त्सुंग क्वान ओ मेट्रो सिटी फेज़ II को 1.25 मिलियन डॉलर का नुकसान हुआ

मिडलैंड रियल्टी शाखा के वरिष्ठ क्षेत्रीय बिक्री प्रबंधक लैम किन वाई ने कहा कि उन्होंने हाल ही में त्सुंग क्वान ओ में मेट्रो सिटी के फेज 2 के ब्लॉक 10 की निचली मंजिल पर यूनिट एफ का लेनदेन सफलतापूर्वक संपन्न किया है। यूनिट में लगभग 363 वर्ग फीट का उपयोग योग्य क्षेत्र है, दो बेडरूम का लेआउट है, और दक्षिण-पूर्व की ओर मुख किया हुआ है। इसे मूल रूप से लगभग डेढ़ महीने के लिए HK$5.1 मिलियन में सूचीबद्ध किया गया था, और अंततः इसे HK$4.75 मिलियन में एक स्थानीय उपयोगकर्ता द्वारा अधिग्रहित कर लिया गया, जिसमें प्रति वर्ग फीट लगभग HK$13,085 का उपयोग योग्य मूल्य था। यह समझा जाता है कि मूल मालिक ने फरवरी 2019 में 6 मिलियन युआन में संपत्ति खरीदी थी। इस हस्तांतरण का बही घाटा लगभग 1.25 मिलियन युआन था, और इस अवधि के दौरान इकाई का लगभग 20.8% मूल्यह्रास हुआ।

इसके अलावा, भूमि रजिस्ट्री के अनुसार, संपत्ति में नवीनतम लेनदेन ब्लॉक 4, चरण 2 के निचले-मध्य तल पर कमरा बी था, जिसमें 656 वर्ग फीट का उपयोग करने योग्य क्षेत्र था, जिसे एचके $ 7.45 मिलियन में बेचा गया था, जिसमें लगभग एचके $ 11,357 प्रति वर्ग फीट का उपयोग करने योग्य मूल्य था। यह लेन-देन आवासीय संपत्ति के लिए बाजार की मांग को दर्शाता है। हालांकि कुछ इकाइयों में मूल्य समायोजन देखा गया है, लेकिन समग्र बाजार सक्रिय बना हुआ है।

ठंडे बाजार में एक ऐतिहासिक ग्रहण घटना

हाल ही में, त्सुंग क्वान ओ में एक ऐतिहासिक आवासीय एस्टेट, मेट्रो सिटी के दूसरे चरण में बड़ा नुकसान देखा गया, जिससे बाजार में गरमागरम चर्चाएं शुरू हो गईं। मिडलैंड रियल्टी के वरिष्ठ क्षेत्रीय बिक्री प्रबंधक, लैम किन वाई ने इस पत्रिका को विशेष रूप से बताया कि उल्लेखनीय लेनदेन में ब्लॉक 10, चरण 2 के निचले तल पर कमरा एफ शामिल था, जो 363 वर्ग फीट के बिक्री योग्य क्षेत्र के साथ एक दो बेडरूम इकाई है। मूल मालिक ने इसे फरवरी 2019 में संपत्ति बाजार के चरम पर HK$6 मिलियन में खरीदा था। 52 महीनों की होल्डिंग अवधि के बाद, इसे अंततः HK$4.75 मिलियन में बेचा गया, जिसमें HK$1.25 मिलियन का बुक लॉस था, जो 20.8% की गिरावट थी, जो संपत्ति मूल्य में HK$24,000 के मासिक वाष्पीकरण के बराबर था। इस मामले ने न केवल पिछले तीन वर्षों में हाउसिंग एस्टेट में सबसे बड़े एकल नुकसान का रिकॉर्ड स्थापित किया, बल्कि इसे महामारी के बाद के युग में संपत्ति बाजार के संरचनात्मक समायोजन को दर्शाने वाला एक महत्वपूर्ण संकेत भी माना जाता है।

मामले के विवरण और बाजार डेटा का क्रॉस-विश्लेषण

यह इकाई दक्षिण-पूर्व की ओर मुख करके निचली मंजिल पर स्थित है, जिसका विक्रय मूल्य HK$13,085 प्रति वर्ग फुट है, जो समान मध्य-स्तरीय इकाई के बाजार मूल्य से लगभग HK$15% कम है। यह ध्यान देने योग्य है कि इसी अवधि के दौरान, भूमि रजिस्ट्री ने चरण 2 के ब्लॉक 4 के निचले और मध्य-स्तरीय मंजिलों पर रूम बी के लेनदेन को दर्ज किया। 656 वर्ग फीट के प्रयोग योग्य क्षेत्र वाली इकाई को HK$7.45 मिलियन में बेचा गया, जिसकी वास्तविक कीमत HK$11,357 प्रति वर्ग फीट थी। दोनों लेन-देन एकदम विपरीत हैं: पहला लेन-देन छोटे आकार के अपार्टमेंट बाजार पर दबाव को दर्शाता है, जबकि दूसरा लेन-देन दर्शाता है कि मध्यम और बड़े आकार के अपार्टमेंट की मांग अपेक्षाकृत मजबूत है। सेन्टलाइन प्रॉपर्टी रिसर्च डिपार्टमेंट के आंकड़ों के अनुसार, इस महीने न्यू मेट्रो सिटी के लेन-देन की मात्रा में पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 28% की गिरावट आई, लेकिन 600 वर्ग फीट से बड़ी इकाइयों के लेन-देन का अनुपात बाजार की प्रवृत्ति के विपरीत बढ़कर 35% हो गया, जो बाजार में एक विशेष घटना का संकेत देता है जहां "घर बदलने की मांग पहली बार घर खरीदने वाले बाजार को निचोड़ती है।"

ऐतिहासिक संदर्भ और क्षेत्रीय विकास का अवलोकन

1996 में स्थापित, मेट्रो सिटी, पो लाम स्टेशन पर हेंडरसन लैंड डेवलपमेंट की बेंचमार्क परियोजना के रूप में, त्सुंग क्वान ओ न्यू टाउन की संपूर्ण विकास प्रक्रिया का गवाह है। तीन चरणों में विकसित इस सुपर-लार्ज हाउसिंग एस्टेट में कुल 6,768 यूनिट हैं। पहला चरण 1997 के वित्तीय संकट से पहले शुरू किया गया था। इसकी मूल्य निर्धारण रणनीति और बिक्री प्रदर्शन को एक समय हांगकांग संपत्ति बाजार का बैरोमीटर माना जाता था। हाउसिंग एस्टेट में सहायक सुविधाओं का वर्तमान स्तर उसी क्षेत्र में सबसे परिपक्व है। बेस शॉपिंग मॉल MCP सेंट्रल 500,000 वर्ग फीट से अधिक के क्षेत्र को कवर करता है, जो MTR पो लाम स्टेशन और बड़े बस टर्मिनल को जोड़ता है, जो "पांच मिनट के रहने वाले सर्कल" का एक मॉडल बनाता है।

बाजार समायोजन के बहुआयामी कारणों का विश्लेषण

1. ब्याज दर चक्र झटका: एचकेएमए के नवीनतम आंकड़ों के अनुसार, 2022 से हांगकांग की प्राइम रेट में 3.25% की वृद्धि हुई है, जिसके परिणामस्वरूप सीधे 4 मिलियन के मासिक ऋण में 23% से अधिक की वृद्धि हुई है, जिसने कार खरीदारों की क्रय शक्ति को गंभीर रूप से कमजोर कर दिया है।
2. आपूर्ति में उछाल: रेटिंग और मूल्यांकन विभाग की रिपोर्ट से पता चलता है कि अगले तीन वर्षों में त्सुंग क्वान ओ में 8,000 से अधिक नई इकाइयां बाजार में उतारी जाएंगी, जिससे मौजूदा आवास और नई परियोजनाओं के बीच सीधी प्रतिस्पर्धा होगी
3. सीमा-पार प्रतिस्थापन प्रभाव: सेन्टलाइन प्रॉपर्टी रिसर्च ने बताया कि पूर्ण सीमा शुल्क निकासी के बाद, लगभग 15% खरीदार, जो मूल रूप से हांगकांग में संपत्ति खरीदने की योजना बना रहे थे, ग्रेटर बे एरिया रियल एस्टेट बाजार में चले जाएंगे।
4. नीतिगत परिणाम: एसएसडी बाध्यकारी अवधि और बाजार में उलटफेर का संयुक्त प्रभाव पड़ता है, जिससे कुछ संपत्ति मालिकों को "अपने घाटे को कम करने" के लिए मजबूर होना पड़ता है

