विषयसूची
हांगकांग में आवास की कीमतें लगातार 10 वर्षों से दुनिया में सबसे महंगी हैं
20वीं सदी के उत्तरार्ध में एशियाई वित्तीय संकट के बाद से, हांगकांग संपत्ति बाजार में उतार-चढ़ाव का दौर जारी रहा है। हाल के वर्षों में, कम ब्याज दर के माहौल, पूंजी प्रवाह और भूमि आपूर्ति की कमी जैसे कारकों के कारण कीमतों में वृद्धि जारी रही है। हालाँकि, 2020 के आरंभ से, वैश्विक आर्थिक परिवेश में परिवर्तन, ब्याज दरों में वृद्धि, मुख्य भूमि की अर्थव्यवस्था की मंदी और स्थानीय नीति समायोजन के साथ, बाजार में दरारें दिखाई देने लगी हैं, जिससे यह चिंता बढ़ गई है कि क्या बुलबुला फटने वाला है। दुनिया में सबसे महंगे आवास मूल्य वाले शहरों में से एक के रूप में, हांगकांग के रियल एस्टेट बाजार के बारे में लंबे समय से यह मिथक माना जाता रहा है कि "यह केवल ऊपर ही जा सकता है, कभी नीचे नहीं जाएगा।" हालाँकि, हाल के वर्षों में, कई आंतरिक और बाह्य कारकों के अंतर्संबंध के कारण शहर के रियल एस्टेट बाजार को अभूतपूर्व दबाव का सामना करना पड़ रहा है। असंतुलित आर्थिक संरचना से लेकर अप्रभावी नीति विनियमन तक, जनसंख्या हानि से लेकर अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय वातावरण में नाटकीय परिवर्तन तक, हांगकांग के संपत्ति बाजार की नाजुकता धीरे-धीरे उभर कर सामने आई है।
2024 में दुनिया के सबसे महंगे शहर:
शहर रैंकिंग
1. सिंगापुर
2 हांगकांग
3 लंदन
4. शंघाई
5. मोनाको
6. ज्यूरिख
7. न्यूयॉर्क
8. पेरिस
9. साओ पाओलो
10. मिलान
1. ऐतिहासिक पृष्ठभूमि: रियल एस्टेट बाजार के असामान्य विकास का मूल कारण
हांगकांग के संपत्ति बुलबुले का छिपा हुआ खतरा, वापसी के बाद भी "उच्च भूमि मूल्य नीति" के जारी रहने से उपजा है। भूमि वित्त पर सरकार की दीर्घकालिक निर्भरता के कारण आपूर्ति में गंभीर कमी हो गई है। रेटिंग एवं मूल्यांकन विभाग के आंकड़ों के अनुसार, 2003 और 2022 के बीच निजी आवासीय निर्माणों की औसत वार्षिक संख्या केवल 13,000 इकाई थी, जो बाजार की मांग से काफी कम है। कृत्रिम रूप से निर्मित इस कमी के कारण आवास की कीमतें 20 वर्षों में 5.8 गुना बढ़ गईं, जिससे एक विकृत बाजार संरचना का निर्माण हुआ, जहां "आटा रोटी से अधिक महंगा है।"
डेवलपर्स द्वारा भूमि पर कब्ज़ा करने की घटना, आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन को बढ़ाती है। चार प्रमुख डेवलपर्स के पास 100 मिलियन वर्ग फीट कृषि भूमि है, लेकिन उन्होंने अभी तक इसका विकास नहीं किया है। इस रणनीतिक जमाखोरी के कारण बाजार लंबे समय तक "झूठी कमी" की स्थिति में रहा, जिससे आवास की कीमतें बढ़ गईं, साथ ही विशाल बुलबुला जोखिम भी उत्पन्न हो गया।
2. आर्थिक बुनियादी स्थिति खराब हुई: समर्थन खत्म हो गया
1. क्रय शक्ति और आवास की कीमतों के बीच गंभीर अंतर है
