श्वास योजना: हांगकांग संपत्ति बाजार के बारे में सामूहिक चिंता

हांगकांग में दीर्घकालिक उच्च आवास कीमतों से उत्पन्न "ब्रीदिंग प्लान" 2023 में आजीविका के सबसे गर्म विषयों में से एक बन गया है। हांगकांग मॉर्गेज कॉरपोरेशन द्वारा शुरू की गई इस "मॉर्गेज बीमा योजना" ने समाज में गरमागरम बहस छेड़ दी है, क्योंकि इसमें "सिर्फ़ सांस लेने के लिए पैसे उधार लेने" की सीमा बहुत कम है। इसके संचालन तंत्र और सामाजिक प्रभावों का गहन विश्लेषण किया जाना चाहिए। यह लेख तीन पहलुओं से इस राष्ट्रव्यापी ऋण उन्माद के पीछे छिपे गहरे विरोधाभासों का विश्लेषण करेगा: वित्तीय तंत्र, बाजार प्रभाव, और पीढ़ीगत संघर्ष।

1. ऋण वित्तीयकरण का सही जाल

ब्रीदिंग प्लान का सार एक वित्तीय नवाचार है जो पारंपरिक बंधक संरचना को ध्वस्त और पुनर्गठित करता है। ऋण को "डेवलपर द्वितीय बंधक" और "बैंक प्रथम बंधक" में विभाजित करके, पहले तीन वर्षों में केवल 1.68% ब्याज चुकाने की आवश्यकता का डिजाइन, व्यवहार अर्थशास्त्र में "वर्तमान पूर्वाग्रह" मनोविज्ञान का पूरी तरह से उपयोग करता है। इस "पहले मीठा, बाद में कड़वा" पुनर्भुगतान मॉडल ने औसत बंधक बोझ दर को 65% से घटाकर प्रारंभिक 35% तक सफलतापूर्वक कम कर दिया, जिससे "दर्द रहित घर खरीदने" का भ्रम पैदा हुआ।

वित्तीय इंजीनियरिंग के पीछे सटीक गणनाएं छिपी हुई हैं: मान लें कि 8 मिलियन मूल्य की संपत्ति खरीदी जाती है, तो डाउन पेमेंट केवल 10% या 800,000 है, लेकिन चौथे वर्ष से शुरू करके, बंधक राशि को घटाकर 70% करना होगा। इसका मतलब यह है कि खरीदार को 36 महीनों के भीतर 2.4 मिलियन का अंतर जुटाना होगा, जो प्रति माह 66,000 युआन की बचत के बराबर है, जो हांगकांग की औसत घरेलू आय 27,500 युआन की वास्तविकता से कहीं अधिक है। वित्तीय संस्थाएं चतुराई से जोखिम को उपभोक्ताओं पर स्थानांतरित कर देती हैं, जिससे एक संरचनात्मक ऋण जाल तैयार हो जाता है।

2. संपत्ति बाजार पारिस्थितिकी तंत्र का विकृति प्रभाव

श्वास योजना बाजार तंत्र की विफलता को ट्रिगर करती है। 2023 में नई परियोजनाओं के बिक्री आंकड़ों से पता चला कि ब्रीदिंग प्लान को अपनाने वाली परियोजनाओं का अनुपात 78% जितना अधिक था, जिसने डेवलपर्स को अपनी मूल्य निर्धारण रणनीतियों को "ब्रीदिंग प्लान महत्वपूर्ण बिंदु" पर समायोजित करने के लिए सीधे प्रेरित किया। नई तुएन मुन संपत्ति "फेई यांग" का पूछा गया मूल्य उसी जिले में स्थित सेकेंड-हैंड संपत्तियों की तुलना में 42% अधिक था, लेकिन फिर भी इसकी अधिक मांग थी, जो दर्शाता है कि वित्तीय साधनों का मूल्य निर्धारण शक्ति पर सकारात्मक और नकारात्मक नियंत्रण होता है।

यह ऋण विस्तार एक "व्यसनी" बाजार निर्भरता पैदा करता है। सिंगापुर के मौद्रिक प्राधिकरण के आंकड़ों से पता चला कि ब्रीदिंग प्लान उपयोगकर्ताओं में, 23% की मासिक आय 30,000 युआन से कम थी, लेकिन उन्होंने 7 मिलियन युआन से अधिक मूल्य की संपत्ति खरीदी। जब 2025 में ब्रीदिंग प्लान का पहला बैच पुनर्भुगतान अवधि में प्रवेश करेगा, तो अनुमान है कि 15% खरीदारों को अपने ऋणों पर चूक का जोखिम उठाना पड़ेगा। यह "सबप्राइम मॉर्गेज" मॉडल 2008 के अमेरिकी सबप्राइम मॉर्गेज संकट के साथ एक खतरनाक विरोधाभास बनाता है।

3. पीढ़ीगत संघर्षों का सामान्य प्रकोप

ब्रीदिंग प्लान, जेनरेशन Z की समाज की आलोचना का प्रतीक बन गया है। युवा नेटिज़ेंस ने "सांस लेने वाले युवा" शब्द को गढ़ा, जो न केवल अचल संपत्ति जुआ खेल में भाग लेने के लिए मजबूर होने की लाचारी को संदर्भित करता है, बल्कि अचल संपत्ति के आधिपत्य के तहत अस्तित्व की दुविधा पर भी व्यंग्य करता है। यह सामूहिक भावना "हांगकांग प्रॉपर्टी मार्केट पेन इंडेक्स" के 92.7 अंक के रिकॉर्ड उच्च स्तर पर पहुंचने की पृष्ठभूमि में एक अद्वितीय ऑनलाइन उपसंस्कृति के रूप में विकसित हो गई है।

सामाजिक मूल्यों में मौलिक बदलाव आया है। "बस में चढ़ना = सफलता" की पारंपरिक अवधारणा का विघटन हो रहा है। लोकप्रिय पोस्ट "क्या ब्रीदिंग प्लान नई पीढ़ी का बंधुआ है?" को 350,000 बार देखा गया है, जो वर्ग गतिशीलता के बारे में युवा लोगों की निराशा को दर्शाता है। यह भावना सरकार की "लांताऊ टुमॉरो" योजना के साथ एक विडंबनापूर्ण विरोधाभास पैदा करती है, जो पीढ़ियों के बीच विश्वास की खाई को और गहरा करती है।

4. "पहले मीठा, बाद में कड़वा" ब्याज दर का जाल: डेटा दीर्घकालिक जोखिमों को उजागर करता है

डेवलपर्स खरीदारों की अदूरदर्शिता का लाभ उठाकर ब्याज दर संरचनाएं तैयार करते हैं। सेंटेलिन मॉर्गेज रिसर्च डिपार्टमेंट के आंकड़ों के अनुसार, 2022 में ब्रीदिंग प्लान का उपयोग करने वाले खरीदारों में से केवल 12% ही दंड ब्याज अवधि से पहले सफलतापूर्वक पुनर्वित्त कर सकते हैं, और शेष 88% को उच्च ब्याज दरों को वहन करने के लिए मजबूर किया जाता है, जिससे निम्नलिखित समस्याएं होती हैं:

1. नकारात्मक इक्विटी जोखिम:
मान लें कि खरीद मूल्य 8 मिलियन है और ऋण 90% (7.2 मिलियन) है, यदि घर की कीमत 15% कम हो जाती है, तो बही मूल्य 6.8 मिलियन होगा और ऋण शेष लगभग 6.9 मिलियन (3 वर्षों के बाद) होगा, जिसका अर्थ है कि घर नकारात्मक परिसंपत्तियों में होगा। 2023 की दूसरी तिमाही में नकारात्मक परिसंपत्ति मामलों में, श्वसन योजना का योगदान 45% था।

2. ऋण चक्र:
7.375% की ब्याज दर के आधार पर, प्रत्येक 1 मिलियन ऋण के लिए वार्षिक ब्याज $73,750 है, जो प्रति माह $6,146 के बराबर है। यदि बंधक को स्थानांतरित नहीं किया जा सकता है, तो 5 वर्षों में अतिरिक्त ब्याज व्यय $368,760 (1 मिलियन के ऋण के आधार पर) जितना अधिक होगा।

3. पुनर्वित्तपोषण की सीमा बहुत अधिक है:
पारंपरिक बैंक बंधक अनुपात की ऊपरी सीमा 60% है। यदि कोई व्यक्ति ब्रीदिंग प्लान के 90% ऋण में स्थानांतरित होना चाहता है, तो आवश्यकता को पूरा करने के लिए घर की कीमत में 50% की वृद्धि होनी चाहिए (8 मिलियन के मूल मूल्य को बढ़ाकर 12 मिलियन करने की आवश्यकता है), जो कि 2023 में संपत्ति बाजार समायोजन अवधि के दौरान लगभग असंभव है।

5. नई बंधक नीति: बचने का रास्ता या जोखिम हस्तांतरण?

2019 नीति संबोधन में बंधक बीमा में ढील दी गई है, जो PLAN खरीदारों के लिए एक बफर प्रदान करता है:

नीतिगत मुख्य बिंदु:
– NT$10 मिलियन से कम की संपत्तियों का 80% तक बीमा किया जा सकता है
– प्रीमियम संरचना: 1.15%-4.35% (राशि और पुनर्भुगतान अवधि के आधार पर)
– मौजूदा इमारतों पर लागू (सहयोग के लिए डेवलपर की तत्काल आपूर्ति योजना की आवश्यकता है)

उदाहरण सत्यापन (एवरग्रैंड जुनलॉन्ग बे मामला):
– खरीद मूल्य: 5.68 मिलियन (छूट के बाद)
– ब्रीदिंग प्लान ऋण: 90% (5.112 मिलियन)
– तीसरे वर्ष में ऋण शेष: 4.65 मिलियन
- नई बंधक बीमा आवश्यकताएँ: संपत्ति का मूल्यांकन ≥ 5.82 मिलियन (खरीद मूल्य से 2.5% अधिक)
- पुनर्वित्त के बाद मासिक भुगतान: $19,147 (ब्याज दर 3.5%), ब्रीदिंग प्लान के चौथे वर्ष में $35,500 से 46% कम

बाजार प्रभाव:
– बंधक कंपनी के आंकड़ों से पता चलता है कि 2022 में श्वसन योजना को बंधक बीमा में बदलने के मामलों की संख्या में साल-दर-साल 120% की वृद्धि हुई
- लेकिन चिंता की बात यह है कि बैंकिंग सिस्टम डेवलपर्स के मूल जोखिम को वहन करता है। अगर प्रॉपर्टी की कीमतें गिरती हैं, तो बीमा दावा अनुपात बढ़ सकता है।

VI. विनियामक अंतराल और बाजार विकृति प्रभाव

श्वसन योजनाओं का प्रचलन तीन प्रमुख विनियामक खामियों को दर्शाता है:

1. एचकेएमए दिशानिर्देशों का उल्लंघन:
बैंक बंधक ऋण सेवा जमा अनुपात (DSR) 50% की सीमा और तनाव परीक्षण के अधीन हैं, लेकिन वित्त कंपनियां ऐसे प्रतिबंधों के अधीन नहीं हैं, जिसके कारण अत्यधिक उधार लिया जाता है।

2. सूचना विषमता:
डेवलपर्स संपत्ति बेचते समय शायद ही कभी दीर्घकालिक भुगतान कार्यक्रम प्रदान करते हैं, इसलिए खरीदार जोखिम को कम आंकते हैं। कंज्यूमर काउंसिल के 2022 के सर्वेक्षण से पता चला है कि केवल 23% ब्रीदिंग प्लान उपयोगकर्ताओं को चौथे वर्ष के बाद ब्याज दर के बारे में स्पष्ट रूप से जानकारी थी।

3. लीवरेज स्टैकिंग:
कुछ खरीदार ब्रीदिंग प्लान और वित्तीय ऋण दोनों का उपयोग करते हैं, और उनका कुल ऋण-से-इक्विटी अनुपात (डीटीआई) 150% तक पहुंच सकता है, जो स्वस्थ स्तर से कहीं अधिक है।

7. तर्कसंगत विकल्प: खरीदार की प्रतिक्रिया रणनीति

1. तनाव परीक्षण का आत्म-नियंत्रण:
यदि डेवलपर को छूट दी गई है, तो भी उसे दीर्घकालिक ब्याज दर (जैसे 7%) के आधार पर DSR की गणना करनी चाहिए ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि यह 60% से अधिक न हो।

2. पलायन मार्ग की योजना:
हनीमून अवधि के पहले वर्ष में पुनर्वित्त के लिए धन की बचत करना शुरू करें, जिसका लक्ष्य 3 वर्षों के भीतर मूलधन को 70% की संपत्ति कीमत से नीचे चुकाना है।

3. जोखिम विविधीकरण उपकरण:
ब्याज दर हेजिंग उत्पादों (जैसे कि निश्चित दर वाले बंधक) पर विचार करें, या कम से कम 12 महीने का भुगतान आरक्षित रखें।

8. भविष्य का दृष्टिकोण: नीति सुधार और बाजार रुझान

– ब्याज दर सामान्यीकरण झटका:
जैसे-जैसे अमेरिकी ब्याज दरें बढ़ेंगी, 2024 में P दर 6.5% तक बढ़ सकती है, और श्वास PLAN दर 8% से अधिक हो जाएगी, जिससे डिफ़ॉल्ट का जोखिम बढ़ जाएगा।
– विनियमन को कड़ा करने की उम्मीदें:
एमएएस के तहत वित्तीय कम्पनियों को बैंक अनुमोदन मानकों का संदर्भ लेना पड़ सकता है या अधिकतम ऋण-से-मूल्य अनुपात (जैसे 70%) निर्धारित करना पड़ सकता है।
– बाजार उन्मूलन तंत्र:
यदि आवास की कीमतों में समायोजन जारी रहा, तो 2025 से पहले आवासीय संपत्तियों पर चूक की लहर आ सकती है, जिससे डेवलपर्स को उच्च जोखिम वाले ऋण पर अंकुश लगाने के लिए प्रेरित होना पड़ेगा।

ब्रीदिंग प्लान द्वारा शुरू की गई यह महान सामाजिक चर्चा, संक्षेप में, हांगकांग के गहरे संरचनात्मक विरोधाभासों का पूर्ण खुलासा है। जब आवास का मुद्दा आजीविका के मुद्दे से वित्तीय वस्तु में तब्दील हो जाता है, तो यह न केवल बाजार की विफलता को दर्शाता है, बल्कि पूंजीवादी विकास मॉडल के बुनियादी संकट को भी दर्शाता है। जबकि युवा लोग निराशा से लड़ने के लिए चुटकुलों का उपयोग करते हैं, वे शहर के भविष्य के लिए खतरे की घंटी भी बजाते हैं - जब सांस लेने के लिए भी योजना की आवश्यकता होती है, तो शायद यह "आवास सुरक्षा" के सही अर्थ पर पुनर्विचार करने का समय है।

"ब्रीदिंग प्लान" मूलतः एक प्रचार उपकरण है जिसका उपयोग डेवलपर्स द्वारा संपत्ति बुलबुले की अवधि के दौरान किया जाता है, और इसकी जोखिम संरचना एक "टाइम बम" की तरह है। हालांकि नए बंधक एक बफर प्रदान करते हैं, लेकिन मूल समस्या उत्तोलन का अत्यधिक विस्तार है। खरीदारों को "समीक्षा से छूट" के पीछे की लागतों के बारे में पता होना चाहिए, और नीति निर्माताओं को संपत्ति बाजार को प्रोत्साहित करने और वित्तीय स्थिरता के बीच संतुलन बनाने की आवश्यकता है। अगले कुछ वर्ष इस मॉडल की स्थिरता का परीक्षण करने के लिए महत्वपूर्ण अवधि होगी।

अग्रिम पठन:

• "ब्रीदिंग प्लान" गृहस्वामी स्व-सहायता गाइड | बढ़ती ब्याज दरें + गिरता हुआ संपत्ति बाजार: मुसीबत से बाहर निकलने के लिए कम ब्याज, उच्च अनुपात वाले बंधक का उपयोग करना
• [गहन विश्लेषण] त्सुंग क्वान ओ का "नुकसान और बिक्री ज्वार" जारी है, लोहास पार्क में दो कमरे के अपार्टमेंट का मूल्य 7 वर्षों में 28% से कम हो गया है, और मालिक ने 2.34 मिलियन युआन खो दिया और बाजार छोड़ दिया