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हांगकांग के रियल एस्टेट बाजार पर जेपी मॉर्गन का दृष्टिकोण मुख्य रूप से कई आर्थिक और संरचनात्मक कारकों के संयुक्त प्रभाव पर आधारित है। इसके प्रमुख कारण और पृष्ठभूमि विश्लेषण निम्नलिखित हैं:
1. उच्च ब्याज दरें मांग को दबाती हैं
- फेड की ब्याज दर वृद्धि का प्रसारण: हांगकांग ने एक लिंक्ड एक्सचेंज रेट सिस्टम लागू किया है। अमेरिकी डॉलर की ब्याज दरों में वृद्धि से हांगकांग डॉलर की ब्याज दरों (जैसे HIBOR) में भी एक साथ वृद्धि होती है, जिससे बंधक लागत में उल्लेखनीय वृद्धि होती है और आवास की मांग कम हो जाती है।
- क्रय शक्ति में कमी: उच्च ब्याज दर के माहौल में, मासिक बंधक दबाव बढ़ रहा है, कुछ खरीदार अपनी घर खरीद योजना को स्थगित करने के लिए मजबूर हैं, और द्वितीयक बाजार में लेनदेन की मात्रा सुस्त बनी हुई है।
2. कमज़ोर आर्थिक सुधार
– महामारी के बाद की रिकवरी अपेक्षा के अनुसार अच्छी नहीं है: निर्यात-उन्मुख अर्थव्यवस्था के रूप में, हांगकांग को कमजोर वैश्विक मांग और मुख्य भूमि चीन में आर्थिक विकास धीमा होने से घसीटा गया है, खुदरा और पर्यटन जैसे उद्योग धीरे-धीरे ठीक हो रहे हैं।
- उच्च कार्यालय रिक्ति दर: सेंट्रल जैसे मुख्य व्यावसायिक जिलों में रिक्ति दर 10% से अधिक हो गई, और 2019 में किराए में शिखर से 30% से अधिक की गिरावट आई, जो उद्यमों के सुस्त विस्तार के इरादे को दर्शाता है।
– शेयर बाजार में संपत्ति प्रभाव का कमजोर होना: हैंग सेंग सूचकांक ने कमजोर प्रदर्शन किया और निवासियों की संपत्ति सिकुड़ गई, जिससे रियल एस्टेट में निवेश करने की उनकी इच्छा और कमजोर हो गई।
3. जनसांख्यिकीय संरचना में परिवर्तन और घटती मांग
– आप्रवासन और प्रतिभा पलायन: हाल के वर्षों में हांगकांग की आबादी में लगातार नकारात्मक वृद्धि देखी गई है (2022 में 60,000 से अधिक लोगों के शुद्ध बहिर्वाह के साथ), जिससे आवास की मांग में सीधे तौर पर कमी आई है, विशेष रूप से उच्च-स्तरीय आवासीय बाजार में।
- उम्र बढ़ने की स्थिति बदतर होती जा रही है: 65 वर्ष और उससे अधिक आयु के लोगों का अनुपात 20% से अधिक है, युवा लोगों की घर खरीदने की क्षमता सीमित है, और कठोर मांग की वृद्धि कमजोर है।
- नीतिगत आवास की आपूर्ति में वृद्धि: सरकार निजी आवास की मांग को कुछ हद तक मोड़ने के लिए सार्वजनिक आवास और गृह स्वामित्व आवास के निर्माण को बढ़ावा देती है।
4. भूराजनीति और पूंजी प्रवाह
- चीन-अमेरिका खेल का जोखिम: एक अंतरराष्ट्रीय वित्तीय केंद्र के रूप में, हांगकांग भू-राजनीतिक उतार-चढ़ाव के प्रति संवेदनशील है, और विदेशी संस्थाएं दीर्घकालिक निवेश के बारे में सतर्क हैं।
- पूंजी बहिर्वाह दबाव: कुछ फंड जोखिम से बचने के लिए सिंगापुर और जापान जैसे बाजारों की ओर रुख करते हैं, जिससे स्थानीय संपत्ति बाजार का समर्थन कमजोर हो जाता है।
5. नीति विनियमन और बाजार अपेक्षाएँ
– संपत्ति बाजार में कड़े उपायों में ढील नहीं दी गई है: उच्च स्टाम्प शुल्क (जैसे खरीदार की स्टाम्प ड्यूटी (बीएसडी) और अतिरिक्त स्टाम्प ड्यूटी (एसएसडी)) निवेश मांग को प्रतिबंधित करते हैं और बाजार में तरलता को कम करते हैं।
- डेवलपर्स पर कीमतें कम करने का दबाव: नई संपत्तियों की धीमी बिक्री ने डेवलपर्स को बिक्री संवर्धन के लिए छूट देने के लिए मजबूर किया है (कुछ परियोजनाओं ने कीमतों में 10-15% की कमी की है), जिससे द्वितीयक बाजार में गिरावट की उम्मीदें बढ़ गई हैं।
जेपी मॉर्गन के विचार और बाजार का दृष्टिकोण
- अल्पकालिक मंदी: 2025 में हांगकांग के आवासीय मूल्यों में 5-10% की और गिरावट आने की उम्मीद है, और कार्यालय किराये में और गिरावट आ सकती है।
- संरचनात्मक चुनौतियाँ: उच्च ब्याज दरें, जनसंख्या का बहिर्गमन और अधिक आपूर्ति को शीघ्रता से कम करना कठिन है, तथा मध्यम और दीर्घकालिक सुधार नीतिगत समायोजन और बाहरी वातावरण में सुधार पर निर्भर करता है।
निवेशक फोकस
- नीतिगत बदलाव का संकेत: यदि सरकार स्टाम्प शुल्क में ढील देती है या प्रोत्साहन उपाय पेश करती है, तो इससे बाजार का विश्वास बढ़ सकता है।
- ब्याज दर चक्र का महत्वपूर्ण मोड़: इससे बंधक दबाव कम हो सकता है, लेकिन इसे संपत्ति बाजार तक पहुंचने में समय लगेगा।
- ग्रेटर बे एरिया एकीकरण की प्रगति: क्या सीमा पार बुनियादी ढांचे (जैसे उत्तरी महानगरीय क्षेत्र) नई मांग को बढ़ावा दे सकते हैं, यह एक संभावित मोड़ बन सकता है।
संक्षेप में, हांगकांग के रियल एस्टेट बाजार की कमजोरी कई आंतरिक और बाहरी कारकों के प्रभाव का परिणाम है, और अल्पावधि में जोखिम अवसरों से अधिक हैं। निवेशकों को नकारात्मक जोखिम से बचने या अधिक बिकवाली के अवसरों का लाभ उठाने के लिए ब्याज दर के रुझान, नीति समायोजन और व्यापक आर्थिक आंकड़ों पर बारीकी से ध्यान देने की जरूरत है।
जेपी मॉर्गन चेस(अंग्रेज़ी:जेपी मॉर्गन चेस एंड कंपनी), जिसे सामान्यतः "ज़ियाओमो"[नोट 1]) एक कंपनी है जिसका मुख्यालय में हैन्यूयॉर्क शहरअमेरिकी वित्तीय संस्थाओं की स्थिति। इसके वाणिज्यिक बैंकिंग प्रभाग की 5,100 शाखाएँ हैं। अक्टूबर 2011 में, जेपी मॉर्गन चेससंपत्तिपैमाने से परेबैंक ऑफ अमेरिकासबसे बड़ा बननावित्तीय सेवाएंतंत्र।
जेपी मॉर्गन चेस 50 से अधिक देशों में काम करता है, जिनमें शामिल हैंनिवेश बैंकिंग, प्रतिभूति व्यापार औरसेवा करना, निवेश प्रबंधन, वाणिज्यिक वित्तीय सेवाएँ,निजी बैंकिंग सेवाएँइंतज़ार। आज के जेपी मॉर्गन चेस का गठन 2000 में चेस मैनहट्टन बैंक और जेपी मॉर्गन के विलय से हुआ था, और इसे अधिग्रहित किया गया थाफर्स्ट बैंक ऑफ शिकागो,वाशिंगटन म्यूचुअल बैंक,और प्रसिद्ध अमेरिकी निवेश बैंकबियर स्टर्न्स
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