2023 की दूसरी तिमाही के आंकड़ों से पता चला है कि हांगकांग में औसत घरेलू आय HK$30,200 थी, जबकि औसत घर की कीमत HK$14.3 मिलियन थी, जिसमें घर की कीमत से आय का अनुपात 47.3 गुना था, जो दुनिया में पहले स्थान पर था। यदि आप 300 वर्ग फुट की नैनो इकाई भी खरीदते हैं, तो आपको 23.6 वर्षों तक बिना भोजन या पानी के रहना होगा, जो कि अंतर्राष्ट्रीय चेतावनी रेखा से 5 गुना अधिक है।
2. किराये की आय ऐतिहासिक निम्नतम स्तर पर पहुंची
मुख्य व्यावसायिक जिले में ग्रेड ए कार्यालय भवनों की रिक्ति दर 15.7% तक बढ़ गई, और महामारी से पहले की तुलना में खुदरा दुकान किराए में 45% की गिरावट आई। आवासीय किराया प्रतिफल दर 2% से नीचे गिर गई है, जो बंधक दर से काफी नीचे है, जिससे एक "नकारात्मक नकदी प्रवाह" निवेश मॉडल का निर्माण होता है जो पूरी तरह से पूंजी वृद्धि अपेक्षाओं पर निर्भर करता है।
3. घरेलू ऋण ख़तरनाक कगार पर पहुंच रहा है
सिंगापुर के मौद्रिक प्राधिकरण के आंकड़ों से पता चला है कि घरेलू ऋण सकल घरेलू उत्पाद का 92% था, जिसमें से 78% बंधक ऋण था। जब ब्याज दर 1% बढ़ जाती है, तो मासिक भुगतान का बोझ 12% बढ़ जाएगा, और 100,000 से अधिक परिवारों को नकारात्मक परिसंपत्तियों के जोखिम का सामना करना पड़ेगा।
4. मुख्यभूमि में आर्थिक मंदी और कमजोर होती मांग
हांगकांग का संपत्ति बाजार मुख्य भूमि की अर्थव्यवस्था से निकटता से जुड़ा हुआ है, और मुख्य भूमि के खरीदार हमेशा से लक्जरी आवास बाजार का एक महत्वपूर्ण स्तंभ रहे हैं। हालाँकि, हाल के वर्षों में मुख्य भूमि की आर्थिक वृद्धि में मंदी, रियल एस्टेट कंपनियों (जैसे एवरग्रांडे, कंट्री गार्डन, आदि) के ऋण संकट और सख्त पूंजी नियंत्रण ने हांगकांग में मुख्य भूमि के धन के प्रवाह की क्षमता को कमजोर कर दिया है। 2023 के बाद से, हांगकांग में लक्जरी घरों के लेनदेन की मात्रा में काफी गिरावट आई है, और कुछ उच्च अंत संपत्तियों की कीमतों में 20%-30% की गिरावट आई है। यदि मुख्य भूमि की अर्थव्यवस्था शीघ्रता से उबरने में विफल रहती है, तो हांगकांग संपत्ति बाजार के लिए बाह्य मांग और भी कम हो जाएगी, जिससे बुलबुला फटने की संभावना और बढ़ जाएगी।
5. कमज़ोर स्थानीय अर्थव्यवस्था और नकारात्मक इक्विटी जोखिम
महामारी के बाद की रिकवरी धीमी थी, पर्यटन उद्योग सुस्त था और खुदरा खपत में गिरावट आई। यद्यपि बेरोजगारी दर में गिरावट आई है, लेकिन समग्र आय वृद्धि स्थिर हो गई है तथा नागरिकों की क्रय शक्ति में गिरावट आई है। साथ ही, संपत्ति की ऊंची कीमतों के कारण नकारात्मक इक्विटी मामलों में भी वृद्धि हुई है। हांगकांग मौद्रिक प्राधिकरण के आंकड़ों के अनुसार, 2024 की शुरुआत में नकारात्मक-इक्विटी बंधक ऋणों की संख्या में काफी वृद्धि हुई है, जो दर्शाता है कि कुछ मालिक संपत्ति की कीमतों में गिरावट के कारण दिवालियापन में आ गए हैं। यदि आवास की कीमतों में गिरावट जारी रही तो बैंक ऋण में कटौती कर सकते हैं, जिससे बाजार में घबराहट और बढ़ जाएगी।
