एंटाई एशिया ने जॉर्डन और मोंग कोक में दो वाणिज्यिक भवनों को वापस पाने के लिए उच्च न्यायालय में मुकदमा दायर किया
हांगकांग का रियल एस्टेट सेक्टर एक बार फिर अमीर परिवारों के बीच ऋण संकट से जूझ रहा है। दिवंगत "शॉप किंग" डेंग चेंगबो के परिवार के दूसरी पीढ़ी के उत्तराधिकारी डेंग याओशेंग को एक वित्तीय कंपनी भारी कर्ज वसूलने के लिए उनकी संपत्ति गिरवी रखने के लिए मजबूर कर रही है। कल (3 तारीख) एंटाई एशिया लिमिटेड ने दो मामलों में हाई कोर्ट के प्रथम दृष्टांत न्यायालय में समन दायर किया, जिसमें डेंग याओशेंग और उनकी सहयोगी कंपनियों को बकाया ऋण चुकाने और मोंग कोक में नाथन रोड और जॉर्डन में ताक हिंग स्ट्रीट पर स्थित दो वाणिज्यिक संपत्तियों को सौंपने की मांग की गई। बाजार के अनुमानों के अनुसार, मामले का कुल मूल्य HK$230 मिलियन से अधिक है। यह मामला न केवल महामारी के बाद वाणिज्यिक संपत्ति बाजार में तरलता संकट को उजागर करता है, बल्कि डेंग परिवार की परिसंपत्ति प्रबंधन रणनीति के बारे में बाजार में संदेह भी पैदा करता है।
देंग के व्यापारिक साम्राज्य की विरासत में दरारें दिखाई देने लगीं
मई 2021 में डेंग परिवार के मुखिया डेंग चेंगबो की मृत्यु के बाद, उन्होंने अपने पीछे HK$30 बिलियन से अधिक मूल्य का एक विशाल संपत्ति साम्राज्य छोड़ा। उनके सबसे छोटे बेटे, डेंग याओशेंग, नामित उत्तराधिकारी के रूप में, हाल के वर्षों में अक्सर परिसंपत्ति पुनर्गठन का नेतृत्व करते रहे हैं। कंपनी रजिस्ट्री से प्राप्त जानकारी के अनुसार, 43 वर्षीय डेंग याओशेंग वर्तमान में 200 से अधिक कंपनियों के निदेशक के रूप में कार्य करते हैं, तथा मुख्य रूप से "सेंटी ग्रुप" के माध्यम से होटलों, दुकानों और बुजुर्गों की देखभाल उद्योगों के लेआउट का समन्वय करते हैं। हालांकि, मुकदमे में शामिल हांगकांग एक्सचेंज क्रेडिट और झेनहाई इन्वेस्टमेंट को समूह की सार्वजनिक संरचना में सूचीबद्ध नहीं किया गया था, जिससे यह संकेत मिलता है कि ऋण परिचालन को ऑफ-बैलेंस शीट वित्तपोषण का संदेह था।
गिरवी रखी गई संपत्ति का पूरा विवरण
पहले मामले में शामिल संपत्ति इंटीग्रेटेड कमर्शियल बिल्डिंग, 704 नाथन रोड, मोंग कोक की पूरी 8वीं मंजिल है। यह इमारत 50 से अधिक वर्षों के इतिहास के साथ एक मिश्रित वाणिज्यिक और आवासीय परियोजना है। 8वीं मंजिल को वर्तमान में कार्यालय उपयोग के लिए योजनाबद्ध किया गया है। भूमि रजिस्ट्री के अनुसार, फर्श क्षेत्र लगभग 8,600 वर्ग फुट है और मई 2022 में बंधक होने पर इसका मूल्य लगभग HK$110 मिलियन था। वाणिज्यिक संपत्तियों के सामान्य बंधक अनुपात के आधार पर, ऋण राशि HK$66 मिलियन और HK$88 मिलियन के बीच होनी चाहिए।
इस मामले में बंधक लक्ष्य जॉर्डन के पो लाई बिल्डिंग, नंबर 7-8 टैक हिंग स्ट्रीट में एक पूरी मंजिल वाली इकाई है। यह इमारत जॉर्डन एमटीआर स्टेशन के निकट है और एक लोकप्रिय ग्रेड बी कार्यालय भवन है। रेटिंग और मूल्यांकन विभाग के नवीनतम आंकड़ों के अनुसार, क्षेत्र में समान संपत्तियों की प्रति वर्ग फुट औसत कीमत लगभग HK$12,000 है। 5,500 वर्ग फुट के मानक फर्श क्षेत्र के आधार पर, अनुमानित मूल्य लगभग HK$66 मिलियन है, और अनुमानित ऋण राशि HK$39.6 मिलियन से HK$52.8 मिलियन तक है।
ऋण शर्तों के छिपे रहस्य
अदालती दस्तावेजों से वित्तपोषण की प्रमुख शर्तों का पता चलता है: दोनों ऋणों पर मई 2022 में हस्ताक्षर किए गए थे, जब हांगकांग में महामारी की पांचवीं लहर के बाद वाणिज्यिक संपत्ति का मूल्यांकन निम्न स्तर पर था। इन शर्तों में एक दुर्लभ "दोहरी सहारा" डिजाइन शामिल है - जिसमें बंधक रखी गई संपत्ति पर फौजदारी के अधिकार का प्रयोग किया जाता है, जबकि उधारकर्ता की व्यक्तिगत परिसंपत्तियों पर दावा करने का अधिकार बरकरार रखा जाता है। वरिष्ठ वाणिज्यिक वकील लेउंग का-कुई ने कहा: "ऐसी शर्तें उच्च जोखिम वाले ऋणों में आम हैं, जो ऋणदाता की ऋण चुकाने की क्षमता के बारे में वित्त कंपनी की शंका को दर्शाती हैं।"
ब्याज दर की शर्तें अधिक ध्यान देने योग्य हैं। बताया गया है कि वित्तपोषण "H+5.5%" की एक अस्थायी ब्याज दर संरचना को अपनाता है। मई 2022 में 3.08% के एक महीने के HIBOR (हांगकांग इंटरबैंक ऑफ़र रेट) के आधार पर गणना की गई, वास्तविक वार्षिक ब्याज दर 8.58% जितनी अधिक है, जो उस समय मुख्यधारा के बैंकों की वाणिज्यिक संपत्ति ऋण ब्याज दरों 4.5%-6% से बहुत अधिक है, जो दर्शाता है कि यह एक विशिष्ट उच्च-ब्याज संक्रमणकालीन ऋण है।
ऋण का हिमखंड कैसे लुढ़कता है
सूत्रों ने खुलासा किया कि इस बार डेंग याओशेंग के मुकदमे में शामिल ऋण 2021 में एम एंड ए वित्तपोषण से उत्पन्न हुआ था। उस समय, देंग ने "झेनहाई इन्वेस्टमेंट" के नाम से त्सिम शा त्सूई में एक सर्विस्ड अपार्टमेंट खरीदने के लिए 980 मिलियन हांगकांग डॉलर खर्च किए, जिसमें से 350 मिलियन हांगकांग डॉलर अल्पकालिक ब्रिज ऋण के माध्यम से जुटाए गए थे। मूल योजना 2022 के अंत तक संपत्ति प्रतिभूतिकरण के माध्यम से पुनर्भुगतान करने की थी, लेकिन संयुक्त राज्य अमेरिका में ब्याज दर में तीव्र वृद्धि के कारण REITs बाजार स्थिर हो गया, और अंततः ऋण को नवीनीकृत करने के लिए अन्य परिसंपत्तियों को गिरवी रखने के लिए मजबूर होना पड़ा।
वित्तीय विवरणों से पता चलता है कि डेंग याओशेंग के तहत "शेंग यू ग्रुप" की वर्तमान देनदारियों में 2022 की तुलना में 2023 के मध्य में 47% की वृद्धि हुई है, और नकदी प्रवाह कवरेज अनुपात 0.8 गुना की चेतावनी रेखा तक गिर गया है। रेटिंग एजेंसी फिच ने पिछले साल अक्टूबर की शुरुआत में ही चेतावनी दी थी कि समूह पर 2024 तक 1.5 बिलियन हांगकांग डॉलर से अधिक का ऋण बकाया है और तरलता दबाव लगातार बिगड़ रहा है।
कानूनी लड़ाइयों का बहुआयामी प्रभाव
यह मुकदमा एक श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रिया को जन्म दे सकता है: संपत्ति हस्तांतरण एवं हस्तांतरण अध्यादेश की धारा 53 के अनुसार, यदि न्यायालय वित्त कंपनी के पक्ष में निर्णय देता है, तो गिरवी रखी गई संपत्ति सार्वजनिक नीलामी प्रक्रिया में प्रवेश करेगी। हालांकि, उद्योग के अंदरूनी सूत्रों ने बताया कि वाणिज्यिक भवनों की वर्तमान रिक्ति दर 14.6% जितनी अधिक है, और दोनों संपत्तियों को 25%-30% की छूट पर बेचने की आवश्यकता हो सकती है, जिसके परिणामस्वरूप परिसंपत्ति हानि हो सकती है।
इससे भी ज़्यादा गंभीर मामला कंपनी अध्यादेश के अध्याय 327 के तहत व्यक्तिगत गारंटी का खंड है। अगर डेंग याओशेंग के अपने निजी नाम पर असीमित गारंटी पर हस्ताक्षर करने की पुष्टि हो जाती है, तो मिड-लेवल लक्जरी निवास, ग्रैंड कोर्ट और 100 मिलियन युआन से ज़्यादा कीमत के कला संग्रह सहित उनकी अन्य संपत्तियां ज़ब्त हो सकती हैं। इससे स्टैन ग्रुप के परिचालन में बाजार का विश्वास गंभीर रूप से डगमगा जाएगा तथा ऋणदाताओं द्वारा सामूहिक दावे भी किए जा सकते हैं।
