विषयसूची
1. व्यापारिक दिग्गज वित्तीय कठिनाइयों में हैं और घाटे में हैं, जिससे बाजार में उतार-चढ़ाव हो रहा है
एक वरिष्ठ निवेशक जिन्हें "हांगकांग शॉप किंग" के नाम से जाना जाता हैदेंग चेंगबो(अंकल बो) के बारे में 2020 से बार-बार यह कहा जा रहा है कि वे वित्तीय दबाव में हैं, और उनके परिवार ने हाल के महीनों में "वध-शैली" संपत्ति की बिक्री की लहर भी शुरू कर दी है। बाजार समाचारों के अनुसार, तांग परिवार ने मात्र दो सप्ताह के भीतर लगातार तीन प्रमुख परिसंपत्तियां बेच दीं, जिनमें साई कुंग गार्डन में एक विशाल दुकान, वान चाई में एक दुकान और त्सुएन वान में शा त्सूई रोड पर एक भूतल की दुकान शामिल है, जिससे उन्हें कुल 556 मिलियन हांगकांग डॉलर से अधिक की राशि प्राप्त हुई। यह ध्यान देने योग्य है कि इनमें से लगभग सभी लेन-देन में बुक लॉस दर्ज किया गया। उनमें से, साई कुंग गार्डन में विशाल दुकान को HK$400 मिलियन में बेचा गया, जो 2017 में खरीद मूल्य की तुलना में HK$38 मिलियन का घाटा था, 11% का मूल्यह्रास, जिससे वाणिज्यिक संपत्ति बाजार की संभावनाओं के बारे में रियल एस्टेट उद्योग में गहरी चिंताएँ पैदा हुईं।
II. साइगॉन गार्डन में विशाल दुकान के लेन-देन का विश्लेषण: क्षेत्रीय वाणिज्यिक पारिस्थितिकी में नाटकीय परिवर्तनों का एक सूक्ष्म जगत
साई कुंग गार्डन दुकान के जिस सौदे को लेकर गरमागरम चर्चा चल रही है, उसमें बेसमेंट के प्रवेश द्वार और प्रथम तल पर कुल 28,439 वर्ग फीट जगह शामिल है। जब तांग परिवार ने 2017 में अनुभवी निवेशकों ली याओहुआ और ली योंगफा से एचके$438 मिलियन में संपत्ति खरीदी थी, तब साइगॉन का पर्यटन उद्योग फलफूल रहा था, और क्षेत्र में विशेष रेस्तरां और खुदरा व्यवसाय फल-फूल रहे थे। हालाँकि, हाल के वर्षों में, महामारी के तिहरे झटके, पर्यटकों में भारी गिरावट और स्थानीय उपभोग पैटर्न में बदलाव के कारण, साई कुंग में दुकानों की रिक्तता दर में वृद्धि जारी रही है। रियल एस्टेट एजेंसी के आंकड़ों के अनुसार, क्षेत्र में दुकानों के किराए में अपने चरम से 40% से अधिक की गिरावट आई है, और डेंग परिवार के स्वामित्व वाली विशाल दुकानों में उनके बड़े क्षेत्र के कारण एक भी किरायेदार मिलना मुश्किल हो गया है, और अंततः उन्हें छूट पर बेचने के लिए मजबूर होना पड़ा।
3. "हानि और निपटान की लहरों" की श्रृंखला की समयरेखा: मोंग कोक से त्सुएन वान तक परिसंपत्तियों के रिसाव को रोकने की लड़ाई
भूमि रजिस्ट्री रिकॉर्ड के अनुसार, तांग परिवार की परिसंपत्ति पुनर्गठन योजना 2022 के अंत में ही सामने आ चुकी थी:
- दिसंबर 2022: मोंग कोक के 61-67 सोय स्ट्रीट पर स्थित संपूर्ण वाणिज्यिक और आवासीय परियोजना को एशिया यूनाइटेड इन्फ्रास्ट्रक्चर (00711) को HK$351 मिलियन में बेचा गया, जिसमें HK$34.72 मिलियन का बुक लॉस हुआ।
- अप्रैल 2023 की शुरुआत में: वान चाई में लॉकहार्ट रोड पर एक दुकान HK$115 मिलियन में बेची गई। संपत्ति को 2018 में HK$135 मिलियन में खरीदा गया था।
- मध्य अप्रैल: त्सुएन वान में शा त्सुई रोड पर ग्राउंड फ्लोर की दुकान 41 मिलियन हांगकांग डॉलर में बेची, जो 2019 में 52 मिलियन हांगकांग डॉलर की खरीद मूल्य से काफी कम है।
- अप्रैल के अंत में: साइगॉन गार्डन को 400 मिलियन युआन में बेचा गया, जो नकद-आउट संचालन के इस दौर में सबसे बड़ा लेकिन सबसे अधिक घाटे वाला लेनदेन बन गया
उद्योग विश्लेषकों ने बताया कि "वीरतापूर्ण आत्म-बलिदान" संचालन की यह लहर दर्शाती है कि डेंग परिवार को ऋण दबाव को कम करने के लिए तत्काल नकदी प्रवाह की आवश्यकता है। बताया जाता है कि उनके परिवार की कई संपत्तियां वित्तीय कंपनियों के पास ऋण के लिए गिरवी रखी गई थीं। जैसे-जैसे हांगकांग ब्याज दरों में बढ़ोतरी के चक्र में प्रवेश कर रहा था, बढ़ती वित्तपोषण लागतों ने पूंजी श्रृंखला में तनाव को और बढ़ा दिया।
4. गहन ट्रैकिंग: डेंग साम्राज्य का उत्थान और पतन
88 वर्षीय देंग चेंगबो ने 1970 के दशक में नियॉन साइन्स का व्यवसाय शुरू किया और 1990 के दशक में संपत्ति निवेश में बदल गए। अपनी गहरी दृष्टि के साथ, उन्होंने वित्तीय संकट के दौरान बड़ी संख्या में "सिल्वर-ओनर प्रोजेक्ट्स" हासिल किए और धीरे-धीरे दुकानों, औद्योगिक इमारतों, होटलों और नर्सिंग होम तक फैली अरबों की संपत्ति खड़ी कर ली। अपने चरम पर, इसके पास 400 से ज़्यादा संपत्तियाँ थीं और इसने प्रतिभूति निवेश और प्रौद्योगिकी में भी कदम रखा था। 2018 में, इसने "बिना पलक झपकाए दुकानें खरीदने के लिए 500 मिलियन खर्च करने" के अपने साहसिक कदम से बाज़ार को चौंका दिया।
हालाँकि, अत्यधिक उत्तोलन विस्तार से छिपे हुए खतरे उत्पन्न होते हैं। 2019 में सामाजिक आंदोलन और 2020 में महामारी के प्रकोप के कारण पर्यटक क्षेत्रों में दुकान के किराए में भारी गिरावट आई और कॉजवे बे और मोंग कोक जैसे मुख्य क्षेत्रों में दुकानें, जहां डेंग के शेयरों का भारी निवेश किया गया था, लंबे समय तक खाली रहीं। मामले को बदतर बनाने के लिए, इसका वृद्ध देखभाल गृह व्यवसाय, जो हाल के वर्षों में रूपांतरित हुआ है, सख्त नीतियों के कारण बाधित हो गया है, तथा बाजार की स्थितियों के उलट होने के कारण कई औद्योगिक भवन पुनरोद्धार परियोजनाओं की बिक्री में भी देरी हुई है। 2022 के अंत तक, बाजार का अनुमान है कि इसका ऋण पैमाना 6 बिलियन युआन से अधिक हो सकता है, और कुछ गिरवी रखी गई संपत्तियों का ऋण अनुपात 70% जितना अधिक है।