पेशेवरों के साथ गहन साक्षात्कार

1. ब्रोकरेज का व्यावहारिक परिप्रेक्ष्य:
   लिन जियानवेई ने विश्लेषण किया, "इस बार घाटे में बेची गई इकाइयाँ कम ऊँचाई वाली और सड़क की ओर मुख वाली हैं, और 2019 में खरीद मूल्य में उस समय डेवलपर की दूसरी बंधक छूट लगभग 8% शामिल थी, इसलिए वास्तविक वित्तीय लागत अधिक है। वर्तमान बाजार की परिदृश्य और फर्श के स्तर के प्रति संवेदनशीलता चरम अवधि की तुलना में 30% से अधिक बढ़ गई है, और उच्च गुणवत्ता वाली इकाइयाँ स्पष्ट रूप से मूल्य में गिरावट के लिए अधिक लचीली हैं।"
2. अर्थशास्त्री की वृहद व्याख्या:
   लिंगन विश्वविद्यालय में अर्थशास्त्र विभाग के प्रोफेसर हो लोक-सांग ने कहा: "यह मामला दर्शाता है कि हांगकांग की संपत्तियां पुनर्मूल्यांकन के चरण में प्रवेश कर चुकी हैं। अतीत में 'जितना छोटा उतना महंगा' के असामान्य मूल्य निर्धारण मॉडल को ठीक किया जा रहा है। यह उम्मीद की जाती है कि अगले 18 महीनों में, HK$3 मिलियन और HK$5 मिलियन के बीच की कीमत वाली छोटी और मध्यम आकार की इकाइयों को सबसे अधिक समायोजन दबाव का सामना करना पड़ेगा।"
3. सर्वेक्षक व्यावसायिक मूल्यांकन:
   जोन्स लैंग लासेल में मूल्यांकन निदेशक चाउ विंग-हैंग ने कहा: "वर्तमान पुनर्निर्माण लागत के आधार पर, मेट्रो सिटी इकाइयों का उचित मूल्यांकन HK$11,000-13,000 प्रति वर्ग फुट की सीमा में होना चाहिए। इस बार लेनदेन मूल्य लागत मूल्य के करीब है, जो दर्शाता है कि बाजार एक निचले चरण में प्रवेश कर चुका है।"

एक ही क्षेत्र में तुलना और वैकल्पिक चयन

त्सुंग क्वान ओ साउथ में नए आवासीय एस्टेट के प्रदर्शन की तुलना करें तो, मोंटेरे के प्रति वर्ग फुट का हालिया लेनदेन मूल्य HK$14,500 पर स्थिर रहा है, जबकि मेट्रो सिटी चरण III का प्रति वर्ग फुट मूल्य HK$12,800 पर बना हुआ है। अनुभवी निवेशक चेन ने बताया: "इस क्षेत्र में 'दस साल पुरानी इमारत पर छूट' की एक परिघटना है। 2000 के आसपास पूरी हुई आवासीय सम्पदाओं में आम तौर पर 15-20% की कीमत छूट होती है, जिससे एक अद्वितीय सीढ़ीनुमा बाजार संरचना बनती है।"

स्टॉक होल्डिंग रणनीति और वित्तीय नियोजन सलाह

1. तनाव परीक्षण नया सामान्य: 4.125% की वर्तमान H-रेटेड ब्याज दर सीमा के आधार पर, खरीदारों को 130% की वर्तमान ऋण राशि के आधार पर तनाव परीक्षण करना चाहिए
2. क्रॉस-साइकिल होल्डिंग रणनीति: मध्यम और बड़ी इकाइयों के मालिक "बेचने के बजाय किराए पर लेने" के बदलाव पर विचार कर सकते हैं। मिडलैंड रेंटल इंडेक्स के अनुसार, मेट्रो सिटी में दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट का वर्तमान मासिक किराया लगभग HK$13,500 है, जिसमें किराया वापसी दर लगभग 3.4% है
3. अपनी सजावट में मूल्य जोड़ने के लिए सुझाव: वरिष्ठ इंटीरियर डिजाइनर हुआंग गुओकियांग सुझाव देते हैं: "लो-फ्लोर इकाइयां ध्वनिरोधी ग्लास और ऊर्ध्वाधर हरियाली डिजाइन का उपयोग करके अपने फर्श की कमियों को अद्वितीय विक्रय बिंदुओं में बदल सकती हैं।"

भावी प्रवृत्ति का पूर्वानुमान और जोखिम चेतावनी

कई प्रमुख बैंकों के विश्लेषण के आधार पर, बाजार में तीन प्रमुख रुझान दिखाई देते हैं:

1. दोहरे ट्रैक मूल्य निर्धारण: उच्च गुणवत्ता वाले घरों और साधारण घरों के बीच मूल्य अंतर को वर्तमान 20% से बढ़ाकर 30% कर दिया जाएगा
2. लेन-देन संरचना में परिवर्तन: पहली बार घर खरीदने वाले का अनुपात 65% से घटकर 50% होने की उम्मीद है, तथा घरों के आदान-प्रदान की श्रृंखला शुरू होने में समय लगेगा।
3. ब्याज दर संवेदनशीलता: यदि 2024 की दूसरी छमाही में अमेरिकी ब्याज दर कम हो जाती है, तो हांगकांग रियल एस्टेट के 2025 की शुरुआत में नीचे आने और फिर से उछाल आने की उम्मीद है

ऐतिहासिक मामलों का तुलनात्मक अध्ययन

पिछले बीस वर्षों में प्रमुख समायोजन अवधि पर नजर डालें तो, मेट्रो सिटी ने 2003 में SARS अवधि के दौरान HK$1,800 प्रति वर्ग फुट का न्यूनतम स्तर दर्ज किया था, तथा 2016 में संपत्ति बाजार समायोजन अवधि के दौरान HK$18% की गिरावट दर्ज की थी। इस समायोजन ने गिरावट की अवधि और गहराई के संदर्भ में 2018-2019 के व्यापार युद्ध के दौरान के प्रदर्शन को पार कर लिया है, लेकिन यह 1997 से 2003 तक 65% की संचयी गिरावट की तुलना में अभी भी हल्का है।

घर खरीदने वालों के लिए एक व्यावहारिक मार्गदर्शिका

1. सौदेबाजी की रणनीति: 5 वर्ष से अधिक समय तक रखी गई इकाइयों के लिए, कीमत भूमि रजिस्ट्री में मूल लेनदेन मूल्य के साथ-साथ 3% की चक्रवृद्धि वार्षिक वृद्धि दर के आधार पर उद्धृत की जा सकती है।
2. कानूनी समीक्षा के लिए मुख्य बिंदु: इस बात पर विशेष ध्यान दें कि 2019 के आसपास खरीदी गई इकाइयों में डेवलपर के दूसरे बंधक या श्वास योजना खंड शामिल हैं या नहीं
3. वित्तीय योजना: "गृह ऋण ब्याज कटौती" कर लाभ का लाभ उठाएं, जो आपकी कर योग्य आय को HK$100,000 तक कम कर सकता है

निष्कर्ष

न्यू टाउन में घटित 1.25 मिलियन हांगकांग डॉलर के नुकसान की घटना वास्तव में हांगकांग के संपत्ति बाजार के संरचनात्मक समायोजन का एक सूक्ष्म रूप है। ब्याज दर सामान्यीकरण और आपूर्ति में निरंतर वृद्धि के दोहरे दबाव के तहत, बाजार "सामान्य वृद्धि के युग" से "मूल्य निवेश के युग" की ओर एक गहन परिवर्तन से गुजर रहा है। भावी खरीदारों के लिए, मौजूदा बाज़ार चुनौतियों से भरा हुआ है, लेकिन इसमें छिपे हुए अवसर भी हैं। मुख्य बात व्यक्तिगत संपत्ति के मूल्य और दीर्घकालिक योजना के बीच संतुलन को सही ढंग से समझना है। जैसा कि एक वरिष्ठ विश्लेषक ने कहा: "बाजार में प्रवेश करने का सबसे अच्छा समय हमेशा मामले के मूल्य की गहरी समझ पर आधारित होता है।"

नया महानगर1 वान हेंग रोड, पो लाम (मिडलैंड जिला), कॉव्लून में स्थित, इसे प्रसिद्ध डेवलपर हेंडरसन लैंड डेवलपमेंट द्वारा विकसित किया गया था और आधिकारिक तौर पर दिसंबर 1996 में पूरा किया गया था। आवासीय परिसर को तीन चरणों में विभाजित किया गया है, जिसमें 21 इमारतें हैं और 6,768 आवासीय इकाइयां हैं। बाओलिन जिले में एक ऐतिहासिक आवासीय परियोजना के रूप में, मेट्रो सिटी अपनी सम्पूर्ण सामुदायिक सुविधाओं और सुविधाजनक परिवहन नेटवर्क के लिए प्रसिद्ध है, तथा निवासियों द्वारा अत्यधिक पसंद की जाती है।