क्या मैं किसी भूतहा घर पर बंधक के लिए आवेदन कर सकता हूँ? – एक व्यापक विश्लेषण

हांगकांग जैसे शहर में जहां संपत्ति की कीमतें ऊंची हैं, जमीन की कमी है और आबादी घनी है, वहां संपत्ति खरीदना अधिकांश नागरिकों के लिए जीवन का एक बड़ा निर्णय है। हालाँकि, कुछ संपत्तियों को "भूतिया घर" के रूप में जाना जाता है क्योंकि वहां हत्या, आत्महत्या या अन्य अशुभ घटनाएं घटित हुई हैं। ये संपत्तियां आमतौर पर कम कीमत पर उपलब्ध होती हैं, जिससे ऐसे खरीदार आकर्षित होते हैं जो उनकी पृष्ठभूमि को स्वीकार करने के लिए तैयार होते हैं। लेकिन सवाल यह है कि क्या आप ऐसे भूतहा घर पर बंधक के लिए आवेदन कर सकते हैं? क्या बैंक संपत्ति की विशेष पृष्ठभूमि के कारण पैसा उधार देने से इंकार कर देगा? यह आलेख कानून, बैंकिंग नीति, बाजार व्यवहार और वास्तविक मामलों के दृष्टिकोण से इस मुद्दे का व्यापक रूप से अन्वेषण करेगा।

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1. भुतहा घर क्या है?

1.1 प्रेतवाधित घर की परिभाषा

हांगकांग में, हालांकि "भूतिया घर" शब्द की कोई स्पष्ट कानूनी परिभाषा नहीं है, लेकिन इसका सामान्य अर्थ ऐसी संपत्ति से है जहां हत्या, आत्महत्या, अप्राकृतिक मृत्यु या अन्य अशुभ मानी जाने वाली घटनाएं घटित हुई हों। ये घटनाएं अक्सर दर्ज की जाती हैं और संपत्ति के बाजार मूल्य और आकर्षण को प्रभावित कर सकती हैं। उदाहरण के लिए:

• मानव हत्याउदाहरण के लिए, किसी निश्चित इकाई में हत्या हुई है।
• आत्मघातीकिसी ने संपत्ति में कूदकर या फांसी लगाकर आत्महत्या कर ली।
• आकस्मिक मृत्युजैसे आग या गैस रिसाव के कारण हुई मृत्यु।

हांगकांगएस्टेट एजेंट अध्यादेश के अनुसार, रियल एस्टेट एजेंटों को यह बताना आवश्यक है कि क्या कोई संपत्ति "मृत्यु की घटना" में शामिल है, लेकिन "भूतिया घर" की कोई स्पष्ट परिभाषा नहीं है। व्यवहार में, यदि किसी मृत्यु से संपत्ति का मूल्य गंभीर रूप से प्रभावित होता है (जैसे कि हत्या), तो उसे प्रेतवाधित घर माना जा सकता है।

ताइवाननागरिक संहिता के अनुच्छेद 354 के अनुसार, मकान में किसी भी "बड़े दोष" के बारे में विक्रेता को सूचित करना अनिवार्य है। जहां तक इस बात का प्रश्न है कि क्या कोई भूतहा घर इस श्रेणी में आता है, तो अधिकांश न्यायालयीन निर्णयों में यह निर्धारित किया गया है कि इसका खुलासा सक्रिय रूप से किया जाना चाहिए। उदाहरण के लिए, 2013 में सुप्रीम कोर्ट के फैसले संख्या 908 में कहा गया था कि यदि किसी घर में अप्राकृतिक मृत्यु हुई हो, तो विक्रेता द्वारा इस तथ्य को छिपाना धोखाधड़ी माना जाएगा।

चीनी मुख्य भूमिकानून में स्पष्ट रूप से प्रेतवाधित घर की परिभाषा नहीं दी गई है, लेकिन नागरिक संहिता में "सद्भावना के सिद्धांत" का प्रावधान है। यदि इसके कारण क्रेता और विक्रेता के बीच कोई विवाद उत्पन्न होता है, तो न्यायालय यह निर्णय दे सकता है कि विक्रेता को "सार्वजनिक व्यवस्था और अच्छे नैतिकता" के आधार पर मुआवजा देना होगा।

यहां तक कि ऐसी अफवाहें भी हैं कि पड़ोसी इकाइयां या उसी इमारत में स्थित अन्य इकाइयां भी "फेंग शुई" या मनोवैज्ञानिक कारकों के कारण प्रेतवाधित घर से नकारात्मक रूप से प्रभावित हो सकती हैं।

सांस्कृतिक और मनोवैज्ञानिक प्रभाव

चीनी समुदाय आमतौर पर प्रेतवाधित घरों से दूर रहता है, क्योंकि उनका मानना है कि वे खराब फेंगशुई हैं या बुरी किस्मत लाते हैं। यह मनोवैज्ञानिक अनुभूति सीधे अचल संपत्ति के मूल्य को प्रभावित करती है: प्रेतवाधित घरों का बाजार मूल्य आमतौर पर उसी क्षेत्र की संपत्तियों की तुलना में 20%-50% कम होता है, और इसे फिर से बेचना मुश्किल होता है। यद्यपि कानून स्पष्ट रूप से इसका विनियमन नहीं करता है, फिर भी बाजार तंत्र ने स्वाभाविक रूप से "भूतिया मकानों पर छूट" की घटना को जन्म दिया है।

1.2 प्रेतवाधित घरों का बाजार पर प्रभाव

किसी प्रेतवाधित घर की कीमत आमतौर पर उसी क्षेत्र में स्थित समान संपत्तियों की तुलना में 10% से 50% कम होती है, जो घटना की गंभीरता, प्रचार की मात्रा और संपत्ति के बारे में बाजार की धारणा पर निर्भर करती है। कुछ खरीदारों के लिए, जो कम कीमत पर बाजार में प्रवेश करना चाहते हैं, एक प्रेतवाधित घर एक "सस्ते सौदे" (यानी एक लागत प्रभावी विकल्प) हो सकता है, लेकिन शर्त यह है कि उन्हें वित्तीय समस्या, विशेष रूप से बंधक ऋण को हल करने की आवश्यकता है।

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2. बंधक और प्रेतवाधित घरों के बुनियादी सिद्धांतों के बीच संबंध

2.1 बंधक कैसे काम करते हैं

बंधक एक ऋण है जिसमें संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में उपयोग किया जाता है। बैंक या वित्तीय संस्थान ऋण स्वीकृत करने या न करने का निर्णय, तथा ऋण-से-मूल्य अनुपात (एलटीवी) का निर्णय, संपत्ति के मूल्यांकन, उधारकर्ता की पुनर्भुगतान क्षमता और बाजार जोखिम जैसे कारकों के आधार पर करेंगे। हांगकांग में संपत्ति बंधक आमतौर पर बैंकों द्वारा प्रदान किया जाता है और हांगकांग मौद्रिक प्राधिकरण (HKMA) द्वारा विनियमित किया जाता है।

2.2 प्रेतवाधित घरों का बंधक पर संभावित प्रभाव

यद्यपि प्रेतवाधित घरों को विशेष कानूनी दर्जा प्राप्त नहीं है, फिर भी वे बंधक आवेदनों में कई प्रमुख कारकों को प्रभावित कर सकते हैं:

• संपत्ति मूल्यांकनबैंक संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए एक पेशेवर सर्वेक्षक को नियुक्त करेगा, तथा भूतहा घर का इतिहास होने के कारण मूल्यांकन कम हो सकता है।
• बाजार तरलताबैंक संपत्ति की पुनः बिक्री की संभावना पर विचार करेगा। यदि किसी भुतहा घर को बेचना कठिन हो, तो बैंक उसे उच्च जोखिम वाली सम्पत्ति मान सकता है।
• मनोवैज्ञानिक कारकयद्यपि बैंक मुख्यतः तर्कसंगत होते हैं, फिर भी कुछ कर्मचारी या नीतियां अप्रत्यक्ष रूप से पारंपरिक अवधारणाओं से प्रभावित हो सकती हैं।

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3. कानूनी पहलू: प्रेतवाधित घरों और बंधक के बीच संबंध

3.1 भूतहा घरों के संबंध में हांगकांग का कानून

हांगकांग में संपत्ति लेनदेन को कन्वेयन्सिंग एवं संपत्ति अध्यादेश और संबंधित कानून द्वारा विनियमित किया जाता है। विक्रेताओं और रियल एस्टेट एजेंटों का यह कर्तव्य है कि वे खरीदारों को संपत्ति में भौतिक दोषों के बारे में बताएं। हालाँकि, किसी प्रेतवाधित घर का इतिहास उजागर करना आवश्यक है या नहीं, यह मुद्दा अभी भी कानूनी रूप से विवादास्पद है:

• प्रकटीकरण दायित्वएस्टेट एजेंट्स अथॉरिटी के दिशा-निर्देशों के अनुसार, एजेंटों को ज्ञात प्रमुख घटनाओं (जैसे हत्या) का खुलासा करना चाहिए, लेकिन जरूरी नहीं कि वे "अफवाहों" या अपुष्ट घटनाओं का खुलासा करें।
• क्रेता की जिम्मेदारियांहांगकांग "कैविएट एम्प्टर" सिद्धांत को अपनाता है, और खरीदार स्वयं संपत्ति की पृष्ठभूमि की जांच करने के लिए जिम्मेदार होते हैं।
• छिपाने के परिणामयदि विक्रेता या रियल एस्टेट एजेंट किसी भूतहा घर के बारे में जानकारी का खुलासा नहीं करता है, तो खरीदार अनुबंध को रद्द करने या मुआवजे का दावा कर सकता है।
• सबूत का बोझक्रेता को यह साबित करना होगा कि विक्रेता ने "जानबूझकर और जानबूझकर" जानकारी छिपाई है। व्यवहार में, इसकी पुष्टि पड़ोस के साक्षात्कारों, समाचार रिपोर्टों या पुलिस रिकॉर्डों के माध्यम से की जा सकती है।

बैंकों के लिए, भूतहा घरों के लिए बंधक ऋण देने पर रोक लगाने का कोई स्पष्ट कानूनी प्रावधान नहीं है। इसलिए, कानूनी दृष्टिकोण से, भूतहा घर बंधक के लिए आवेदन करने में बाधा नहीं है।

3.2 संपत्ति स्वामित्व और बंधक पात्रता

जब तक संपत्ति का स्वामित्व स्पष्ट है और बैंक की बंधक आवश्यकताओं (जैसे कि कोई अवैध परिवर्तन या संरचनात्मक समस्या नहीं) को पूरा करता है, तब तक चाहे वह एक प्रेतवाधित घर हो, बंधक पात्रता को सीधे प्रभावित नहीं करता है। दूसरे शब्दों में, किसी प्रेतवाधित घर का "अशुभ" गुण कानूनी प्रतिबंध के बजाय एक मनोवैज्ञानिक या बाजार प्रतिबंध है।

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4. बैंक नीतियां और प्रेतवाधित घर बंधक

4.1 बैंक के अनुमोदन मानदंड

बंधक स्वीकृत करते समय, हांगकांग में बैंक मुख्य रूप से निम्नलिखित कारकों पर विचार करते हैं:

• उधारकर्ता का ऋणइसमें आय, ऋण-से-आय अनुपात और क्रेडिट इतिहास शामिल है।
• संपत्ति मूल्यांकनसंपत्ति का बाजार मूल्य बैंक द्वारा नियुक्त सर्वेक्षक द्वारा निर्धारित किया जाता है।
• जोखिम आकलन: संपत्ति की तरलता और संभावित मूल्यह्रास जोखिम सहित।

किसी भूतहा घर की विशेष पृष्ठभूमि मूल्यांकन और जोखिम आकलन को प्रभावित कर सकती है, लेकिन सभी बैंक इसे सीधे तौर पर अस्वीकार नहीं करेंगे।

4.2 विभिन्न बैंकों का दृष्टिकोण

बाजार के अनुभव के आधार पर, हांगकांग के बैंकों का प्रेतवाधित घरों के प्रति अलग-अलग दृष्टिकोण है:

• बड़े बैंक (जैसे एचएसबीसी, हैंग सेंग, स्टैंडर्ड चार्टर्ड)इन बैंकों की आंतरिक नीतियां आमतौर पर सख्त होती हैं और वे कम तरलता या प्रेतवाधित घर के मूल्यांकन संबंधी मुद्दों के कारण ऋण राशि को कम कर सकते हैं या आवेदन को अस्वीकार भी कर सकते हैं।
• छोटे और मध्यम आकार के बैंक या वित्तीय कंपनियाँग्राहकों को आकर्षित करने के लिए, कुछ छोटे और मध्यम आकार के संस्थान प्रेतवाधित घरों के प्रति अधिक ढीला रवैया अपना सकते हैं, जब तक कि संपत्ति का मूल्यांकन उचित हो और उधारकर्ता का क्रेडिट अच्छा हो।
• केस स्टडीऐसी रिपोर्टें हैं कि कुछ खरीदारों ने प्रेतवाधित घरों के लिए बंधक के लिए सफलतापूर्वक आवेदन किया है, लेकिन ऋण राशि आमतौर पर बाजार औसत से कम होती है (उदाहरण के लिए, सामान्य 70%-90% के बजाय केवल 50%-60% को मंजूरी दी जाती है)।

हांगकांग मौद्रिक प्राधिकरण प्रेतवाधित घरों पर बंधक ऋण पर प्रतिबंध नहीं लगाता है, लेकिन बैंक आमतौर पर प्रेतवाधित घरों को "उच्च जोखिम वाली संपत्तियों" के रूप में वर्गीकृत करते हैं। कुछ बैंक सीधे तौर पर ऋण देने से मना कर सकते हैं, या अधिक अग्रिम भुगतान की मांग कर सकते हैं (जैसे ऋण राशि को 50% से कम करना) या ब्याज दरें बढ़ा सकते हैं।

4.3 बंधक बीमा की भूमिका

हांगकांग में, यदि किसी क्रेता को उच्च अनुपात वाले बंधक (उदाहरण के लिए, 70% से अधिक) की आवश्यकता होती है, तो उसे आमतौर पर बंधक बीमा कार्यक्रम (MIP) से गुजरना पड़ता है। हालांकि, बंधक बीमा कंपनियां (जैसे हांगकांग बंधक निगम लिमिटेड) प्रेतवाधित घरों की विशेष प्रकृति के कारण बीमा प्रदान करने से इनकार कर सकती हैं, जिससे अप्रत्यक्ष रूप से उच्च अनुपात बंधक की व्यवहार्यता सीमित हो जाती है।

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5. व्यावहारिक संचालन: प्रेतवाधित घर के लिए बंधक के लिए आवेदन कैसे करें?

5.1 तैयारी

यदि आप एक भूतहा घर खरीदने और बंधक के लिए आवेदन करने में रुचि रखते हैं, तो आप निम्नलिखित कदम उठा सकते हैं:

1. प्रेतवाधित घर का डेटाबेस देखेंकुछ वेबसाइटें हैं (जैसे "हांगकांग हॉन्टेड हाउस डेटाबेस") जो संदिग्ध हॉन्टेड हाउसों के पते रिकॉर्ड करती हैं। लक्ष्य संपत्ति की पृष्ठभूमि की जाँच करें.
2. पेशेवरों को किराये पर लेंयह सुनिश्चित करने के लिए कि संपत्ति के शीर्षक और संरचना के साथ कोई समस्या न हो, एक वकील और सर्वेक्षक की नियुक्ति करें।
3. अपने बैंक से संवाद करेंऔपचारिक रूप से आवेदन करने से पहले, विभिन्न बैंकों से उनकी प्रेतवाधित घरों संबंधी नीतियों के बारे में जानकारी प्राप्त कर लें।

5.2 आवेदन प्रक्रिया

• अपने आवेदन जमा करें: व्यक्तिगत वित्तीय जानकारी और संपत्ति की जानकारी प्रदान करें।
• संपत्ति मूल्यांकनबैंक मूल्यांकन के लिए एक सर्वेक्षक की व्यवस्था करेगा। यदि सर्वेक्षक का मानना है कि मकान का भूतिया इतिहास उसके मूल्य को प्रभावित करता है, तो मूल्यांकन कम हो सकता है।
• परिणाम अधिसूचनाबैंक मूल्यांकन और आंतरिक नीतियों के आधार पर आवेदन को स्वीकृत करने का निर्णय लेगा।

5.3 सफलता दर में सुधार के लिए सुझाव

• छोटे और मध्यम आकार के बैंक चुनेंजैसा कि ऊपर बताया गया है, वे प्रेतवाधित घरों को स्वीकार करने में अधिक इच्छुक हो सकते हैं।
• अग्रिम भुगतान बढ़ाएँ: सक्रिय रूप से डाउन पेमेंट अनुपात बढ़ाएं और बैंक के जोखिम को कम करें।
• अतिरिक्त साक्ष्य प्रदान करेंयदि यह साबित किया जा सके कि संपत्ति की अभी भी बाजार में मांग है (उदाहरण के लिए, आस-पास के लेन-देन के रिकॉर्ड)।

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छठी. बाज़ार के मामले और सीखे गए सबक

6.1 वास्तविक मामला

• अमॉय गार्डन्स मामला: 2003 में SARS काल के दौरान, कई लोगों की मृत्यु के कारण अमॉय गार्डन के ब्लॉक ई को "भूतिया घर" माना जाता था। आगामी वर्षों में, भवन में इकाइयों की कीमत में तेजी से गिरावट आई, लेकिन अभी भी ऐसे खरीदार थे जिन्होंने सफलतापूर्वक बंधक के लिए आवेदन किया और बाजार में प्रवेश किया।
• त्सुएन वान में एक इकाई: 2010 में, एक इकाई, जहां एक हत्या हुई थी, को कम कीमत पर बेचा गया था, और खरीदार ने एक छोटे या मध्यम आकार के बैंक के माध्यम से सफलतापूर्वक 50% बंधक प्राप्त किया था।

6.2 सबक और प्रेरणा

इन मामलों से पता चलता है कि प्रेतवाधित घरों को गिरवी रखना पूरी तरह असंभव नहीं है, लेकिन सफलता बैंक के रवैये, संपत्ति की विशिष्ट स्थितियों और खरीदार की वित्तीय क्षमता पर निर्भर करती है।

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7. सांस्कृतिक और मनोवैज्ञानिक कारकों का प्रभाव

7.1 हांगकांग में फेंग शुई अवधारणाएँ

हांगकांग के लोग आमतौर पर फेंग शुई को बहुत महत्व देते हैं, और प्रेतवाधित घरों को अक्सर "बुरी आभा" वाला माना जाता है, जो निवासियों के भाग्य को प्रभावित करता है। यह सांस्कृतिक धारणा अप्रत्यक्ष रूप से बैंकों और सर्वेक्षकों के निर्णय को प्रभावित कर सकती है।

7.2 क्रेता स्वीकृति

जैसे-जैसे युवा पीढ़ी पारंपरिक होती जा रही है, कुछ खरीदार भूतहा घरों को निवेश के अवसर के रूप में देखने लगे हैं। इससे धीरे-धीरे भूतहा घरों के बारे में बाजार की धारणा बदल सकती है और परिणामस्वरूप बंधक नीतियों पर भी असर पड़ सकता है।

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हांगकांग, ताइवान और मुख्यभूमि चीन में नीतियों की तुलना

क्षेत्र	कानूनी विनियमन	बैंकिंग नीति	बाजार स्वीकृति
हांगकांग	बिचौलियों को मौतों का खुलासा करना होगा	कुछ बैंक ऋण देने से इनकार कर देते हैं क्योंकि ऋण राशि कम होती है और ब्याज दर अधिक होती है	डिस्काउंटेड 20%-40%, अधिक निवेशक
ताइवान	अदालत ने निर्धारित किया कि प्रेतवाधित घर एक बड़ा दोष था	ऋण राशि 10% से घटाकर 20% कर दी गई है, तथा अतिरिक्त गारंटी की आवश्यकता है	वहां बहुत कम निवासी रहते हैं, अधिकांश घर किराए पर दिए गए हैं
चीनी मुख्य भूमि	यदि कोई स्पष्ट विनियमन नहीं है, तो इसे सद्भाव के सिद्धांत के अनुसार संभाला जाएगा।	सरकारी बैंक अक्सर ऋण देने से मना कर देते हैं, निजी वित्त अधिक लचीला होता है	छूट 30%-50%, अत्यंत कम तरलता

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8. निष्कर्ष और सिफारिशें

8.1 क्या किसी भूतहा घर को गिरवी रखा जा सकता है?

जवाब हैहाँ, लेकिन कुछ शर्तों के साथ. भुतहा घर कानूनी रूप से निषिद्ध क्षेत्र नहीं हैं, बल्कि बाजार और बैंकिंग नीतियों में एक अस्पष्ट क्षेत्र हैं। जब तक संपत्ति का मूल्यांकन उचित है, उधारकर्ता का क्रेडिट अच्छा है, तथा सही बैंक का चयन किया गया है, तब तक बंधक के लिए आवेदन करना संभव है।

यद्यपि भूतहा घर खरीदने में कीमत संबंधी लाभ हैं, लेकिन इसमें छिपे कानूनी और वित्तीय जोखिमों को नजरअंदाज नहीं किया जा सकता। यदि आप इसे खरीदने का निर्णय लेते हैं, तो सुनिश्चित करें कि:

1. संपत्ति के इतिहास की अच्छी तरह से जाँच करेंसूचना विषमता से बचने के लिए।
2. पर्याप्त नकदी आरक्षित रखेंबैंक ऋण अनुपात में कमी के जवाब में।
3. पेशेवर वकीलों और रियल एस्टेट सलाहकारों से परामर्श लें, अनुबंध की शर्तों में सुधार करें।

8.2 खरीदारों को सलाह

• अपना होमवर्क करेंसंपत्ति की पृष्ठभूमि और बाजार की स्थितियों को समझें।
• एकाधिक तुलनाएँसर्वोत्तम समाधान खोजने के लिए विभिन्न बैंकों से संपर्क करें।
• मानसिक तैयारीसंभावित रूप से कम ऋण-से-मूल्य अनुपात या अधिक अग्रिम भुगतान आवश्यकता को स्वीकार करें।

संक्षेप में, प्रेतवाधित घर बंधक की व्यवहार्यता कई कारकों पर निर्भर करती है। यद्यपि इसमें चुनौतियां हैं, फिर भी यह पूरी तरह असंभव नहीं है। किसी भुतहा घर को सफलतापूर्वक गिरवी रखा जा सकता है या नहीं, यह बैंक की जोखिम नीति और खरीदार की सौदेबाजी की शक्ति पर निर्भर करता है। चीनी समाज के सांस्कृतिक ढांचे के भीतर, ऐसी संपत्तियों को हमेशा एक "विशिष्ट बाजार" माना जाता है और यह अनुशंसा की जाती है कि सामान्य खरीदार कोई निर्णय लेने से पहले अपनी आवश्यकताओं और जोखिम सहनशीलता का सावधानीपूर्वक आकलन करें।