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2024年香港樓市在政策刺激與經濟現實的拉鋸戰中呈現複雜圖景。政府於2月28日全面撤銷實施逾13年的樓市”辣招”，包括買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）和雙倍印花稅（DSD）），同時金管局在美聯儲維持高息背景下逆勢啟動降息週期，3月及6月累計下調基準至75個基盤基準至4.25%。然而政策組合拳未能扭轉頹勢，差餉物業估價署數據顯示全年樓價累計下挫6.8%，中原城市領先指數（CCL）更跌至2016年3月以來新低，較1997年峰值仍低9.3%。
一、撤辣政策的”量價悖論
政策推出首月確實激發市場活力，土地註冊處數據顯示3月住宅成交宗數季增2.4倍至4,517宗，創2012年10月以來單月新高。但需求釋放呈現明顯結構性特徵：
1. 價格敏感型買家主導：新鴻基地產天水圍YOHO Hub二期首輪368夥即日售罄，但成交均價僅17,880港元/平方呎，較同區2018年項目折讓22%
2. 投機需求退潮：利嘉閣數據顯示投資客佔比從撤辣前12%微升至15%，遠低於2010-2018年平均35%水平
3. 開發商去庫存壓力：截至Q3末，全港未售一手庫存達2.1萬夥，僅啟德跑道區就積壓4,200夥，迫使資本策略地產將尚·珒溋餘貨定價較2021年開盤價下調27%
二、利率政策的傳導阻滯
儘管最適貸款利率（P按）降至5.125%，但實際融資成本仍處於高位：
– H以封頂利率維持5.125%，與美債利差收窄至97基點
– 銀行體系總結餘降至447億港元，較2021年高峰萎縮83%
– 抵押貸款欠款比率升至0.18%，創2010年來新高
金管局數據顯示，Q3新批房貸平均貸款額降至486萬港元，年減23%，反映市場購買力持續弱化。
三、供需結構的深層矛盾
1. 供應端持續放量：發展局公佈未來3-4年潛在供應達10.9萬夥，相當於現時年平均成交量3.6倍
2. 需求面持續萎縮：
– 2024年上半年淨移出人口達6.7萬人，高淨值人口流失顯著
– 家庭住戶數目出現1997年以來首度負增長
3. 替代資產分流：虛擬資產ETF及離岸人民幣債券市場吸收逾千億港元資金
四、歷史比較中的特殊困境
相較於2003年SARS時期（失業率8.5%，負資產10.6萬例），目前市場呈現較複雜困境：
1. 複合型風險疊加：中美金融脫鉤背景下，港股流動性降至1997年來最低，日均成交額跌破800億港元
2. 資產價格螺旋：商業物業空置率上升至16.4%，甲級辦公室租金較2019年累跌42%
3. 財政政策約束：政府財政儲備降至7,021億港元，相當於12個月政府開支，較2019年縮水38%
市場正形成”政策依賴-預期惡化”的負回饋循環。仲量聯行研究顯示，每平方呎開發成本已高於現樓價12-18%，預示未來供應或將被動收縮。瑞銀預測2025年前樓價仍有8-12%下行空間，直到租金收益率回升至4.5%合理水準。此輪調整本質是香港經濟轉型期的價值重估，單一政策工具已難奏效，需在產業結構升級（如北部都會區科創定位）、人口政策優化（高端人才引進）、金融樞紐功能強化等方面進行系統改革。
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