नियामक लाल बत्तियाँ चुपचाप जल उठती हैं
सिंगापुर के मौद्रिक प्राधिकरण के आंकड़ों से पता चला है कि गैर-बैंक ऋण देने वाली संस्थाओं का खराब ऋण अनुपात 2023 की तीसरी तिमाही में 5.7% तक बढ़ गया, जो 12 साल का उच्चतम स्तर है। इस घटना का नायक, एंटाई एशिया, एक वैकल्पिक वित्तपोषण संस्थान है जो हाल के वर्षों में सक्रिय रूप से विस्तार कर रहा है। इसकी मूल कंपनी के बारे में अफवाह है कि दक्षिण पूर्व एशिया में निजी इक्विटी फंडों के साथ उसके घनिष्ठ इक्विटी संबंध हैं। विधान परिषद में वित्तीय क्षेत्र के प्रतिनिधि चेन जेनयिंग ने सवाल उठाया: "कुछ वित्तीय कंपनियां मनी लेंडर्स अध्यादेश की ब्याज दर सीमा को दरकिनार करने के लिए जटिल अपतटीय संरचनाओं का उपयोग करती हैं। नियामक अधिकारियों को तत्काल हस्तक्षेप करने और जांच करने की आवश्यकता है।"
धनी परिवार के ऋण संकट की ऐतिहासिक प्रतिध्वनि
न्यायिक रिकॉर्ड के अनुसार, डेंग परिवार पिछले एक दशक में 46 सिविल मुकदमों में शामिल रहा है। 2018 में, डेंग चेंगबो ने HK$360 मिलियन के ऋण पर चूक की और DBS बैंक द्वारा चार्जिंग ऑर्डर के अधीन था। दूसरी पीढ़ी के उत्तराधिकारी का ऋण विवाद में शामिल होना, लोगों को 2016 में "चोंग्किंग के ली का-शिंग" झांग सोंगकियाओ के ऋण संकट मॉडल की याद दिलाता है - जिसमें कई बंधकों के माध्यम से नकदी प्रवाह को बनाए रखा जाता था, जिसके कारण अंततः क्रॉस-डिफॉल्ट होता था।
विशेषज्ञों ने वाणिज्यिक अचल संपत्ति की दुविधा का निदान किया
जेएलएल के शोध प्रमुख हुआंग गुओक्सियांग ने बताया: "कोर क्षेत्र में वाणिज्यिक भवनों का किराया 2019 में उच्च स्तर से 38% तक गिर गया है, और मूल्यांकन उलटा होने की घटना आम है। यदि मालिक उच्च-लीवरेज वित्तपोषण को अपनाते हैं, तो वे नकारात्मक परिसंपत्ति की स्थिति में आने की बहुत संभावना रखते हैं।" उन्होंने सुझाव दिया कि धारकों को व्यवसाय परिवर्तन में तेजी लानी चाहिए, जैसे कि नकदी प्रवाह कवरेज क्षमताओं में सुधार के लिए पारंपरिक कार्यालय भवनों को डेटा सेंटर या मेडिकल फ़्लोर में परिवर्तित करना।
डेंग ग्रुप की चुप्पी और बाजार में उथल-पुथल
इसके मुख्य साझेदार बैंकों, एचएसबीसी और बैंक ऑफ चाइना (हांगकांग) ने हाल ही में रियल एस्टेट से संबंधित ऋणों के लिए अनुमोदन मानकों को चुपचाप कड़ा कर दिया है, जिससे उधारकर्ताओं को अपने मार्जिन अनुपात को बढ़ाने की आवश्यकता होगी। प्रतिभूति बाजार ने तत्काल प्रतिक्रिया व्यक्त की, तथा कल हांगकांग के कई रियल एस्टेट शेयरों में गिरावट दर्ज की गई, जिनमें लिंक आरईआईटी (0823.एचके) में 2.71टीपी3टी की गिरावट आई, जो निवेशकों में जोखिम से बचने की बढ़ती प्रवृत्ति को दर्शाता है।
दसियों अरबों की संपत्ति से जुड़ी यह न्यायिक लड़ाई न केवल डेंग याओशेंग की संकट प्रबंधन क्षमता का परीक्षण करेगी, बल्कि महामारी के बाद के युग में हांगकांग के वाणिज्यिक अचल संपत्ति वित्तपोषण मॉडल के लिए एक तनाव परीक्षण भी बन जाएगी। जैसे-जैसे जून में उच्च न्यायालय की पहली सुनवाई की तारीख नजदीक आ रही है, ऋणदाताओं और डेंग परिवार के बीच खेल में और अधिक पूंजी निवेश की संभावना बढ़ रही है।
अग्रिम पठन:
