बो ज़ाई फिर से जंगली अभिनय कर रहा है, देंग याओशेंग, दुकान के राजा "डेंग चेंगबो" का बेटा...

पो ज़ाई फिर से जंगली व्यवहार कर रहा है। शॉप किंग "डेंग चेंग बो" के बेटे तांग यिउ शेंग ने एक होटल को बिक्री के लिए रखा है, लाई ची कोक में नवीनतम होटल, सन यात-सेन होटल, को बिक्री के लिए रखा जाएगा 31 मई को इसके उद्घाटन के तुरंत बाद!

होटल व्यवसायी का सपना टूट गया

"जू यी या जी", "यू पिन", "जू यी", "पो ज़ुआन" - गर्मजोशी भरे माहौल से भरे ये ब्रांड नाम कभी "शॉप किंग के बेटे" डेंग याओशेंग (बो ज़ाई) के महत्वाकांक्षी होटल साम्राज्य ब्लूप्रिंट का हिस्सा थे। उनके पिता, डेंग चेंगबो (अंकल बो) को 2010 में ही एक व्यावसायिक अवसर की भनक लग गई थी, जब सरकार ने औद्योगिक इमारतों के पुनरुद्धार की नीति शुरू की थी। उन्होंने तुएन वान, क्वाई चुंग, तुएन मुन, यूएन लांग, क्वान टोंग और मोंग कोक जैसे औद्योगिक क्षेत्रों में बड़ी संख्या में औद्योगिक भवनों का अधिग्रहण कर लिया, तथा उन्हें होटलों में परिवर्तित करने की योजना बनाई, तथा तत्कालीन तेजी से बढ़ते मुफ्त यात्रा बाजार को लक्ष्य बनाया, जिससे उन्हें काफी धन लाभ होने की उम्मीद थी। केवल 7 वर्षों में, डेंग परिवार के पास 14 होटल हैं जो या तो पूरे हो चुके हैं या निर्माणाधीन हैं, और इनका कुल निवेश 15 बिलियन युआन तक होने का अनुमान है।

हालाँकि, बो ज़ाई के पास भव्य विचार थे, लेकिन उनके पास व्यावहारिक होटल संचालन का अनुभव नहीं था। उन्होंने होटल उद्योग में बड़ी सफलता हासिल करने के प्रयास में शीघ्र ही "टैंग्स लिविंग ग्रुप" की स्थापना की। दुर्भाग्यवश, भाग्य ने हमारे साथ छल किया। जब 2019 में COVID-19 महामारी फैली, तो वैश्विक पर्यटन उद्योग को गहरा झटका लगा, जिसमें होटल उद्योग को सबसे अधिक नुकसान हुआ। जब चार और पांच सितारा होटल संकट में थे, तो औद्योगिक क्षेत्र में स्थित बोजाई के होटल को बनाए रखना और भी कठिन हो गया और जीवित रहने के लिए उसे कीमतों में भारी कटौती करनी पड़ी। एक समय तो कमरे की कीमतें घटकर लगभग आधी रह गई थीं और प्रति रात्रि 200 युआन से भी अधिक हो गई थीं।

औद्योगिक भवन विविधताएं: नीतिगत लाभांश के तहत पूंजी कार्निवल

अक्टूबर 2009 में, तत्कालीन विकास सचिव कैरी लैम ने "औद्योगिक भवन पुनरोद्धार योजना" शुरू करने की घोषणा की, जिसके तहत मालिकों को भूमि प्रीमियम का भुगतान किए बिना संपूर्ण औद्योगिक भवनों को गैर-औद्योगिक उपयोग के लिए परिवर्तित करने की अनुमति दी गई। इस नीति के पीछे आर्थिक तर्क स्पष्ट है: हांगकांग के उद्योग के उत्तर की ओर बढ़ने के बाद, हांगकांग में 1,400 से अधिक औद्योगिक भवनों की औसत रिक्ति दर 9.8% तक पहुंच गई, जबकि पर्यटन उद्योग 15% की औसत वार्षिक वृद्धि दर से फलफूल रहा है। रेटिंग और मूल्यांकन विभाग के आंकड़ों के अनुसार, उस समय त्सुएन वान औद्योगिक क्षेत्र में भूमि की कीमत केवल 18% वाणिज्यिक भूमि थी, और रूपांतरण लागत नवनिर्मित संपत्तियों की तुलना में 40% कम थी।

डेंग चेंगबो, जो रियल एस्टेट चक्र में अच्छी तरह से वाकिफ हैं, ने तुरंत "इंडस्ट्रियल बिल्डिंग हंटर" योजना शुरू की। इसकी अधिग्रहण टीम ने "तीन तीव्र रणनीतियाँ" अपनाईं - तीव्र परिश्रम, तीव्र वितरण, और तीव्र संशोधन। 2010 और 2012 के बीच, तांग परिवार ने बिजली की गति से औद्योगिक भवनों के 18 अधिग्रहण पूरे किए, जिनका कुल क्षेत्रफल 2 मिलियन वर्ग फीट से अधिक था। इनमें सबसे अधिक प्रतिनिधि संख्या 32 वांग लुंग स्ट्रीट, त्सुएन वान परियोजना थी, जिसमें अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से लेकर नवीकरण योजना की मंजूरी तक केवल 117 दिन लगे, जिसने उस समय उद्योग में एक रिकॉर्ड स्थापित किया।

ब्रांड मैट्रिक्स के पीछे सटीक गणना

2013 में, ब्रिटेन में होटल प्रबंधन में डिग्री पूरी करने के बाद, तांग हांगकांग लौट आए और पारिवारिक व्यवसाय में नए विचारों को शामिल किया। वह स्वतंत्र यात्रियों के उपभोक्ता मनोविज्ञान से अच्छी तरह वाकिफ हैं और होटल ब्रांडों को चार प्रमुख स्थितियों में विभाजित करते हैं: "ज़ुई याजी" स्मार्ट प्रौद्योगिकी अनुभव पर केंद्रित है, "यूपिन" सांस्कृतिक और रचनात्मक डिजाइन पर जोर देता है, "ज़ुई" एक व्यवसाय जैसा न्यूनतम मार्ग अपनाता है, और "पोक्सुआन" एक हल्के लक्जरी बुटीक के रूप में स्थित है। यह विभेदीकरण रणनीति तीन और चार सितारा होटल बाजार में एक बड़ी सफलता थी, जो उस समय गंभीर रूप से एकरूप था।

ब्रांड नाम और भी रहस्यमय हैं: चार ब्रांडों के नामों में स्ट्रोक की कुल संख्या 36 है, जो कि फेंग शुई के अर्थ "छह छक्के अनंत हैं" के अनुरूप है; अंग्रेजी नाम जानबूझकर सामान्य शब्दों से बचते हैं, जैसे "ईज़ होटल", "पेंटाहोटल" और अन्य मूल संयोजन, जो न केवल वैश्विक ट्रेडमार्क पंजीकरण की सुविधा सुनिश्चित करता है, बल्कि ब्रांड की विशिष्टता को भी मजबूत करता है। उद्योग के अंदरूनी सूत्रों के अनुसार, अकेले ब्रांड की योजना पर ही 20 मिलियन हांगकांग डॉलर से अधिक की लागत आई और इसमें फेंग शुई विशेषज्ञों और भाषाविदों सहित एक बहु-विषयक टीम को नियुक्त किया गया।

पूंजी उत्तोलन के तहत तीव्र विस्तार

कंपनी रजिस्ट्री की जानकारी पर गौर करने पर, डेंग होटल साम्राज्य का पूंजी संचालन पाठ्यपुस्तक स्तर का है। उदाहरण के तौर पर 2015 में अधिग्रहित 82 हंग टू रोड, क्वान टोंग की परियोजना को लें: कंपनी ने पहले अपनी अपतटीय कंपनी के माध्यम से संपत्ति खरीदी, फिर निर्माण वित्तपोषण के माध्यम से नवीकरण निधि प्राप्त की, और होटल के संचालन में आने के तुरंत बाद परिसंपत्ति प्रतिभूतिकरण किया। "खरीद-नवीनीकरण-वित्तपोषण-पुनर्निवेश" के इस रोलिंग मॉडल ने डेंग परिवार को 7 वर्षों में 14 होटलों के कुल मूल्यांकन को HK$23 बिलियन तक बढ़ाने में सक्षम बनाया।

हालाँकि, तीव्र विस्तार में छिपे हुए जोखिम भी हैं। सिंगापुर के मौद्रिक प्राधिकरण की 2017 तनाव परीक्षण रिपोर्ट के अनुसार, होटल उद्योग का औसत ऋण अनुपात 65% की चेतावनी रेखा तक पहुंच गया है, जबकि डेंग की कुछ परियोजनाओं का वित्तपोषण अनुपात 85% जितना अधिक है। वित्तीय विशेषज्ञों ने बताया कि यह मॉडल, जो परिसंपत्ति मूल्यवृद्धि पर अत्यधिक निर्भर है, को जोखिमों को संतुलित करने के लिए 8% से अधिक की औसत वार्षिक आवास मूल्य वृद्धि दर बनाए रखने की आवश्यकता है - जो कि बाद के बाजार रुझानों के बिल्कुल विपरीत है।

समय के चक्र के नीचे एक नाजुक साम्राज्य

वर्ष 2015 एक महत्वपूर्ण मोड़ साबित हुआ। निःशुल्क यात्रा नीति के समायोजन के परिणामस्वरूप मुख्यभूमि पर्यटकों की संख्या में पहली बार नकारात्मक वृद्धि हुई। उसी वर्ष हुए "समानांतर व्यापारियों के विरुद्ध" आंदोलन ने हांगकांग की पर्यटन छवि को और अधिक नुकसान पहुंचाया। पर्यटन विकास बोर्ड के आंकड़ों के अनुसार, 2014 और 2016 के बीच, तीन और चार सितारा होटलों के औसत कमरे का किराया 28% तक गिर गया, और अधिभोग दर 70% जीवन-मृत्यु रेखा से नीचे गिर गई। डेंग परिवार के अंतर्गत समान स्थिति वाले चार प्रमुख ब्रांड भयंकर प्रतिस्पर्धा में फंस गए हैं, और यूएन लोंग ज़ूई होटल को तो एक बेतुकी स्थिति का सामना करना पड़ा है, जहां एक ही समूह के ब्रांड एक-दूसरे से ग्राहक चुरा रहे हैं।

मामले को बदतर बनाने के लिए, 2019 में सामाजिक आंदोलन और 2020 में महामारी एक के बाद एक आईं। उदाहरण के तौर पर पार्कव्यू होटल को लें, जो दीर्घकालिक किराये की सेवाओं पर ध्यान केंद्रित करता है, तो मासिक किरायेदार अनुपात अपने चरम पर 45% से गिरकर 8% हो गया, तथा औसत दैनिक कमरे का किराया HK$1,200 से घटकर HK$580 हो गया। इस समय, डेंग परिवार का कुल कर्ज 10 अरब से अधिक हो गया था। अकेले डीबीएस बैंक से लिए गए 2.3 बिलियन के ऋण पर मासिक ब्याज व्यय 15 मिलियन हांगकांग डॉलर था।

औद्योगिक सौंदर्यबोध और वास्तविक दुविधा के बीच टकराव

डेंग्स होटल के स्थानिक डिजाइन पर नजर डालने पर, औद्योगिक विरासत और आधुनिक सौंदर्यशास्त्र का टकराव हर जगह देखा जा सकता है। वास्तुकारों ने चतुराई से कंक्रीट संरचना, माल स्लाइड और मूल औद्योगिक भवन के अन्य तत्वों को डिजाइन भाषा में बदल दिया: त्सुएन वान कोज़ी होटल के उच्च आलिंद में ओवरहेड क्रेन ट्रैक को बरकरार रखा गया है, और अतिथि कमरों में उजागर पाइपों को तांबे के आवरणों से ढका गया है, जिससे एक अद्वितीय औद्योगिक शैली की सजावट बन गई है। इस नवीकरण अवधारणा ने 2016 एशिया प्रशांत भवन नवीकरण पुरस्कार जीता।

हालाँकि, व्यावहारिक दोष धीरे-धीरे सामने आए: अधिकांश औद्योगिक भवनों में केवल दो लिफ्ट हैं, जो होटल के यात्री प्रवाह को शायद ही पूरा कर सकते हैं; 8m×8m का मानक स्तंभ ग्रिड अतिथि कमरों के लेआउट को सीमित करता है; अग्नि सुरक्षा आवश्यकताएँ और भी अधिक कठोर हैं। भवन विभाग के अभिलेखों के अनुसार, डेंग की तीन परियोजनाओं को घटिया निकास मार्ग डिजाइन के कारण 18 महीने से अधिक समय तक अपने उद्घाटन में देरी करनी पड़ी, जिसके परिणामस्वरूप 280 मिलियन हांगकांग डॉलर से अधिक के अपेक्षित राजस्व की प्रत्यक्ष हानि हुई।
रियल एस्टेट परिवारों की विरासत संबंधी दुविधा

इस व्यावसायिक प्रयोग के पीछे हांगकांग के रियल एस्टेट दिग्गजों के सामने परिवर्तन की वर्तमान दुविधा छिपी हुई है। हमारी पत्रिका के साथ एक विशेष साक्षात्कार में, डेंग याओशेंग ने स्वीकार किया: "हमारी पीढ़ी के लिए कठिन राह पर चलना तय है - हमें अपने माता-पिता की संपत्ति को जारी रखना होगा और नए मूल्य का सृजन करना होगा।" उन्होंने 2017 में एक स्मार्ट होटल प्रणाली शुरू की, और अतिथि कमरे चेहरे की पहचान वाले दरवाजे के ताले और एआई बटलर जैसे तकनीकी तत्वों से सुसज्जित हैं। हालाँकि, उच्च रखरखाव लागत के कारण तकनीकी लाभ को लाभ में परिवर्तित करना कठिन हो जाता है।