5. विशेषज्ञ व्याख्या: वाणिज्यिक अचल संपत्ति की ठंडी सर्दियों में संरचनात्मक संकट
जेएलएल के वाणिज्यिक प्रमुख एंथनी यान ने कहा कि तांग मामला हांगकांग के वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार में आए गहन बदलाव को दर्शाता है:
- खुदरा मॉडल क्रांति: ई-कॉमर्स की लोकप्रियता और अनुभवात्मक उपभोग के बढ़ने से पारंपरिक बड़ी सड़क की दुकानों की मांग में भारी गिरावट आई है
- ब्याज दर चक्र में उलटफेर: पेग प्रणाली के तहत अमेरिकी ब्याज दर में वृद्धि के बाद, होल्डिंग लागत में वृद्धि ने निवेशकों को बेचने के लिए मजबूर किया
- पूंजी प्रवाह में बदलाव: पारिवारिक कार्यालय और फंड नई अर्थव्यवस्था की परिसंपत्तियों जैसे लॉजिस्टिक्स रियल एस्टेट और डेटा सेंटर में निवेश करना पसंद करते हैं
- किराये का बाजार ध्रुवीकृत है: आजीविका क्षेत्रों में छोटी दुकानें कीमतों में गिरावट के प्रति अधिक लचीली हैं, जबकि पर्यटन क्षेत्रों में बड़ी दुकानें "नकारात्मक संपत्ति" बन गई हैं
सैविल्स के शोध प्रमुख स्टीफन चेंग ने कहा कि हांगकांग में 10,000 वर्ग फुट से अधिक क्षेत्र वाले "सुपर-साइज़" दुकानों की वर्तमान रिक्ति दर 18.7% है, और 2019 की तुलना में औसत किराया 45% कम हो गया है। अनुमान है कि स्टॉक को पचाने में कम से कम तीन साल लगेंगे। हालांकि, साइगॉन जैसे गैर-प्रमुख क्षेत्रों में बड़ी दुकानों को बड़ी श्रृंखला वाले ब्रांडों की कमी के कारण दीर्घकालिक पुनर्मूल्यांकन का सामना करना पड़ सकता है।
VI. बाजार पर प्रभाव: निवेशकों का विश्वास संकट और बैंक ऋण में सख्ती
डेंग से संबंधित श्रृंखला क्षरण ने पहले ही अतिशय प्रभाव उत्पन्न कर दिया है। बैंकिंग उद्योग के कई अनाम सूत्रों ने खुलासा किया है कि कई संस्थाएं वाणिज्यिक संपत्ति बंधक ऋणों के जोखिमों का पुनर्मूल्यांकन कर रही हैं, दुकानों का मूल्यांकन आम तौर पर 15-20% तक कम कर दिया गया है तथा अनुमोदन की शर्तें सख्त हो गई हैं। मध्य में एक विदेशी बैंक ने तो आंतरिक नियम बना दिए हैं कि 50 मिलियन युआन से अधिक के दुकान ऋण के साथ व्यक्तिगत गारंटी भी देनी होगी। इस कदम से छोटे और मध्यम आकार के निवेशकों के बीच बिकवाली की एक श्रृंखला शुरू हो सकती है, जिससे बाजार में गिरावट और बढ़ सकती है।
दूसरी ओर, सत्ता पर कब्जा करने वाली पार्टी की गतिविधियों पर भी ध्यान देना जरूरी है। उदाहरण के लिए, साई कुंग दुकान का रहस्यमय खरीदार एक स्थानीय खानपान समूह होने की अफवाह है, जो एक व्यापक मनोरंजन और भोजन परियोजना बनाने की योजना बना रहा है; जबकि एशिया यूनाइटेड इन्फ्रास्ट्रक्चर, जिसने पहले मोंग कोक परियोजना का अधिग्रहण किया था, इसे एक साझा कार्यस्थल में बदलने की योजना बना रहा है। ये परिवर्तन प्रयास सफल होंगे या नहीं, यह वाणिज्यिक अचल संपत्ति के भविष्य का निर्धारण करने का पैमाना बन जाएगा।
VII. कानूनी और वित्तीय परिप्रेक्ष्य: पारिवारिक परिसंपत्ति पुनर्गठन में अनुपालन चुनौतियां
जैसे-जैसे डेंग परिवार अपनी संपत्तियों के निपटान में तेजी ला रहा है, उसके लेन-देन की वैधता ने भी ध्यान आकर्षित किया है। एक वकील ने बताया कि यदि कंपनी दिवालिया हो जाती है, तो कंपनी अध्यादेश की धारा 232 के अनुसार, ऋणदाता परिसंपत्तियों को फ्रीज करने के लिए समापन आदेश के लिए आवेदन कर सकते हैं। वर्तमान में यह ज्ञात है कि डेंग परिवार की कई होल्डिंग कंपनियों के निदेशकों में बदलाव हुए हैं, और उनके बेटे डेंग याओशेंग ने धीरे-धीरे कारोबार को अपने हाथ में ले लिया है। क्या इस तरह के संरचनात्मक समायोजन "शून्यकरणीय लेनदेन" खंड को प्रभावित करते हैं, यह कानूनी समुदाय में अवलोकन का केंद्र बन जाएगा।
वित्तीय पुनर्गठन विशेषज्ञ चेन गुआनहोंग ने सुझाव दिया कि समान परिस्थितियों में कंपनियों को कम कीमत पर परिसंपत्तियों को बेचने के बजाय ऋण पुनर्गठन पर विचार करना चाहिए, ऋण बढ़ाने या इक्विटी के लिए ऋण की अदला-बदली करने के लिए ऋणदाताओं के साथ बातचीत करनी चाहिए, और साथ ही रणनीतिक निवेशकों को भी शामिल करना चाहिए। हालाँकि, यह योजना परिसंपत्तियों की दीर्घकालिक मूल्यवृद्धि क्षमता पर आधारित होनी चाहिए, जिसे वर्तमान वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार में हासिल करना अत्यंत कठिन है।
8. ऐतिहासिक संदर्भ और भविष्य की भविष्यवाणियां: हांगकांग का रियल एस्टेट चक्र एक चौराहे पर
पिछले तीन दशकों पर नज़र डालें तो, हांगकांग के वाणिज्यिक रियल एस्टेट ने कई संकटों का अनुभव किया है: 1997 का वित्तीय तूफ़ान, 2003 का SARS महामारी और 2008 का वित्तीय सुनामी। हर बार एक बड़ा समायोजन हुआ, लेकिन बाद में चीन की आर्थिक उछाल के कारण यह फिर से उभर आया। इस संकट की विशिष्टता निम्नलिखित है:
- चीन-अमेरिका खेल के कारण अंतर्राष्ट्रीय पूंजी तरलता में संकुचन
- चीन के आर्थिक पुनर्गठन का हांगकांग के पुनः निर्यात व्यापार पर दीर्घकालिक प्रभाव
- वृद्ध होती स्थानीय आबादी और प्रतिभा पलायन की दोहरी मार
अर्थशास्त्री गुआन झाओझाओ का अनुमान है कि वाणिज्यिक संपत्ति बाजार "एल-आकार" समायोजन अवधि में प्रवेश करेगा। हालांकि कीमतें नहीं गिरेंगी, लेकिन अतिरिक्त आपूर्ति को पचाने में लंबा समय लगेगा। डेंग परिवार जैसे अत्यधिक ऋणग्रस्त निवेशकों के लिए, परिसंपत्ति प्राप्ति और व्यवसाय परिवर्तन के बीच संतुलन कायम रखना अस्तित्व की एक महत्वपूर्ण परीक्षा होगी।