3. नीति विनियमन का दोधारी तलवार प्रभाव
1. प्रतिचक्रीय उपाय विफल
अतिरिक्त स्टाम्प ड्यूटी (एसएसडी) और क्रेता स्टाम्प ड्यूटी (बीएसडी) जैसे सरकार के “कठोर उपायों” ने बाजार में तेजी के दौरान लेनदेन की लागत को बढ़ा दिया है, जिसके परिणामस्वरूप “बेचने में अनिच्छा” की मानसिकता और तीव्र हो गई है। 2023 की पहली तिमाही में आवासीय लेनदेन की संख्या घटकर 8,632 रह गई, जो 1996 के बाद सबसे कम है, और बाजार में तरलता की कमी से मूल्य अस्थिरता का खतरा बढ़ गया है।
2. ब्याज दर सामान्यीकरण का घातक झटका
लिंक्ड विनिमय दर प्रणाली के तहत, हांगकांग को ब्याज दरें बढ़ाने में संयुक्त राज्य अमेरिका का अनुसरण करने के लिए मजबूर होना पड़ता है। अगस्त 2023 में प्राइम रेट (P) बढ़कर 5.875% हो गई, और H-रेट 4% से अधिक हो गई। 6 मिलियन हांगकांग डॉलर के ऋण के आधार पर, 2020 की तुलना में मासिक भुगतान में 9,200 हांगकांग डॉलर की वृद्धि होगी, जिससे मध्यम वर्ग की घर खरीदने की क्षमता सीधे तौर पर नष्ट हो जाएगी।
3. भूमि आपूर्ति सुधार में बाधाएँ
"लांताऊ टुमॉरो" पुनर्ग्रहण परियोजना में देरी हो गई है, उत्तरी महानगरीय क्षेत्र का विकास धीमी गति से हुआ है, तथा सरकार बदलने के बाद नीतियों की निरंतरता संदेह में है। अगले पांच वर्षों में सार्वजनिक आवास का अंतर 28,000 इकाइयों तक पहुंच जाएगा, और निजी आवास की आपूर्ति लगातार तीन वर्षों से 15% के लक्ष्य मूल्य से नीचे रही है, जिससे आपूर्ति और मांग के बीच विरोधाभास का कोई समाधान नहीं हो पाया है।
4. सामाजिक संरचना में भारी बदलाव: मांग की नींव हिल रही है
1. जनसंख्या में कमी और वृद्धावस्था का दोहरा झटका
2022 में जनसंख्या का शुद्ध बहिर्वाह 113,000 तक पहुंच जाएगा, और 25-44 आयु वर्ग के मुख्य घर खरीदने वाले समूह में 8.4% की कमी आएगी। इसी समय, 65 वर्ष से अधिक आयु की आबादी का अनुपात बढ़कर 20.7% हो गया, जिससे "कई बुजुर्गों के पास घर हैं और कुछ युवा लोगों के पास घर नहीं हैं" की उलटी पिरामिड संरचना बन गई, और कठोर मांग लगातार कम होती गई।
2. उद्योगों के ख़त्म होने से भुगतान क्षमता कमज़ोर होती है
वित्तीय अचल संपत्ति सकल घरेलू उत्पाद का 32% हिस्सा है, लेकिन इस उद्योग में कार्यरत लोगों की संख्या कुल कार्यबल का केवल 18% है। प्रौद्योगिकी उद्योग का विकास पिछड़ गया है, मध्यम आय वाली नौकरियों की वृद्धि स्थिर हो गई है, और युवा पीढ़ी की वास्तविक मजदूरी एक दशक से स्थिर बनी हुई है, जिससे उच्च आवास कीमतों को सहन करना मुश्किल हो गया है।
3. जीवन शैली में क्रांतिकारी परिवर्तन
ग्रेटर बे एरिया का एकीकरण तेजी से हो रहा है और सीमा पार जीवन सामान्य हो रहा है। शेन्ज़ेन में 150,000 हांगकांग लोग रहते हैं, और झुहाई की "हांगकांग न्यू टाउन" परियोजना में 32,000 परिवार रहते हैं। वैकल्पिक आवास विकल्प स्थानीय मांग को मोड़ देते हैं और संपत्ति बाजार की नींव हिला देते हैं।
5. अंतर्राष्ट्रीय वातावरण में भारी परिवर्तन: पूंजी भंडार में कमी का संकट
1. अमेरिकी डॉलर आधिपत्य संरचना का पुनर्गठन
स्विफ्ट प्रणाली के डी-डॉलरीकरण की प्रवृत्ति के तहत, हांगकांग के अपतटीय आरएमबी जमा में दो वर्षों में 23% की कमी आई है। विदेशी पूंजी द्वारा धारित हांगकांग संपत्तियों का अनुपात 2018 में 13.7% से घटकर 2023 में 6.2% हो गया है, तथा अंतर्राष्ट्रीय पूंजी के जोखिम से बचने की प्रवृत्ति में तेजी आई है।
2. भू-राजनीतिक जोखिम प्रीमियम में उछाल
अमेरिकी हांगकांग नीति अधिनियम के संशोधन से बहुराष्ट्रीय कंपनियों द्वारा पूंजी निकासी की लहर शुरू हो गई, तथा बहुराष्ट्रीय संस्थानों द्वारा कार्यालय स्थान की मांग में 42% की गिरावट आई। विदेशी अधिकारियों के आवासीय किराये के बजट में 35% की कमी आई है, और उच्च अंत बाजार में ठंड का दौर आ गया है।
3. वैकल्पिक बाज़ारों का डायवर्जन प्रभाव
सिंगापुर में निजी घरों की कीमत पांच वर्षों में 68% बढ़ गई है, दुबई ने "गोल्डन वीज़ा" शुरू किया है, और टोक्यो में आवास की कीमतों पर प्राप्ति 4.2% तक पहुंच गई है। जैसे-जैसे एशिया-प्रशांत क्षेत्र में निवेश के विकल्प बढ़ रहे हैं, हांगकांग का प्रतिस्पर्धात्मक लाभ काफी कमजोर हो गया है।
6. संभावित ब्लैक स्वान दुर्घटना को ट्रिगर कर सकता है
1. आरएमबी मूल्यह्रास से परिसंपत्ति का पुनर्मूल्यांकन शुरू हो जाता है
यदि रेनमिनबी अमेरिकी डॉलर के मुकाबले 7.5 से नीचे चला जाता है, तो लिंक्ड विनिमय दर प्रणाली अभूतपूर्व दबाव में आ जाएगी। पूंजी पलायन से अचल सम्पत्ति की बिक्री की लहर शुरू हो सकती है, जो 1997 के एशियाई वित्तीय संकट को दोहराएगी।
2. वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण चूक की श्रृंखला प्रतिक्रिया
कार्यालय भवन का मूल्यांकन अपने चरम से 35% तक गिर गया है, तथा कई रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट परिसमापन का सामना कर रहे हैं। यदि हेंडरसन लैंड डेवलपमेंट जैसी दिग्गज कम्पनियों को तरलता संकट का सामना करना पड़ता है, तो इससे वित्तीय प्रणालीगत जोखिम उत्पन्न हो सकता है।
3. बिगड़ती सार्वजनिक वित्तीय स्थिति का दुष्चक्र
सरकारी राजस्व में भूमि मूल्य आय का अनुपात 2019 में 23% से घटकर 2023 में 6% हो गया। राजकोषीय घाटे का निरंतर विस्तार सरकार को कम कीमत पर भूमि बेचने के लिए मजबूर कर सकता है, जिससे "जितना अधिक बिकेगा, उतनी ही कम कीमत होगी" की मौत की स्थिति पैदा हो सकती है।
4. वित्तीय बाज़ार में उथल-पुथल और हांगकांग डॉलर की स्थिरता
हांगकांग की संबद्ध विनिमय दर प्रणाली हांगकांग डॉलर को अमेरिकी डॉलर से जोड़ती है, लेकिन यदि वैश्विक वित्तीय बाजार में उथल-पुथल होती है, जैसे अमेरिकी डॉलर में तीव्र वृद्धि या अमेरिकी मंदी, तो हांगकांग डॉलर दबाव में आ सकता है। कुछ विश्लेषकों का मानना है कि यदि पूंजी का बहिर्गमन जारी रहा, तो हांगकांग मौद्रिक प्राधिकरण को विनिमय दर स्थिरता की रक्षा के लिए विदेशी मुद्रा भंडार का उपयोग करने की आवश्यकता पड़ सकती है, जिससे संपत्ति बाजार में बाजार का विश्वास कमजोर हो सकता है। एक बार जब हांगकांग डॉलर की स्थिरता पर सवाल उठ खड़ा हुआ, तो 1950 के दशक में संपत्ति बाजार के सबक से पता चला कि वित्तीय संकट अक्सर संपत्ति बाजार में गिरावट का कारण बनते हैं।
5. बड़े डेवलपर्स का वित्तीय संकट
हांगकांग का संपत्ति बाजार कुछ बड़े डेवलपर्स जैसे चेउंग कोंग ग्रुप और न्यू वर्ल्ड डेवलपमेंट पर केंद्रित है। हाल के वर्षों में, इन कंपनियों को सुस्त बाजार और उच्च उत्तोलन परिचालन के कारण बढ़ते वित्तीय दबाव का सामना करना पड़ा है। उदाहरण के लिए, चेउंग कोंग होल्डिंग्स के स्वामित्व वाले चेउंग कोंग सेंटर का किराया 2019 से 33% से अधिक गिर गया है, जो दर्शाता है कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार पहले दबाव में रहा है। यदि कोई बड़ा डेवलपर टूटी हुई पूंजी श्रृंखला के कारण दिवालिया हो जाता है, तो इससे एक श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रिया शुरू हो सकती है और पूरा बाजार नीचे गिर सकता है।
यह समय 1997 से अलग है
हांगकांग का संपत्ति बाजार ऐतिहासिक मोड़ पर है, और बुलबुला फूटने का खतरा उत्पन्न हो गया है। 1997 के चक्रीय समायोजन के विपरीत, इस संकट में आर्थिक संरचना, जनसांख्यिकीय प्रवृत्तियों और अंतर्राष्ट्रीय स्थिति में मौलिक परिवर्तन शामिल हैं। एक भयावह पतन से बचने के लिए, हमें मौजूदा सोच के ढांचे को तोड़ने की जरूरत है: अल्पावधि में, हमें आवास की कीमतों में गिरावट को धीमा करने के लिए एक तंत्र स्थापित करने की आवश्यकता है; मध्यम अवधि में, हमें भूमि वित्त पर निर्भरता से छुटकारा पाना होगा; और दीर्घावधि में, हमें औद्योगिक प्रतिस्पर्धात्मकता को नया आकार देना होगा। केवल दर्दनाक अनुभव से सीख लेकर और गहन सुधारों को बढ़ावा देकर ही सरकार आपूर्ति बढ़ाने, नीतियों को विनियमित करने और संकट के दबाव को कम करने के लिए अर्थव्यवस्था में विविधता लाने हेतु निर्णायक कार्रवाई कर सकती है। केवल इसी तरह से हांगकांग संपत्ति बाजार "उछाल और गिरावट" के ऐतिहासिक चक्र से बाहर निकल सकता है और सतत विकास प्राप्त कर सकता है। अन्यथा, संपत्ति बुलबुले का फटना हांगकांग की अर्थव्यवस्था के लिए एक महत्वपूर्ण मोड़ बन सकता है, जिसके दूरगामी परिणाम होंगे।
अग्रिम पठन:
