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"जब मुझे कमीशन मिलेगा तो मैं देवताओं को धन्यवाद देने के लिए पटाखे फोड़ना चाहता हूँ!" श्री चेन (छद्म नाम), एक अनुभवी रियल एस्टेट एजेंट, ने तीन सेंटीमीटर मोटी कमीशन रसीद दिखाई और पत्रकारों को 2020 में जिंगजुन द्वारा किए गए लेन-देन के रिकॉर्ड दिखाए। यह टुएन मुन नैनो बिल्डिंग परियोजना, जिसे "ड्रैगन बेड" का उपनाम दिया गया है, रियल एस्टेट एजेंसी उद्योग में "ऋण तूफान का केंद्र" बन गई है। हमारे अखबार की विशेष जांच में पाया गया कि "शॉप किंग" डेंग चेंगबो के परिवार और जियायुआन इंटरनेशनल (02768) द्वारा नियंत्रित स्टेन ग्रुप द्वारा संयुक्त रूप से विकसित जिंग जून पर 2019 में व्यवसाय में शामिल होने के बाद से एजेंसी कमीशन में HK$16.2 मिलियन से अधिक का बकाया है, जो रियल एस्टेट उद्योग में लंबे समय से चली आ रही कमीशन शोषण प्रणाली को उजागर करता है। (परिचय)
दुष्ट का विस्तार में वर्णन
उस वर्ष जिंगजुन और एजेंट के बीच हस्ताक्षरित "सहकारी संवर्धन समझौते" पर नजर डालें तो, धारा 7.3 में कहा गया है: "डेवलपर कमीशन भुगतान के समय और विधि को समायोजित करने का अंतिम अधिकार सुरक्षित रखता है।" कानूनी विशेषज्ञों ने बताया कि इस तरह का "अनुचित खंड" वास्तव में डेवलपर्स को देरी करने का असीमित अधिकार देता है। "अनुबंध अनिवार्य रूप से डेवलपर के लिए एकतरफा सुरक्षा है। जब कोई एजेंट अनुबंध पर हस्ताक्षर करता है, तो यह खुद को बेचने के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने जैसा होता है।" बैरिस्टर लुक वाइ-हंग ने बताया कि मौजूदा एस्टेट एजेंट अध्यादेश में बड़ी खामियां हैं, और कमीशन भुगतान की समय सीमा पूरी तरह से डेवलपर के व्यावसायिक निर्णय पर निर्भर करती है।
इससे भी अधिक चौंकाने वाली बात यह है कि एक एजेंट ने इस अखबार को आंतरिक दस्तावेज उपलब्ध कराए हैं, जिसमें दिखाया गया है कि स्टेन ग्रुप ने 2021 से "कमीशन प्राथमिकता प्रणाली" लागू की है: 10% कमीशन का पहला चरण बैंक बंधक संस्थानों को भुगतान किया जाता है, 30% के दूसरे चरण का उपयोग निर्माण ठेकेदारों को भुगतान करने के लिए किया जाता है, और एजेंसी कमीशन को तीसरे स्तर के ऋण के रूप में सूचीबद्ध किया जाता है। यह वित्तीय व्यवस्था सीधे तौर पर एजेंट को ऋण श्रृंखला के अंत में शिकार बना देती है।
उद्योग के अलिखित नियम: कमीशन बकाया सामान्य बात हो गई है
एस्टेट एजेंट्स एसोसिएशन के नवीनतम सर्वेक्षण के अनुसार, हांगकांग में 68% एजेंटों को डेवलपर्स द्वारा कमीशन भुगतान में देरी का सामना करना पड़ा है, जिसकी औसत देरी अवधि 9.8 महीने तक पहुंच गई है। 2022 में हांगकांग में नई संपत्तियों के कुल लेनदेन की मात्रा HK$320 बिलियन और HK$2.5% के औसत कमीशन के आधार पर, पूरे वर्ष के लिए रोका गया कमीशन HK$8 बिलियन जितना अधिक है, जो रोके जा रहे 4,000 एजेंटों की वार्षिक आय के बराबर है।
"यह मूलतः ब्याज मुक्त ऋण है!" सेन्टलाइन प्रॉपर्टी के पूर्व क्षेत्रीय बिक्री निदेशक श्री झांग ने उद्योग के अलिखित नियमों को उजागर किया: "डेवलपर्स अक्सर नकदी प्रवाह प्रबंधन उपकरण के रूप में विलंबित कमीशन का उपयोग करते हैं, खासकर संपत्ति बाजार में मंदी के दौरान। हमने एक घरेलू रियल एस्टेट परियोजना से पूरे तीन साल तक कमीशन इकट्ठा करने की कोशिश की।" उन्होंने खुलासा किया कि कुछ डेवलपर्स ने भविष्य में सहयोग के अवसरों के बदले में एजेंटों से "कमीशन भुगतान में स्वैच्छिक देरी सहमति फॉर्म" पर हस्ताक्षर करने की भी मांग की।
विनियामक शून्यता की एक खूनी कहानी
लाई ची कोक स्थित एक रियल एस्टेट एजेंसी में रिपोर्टर की मुलाकात सुश्री लिन से हुई, जो इस उद्योग में दो साल से ही कार्यरत थीं। लाल आँखों से उसने अपने मोबाइल बैंकिंग रिकॉर्ड दिखाए: "पिछले साल बेची गई दो एलीट इकाइयों के लिए, 128,000 का तय कमीशन अभी तक नहीं मिला है। कंपनी ने कहा कि डेवलपर ने भुगतान नहीं किया, इसलिए हमारा काम बेकार गया।" इससे भी ज़्यादा हास्यास्पद बात यह है कि कुछ एजेंटों को कमीशन वसूलने के लिए अपने खर्च पर वकीलों को पैसे देने पड़े। "कमीशन वसूलने की लागत कमीशन से ज़्यादा है। यह मूल रूप से दोहरा शोषण है।"
इस समाचार पत्र की पूछताछ के जवाब में, एस्टेट एजेंट्स अथॉरिटी ने एक बार फिर अपनी स्थिति पर जोर दिया कि “डेवलपर्स विनियमित संस्थाएं नहीं हैं”। हालाँकि, ब्यूरो की 2022 वार्षिक रिपोर्ट की समीक्षा से पता चला है कि उसे पूरे वर्ष में कमीशन विवादों की 463 शिकायतें प्राप्त हुईं, लेकिन सफल मध्यस्थता दर केवल 12.3% थी। विधान परिषद के सदस्य कोंग युहुआन ने इस प्रणाली की खामियों की ओर ध्यान दिलाया: "वर्तमान नियम यातायात पुलिस की तरह हैं जो केवल तेज गति से वाहन चलाने वालों को पकड़ती है और हिट-एंड-रन मामलों को नजरअंदाज करती है। यह पूरी तरह से घोड़े के आगे गाड़ी लगाने जैसा है।"
डेंग की वित्तीय कठिनाइयों का तितली प्रभाव
इस कमीशन तूफान का मूल सीधे तौर पर हाल के वर्षों में डेंग चेंगबो परिवार के आक्रामक विस्तार द्वारा दफन की गई वित्तीय बारूदी सुरंगों में निहित है। वित्तीय विवरणों के अनुसार, स्टेन ग्रुप की सहायक कंपनी स्टेन ग्रुप की कुल देनदारियां 2022 में 8.76 बिलियन युआन तक बढ़ गईं और चालू अनुपात 0.4 के खतरनाक स्तर से नीचे गिर गया। कर्ज के दबाव को कम करने के लिए, डेंग परिवार हाल के वर्षों में बेतहाशा संपत्तियां बेच रहा है। अकेले 2023 की पहली तिमाही में, उन्होंने 2.3 बिलियन की संपत्ति बेची है, जिसमें त्सुएन वान में टिंग लैन रेसिडेंस की सिंगापुर के एक फंड को 850 मिलियन की "चौंकाने वाली कीमत" पर बिक्री भी शामिल है।
वरिष्ठ सर्वेक्षक चेन डोंग्यू ने विश्लेषण किया: "होटल उद्योग में डांग का परिवर्तन महामारी के साथ हुआ, जो दुर्भाग्यपूर्ण था। इसके नौ होटलों की औसत अधिभोग दर लंबे समय से 40% से नीचे रही है, और मासिक घाटा 20 मिलियन युआन से अधिक है।" इससे भी गंभीर बात यह है कि समूह की कई औद्योगिक इमारत रूपांतरण परियोजनाओं को भूमि पट्टे की शर्तों का उल्लंघन करने के लिए भवन विभाग द्वारा पकड़ा गया था, जिसमें 430 मिलियन युआन की राशि शामिल थी।
कानूनी अस्पष्टता में अस्तित्व की लड़ाई
त्सिम शा त्सूई स्थित एक कानूनी फर्म में संवाददाताओं ने "छोटे झींगे बनाम बड़ी व्हेल" का कानूनी संघर्ष देखा। एजेंट ली, जिंगजुन परियोजना के लिए 87,000 युआन कमीशन की वसूली के लिए लघु दावा न्यायाधिकरण में मुकदमा दायर कर रहा है। उन्होंने व्यंग्यात्मक मुस्कान के साथ कहा, "यह इस तरह का मेरा तीसरा मामला है और हर बार इसमें आधा साल लग जाता है।" न्यायिक संस्थानों के आंकड़ों से पता चलता है कि 2022 में रियल एस्टेट कमीशन वसूली के मामलों की संख्या 2019 की तुलना में 3.2 गुना बढ़ गई, लेकिन सफलता दर 40% से कम थी।
कानूनी पेशेवरों ने क्रूर वास्तविकता उजागर की: यदि मामला जीत भी लिया जाए, तो भी डेवलपर अपील जारी रखकर भुगतान में देरी कर सकता है। इससे भी बदतर बात यह है कि कुछ समूह परियोजना कंपनी को ही समाप्त कर देंगे, जिससे एजेंट के पास वसूली का कोई रास्ता नहीं बचेगा। इस "कानूनी युद्ध" की रणनीति के कारण कई एजेंटों ने अपना गुस्सा दबा लिया है।
वैश्विक तुलना में हांगकांग की शर्म
अन्य अंतर्राष्ट्रीय महानगरों की तुलना में हांगकांग की कमीशन संरक्षण प्रणाली स्पष्ट रूप से पिछड़ रही है। सिंगापुर के "रियल एस्टेट ब्रोकरेज अधिनियम" में स्पष्ट रूप से प्रावधान है कि डेवलपर्स को लेनदेन के बाद 60 दिनों के भीतर कमीशन का भुगतान करना होगा; ब्रिटेन ने तो "कमीशन एस्क्रो अकाउंट" प्रणाली भी स्थापित कर दी है; यहां तक कि मुख्य भूमि ने भी 2021 में "रियल एस्टेट ब्रोकरेज प्रबंधन उपायों" को संशोधित किया है, जिसके तहत ऑनलाइन हस्ताक्षर के बाद 30 दिनों के भीतर कमीशन का निपटान किया जाना आवश्यक है। इसके विपरीत, हांगकांग में भूमि रजिस्ट्री अभी भी "वाणिज्यिक समझौता स्वायत्तता" के सिद्धांत का पालन करती है, जिसे उद्योग द्वारा "21वीं सदी का अनुबंध" कहकर उपहास किया जाता है।
सुधार की मांग और निहित स्वार्थों का खेल
जनता के बीच सुधार की आवाजें जोर पकड़ रही हैं। रियल एस्टेट एजेंट्स इंडस्ट्री एलायंस ने "कमीशन जस्टिस अभियान" शुरू किया, जिसमें सरकार से कमीशन भुगतान अवधि और अनुबंध के उल्लंघन के लिए दंड निर्धारित करने के लिए एस्टेट एजेंट्स अध्यादेश में संशोधन करने का आह्वान किया गया। हालांकि, इस संबंधित पहल का रियल एस्टेट डेवलपर्स एसोसिएशन द्वारा कड़ा विरोध किया गया, जिसने विधान परिषद को पत्र लिखकर कहा कि "कठोर विनियमन संपत्ति की बिक्री के लचीलेपन को गंभीर रूप से प्रभावित करेंगे।"
सुधार को लेकर इस रस्साकशी के पीछे हितों का एक बड़ा खेल छिपा है। 2022 में नए घर बाजार के आधार पर, आस्थगित कमीशन के माध्यम से डेवलपर्स द्वारा प्राप्त ब्याज मुक्त ऋण दो मध्यम आकार की परियोजनाओं की निर्माण लागत को कवर करने के लिए पर्याप्त हैं। उद्योग के अंदरूनी सूत्रों ने खुलासा किया कि कुछ डेवलपर्स ने तो स्थगित कमीशन निधियों का उपयोग भूमि निवेश के लिए जमा के रूप में भी किया, जिससे "एजेंटों द्वारा भवन निर्माण के लिए भुगतान" का एक बेतुका चक्र बन गया।
एक ऐसा भविष्य जिसमें प्रकाश और अंधकार दोनों हों
कठिनाइयों के बीच, पत्रकारों को उत्साहवर्धक मामले भी मिले। सिनो लैंड (00083) 2023 से "तत्काल कमीशन भुगतान प्रणाली" को लागू कर रहा है, जो लेनदेन के 72 घंटे बाद धन के स्वचालित हस्तांतरण को प्राप्त करने के लिए ब्लॉकचेन तकनीक का उपयोग करता है। इस नवोन्मेषी मॉडल को कई एजेंसी बैंकों से समर्थन मिला है और यह उद्योग सुधार में एक महत्वपूर्ण उपलब्धि साबित हो सकता है।
हालांकि, उन सैकड़ों एजेंटों के लिए जो अभी भी जिंगजुन से अपने कमीशन के लिए मुआवजे की मांग कर रहे हैं, वास्तविकता अभी भी क्रूर है। क्वाई चुंग में एक औद्योगिक इमारत की छत पर, दर्जनों पीड़ितों ने एक "कमीशन वसूली गठबंधन" बनाया और दीवारों को न चुकाए गए कमीशन की रसीदों से ढक दिया, जिससे अब कुल राशि 23 मिलियन हांगकांग डॉलर हो गई है। संयोजक अजी (छद्म नाम) ने अपने आंतरिक विचार व्यक्त किए: "हमें दान नहीं चाहिए, हम बस अपनी मेहनत की कमाई वापस पाना चाहते हैं जिसके हम हकदार हैं। इस उद्योग को न केवल पर्यवेक्षण की आवश्यकता है, बल्कि सबसे बुनियादी सम्मान की भी आवश्यकता है।"
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