निष्कर्ष: एक युग का अंत और एक नई व्यवस्था का जन्म
डेंग चेंगबो के परिवार का वित्तीय संकट न केवल उनकी व्यक्तिगत निवेश रणनीति के लिए एक झटका है, बल्कि हांगकांग के आर्थिक परिवर्तन की पीड़ा का एक सूक्ष्म रूप भी है। जब "स्टोर किंग मिथ" अपनी महिमा खो देता है, तो यह पूंजी खेल के नियमों में मौलिक परिवर्तन को उजागर करता है। आभासी और वास्तविक अर्थव्यवस्थाओं के गहन एकीकरण और ईएसजी निवेश लहर के उदय के नए युग में, वाणिज्यिक अचल संपत्ति के मूल्य तर्क को कैसे नया रूप दिया जाए, यह एक शताब्दी पुराना प्रस्ताव होगा जिसे पूरे उद्योग को तत्काल हल करने की आवश्यकता है।
परिशिष्ट भाग
- रेटिंग और मूल्यांकन विभाग के आंकड़ों के अनुसार, 2023 की पहली तिमाही में हांगकांग की स्ट्रीट दुकानों की रिक्ति दर 12.4% तक पहुंच गई, जो 1999 के बाद से सबसे अधिक है।
- डेंग परिवार को अभी तक जिन मूल्यवान संपत्तियों का निपटान करना है उनमें शामिल हैं:
- कॉजवे बे में संपूर्ण शुगर स्ट्रीट कमर्शियल बिल्डिंग, जिसका मूल्य HK$800 मिलियन से अधिक है
- तुएन मुन में 650 मिलियन डॉलर की औद्योगिक इमारत पुनरुद्धार परियोजना
- बाजार में अफवाह है कि एक चीनी समर्थित फंड टैंग की कुछ होटल परिसंपत्तियों को खरीदने के लिए बातचीत कर रहा है, जो संकट को दूर करने की कुंजी हो सकती है।
देंग चेंगबो(1934 - 14 मई, 2021), जिन्हें "अंकल बो" के नाम से जाना जाता है,हांगकांगव्यापारी, बड़ी संख्या में वाणिज्यिक संपत्तियों में निवेश करने के लिए प्रसिद्ध हैं। अपने चरम पर, उनके पास हांगकांग में 200 से अधिक औद्योगिक और वाणिज्यिक संपत्तियां थीं और उन्हें "हांगकांग के शॉप किंग" के रूप में जाना जाता था।
डेंग याओशेंगस्टेन टैंग (1986-), हांगकांग उद्यमी, वर्तमान मेंस्टेन ग्रुपअध्यक्ष,ईज़ी कम्युनिकेशंस ग्रुप(हांगकांग स्टॉक कोड: 8031) मुख्य कार्यकारी अधिकारी और कार्यकारी निदेशक, पूर्वपाइन केयर ग्रुप(हांगकांग स्टॉक कोड: 1989) अध्यक्ष एवं कार्यकारी निदेशक। पितादेंग चेंगबो.
डेंग याओशेंग ने कनाडा का खिताब जीत लिया है।वेस्टर्न ओन्टेरियो विश्वविद्यालयआइवे बिजनेस स्कूलअंतर्राष्ट्रीय व्यापार में कार्यकारी एमबीए औरहांगकांग पॉलिटेक्निक यूनिवर्सिटीवरिष्ठ अधिकारियों के लिए नवाचार नेतृत्व में मास्टर. 2019 में, देंग याओशेंग ने जीताहांगकांग व्यापार पेशेवर सत्यापन केंद्रमानद फेलो.
अग्रिम पठन:
- हांगकांग संपत्ति बाजार भविष्य विश्लेषण रिपोर्ट: बहुआयामी परिप्रेक्ष्य से चुनौतियां और अवसर
- हांगकांग के रियल एस्टेट बाजार पर जेपी मॉर्गन का नजरिया
