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अनीता मुईउन्होंने न केवल अपने गायन और अभिनय कौशल से चीनी भाषी दुनिया को जीत लिया, बल्कि अपने जीवनकाल में रियल एस्टेट निवेश के लिए उनकी सटीक दृष्टि भी हांगकांग के मनोरंजन और व्यापार जगत में एक क्लासिक उदाहरण बन गई। उनकी मृत्यु के अठारह वर्ष बाद, उनके द्वारा पीछे छोड़ी गई विलासितापूर्ण संपत्ति के लेन-देन और पारिवारिक विरासत की उथल-पुथल अभी भी हांगकांग के अस्थिर अचल संपत्ति बाजार और धनी परिवारों के बीच झगड़ों की जटिलता को दर्शाती है।
मंच से रियल एस्टेट तक: अनीता मुई का दोहरा जीवन
अनीता मुई के अभिनय करियर के बारे में विस्तार से बताने की कोई आवश्यकता नहीं है - उन्होंने चार वर्ष की आयु में मंच पर पदार्पण किया, उन्नीस वर्ष की आयु में "सीजन ऑफ विंड" के साथ रूकी चैम्पियनशिप जीती, और "सदा बदलती रानी" के रूप में अपने शानदार करियर की शुरुआत की। हालाँकि, यह बात बहुत कम लोगों को पता है कि मंच पर चमकने वाला यह सुपरस्टार वास्तव में निजी तौर पर एक रियल एस्टेट निवेश विशेषज्ञ है। 1980 और 1990 के दशक हांगकांग के आर्थिक उछाल का दौर था, और संपत्ति बाजार धन-वृद्धि का सुनहरा दौर बन गया। अपने करियर के चरम पर, अनीता मुई ने अपनी आय का एक बड़ा हिस्सा लक्जरी संपत्तियों में निवेश किया, जिनमें से सबसे प्रतिष्ठित नंबर 8 शौशन विलेज रोड, दक्षिणी जिला है।हेंग ऑन कोर्टद्वैध इकाई.
1993 में, अनीता मुई ने अपनी कंपनी के माध्यम से इस 4,069 वर्ग फुट के लक्जरी घर को HK$20 मिलियन में खरीदा था, जिसकी कीमत केवल HK$4,915 प्रति वर्ग फुट थी। उस समय, हांगकांग के लक्जरी आवास बाजार में अभी उछाल नहीं आया था, तथा पारंपरिक रूप से समृद्ध क्षेत्र के रूप में दक्षिणी जिला पहले ही अपना दुर्लभ मूल्य प्रकट कर चुका था। किसी कंपनी के माध्यम से संपत्ति रखने का चयन न केवल कर नियोजन रणनीति का अनुपालन करता है, जो उस समय उच्च आय वाले लोगों के बीच आम था, बल्कि इससे भविष्य में परिसंपत्ति निपटान में लचीलेपन की गुंजाइश भी बनी रहती है। इस निवेश ने 20 साल बाद आश्चर्यजनक रिटर्न दिया: 2013 में, एस्टेट एडमिनिस्ट्रेटर ने इसे सन हंग काई प्रॉपर्टीज के क्वोक परिवार को HK$147 मिलियन में बेच दिया। प्रति वर्ग फुट की कीमत HK$36,127 हो गई, जो सात गुना से अधिक की वृद्धि थी, जो उसी अवधि के दौरान हांगकांग संपत्ति बाजार के औसत प्रदर्शन से कहीं अधिक थी।
हेंग एन जी अधिग्रहण लड़ाई: रियल एस्टेट दिग्गजों का रणनीतिक लेआउट
हेंग ऑन कोर्ट का लेन-देन न केवल अनीता मुई की संपत्ति के निपटान में एक महत्वपूर्ण नोड है, बल्कि सन हंग काई प्रॉपर्टीज की छह साल की अधिग्रहण योजना में भी एक महत्वपूर्ण लड़ाई है। 1982 में बनकर तैयार हुआ यह एकल-भवन आवास, जिसमें केवल 12 इकाइयाँ हैं, जिसका क्षेत्रफल 3,341 से 4,075 वर्ग फ़ीट तक है। यह हांगकांग द्वीप के दक्षिणी भाग में एक दुर्लभ कम घनत्व वाला लक्जरी आवास है। गुओ परिवार ने पुनर्निर्माण और विकास के लिए भूमि को एकीकृत करने के उद्देश्य से 2007 में स्वामित्व अधिकार प्राप्त करना शुरू किया। हालाँकि, अधिग्रहण की प्रक्रिया एक बार अटक गई थी क्योंकि कुछ मालिक बेचने के लिए अनिच्छुक थे।
अनीता मुई की इकाई के स्वामित्व में परिवर्तन गतिरोध को तोड़ने की कुंजी बन गया। 2013 में, एस्टेट प्रशासक ने HK$147 मिलियन में संपत्ति जारी कर दी। सन हंग काई प्रॉपर्टीज ने निर्णायक रूप से इसे अपने अधीन कर लिया और अंततः सफलतापूर्वक स्वामित्व को एकीकृत कर लिया। अधिग्रहण लागत के आधार पर, इकाई का प्रति वर्ग फुट मूल्य HK$36,127 तक पहुंच गया है, जो 1993 की तुलना में HK$6,35% की वृद्धि है। यह न केवल दक्षिणी जिले में शीर्ष लक्जरी क्षेत्र की वृद्धि क्षमता को दर्शाता है, बल्कि दुर्लभ स्थानों के लिए डेवलपर्स के मूल्यांकन तर्क को भी प्रकट करता है - खुदरा निवेशकों की तुलना में, जो मौजूदा संपत्तियों के मूल्य को अधिक महत्व देते हैं, संघ भविष्य की विकास क्षमता के लिए प्रीमियम का भुगतान करने के लिए अधिक इच्छुक हैं।
यह ध्यान रखना दिलचस्प है कि नंबर 9-19 शौशन विलेज रोड, जो हेंग ऑन कोर्ट के ठीक सामने है, वह सन हंग काई द्वारा निर्मित शीर्ष स्तरीय विला परियोजना शौशन पीक है। जब 2009 में इस परियोजना को लांच किया गया था, तो प्रति वर्ग फुट उच्चतम लेनदेन मूल्य HK$100,000 था, जो उस समय एशिया में स्ट्रेटा आवासीय संपत्तियों के लिए एक रिकॉर्ड स्थापित कर रहा था। उद्योग विश्लेषकों का मानना है कि हेंग ऑन कोर्ट के स्वामित्व का एकीकरण, सन हंग काई प्रॉपर्टीज के लिए आस-पास के भूखंडों को एकीकृत करने तथा भविष्य में अपने उच्च-स्तरीय उत्पाद लाइन का विस्तार करने के लिए आधार तैयार कर सकता है, जो रियल एस्टेट टाइकून की दीर्घकालिक योजना सोच को प्रदर्शित करता है।
विरासत का तूफान: पारिवारिक विवादों के कारण आसमान छूती मुकदमेबाजी
अनीता मुई की संपत्ति के प्रबंधन को हांगकांग में सेलिब्रिटी संपत्ति मामलों का एक उत्कृष्ट उदाहरण माना जा सकता है। मीडिया रिपोर्टों के अनुसार, उनकी संपत्ति का कुल मूल्य लगभग HK$170 मिलियन है, जिसमें नकदी और कई संपत्तियां शामिल हैं। हालांकि, मेई की मां, टैम मेई-काम द्वारा संपत्ति के पुनर्वितरण की मांग को लेकर लंबे समय तक चले मुकदमे के कारण, 2013 तक संपत्ति प्रबंधन शुल्क और मुकदमेबाजी का खर्च HK$100 मिलियन से अधिक हो गया था, जिससे संपत्ति प्रशासक को संपत्ति बेचने के लिए मजबूर होना पड़ा।
सबसे विवादास्पद मुद्दा हेंगआन पैवेलियन के पूर्व निवास का निपटान है। अनीता मुई की वसीयत में साफ-साफ लिखा था कि वह अपनी मां को रहने के खर्च के लिए हर महीने 70,000 हांगकांग डॉलर का भुगतान करेंगी और अपनी अच्छी दोस्त लियू पेइजी को दो संपत्तियां देंगी। उनकी मां की मृत्यु के बाद उनकी बाकी संपत्ति बौद्ध संघ को दान कर दी जाएगी। हालाँकि, तान मेई-काम ने 2004 से कई मुकदमे दायर किए हैं, जिनमें वसीयत की वैधता को चुनौती दी गई है और यहां तक कि उन्होंने एकमुश्त 71 मिलियन हांगकांग डॉलर की पूरी संपत्ति की मांग की है। यह मैराथन मुकदमा अविश्वसनीय रूप से महंगा था, और अंततः हेंगआन पैवेलियन की बिक्री से प्राप्त अधिकांश आय का उपयोग संचित कानूनी फीस का भुगतान करने के लिए किया गया, जिससे "मुकदमे का समर्थन करने के लिए इमारत को बेचने" जैसी विरोधाभासी स्थिति पैदा हो गई।
कानूनी विशेषज्ञों ने बताया कि इस मामले ने हांगकांग की उत्तराधिकार कानून प्रणाली की वास्तविक दुविधा को उजागर कर दिया है: भले ही वसीयत नोटरीकृत हो, लेकिन यदि उत्तराधिकारी मुकदमा दायर करना जारी रखते हैं, तो प्रबंधन प्रक्रिया के दौरान संपत्ति का मूल्य काफी कम हो सकता है। इस प्रकार, अनीता मुई का उत्तराधिकार विवाद एक क्लासिक मामला बन गया है, जिसके कारण अधिकाधिक धनी व्यक्ति अपनी संपत्ति के उत्तराधिकार की योजना बनाने के लिए पारिवारिक ट्रस्ट जैसे साधनों को अपनाने लगे हैं।
हैप्पी वैली की युशो बिल्डिंग: हेरिटेज नीलामी बाजार के उतार-चढ़ाव
निकालनाहेंग ऑन कोर्टइसके अलावा, हैप्पी वैली में यूक्सिउ बिल्डिंग की शीर्ष मंजिल इकाई, जो अनीता मुई की विरासत का हिस्सा है, भी नाटक से भरी है। 471 वर्ग फीट के उपयोग योग्य क्षेत्र वाला यह दो बेडरूम वाला यूनिट 440 वर्ग फीट की छत और पार्किंग की जगह के साथ आता है। जब इसे पहली बार अगस्त 2012 में नीलाम किया गया था, तो बोली HK$7.8 मिलियन से बढ़कर HK$10.4 मिलियन हो गई थी, फिर भी यह बिकने में विफल रहा क्योंकि यह आरक्षित मूल्य तक नहीं पहुंच पाया था। एक महीने बाद, इसे 9.8 मिलियन हांगकांग डॉलर में बेच दिया गया, जिसका मूल्य 20,807 हांगकांग डॉलर प्रति वर्ग फुट था, जो उस समय उसी जिले में औसत सेकेंड-हैंड कीमत से लगभग 151,100 हांगकांग डॉलर अधिक था।
यह लेन-देन विरासत संपत्ति की नीलामी की विशेष प्रकृति को दर्शाता है। एक ओर, नीलामी घरों को आरक्षित मूल्य निर्धारित करते समय संपदा लाभार्थियों के हितों और बाजार की स्वीकृति के बीच संतुलन बनाने की आवश्यकता होती है; दूसरी ओर, खरीदार अक्सर संपदा संपत्तियों को "अच्छा सौदा" मानते हैं और उन्हें बाजार मूल्य से कम कीमत पर खरीदने की उम्मीद करते हैं। युक्सिउ बिल्डिंग की पहली बिक्री विफल रही, जिससे बाजार की अपेक्षाओं और दूसरी बिक्री के बीच का अंतर दिखा, जो कि HK$600,000 की कम कीमत पर बेची गई, जो मुकदमेबाजी के वित्तपोषण के दबाव के सामने एस्टेट प्रशासक के समझौता को दर्शाता है।
