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Les prix de l'immobilier à Hong Kong sont parmi les plus chers au monde depuis 10 années consécutives
Depuis la crise financière asiatique de la fin du XXe siècle, le marché immobilier de Hong Kong a connu des hauts et des bas. Ces dernières années, les prix ont continué d’augmenter en raison de facteurs tels que les faibles taux d’intérêt, les entrées de capitaux et les pénuries de terrains. Cependant, depuis le début des années 2020, avec les changements de l’environnement économique mondial, la hausse des taux d’intérêt, le ralentissement de l’économie continentale et les ajustements des politiques locales, des fissures ont commencé à apparaître sur le marché, suscitant des inquiétudes quant à savoir si la bulle est sur le point d’éclater. En tant que l'une des villes où les prix de l'immobilier sont les plus élevés au monde, le marché immobilier de Hong Kong a longtemps été considéré comme un mythe selon lequel « il ne peut que monter et ne jamais descendre ». Cependant, ces dernières années, l’imbrication de multiples facteurs internes et externes a fait que le marché immobilier de la ville a été soumis à une pression sans précédent. D’une structure économique déséquilibrée à une réglementation politique inefficace, de la perte de population aux changements dramatiques de l’environnement financier international, la fragilité du marché immobilier de Hong Kong est progressivement apparue.
Les villes les plus chères du monde en 2024 :
Classement des villes
1. Singapour
2 Hong Kong
3 Londres
4. Shanghai
5. Monaco
6. Zurich
7. New York
8. Paris
9. São Paulo
10. Milan
1. Contexte historique : la cause profonde du développement anormal du marché immobilier
Le danger caché de la bulle immobilière de Hong Kong provient de la poursuite de la « politique des prix fonciers élevés » après le retour. La dépendance à long terme du gouvernement à l’égard du financement foncier a conduit à une grave pénurie d’approvisionnement. Selon les données du Département de notation et d'évaluation, le nombre annuel moyen d'achèvements de logements privés entre 2003 et 2022 n'était que de 13 000 unités, bien en deçà de la demande du marché. Cette pénurie artificiellement créée a provoqué une augmentation des prix de l’immobilier de 5,8 fois en 20 ans, créant une structure de marché déformée où « la farine est plus chère que le pain ».
Le phénomène d’accaparement des terres par les promoteurs aggrave le déséquilibre entre l’offre et la demande. Les quatre principaux promoteurs détiennent 100 millions de pieds carrés de terres agricoles, mais n’ont pas encore réussi à les développer. Cette thésaurisation stratégique a conduit le marché à se trouver dans un état de « fausse pénurie » pendant une longue période, faisant grimper les prix de l’immobilier tout en accumulant d’énormes risques de bulle.
2. Les fondamentaux économiques se détériorent : les soutiens s'effondrent
1. Il existe un décalage important entre le pouvoir d’achat et les prix de l’immobilier
Les données du deuxième trimestre 2023 ont montré que le revenu médian des ménages à Hong Kong était de 30 200 HK$, tandis que le prix moyen d'une maison était de 14,3 millions HK$, avec un ratio prix de l'immobilier/revenu de 47,3 fois, se classant au premier rang mondial. Même si vous achetez une unité nano de 300 pieds carrés, vous devrez vous passer de nourriture et d’eau pendant 23,6 ans, soit cinq fois la ligne d’avertissement internationale.
2. Les rendements locatifs atteignent des niveaux historiquement bas
Le taux de vacance des immeubles de bureaux de catégorie A dans le quartier central des affaires a grimpé à 15,7%, et les loyers des commerces de détail ont diminué de 45% par rapport à avant l'épidémie. Le taux de rendement locatif résidentiel est tombé en dessous de 2%, bien en dessous du taux hypothécaire, formant un modèle d'investissement à « flux de trésorerie négatif » qui repose entièrement sur les attentes d'appréciation du capital.
3. L’endettement des ménages approche du seuil dangereux
Les données de l'Autorité monétaire de Singapour ont montré que la dette des ménages représentait 921 TP3T du PIB, dont 781 TP3T étaient des prêts hypothécaires. Lorsque le taux d'intérêt augmente de 1%, la charge de paiement mensuelle augmentera de 12% et plus de 100 000 ménages seront confrontés au risque d'actifs négatifs.
4. Ralentissement de l'économie continentale et affaiblissement de la demande
Le marché immobilier de Hong Kong est étroitement lié à l’économie continentale, et les acheteurs continentaux ont toujours été un pilier important du marché du logement de luxe. Cependant, le ralentissement de la croissance économique du continent ces dernières années, la crise de la dette des sociétés immobilières (comme Evergrande, Country Garden, etc.) et les contrôles stricts des capitaux ont affaibli la capacité des fonds du continent à affluer à Hong Kong. Depuis 2023, le volume des transactions de maisons de luxe à Hong Kong a considérablement diminué et les prix de certaines propriétés haut de gamme ont chuté de 20% à 30%. Si l’économie continentale ne parvient pas à se redresser rapidement, la demande extérieure pour le marché immobilier de Hong Kong va encore diminuer, accélérant l’éclatement de la bulle.
5. Faiblesse de l'économie locale et risque de capitaux propres négatifs
La reprise post-épidémique a été lente, l’industrie du tourisme a été atone et la consommation au détail a diminué. Bien que le taux de chômage ait diminué, la croissance globale des revenus a stagné et le pouvoir d’achat des citoyens a diminué. Dans le même temps, les prix élevés de l’immobilier ont entraîné une augmentation des cas de capitaux propres négatifs. Selon les données de l'Autorité monétaire de Hong Kong, le nombre de prêts hypothécaires à valeur nette négative a considérablement augmenté au début de 2024, ce qui reflète le fait que certains propriétaires sont tombés en insolvabilité en raison de la chute des prix de l'immobilier. Si les prix de l’immobilier continuent de baisser, les banques pourraient resserrer le crédit, ce qui exacerberait encore la panique du marché.
3. L'effet à double tranchant de la réglementation politique
1. Les mesures contracycliques échouent
Les « mesures sévères » du gouvernement, telles que le droit de timbre supplémentaire (SSD) et le droit de timbre de l’acheteur (BSD), ont fait grimper les coûts de transaction pendant la reprise du marché, ce qui a à son tour intensifié la mentalité de « réticence à vendre ». Le nombre de transactions résidentielles au premier trimestre 2023 est tombé à 8 632, le plus bas niveau depuis 1996, et l'épuisement de la liquidité du marché a accru le risque de volatilité des prix.
2. Le choc fatal de la normalisation des taux d'intérêt
Dans le cadre du système de taux de change lié, Hong Kong est obligé de suivre l’exemple des États-Unis en augmentant ses taux d’intérêt. Le taux préférentiel (P) en août 2023 est passé à 5,875% et le taux H a dépassé 4%. Sur la base d'un prêt de 6 millions de dollars de Hong Kong, le paiement mensuel augmentera de 9 200 dollars de Hong Kong par rapport à 2020, détruisant directement la capacité de la classe moyenne à acheter des maisons.
3. La réforme de l'offre foncière rencontre des obstacles
Le projet de réhabilitation « Lantau Tomorrow » a été retardé, la zone métropolitaine du nord s'est développée lentement et la continuité des politiques après le changement de gouvernement est mise en doute. Le déficit de logements sociaux atteindra 28 000 unités dans les cinq prochaines années, et l'offre de logements privés est inférieure à la valeur cible de 15% depuis trois années consécutives, ne laissant aucune solution à la contradiction entre l'offre et la demande.
4. Changements radicaux dans la structure sociale : ébranler les fondements de la demande
1. Le double choc de la perte de population et du vieillissement
L'exode net de population en 2022 atteindra 113 000 personnes et le principal groupe d'acheteurs de logements âgé de 25 à 44 ans diminuera de 8,41 TP3T. Dans le même temps, la proportion de la population âgée de plus de 65 ans est passée à 20,7%, formant une structure pyramidale inversée de « nombreuses personnes âgées avec un logement et quelques jeunes sans logement », et la demande rigide a continué de diminuer.
2. L'érosion industrielle affaiblit la capacité de paiement
L'immobilier financier représente 32% du PIB, mais le nombre de personnes employées dans le secteur ne représente que 18% de la population active. Le développement de l’industrie technologique est à la traîne, la croissance des emplois à revenu moyen stagne et les salaires réels de la jeune génération sont restés stables pendant une décennie, ce qui rend difficile le maintien des prix élevés de l’immobilier.
3. Changements révolutionnaires dans les modes de vie
L’intégration dans la région de la Grande Baie s’accélère et la vie transfrontalière se normalise. 150 000 Hongkongais vivent à Shenzhen, et le projet « Hong Kong New Town » de Zhuhai accueille 32 000 familles. Les options de logement alternatives détournent la demande locale et ébranlent les fondements du marché immobilier.
5. Changements radicaux dans l'environnement international : la crise de l'épuisement des réserves de capitaux
1. Restructuration de la structure hégémonique du dollar américain
Dans le cadre de la tendance à la dédollarisation du système SWIFT, les dépôts offshore en RMB de Hong Kong ont diminué de 231 TP3T en deux ans. La proportion de biens immobiliers à Hong Kong détenus par des capitaux étrangers est passée de 13,71 TP3T en 2018 à 6,21 TP3T en 2023, et l'aversion au risque des capitaux internationaux s'est accélérée.
2. Les primes de risque géopolitiques augmentent
La révision de la loi américaine sur la politique de Hong Kong a déclenché une vague de retrait de capitaux de la part des entreprises multinationales, et la demande d'espaces de bureaux par les institutions multinationales a chuté de 42%. Le budget de location résidentielle des cadres étrangers a été réduit de 35%, et le marché haut de gamme est tombé dans un hiver froid.
3. Effet de diversion des marchés alternatifs
Le prix des maisons privées à Singapour a augmenté de 68% en cinq ans, Dubaï a lancé un « visa doré » et le rendement des prix des logements à Tokyo a atteint 4,2%. Alors que les alternatives d’investissement dans la région Asie-Pacifique se multiplient, l’avantage concurrentiel de Hong Kong s’est considérablement affaibli.
6. Cygne noir potentiel déclenchant un crash
1. La dépréciation du RMB déclenche une réévaluation des actifs
Si le RMB dépasse 7,5 contre le dollar américain, le système de taux de change lié sera soumis à une pression sans précédent. La fuite des capitaux pourrait déclencher une vague de ventes immobilières, répétant la crise financière asiatique de 1997.
2. Réaction en chaîne des défauts de paiement de la dette immobilière commerciale
Les évaluations des immeubles de bureaux ont chuté de 35% par rapport à leur pic, et de nombreuses sociétés de placement immobilier sont confrontées à la liquidation. Si des géants comme Henderson Land Development sont confrontés à une crise de liquidité, cela pourrait déclencher des risques systémiques financiers.
3. Le cercle vicieux de la détérioration des finances publiques
La proportion des revenus fonciers par rapport aux recettes publiques a chuté de 23% en 2019 à 6% en 2023. L'expansion continue du déficit budgétaire pourrait forcer le gouvernement à vendre des terres à bas prix, créant ainsi une spirale mortelle du type « plus il vend, plus le prix est bas ».
4. Les turbulences sur les marchés financiers et la stabilité du dollar de Hong Kong
Le système de taux de change lié de Hong Kong lie le dollar de Hong Kong au dollar américain, mais le dollar de Hong Kong pourrait être soumis à des pressions si les marchés financiers mondiaux sont turbulents, comme une forte appréciation du dollar américain ou une récession américaine. Certains analystes estiment que si les sorties de capitaux se poursuivent, l'Autorité monétaire de Hong Kong pourrait devoir utiliser ses réserves de change pour défendre la stabilité du taux de change, ce qui pourrait miner la confiance du marché dans le marché immobilier. Une fois la stabilité du dollar de Hong Kong remise en question, les leçons du marché immobilier des années 1950 montrent que les crises financières sont souvent le déclencheur d’un krach immobilier.
5. Crise financière des grands promoteurs
Le marché immobilier de Hong Kong est fortement concentré sur quelques grands promoteurs, tels que Cheung Kong Group et New World Development. Ces dernières années, ces entreprises ont été confrontées à une pression financière croissante en raison d’un marché morose et d’opérations à fort effet de levier. Par exemple, le loyer du Cheung Kong Center, propriété de Cheung Kong Holdings, a chuté de plus de 33% depuis 2019, ce qui indique que le marché de l'immobilier commercial a été le premier sous pression. Si un grand promoteur fait faillite en raison d’une rupture de la chaîne de capital, cela peut déclencher une réaction en chaîne et entraîner l’ensemble du marché vers le bas.
Cette fois, c'est différent de 1997
Le marché immobilier de Hong Kong se trouve à un tournant historique et le risque d’éclatement d’une bulle s’est matérialisé. Contrairement à l’ajustement cyclique de 1997, cette crise implique des changements fondamentaux dans la structure économique, les tendances démographiques et le statut international. Pour éviter un effondrement catastrophique, nous devons briser le cadre de pensée existant : à court terme, nous devons établir un mécanisme pour ralentir la baisse des prix de l’immobilier ; à moyen terme, nous devons nous débarrasser de la dépendance au financement foncier ; et à long terme, nous devons remodeler la compétitivité industrielle. Ce n’est qu’en tirant les leçons de cette douloureuse expérience et en promouvant des réformes profondes que le gouvernement pourra prendre des mesures décisives pour augmenter l’offre, réguler les politiques et diversifier l’économie afin d’atténuer la pression de la crise. C’est seulement de cette manière que le marché immobilier de Hong Kong pourra sortir du cycle historique de « montée et de chute » et parvenir à un développement durable. Dans le cas contraire, l’éclatement de la bulle immobilière pourrait devenir un tournant pour l’économie de Hong Kong, avec des conséquences de grande portée.
Lectures complémentaires :