गहरा विरोधाभास परिचालन दर्शन में निहित है: अंकल बो जोर देते हैं कि "नकदी प्रवाह राजा है" और उच्च टर्नओवर दर की वकालत करते हैं; जबकि बो ज़ाई "ब्रांड प्रीमियम" पर जोर देते हैं और दीर्घकालिक विकास में निवेश करने पर जोर देते हैं। यह अंतर-पीढ़ीगत संघर्ष 2018 में अपने चरम पर पहुंच गया और बो ज़ाई के दैनिक प्रबंधन से हटने के साथ समाप्त हो गया। मामले से परिचित लोगों ने बताया कि पिता और पुत्र के बीच इस बात पर गरमागरम विवाद हुआ कि क्वान टोंग परियोजना में साझा कार्यालय स्थान शामिल किया जाए या नहीं। दो वर्षों से अधिक समय तक निष्क्रिय रहने के कारण इस स्थल को मिनी स्टोरेज में परिवर्तित करना पड़ा।

समय का दर्पण और भविष्य के लिए प्रेरणा

डेंग मामला हांगकांग के आर्थिक परिवर्तन के बारे में कई अंतर्दृष्टि प्रदान करता है। पॉलिटेक्निक विश्वविद्यालय के रियल एस्टेट विभाग के प्रोफेसर वोंग वाई-हंग ने बताया: "औद्योगिक भवनों का पुनरोद्धार केवल स्थानिक परिवर्तन नहीं होना चाहिए, बल्कि इसे औद्योगिक नीतियों के उन्नयन के साथ समन्वित किया जाना चाहिए।" उनके शोध से पता चलता है कि इसी अवधि के दौरान सफलतापूर्वक रूपांतरित की गई औद्योगिक भवन परियोजनाएं ज्यादातर विशिष्ट औद्योगिक समूहों पर केंद्रित हैं, जैसे कि क्वान टोंग में डिजाइन कम्यून और फो टैन में आर्ट विलेज।

शहरी शोधकर्ता चैन वान-यिंग सामाजिक लागतों पर ध्यान केंद्रित करते हैं: "बड़ी संख्या में औद्योगिक इमारतों को होटलों में बदल दिया गया है, जिससे आसपास के इलाकों में रहने वाले लोगों की कीमतें बढ़ गई हैं। त्सुएन वान के औद्योगिक क्षेत्र में एक चाय रेस्तरां में एक सेट भोजन की कीमत तीन वर्षों में 47% बढ़ गई है, जिससे मूल छोटे और मध्यम आकार के उद्यमों को पीछे हटने के लिए मजबूर होना पड़ा है।" इस "जेंट्रीफिकेशन" घटना के कारण उत्पन्न सामुदायिक संघर्ष शाम शुई पो, तो क्वा वान और अन्य स्थानों में दोहराए गए हैं।

निष्कर्ष: नियॉन लाइट्स के नीचे अधूरे सपने

मई 2021 में, अंकल बो का निधन हो गया, और उनके परिवार ने बड़े पैमाने पर संपत्ति बेचना शुरू कर दिया, जिससे 10 बिलियन युआन से अधिक की नकदी प्राप्त हुई। बिक्री की इस लहर में, वान चाई स्थित असाकुसा होटल को लगभग HK$17 मिलियन की हानि पर बेचा गया। इसके बाद, टिंग लैन कोर्ट, मोंग कोक होटल और जॉर्डन पेरिस होटल को भी कम कीमतों पर बेच दिया गया, जिससे क्रमशः 260 मिलियन युआन, 370 मिलियन युआन और 20 मिलियन युआन का नुकसान हुआ। होटल व्यवसायी बनने का उनका सपना अंततः महामारी के प्रभाव से चकनाचूर हो गया।

विशालकाय जहाजों के युग में जीवित रहने का तरीका ऊंची मीनारें बनाना नहीं, बल्कि गहरी जड़ें विकसित करना है। यह कहानी न केवल एक व्यापारिक साम्राज्य के उत्थान और पतन का इतिहास है, बल्कि बदलते समय का एक सूक्ष्म दर्शन भी है। महत्वाकांक्षी विस्तार से लेकर असहाय संकुचन तक, डेंग परिवार का होटल का सपना अंततः वास्तविकता के क्रूर प्रहार का सामना करने में विफल रहा।