यह ध्यान देने योग्य है कि यह इकाई पट्टे पर बेची गई थी, जिसका मासिक किराया लगभग HK$18,000 था तथा किराया वापसी दर लगभग 2.2% थी, जो हांगकांग के औसत से कम है। इससे यह स्पष्ट हो सकता है कि इसका प्रीमियम स्थान सीमित क्यों है, तथा यह सम्पत्ति निपटान में "शीघ्र प्राप्ति" और "अधिकतम मूल्य" के बीच की दुविधा को भी दर्शाता है।
सुपरस्टार्स की विरासत से सामाजिक ज्ञान
अनीता मुई की रियल एस्टेट कहानी वास्तव में हांगकांग के आर्थिक और सामाजिक परिवर्तनों का एक लघु रूप है। 1993 से 2013 तक, इसके हेंग ऑन कोर्ट इकाइयों की कीमत में उतार-चढ़ाव हांगकांग संपत्ति बाजार के प्रमुख चक्रों के साथ मेल खाता था: 1997 में हांगकांग के चीन में वापस लौटने से पहले विदेशी पूंजी की वापसी से आवास की कीमतों में एक संक्षिप्त सुधार हुआ; 2003 में SARS प्रकोप के बाद, मुफ्त यात्रा नीति के कारण आवास की कीमतों में उछाल आया; और 2008 में वित्तीय संकट के बाद, वैश्विक मात्रात्मक सहजता के कारण आवास की कीमतें नई ऊंचाइयों पर पहुंच गईं। इस लक्जरी घर की मूल्यवृद्धि ने हांगकांग के एक विनिर्माण केंद्र से एक अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय केंद्र में परिवर्तन की प्रक्रिया को दर्शाया है।
संपत्ति प्रबंधन की दुविधा, संपत्ति विरासत की जटिलता को उजागर करती है। अनीता मुई की उम्र सिर्फ़ 40 साल थी जब उन्होंने अपनी वसीयत लिखी थी। हालाँकि उन्होंने अपनी माँ की आजीविका के बारे में सोचा था, लेकिन उन्हें नहीं पता था कि मुक़दमा एक दशक से ज़्यादा चलेगा। यह उच्च निवल संपत्ति वाले व्यक्तियों को याद दिलाता है कि संपत्ति नियोजन में कानूनी दूरदर्शिता की आवश्यकता होती है और, जब आवश्यक हो, तो "पारिवारिक विवादों को जन्म देने वाले अच्छे इरादों" से बचने के लिए एक पेशेवर ट्रस्ट संरचना शुरू की जानी चाहिए।
अनीता मुई(अंग्रेज़ी: अनीता मुई यिम-फोंग; 10 अक्टूबर, 1963 - 30 दिसंबर, 2003),हांगकांगएक महिला गायिका, अभिनेत्री और सामाजिक कार्यकर्ता, उन्हें "संगीत उद्योग की बड़ी बहन" के रूप में जाना जाता है। उनकी विभिन्न प्रकार की तस्वीरें हैं और उन्होंने कई पुरस्कार जीते हैं।कैंटोनीज़ पॉप संगीतहांगकांग के गौरवशाली दिनों के दौरान एक प्रतिष्ठित व्यक्तित्व के रूप में, वह हांगकांग मनोरंजन उद्योग में "गायन की रानी" और "फिल्म की रानी" दोनों खिताब जीतने वाली पहली महिला कलाकार भी हैं। अनीता मुई के गाने ग्लैमरस और अवांट-गार्डे थे, उनकी स्टेज पोशाकें खूबसूरत और बोल्ड थीं, और उनकी शैली हमेशा बदलती रहती थी। उन्हें "परिवर्तन की रानीऔर एशियाईसा की माता". मनोरंजन उद्योग से बाहर, अनीता मुई का बचपन कठिनाइयों से भरा था और उन्हेंलियुआनउन्होंने गायन तो किया, लेकिन फिर भी पुरानी शिकायतों को किनारे रख दिया और अपनी मां की सहायता के लिए स्वयं को समर्पित कर दिया।वरिष्ठ नागरिक गृह सुरक्षा एसोसिएशनचीन विश्वविद्यालय राजनीति विज्ञान एवं विधि जैसे संगठनों द्वारा उन्हें पितृभक्ति का आदर्श माना जाता है।
अग्रिम पठन:
