le projet de loi d’extradition à Hong Kong en 2019, les fluctuations des prix de l’immobilier dans certaines régions se sont intensifiées et les évaluations bancaires sont devenues plus conservatrices.
3. Situation économique internationale
- Les fluctuations des taux de change et les restrictions sur les flux de capitaux transfrontaliers (comme les contrôles de capitaux en Chine) peuvent affecter la demande des acheteurs étrangers, ce qui conduit les banques à réduire leurs évaluations des propriétés concernées.
6. Erreurs techniques
1. Erreur de saisie de données
- La saisie humaine d'erreurs de superficie, d'étage ou d'âge du bâtiment peut entraîner des écarts dans l'évaluation du système. Par exemple, si « zone réelle 30 pings » est renseigné par erreur comme « 25 pings », le prix estimé sera directement réduit.
2. Défauts de l'algorithme du système
- Les modèles d’évaluation automatisés qui ne parviennent pas à intégrer des variables clés (telles que l’orientation de la propriété et la qualité de la gestion communautaire) peuvent produire des sous-estimations systématiques.
7. Cas particuliers et facteurs globaux
1. Propriétés en prévente et en prévente
- Les maisons en prévente ne sont pas encore terminées et les banques ne peuvent estimer leur valeur qu'en fonction de la situation actuelle (comme la valeur du terrain) ou de la situation financière du promoteur, qui est souvent inférieure au prix contractuel de l'acheteur.
2. Biens culturels ou bâtiments historiques
- Bien que le marché de la reconstruction de sites historiques protégés soit très restreint, les coûts d’entretien et les restrictions d’utilisation peuvent conduire à de faibles valorisations bancaires.
3. Propriétés transfrontalières
- En raison du manque de transparence des informations, des risques de change et des systèmes fiscaux complexes pour les propriétés à l’étranger, les banques réduisent généralement considérablement leurs évaluations ou refusent de prêter.
Stratégies pour faire face à la sous-évaluation
- Préparation:L'acheteur doit comparer les évaluations de plusieurs banques et fournir des informations complètes sur la propriété (telles que les certificats de rénovation et les plans de développement régional).
- Espace de négociation:Communiquez avec la banque par l'intermédiaire de l'agent immobilier et efforcez-vous d'obtenir une réévaluation ou la fourniture de garanties supplémentaires.
- Perspective à long terme:Si la valorisation sous-estime la surchauffe du marché, les acheteurs doivent réexaminer leurs risques financiers.
Lectures complémentaires :
