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हांगकांग का द्वितीयक संपत्ति बाजार कमजोर है: एजियन कोस्ट और द एम्पायर। रॉयल पैलेस केस स्टडी
हाल के वर्षों में हांगकांग संपत्ति बाजार समायोजन के दौर में प्रवेश कर गया है, तथा द्वितीयक बाजार में लेनदेन धीमा रहा है। कई वर्षों तक अपने पास रखे जाने के बाद भी, कुछ संपत्तियों का मूल्य-मूल्यन पिछली चरम अवधि की तुलना में बहुत कम है। इस लेख में टुएन मुन एजियन तट और ओलंपिक स्टेशन एम्पायर पीक का उपयोग किया गया है। रॉयल पैलेस के दो लेन-देन मामलों को उदाहरण के रूप में लेते हुए, यह शोधपत्र वर्तमान बाजार स्थितियों, निवेश प्रतिफल की वास्तविकता और संपत्ति की कीमतों को प्रभावित करने वाले संभावित कारकों का पता लगाता है।
केस 1: एजियन तट पर समुद्र के दृश्य वाले तीन बेडरूम वाले अपार्टमेंट की प्रति वर्ग फुट कीमत घटकर HK$8,865 हो गई
तुएन मुन में एजियन कोस्ट के ब्लॉक 2 के मध्य तल पर स्थित यूनिट सी को हाल ही में HK$5.47 मिलियन में बेचा गया। इसका बिक्री योग्य क्षेत्रफल 617 वर्ग फुट है और प्रति वर्ग फुट कीमत लगभग HK$8,865 है। यह तीन बेडरूम वाला मकान है, जिसका मुख दक्षिण-पश्चिम की ओर है तथा जहां से समुद्र का दृश्य दिखाई देता है, तथा जिसे एक विशेष आकर्षण के लिए खूबसूरती से सजाया गया है। इस संपत्ति की शुरूआती कीमत 6.2 मिलियन हांगकांग डॉलर रखी गई थी और जब इसे बाजार में रखा गया तो इसने उसी संपत्ति के उन खरीदारों को आकर्षित किया जो अपना घर बदलना चाह रहे थे। खरीदार ने बाजार में प्रवेश करने के लिए कम आवास कीमतों का लाभ उठाया और सौदेबाजी के बाद, अंततः कीमत 730,000 युआन कम कर दी गई, जो 11.8% की कमी थी।
मूल मालिक ने इस इकाई को नवंबर 2012 में 5.5 मिलियन डॉलर में खरीदा था और इसे 12 वर्षों से अधिक समय तक अपने पास रखा, जिसमें केवल 30,000 डॉलर का बही घाटा हुआ, जो 1% से भी कम की गिरावट थी। सतह पर, नुकसान छोटा लगता है, लेकिन अगर मुद्रास्फीति, लेनदेन लागत (जैसे स्टांप ड्यूटी, कमीशन) और संपत्ति रखरखाव लागत को ध्यान में रखा जाए, तो वास्तविक नुकसान 300,000 युआन जितना हो सकता है। बीओसी ऑनलाइन बैंकिंग के मूल्यांकन के अनुसार, इकाई का वर्तमान मूल्य लगभग एचके$5.43 मिलियन है, जबकि हैंग सेंग बैंक का मूल्यांकन एचके$5.56 मिलियन है, जो दर्शाता है कि लेनदेन मूल्य एक उचित सीमा के भीतर है, जो दर्शाता है कि ऐसी इकाइयों का बाजार मूल्यांकन स्थिर हो गया है।
प्रकरण 2: सम्राट शिखर. रॉयल पैलेस में स्टूडियो यूनिट 5.3 मिलियन में बेची गई, 15 वर्षों में 10% से भी कम की वृद्धि हुई
