Table des matières
Chapitre 1 : Le dilemme inhérent à la géographie et à l'histoire
1.1 Limitations naturelles dues au grand nombre de montagnes et au territoire limité
Hong Kong a une superficie de seulement 1 106 kilomètres carrés, mais moins de 251 TP3T de terres plates sont aménageables et plus de 401 TP3T de terres sont protégées par des parcs nationaux. La politique de prix élevés des terres mise en place pendant la période coloniale a laissé des séquelles profondes. La première vente aux enchères de terres en 1841 a établi le monopole de l'État sur l'offre de terres. Ce mécanisme de « rareté artificielle » fait du foncier un pilier des finances publiques (les recettes des ventes foncières représentaient encore 11,3% des recettes fiscales totales en 2022).
1.2 Le problème séculaire de l’urbanisme
Les deux côtés du port de Victoria ont été entièrement développés et le développement des terres dans les Nouveaux Territoires implique le système complexe Dingquan et les problèmes fonciers ancestraux. Selon le Bureau de développement, environ 2 400 hectares de terres agricoles à Hong Kong sont détenus par les quatre principaux promoteurs, mais sont difficiles à libérer en raison d'un blocage dans le mécanisme de prime foncière. Prenons l’exemple de la nouvelle zone de développement de Kwu Tung Nord : il a fallu plus de 15 ans entre la planification et l’arrivée des premiers résidents.
Chapitre 2 : Le cycle déformé des mécanismes économiques
2.1 L’effet à double tranchant des places financières
Les droits de timbre immobilier les plus bas au monde (0,01%) attirent les capitaux étrangers. En 2023, les capitaux étrangers ont représenté 38% du volume des transactions résidentielles. Le système de taux de change lié a conduit les taux d'intérêt de Hong Kong à suivre ceux des États-Unis pendant longtemps, mais le marché immobilier est profondément lié aux flux de capitaux en provenance de Chine continentale. Le faible coût des capitaux à l'ère de l'assouplissement quantitatif a donné lieu au phénomène de « titrisation des bâtiments ». En 2022, le prix moyen du pied carré d'un logement a atteint 14 230 HKD, soit une augmentation de 891 130 HKD par rapport au sommet de 1997.
2.2 Inclinaison fatale dans une structure industrielle
L'immobilier et les industries connexes représentent 23% du PIB, formant une chaîne écologique d'« hégémonie immobilière ». Les quatre principaux promoteurs ont augmenté la marge bénéficiaire marginale du développement résidentiel à plus de 40% grâce à des méthodes telles que les « bâtiments inondés d'eau » et les « nano-unités ». Ce qui est plus grave, c’est que le marché des appartements subdivisés est devenu une industrie grise dont le chiffre d’affaires annuel dépasse les 20 milliards de dollars de Hong Kong.
Chapitre 3 : Contradictions structurelles du système politique
3.1 L’effet paradoxal du logement social
Le temps d'attente pour un logement social a atteint un sommet de 6,1 ans en 23 ans, mais cela a à son tour soutenu le marché immobilier privé - environ 431 familles TP3T ont temporairement reporté l'achat d'un logement parce qu'elles « attendent une maison ». Le programme d'accession à la propriété (HOS) est devenu un facteur de distorsion des prix. Bien que le mécanisme de tarification des nouveaux HOS en 2023 soit découplé du prix du marché, le prix moyen après remise est toujours 8,7 fois supérieur au revenu annuel médian des ménages.
3.2 Échec marginal de la régulation fiscale
Douze ans après la mise en place de « mesures sévères » telles que le droit de timbre supplémentaire (SSD) et le droit de timbre d'achat (BSD), la proportion d'investisseurs n'a baissé que de 35% à 28%. Au lieu de cela, cela a donné lieu à des mesures de contournement telles que « un contrat pour plusieurs partenaires » et a fait chuter le taux de rotation du marché de l'occasion à un niveau historiquement bas de 0,8%. Bien que la taxe sur les logements vacants soit réactivée en 2023, le taux de vacance de 4,5% est toujours supérieur au niveau sain.
Chapitre 4 : Des problèmes socioculturels profondément ancrés
4.1 Obsession collective pour la propriété
Les Hongkongais ont un système de valeurs profondément ancré dans leur esprit, qui associe le fait de posséder une maison à la réussite dans la vie. Selon des sondages, 761 030 jeunes pensent qu'« il est impossible de fonder une famille sans avoir une maison ». Cette culture a donné naissance à un marché déformé de « nano-bâtiments ». En 2023, la surface utile moyenne des nouvelles maisons ne sera que de 452 pieds carrés, soit une diminution de 31% par rapport à il y a 20 ans. Le phénomène du « père achetant une maison » (les parents finançant l’acompte) a même émergé, mais l’âge moyen des acheteurs d’une première maison a toujours été retardé à 44 ans.
4.2 Le cercle vicieux des conflits intergénérationnels
La « génération du désastre immobilier », née après 1997, est confrontée à un triple choc : l'éducation supérieure universelle (la dette étudiante médiane est de 210 000 dollars), l'homogénéisation du secteur (la finance et l'immobilier représentent 581 000 T du marché du travail) et l'inflation des prix des actifs. Le résultat est que le ratio loyer/revenu des jeunes résidents est aussi élevé que 62%, soit 27 points de pourcentage de plus que celui de la même tranche d'âge à Singapour.
Chapitre 5 : Dilemme particulier dans la comparaison mondiale
5.1 Comparaison internationale des données extrêmes
– Ratio prix de l’immobilier/revenu : Hong Kong 19,8 fois (New York 10,2, Londres 8,7)
– Taux de rendement locatif : 2,1% (le plus bas parmi les grandes villes du monde)
– Surface habitable moyenne par habitant : 15,5 m² (Tokyo : 631 TP3T, Singapour : 521 TP3T)
5.2 Différences dans la gouvernance de l’aménagement du territoire
Singapour maintient son taux de propriété de logements à 89% grâce à la récupération des terres (extension de la superficie des terres de 25%) et aux politiques de logement public. À Hong Kong, en revanche, seuls 7 000 hectares de terres ont été récupérés au cours des 20 dernières années, et le projet « Lantau Tomorrow » est controversé. Plus important encore, Hong Kong ne dispose pas d’un système de fonds de prévoyance similaire au CPF pour soutenir la capacité des résidents à acheter un logement.
Chapitre 6 : Les véritables défis à relever pour sortir de l’impasse
6.1 Obstacles techniques à l’offre foncière
Le développement de la zone métropolitaine du nord nécessite l’élimination de 1 200 hectares de friches industrielles, la relocalisation de 150 000 tombes et l’indemnisation de milliers d’autochtones des Nouveaux Territoires. Même si le processus est accéléré, seulement 130 000 unités pourront être fournies avant 2032, ce qui est inférieur aux 60% requis. Bien que les mesures transitoires telles que la « méthode d’assemblage et de montage » aient augmenté la vitesse de construction, le coût est toujours 18% plus élevé que les méthodes traditionnelles.
6.2 Réforme institutionnelle de la structure des intérêts
L’amendement à l’ordonnance de reprise des terres a augmenté le risque d’un contrôle judiciaire, et la première phase de reprise des terres en 2025 pourrait faire face à des centaines de poursuites judiciaires. L'Association des promoteurs immobiliers détient 70% de réserves de terrains non aménagés à Hong Kong, mais a tendance à lancer des projets de manière « à petit prix » pour maintenir des primes élevées. Le coût de construction des logements sociaux est de 5 200 HKD par pied carré, soit 331 330 HKD de plus que celui des promoteurs privés, ce qui reflète l'inefficacité institutionnelle.
Conclusion : Le coût de la sortie d’une crise systémique
L’essence du problème du logement à Hong Kong est le « trilemme » : il est impossible d’atteindre en même temps des prix stables du logement, la liberté du marché et l’équité sociale. Pour sortir de l’impasse, il faudra peut-être endurer des difficultés économiques à court terme (déclin des secteurs liés à l’immobilier), défier les intérêts particuliers (réformer le système foncier) ou subvertir la cognition culturelle (promouvoir une société de location). Sous la double pression du vieillissement de la population et de la concurrence dans la région de la Grande Baie, la fenêtre pour sortir de cette guerre du logement qui dure depuis un siècle se rétrécit, mais elle met également à l'épreuve la sagesse de la ville en matière de transformation.
Lectures complémentaires :
- Le dilemme des prix élevés de l’immobilier à Hong Kong : une crise systémique qui menace l’avenir
- Pourquoi Hong Kong a du mal à accueillir des entreprises de classe mondiale
- Le phénomène « acheter une maison pour se marier » dans la société hongkongaise : interprétations multiples de la culture, de l’économie et des rôles de genre
- Une analyse approfondie de « La difficulté pour les Hongkongais d'acheter des maisons est-elle un héritage de la politique foncière du gouvernement britannique de Hong Kong avant 1997 ? »