एक और लेनदेन ओलंपिक स्टेशन से आयासम्राट शिखर. शाही महलब्लॉक 6 के मध्य तल पर कमरा डी, 333 वर्ग फीट के बिक्री योग्य क्षेत्र के साथ एक खुली योजना इकाई, एचके $ 5.3 मिलियन में बेची गई थी, जिसकी कीमत लगभग एचके $ 15,915 प्रति वर्ग फीट थी। यह इकाई दक्षिण की ओर है और इसका दृश्य विस्तृत है। मूल मालिक ने इसके लिए 5.8 मिलियन डॉलर की मांग की थी और इसे बाजार में रखे जाने के तीन महीने बाद एक निवेशक ने उनसे संपर्क किया था। यह ध्यान देने योग्य है कि यह इकाई वर्तमान में किरायेदार है और खरीदार मौके पर संपत्ति का निरीक्षण करने में असमर्थ था। हालांकि, किफायती कीमत और निवेश की जरूरतों के कारण, खरीदार ने फिर भी इसे पट्टे सहित 5.3 मिलियन डॉलर में खरीदने का फैसला किया, जो कि 500,000 डॉलर की कटौती थी।
मूल मालिक ने इस इकाई को जुलाई 2010 में 4.841 मिलियन डॉलर में खरीदा था और इसे 15 वर्षों तक अपने पास रखा, जिससे उन्हें 459,000 डॉलर का लाभ हुआ, जो कि केवल 9.5% की वृद्धि थी, जो बाजार की अपेक्षाओं से काफी कम था। हांगकांग प्रॉपर्टी के वरिष्ठ क्षेत्रीय निदेशक हुआंग किंगलोंग ने बताया कि यह लेनदेन बाजार मूल्य पर किया गया था। इस यूनिट का वर्तमान मासिक किराया HK$16,500 है, जिसका अर्थ है कि नया क्रेता लगभग 3.7% का किराया लाभ प्राप्त कर सकता है। यदि पिछले 15 वर्षों की किराये की आय को ध्यान में रखा जाए, तो मूल मालिक के लिए कुल रिटर्न पुस्तकों में दर्ज 459,000 युआन से अधिक होना चाहिए, लेकिन फिर भी, अतीत में अचल संपत्ति बाजार के स्वर्णिम काल की तुलना में प्रशंसा दर अभी भी कमजोर है।
क्षेत्रीय तुलना: ओलंपिक स्टेशन बनाम नॉर्थईस्ट न्यू टेरिटोरीज़: एकदम विपरीत
यद्यपि ये सभी खुली योजना वाली इकाइयां हैं, फिर भी विभिन्न स्थानों पर इनका प्रदर्शन काफी भिन्न होता है। 2023 में लेनदेन रिकॉर्ड देखें:
| क्षेत्र | प्रति वर्ग फुट सामान्य कीमत | औसत धारण अवधि | किराये की उपज |
|---|---|---|---|
| ओलंपिक स्टेशन | 16,000-18,000 | 8.2 वर्ष | 3.1% |
| तुएन मुन | 12,500-14,000 | 4.5 वर्ष | 4.8% |
| काई ताक | 19,000-22,000 | 6.8 वर्ष | 2.6% |
ओलंपिक स्टेशन की दुविधा का विश्लेषण
- लक्जरी आवास क्षेत्र का बेमेल होनाक्षेत्र में बड़े आवासीय परिसर, जैसे कि पार्कव्यू बे और ग्रैंड हार्बर, मुख्य रूप से परिवारों के लिए हैं, और खुली योजना वाली इकाइयों को सामुदायिक स्थिति में एकीकृत करना मुश्किल है।
- वैकल्पिक उत्पादों से प्रतिस्पर्धा: उसी कीमत पर, आप तुंग चुंग (450 वर्ग फीट, लगभग 6 मिलियन) में एक बेडरूम का अपार्टमेंट चुन सकते हैं, जो उन किरायेदारों को आकर्षित करता है जो अपग्रेड करना चाहते हैं
- बुनियादी ढांचे का लाभ समाप्तहाई-स्पीड रेल का उद्घाटन और वेस्ट कॉव्लून सांस्कृतिक जिले का प्रचार फीका पड़ गया है, तथा इसमें कोई नया सकारात्मक प्रोत्साहन नहीं है।
बाजार पृष्ठभूमि: सेकेंड-हैंड प्रॉपर्टी बाजार कमजोर क्यों है?
उपरोक्त दोनों लेन-देन हांगकांग के वर्तमान द्वितीयक संपत्ति बाजार में आम घटना को दर्शाते हैं: मूल्य में कमी के लिए बहुत दबाव है, और कई वर्षों तक संपत्ति रखने पर भी जरूरी नहीं कि इसमें उल्लेखनीय वृद्धि दर्ज की जाए। कारणों का विश्लेषण तीन पहलुओं से किया जा सकता है: समष्टि अर्थशास्त्र, नीतिगत वातावरण और बाजार की आपूर्ति और मांग।
- आर्थिक वातावरण और ब्याज दर प्रभाव
2022 से विश्व ब्याज दरों में वृद्धि के चक्र में प्रवेश कर चुका है। एक संबद्ध विनिमय दर प्रणाली वाली अर्थव्यवस्था के रूप में, हांगकांग ने अमेरिकी ब्याज दर वृद्धि की गति का अनुसरण किया है, और HIBOR (हांगकांग इंटरबैंक ऑफर रेट) ने बार-बार नई ऊंचाइयों को छुआ है। बंधक दरों में वृद्धि से सीधे तौर पर घर के स्वामित्व की लागत बढ़ जाती है और खरीदारों की बाजार में प्रवेश करने की इच्छा कम हो जाती है। निवेशकों के लिए, उच्च ब्याज दर का माहौल भी संपत्ति निवेश के आकर्षण को कमजोर करता है, क्योंकि किराये से मिलने वाला रिटर्न बढ़ती पूंजी लागत के प्रभाव की भरपाई नहीं कर सकता है। उदाहरण के लिए, डिफेंग. रॉयल पैलेस इकाइयों पर 3.7% का रिटर्न अच्छा लगता है, लेकिन उच्च ब्याज वाले माहौल में, यह अन्य वित्तीय उत्पादों की तुलना में अभी भी उत्कृष्ट नहीं है। - नीति विनियमन और बाजार विश्वास
हांगकांग सरकार ने हाल के वर्षों में कई संपत्ति नीतियां शुरू की हैं, जैसे अतिरिक्त स्टाम्प ड्यूटी (एसएसडी), क्रेता स्टाम्प ड्यूटी (बीएसडी) और डबल स्टाम्प ड्यूटी (डीएसडी), जिससे लेन-देन की लागत बढ़ गई है और अल्पकालिक सट्टेबाजी पर अंकुश लगा है। इसी समय, सरकार ने 2023 में कुछ बंधक अनुपात और तनाव परीक्षण आवश्यकताओं में ढील दी, जिससे प्राथमिक बाजार में लेनदेन को बढ़ावा मिला, लेकिन द्वितीयक बाजार पर इसका सीमित प्रभाव पड़ा। खरीदार प्रतीक्षा करने और देखने की प्रवृत्ति रखते हैं, जबकि विक्रेता मंदी के कारण कीमतें कम करने के लिए मजबूर होते हैं, जिसके परिणामस्वरूप मोल-तोल की अधिक गुंजाइश होती है। उदाहरण के लिए, एजियन कोस्ट इकाइयों की कीमत में 11.8% की कमी की गई है। - आपूर्ति-मांग असंतुलन और क्षेत्रीय अंतर
तुएन मुन और ओलंपिक स्टेशन में संपत्ति के लेन-देन में स्पष्ट क्षेत्रीय विशेषताएं दिखीं। एजियन तट तुएन मुन में स्थित है, जो न्यू टेरिटोरीज़ वेस्ट डिस्ट्रिक्ट का हिस्सा है। हाल के वर्षों में, इसे बुनियादी ढांचे के विकास (जैसे तुएन मुन-चेक लैप कोक लिंक) से लाभ हुआ है, लेकिन समग्र द्वितीयक बाजार अभी भी बड़ी संख्या में नई संपत्तियों से प्रतिस्पर्धा से प्रभावित है। खरीदारों के पास अधिक विकल्प हैं और पुरानी संपत्तियों पर सौदेबाजी का दबाव बढ़ गया है। इसकी तुलना में, डिफेंग. रॉयल पैलेस कोवलून में ओलंपिक स्टेशन पर स्थित है, जो शहर का एक मुख्य क्षेत्र है, जहां सुविधाजनक परिवहन और पूर्ण रहने की सुविधाएं उपलब्ध हैं। हालांकि, हाल के वर्षों में खुली योजना वाली इकाइयों की मांग में गिरावट आई है, और युवा खरीदार एक-बेडरूम या दो-बेडरूम वाली इकाइयों को पसंद करते हैं, जिसके परिणामस्वरूप ऐसी इकाइयों की मूल्यवृद्धि की संभावना सीमित हो गई है।
निवेश पर प्रतिफल विश्लेषण: बही और वास्तविक प्रतिफल के बीच का अंतर
निवेश के नजरिए से, दोनों मामलों में रिटर्न असंतोषजनक था और इससे बही लाभ और वास्तविक रिटर्न के बीच का अंतर उजागर हुआ।
- एजियन तट: 12 वर्षों तक संपत्ति पर कब्जा रखने पर 300,000 युआन का नुकसान
एजियन कोस्ट इकाई का बही घाटा केवल 30,000 डॉलर था, लेकिन वास्तविक रिटर्न में कई छिपी हुई लागतों को भी ध्यान में रखना होगा। 2012 से 2025 तक की मुद्रास्फीति दर (2% की औसत वार्षिक मुद्रास्फीति दर मानते हुए) के आधार पर, 5.5 मिलियन युआन की क्रय शक्ति में लगभग 30% की गिरावट आई है, जो लगभग 1.65 मिलियन युआन के नुकसान के बराबर है। इसके अलावा, लेनदेन में शामिल स्टाम्प ड्यूटी, कमीशन और संपत्ति प्रबंधन शुल्क जैसे खर्चों ने मुनाफे को और कम कर दिया। यदि इस अवधि के दौरान इकाई को किराये पर दिया गया होता, तो तुएन मुन में तीन बेडरूम वाली इकाई के लिए लगभग HK$15,000 से HK$20,000 के औसत मासिक किराये के आधार पर, 12 वर्षों में किराये की आय HK$2.16 मिलियन और HK$2.88 मिलियन के बीच हो सकती थी, जो बही घाटे की भरपाई करने और एक निश्चित आय दर्ज करने के लिए पर्याप्त थी। हालांकि, नवीनीकरण और रखरखाव लागत घटाने के बाद भी वास्तविक रिटर्न, पिछले संपत्ति बाजार के शिखर के दौरान की अपेक्षाओं से काफी कम है। - सम्राट शिखर. रॉयल पैलेस: 15 वर्षों में वृद्धि 10% से कम है
सम्राट शिखर. रॉयल पैलेस इकाई का बही मूल्य 9.5% बढ़ गया, जो कि मामूली लाभ प्रतीत होता है, लेकिन 15 वर्षों की समय लागत बहुत अधिक है। वार्षिक औसत रिटर्न दर के संदर्भ में गणना करने पर यह केवल 0.6% है, जो कि इसी अवधि के दौरान बैंक जमा दर या शेयर बाजार के औसत रिटर्न से बहुत कम है। यदि किराये की आय को शामिल किया जाए (प्रति माह 16,500 युआन, 15 वर्षों में लगभग 2.97 मिलियन युआन), तो कुल आय 3.4 मिलियन युआन से अधिक तक पहुंच सकती है, और वापसी की स्पष्ट दर लगभग 70% तक बढ़ जाती है। हालांकि, करों, प्रबंधन शुल्क और नवीकरण व्यय में कटौती के बाद, शुद्ध रिटर्न अभी भी 100% से अधिक होना मुश्किल है, जो वर्तमान बाजार में ओपन-प्लान इकाइयों की सीमाओं को दर्शाता है।
संपत्ति बाजार का दृष्टिकोण: अल्पकालिक समायोजन या दीर्घकालिक प्रवृत्ति?
उपरोक्त मामलों के आधार पर, अल्पावधि में हांगकांग द्वितीयक संपत्ति बाजार के बारे में आशावादी होना मुश्किल है। के अनुसाररेटिंग एवं मूल्यांकन विभागआंकड़ों के अनुसार, आवास मूल्य सूचकांक में 2024 तक गिरावट जारी रहेगी, तथा अप्रैल 2025 तक इसमें सुधार का कोई स्पष्ट संकेत नहीं मिला है। तुएन मुन और ओलंपिक स्टेशन में लेनदेन के मामलों से पता चलता है कि समुद्र के दृश्य या शहरी लाभ वाली संपत्तियों के लिए भी, खरीदारों को बाजार में प्रवेश के लिए आकर्षित करने के लिए कीमतों में अभी भी काफी कमी करने की आवश्यकता है। विक्रेताओं के लिए, ऐसी स्थिति जिसमें बिना किसी महत्वपूर्ण मूल्यवृद्धि के कई वर्षों तक संपत्ति को अपने पास रखना, अधिक मालिकों को अपने घाटे को कम करने और संपत्ति छोड़ने के लिए मजबूर कर सकता है, जिससे बाजार में आपूर्ति का दबाव और अधिक बढ़ सकता है।
हालाँकि, दीर्घावधि में, हांगकांग संपत्ति बाजार में अभी भी कुछ सहायक कारक हैं। सबसे पहले, भूमि आपूर्ति की कमी मुख्य मुद्दा बनी हुई है। यद्यपि सरकार ने भूमि अधिग्रहण में तेजी ला दी है, लेकिन नई परियोजनाओं को पूरा होने में समय लगता है, तथा द्वितीयक बाजार में अभी भी कुछ आकर्षण है। दूसरा, जैसे-जैसे वैश्विक अर्थव्यवस्था धीरे-धीरे ठीक हो रही है, यदि 2025 के बाद ब्याज दर का माहौल ढीला हो जाता है, तो धन संपत्ति बाजार में वापस आ सकता है, जिससे कीमतें बढ़ सकती हैं। इसके अलावा, हांगकांग सरकार उत्तरी महानगरीय क्षेत्र और ग्रेटर बे एरिया के विकास को सक्रिय रूप से बढ़ावा दे रही है। तुएन मुन जैसे नए क्षेत्रों को अनुकूल बुनियादी ढांचे से लाभ मिलने की उम्मीद है, और संभावित मूल्यवृद्धि स्थान ध्यान देने योग्य है।
चूंकि सरकार "सरल सार्वजनिक आवास" को बढ़ावा दे रही है तथा पहली बार घर खरीदने वालों के लिए बंधक दरों में ढील दे रही है, इसलिए छोटे आकार के आवास बाजार में संरचनात्मक परिवर्तन देखने को मिल सकते हैं:
- नकारात्मक परिदृश्य(संभावना 40%)
- उत्तरी महानगरीय क्षेत्र में 100,000 नई इकाइयां उपलब्ध हैं, जिससे किरायेदारों का ध्यान और अधिक आकर्षित होगा
– ओपन-प्लान यूनिट की कीमतें 2025 तक प्रति वर्ग फुट 10-15% तक कम हो जाएंगी - उग्र स्थिति(संभावना 50%)
– डेवलपर्स किराये की आय बढ़ाने के लिए नैनो इमारतों को साझा अपार्टमेंट में बदल रहे हैं
– सरकार ने संपत्ति मालिकों को किराया कम करने और वापसी की दर को स्थिर करने के लिए मजबूर करने हेतु “रिक्तता कर” पेश किया - उल्टा परिदृश्य(संभावना 10%)
- मुख्य भूमि द्वारा "प्रतिभा योजना" को पुनः शुरू करने से 200,000 प्रतिभाएं हांगकांग आने के लिए आकर्षित हुई हैं, जिससे किराये की मांग में वृद्धि हुई है
– क्रिप्टोकरेंसी सट्टेबाज छोटी इकाइयों का उपयोग फिएट मुद्रा जमा करने और निकालने के लिए एक चैनल के रूप में करते हैं, जिससे अल्पकालिक सट्टेबाजी का क्रेज बढ़ता है
निवेश सलाह: बाजार में सावधानी से प्रवेश करें और अवसर का लाभ उठाएं
ये दोनों मामले उन खरीदारों के लिए प्रेरणा प्रदान करते हैं जो संपत्ति खरीदने या निवेश करने में रुचि रखते हैं। पहला, वर्तमान बाजार में मोल-तोल की काफी गुंजाइश है और खरीदार कम कीमत पर बाजार में प्रवेश कर सकते हैं, लेकिन उन्हें संपत्ति की किराये की क्षमता और क्षेत्रीय विकास की संभावनाओं पर ध्यान देने की आवश्यकता है। उदाहरण के लिए, एजियन तट पर समुद्र के दृश्य के साथ तीन बेडरूम का अपार्टमेंट परिवार के रहने या लंबी अवधि के किराये के लिए उपयुक्त है, जबकि डिफेंग। रॉयल पैलेस में खुली योजना वाली इकाइयां अल्पकालिक निवेशकों के लिए अधिक उपयुक्त हैं, जो मूल्यवृद्धि की कमी की भरपाई के लिए किराये पर मिलने वाले रिटर्न पर निर्भर रहते हैं। दूसरा, निवेश करने से पहले आपको किताबी आंकड़ों से गुमराह होने से बचने के लिए वास्तविक लागत और लाभ की पूरी गणना कर लेनी चाहिए। अंत में, नीति और ब्याज दर में होने वाले बदलावों पर बारीकी से ध्यान दें तथा कमजोर बाजार स्थितियों में अवसर तलाशने के लिए बाजार के उतार-चढ़ाव का लाभ उठाएं।
निष्कर्ष
एजियन तट और इंपीरियल पीक। रॉयल पैलेस का लेन-देन मामला हांगकांग के द्वितीयक संपत्ति बाजार की वर्तमान स्थिति को स्पष्ट रूप से दर्शाता है: मूल्य में कमी, धीमी गति से वृद्धि और स्थिर रिटर्न। चाहे वह तुएन मुन में तीन बेडरूम वाली इकाइयां हों या ओलंपिक स्टेशन में खुली योजना वाली इकाइयां हों, कई वर्षों से अपनी संपत्तियों को रखने वाले मालिक आदर्श रिटर्न हासिल करने में असफल रहे हैं, जो दर्शाता है कि बाजार पिछले उच्च-विकास चरण से समायोजन की अवधि में प्रवेश कर चुका है। खरीदारों के लिए यह निम्न स्तर पर बाज़ार में प्रवेश करने का अवसर हो सकता है; विक्रेताओं के लिए, उन्हें अपनी होल्डिंग रणनीतियों का पुनर्मूल्यांकन करने की आवश्यकता है। संपत्ति बाजार की भविष्य की दिशा अभी भी आर्थिक सुधार की गति, नीति समायोजन की तीव्रता और क्षेत्रीय विकास क्षमता पर निर्भर करती है, और यह निरंतर अवलोकन के योग्य है।
लघु-इकाई बाजार एक "सट्टा उपकरण" से "नकदी प्रवाह परिसंपत्ति" में परिवर्तित हो रहा है, और केवल सक्रिय प्रबंधन ही इसमें सफलता प्राप्त कर सकता है। जैसा कि वॉल स्ट्रीट की कहावत है, "कोई भी परिसंपत्ति बुरी नहीं होती, केवल बुरी मूल्य निर्धारण रणनीतियां होती हैं।"
सम्राट शिखर. शाही महल परिचय
सम्राट शिखर. शाही महलद हर्मिटेजहर्मिटेज संग्रहालयआओ), स्थितहांगकांगकोलूनताई कोक त्सुईहोई वांग रोडनंबर 1 पर एक निजी उच्चस्तरीय आवासीय संपत्तिओलंपियन सिटीतीसरे चरण में छह इमारतें हैं, जिनमें 964 आवासीय इकाइयां हैं, जिनमें सबसे ऊंची बिल्डिंग 1 है, जिसमें 55 मंजिलें हैं। परियोजना द्वारासिनो लैंड,नान फंग विकासऔरचीनी संपदाइस आवासीय संपत्ति को मा लियांग आर्किटेक्ट्स द्वारा डिजाइन किया गया था औरतांगे केंशिनविस्तृत डिजाइन के लिए जिम्मेदार, फरवरी 2011 में पूरा हुआ, मई 2011 में कब्जा कर लिया गया, प्रबंधन शुल्क लगभग $3.2 प्रति वर्ग फुट है,सिनो लैंडइसकी सहायक कंपनी "एम्परर पीक·हुआंगडियन प्रॉपर्टी मैनेजमेंट कंपनी लिमिटेड" संपत्ति प्रबंधन के लिए जिम्मेदार है।
