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हांगकांग की अर्थव्यवस्था सुस्त बनी हुई है, और कार्यालय भवनों की रिक्ति दर 12.9% तक बढ़ गई है, जो लगभग 20 वर्षों का रिकॉर्ड उच्च है, जिसके कारण 65 वर्षीय ज़ियुन बिल्डिंग का अधिग्रहण हुआ, जो 17 वर्षों तक चली , और अंतिम डेवलपर इसे बेचने में विफल रहा। नायक यह जिन चाओयांग समूह है, जो कॉज़वे बे के प्रमुख जमींदारों में से एक है।
बोली नहीं
नीलामी विफल होने के बाद, जिन चाओयांग ने एक नोटिस जारी किया, "हांगकांग में वर्तमान आर्थिक स्थितियों और रियल एस्टेट बाजार पर सावधानीपूर्वक विचार करने के बाद, विशेष रूप से इस संभावना पर कि रियल एस्टेट मूल्यों में गिरावट जारी रहेगी, हमने अंततः बोली न लगाने का फैसला किया।" नीलामी.
दूसरी ओर, जिन चाओयांग ने बताया कि पुनर्निर्माण के बाद ज़ियुन बिल्डिंग का बाजार मूल्य केवल NT$2.1 बिलियन है, जो NT$2.425 बिलियन के आरक्षित मूल्य से कम है, इसलिए उन्होंने इसे बढ़ाने के लिए भूमि न्यायाधिकरण में आवेदन करने की योजना बनाई है एक और नीलामी के लिए समय और नीलामी के बराबर कम आरक्षित मूल्य के लिए आवेदन करें। लॉट का वर्तमान बाजार मूल्य समान है। "हालांकि जिन चाओयांग ने एक और नीलामी आयोजित करने के लिए भूमि न्यायाधिकरण में आवेदन करने की योजना बनाई है, नोटिस के अंत में यह भी कहा गया है कि "विस्तार के लिए कोई आवेदन नहीं किया गया है, और इस बात की कोई गारंटी नहीं है कि आगे की नीलामी आयोजित की जाएगी।" यह दर्शाता है कि जिन चाओयांग को उम्मीद है कि हांगकांग की रियल एस्टेट का परिदृश्य सुस्त रहेगा।
छोटे मालिकों का एक समूह जो अंतिम क्षण तक इमारत में रुका रहा, साथ ही कुछ निवेशक जिन्होंने शुरुआती वर्षों में इकाइयाँ खरीदीं, निराश होकर लौट आए।
अनबिके इवेंट की बहुआयामी व्याख्या
28 सितंबर को, जिन चाओयांग समूह (स्टॉक कोड: 00878) ने घोषणा की कि वह ज़ियुन बिल्डिंग परियोजना के लिए बोली लगाना छोड़ देगा, जिसे उसने 17 से अधिक वर्षों तक अपने पास रखा था। सतह पर, डेवलपर ने वाणिज्यिक विचार छोड़ दिया कि "2.1 बिलियन का वर्तमान बाजार मूल्य 2.425 बिलियन के आरक्षित मूल्य से कम है", लेकिन वास्तव में इसके कई छिपे हुए अर्थ हैं। जेएलएल की नवीनतम रिपोर्ट के अनुसार, हांगकांग द्वीप में ग्रेड ए कार्यालय भवनों की रिक्ति दर 12.9% तक पहुंच गई है, जो 2003 में SARS प्रकोप के बाद से एक रिकॉर्ड उच्च है। सैविल्स के आंकड़ों ने आगे बताया कि मुख्य क्षेत्रों में व्यावसायिक भवन किराए में 2019 के शिखर से 42% की गिरावट आई है, और पूंजी मूल्य में 30% से अधिक की कमी आई है।
युद्ध के बाद बनी 65 साल पुरानी यह आवासीय इमारतों का समूह हांगकांग के हल्के उद्योग से सेवा अर्थव्यवस्था में परिवर्तन का गवाह है। इसकी बिक्री में विफलता कोई अकेली घटना नहीं थी - इस वर्ष की पहली तीन तिमाहियों में, हांगकांग में केवल 19 अनिवार्य नीलामी आवेदन आए, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 45% की तीव्र गिरावट थी, और भूमि न्यायाधिकरण में लंबित मामलों की संख्या 83 मामलों के रिकॉर्ड स्तर पर पहुंच गई। उद्योग के अंदरूनी सूत्रों ने बताया कि डेवलपर्स आमतौर पर "विलंब रणनीति" अपनाते हैं और विकास का जोखिम उठाने के बजाय विलंब शुल्क के रूप में लाखों डॉलर का भुगतान करना पसंद करते हैं।
जबरन नीलामी प्रणाली के युग की दुविधा
हांगकांग भूमि (पुनर्विकास के लिए अनिवार्य बिक्री) अध्यादेश के मूल उद्देश्य पर नजर डालें तो, इसका मूल उद्देश्य "नाखून घरों" की समस्या को हल करना और पुराने जिलों के नवीनीकरण में तेजी लाना था। हालाँकि, जैसे-जैसे आर्थिक चक्र उलट रहा है, यह तंत्र, जो 1999 में रियल एस्टेट मंदी के दौरान बनाया गया था, अभूतपूर्व चुनौतियों का सामना कर रहा है। ज़ियुन बिल्डिंग को उदाहरण के तौर पर लें तो जिन चाओयांग ने 2006 में इसका अधिग्रहण करना शुरू किया था। बिल्डिंग को वापस लेने के लिए पांच बार मुकदमा दायर करने के बाद, अधिग्रहण की लागत उस वर्ष के बजट से कहीं अधिक हो चुकी है।
कानूनी विशेषज्ञों ने बताया कि वर्तमान नियमों के अनुसार अनिवार्य नीलामी शुरू करने से पहले आवेदकों को 80% स्वामित्व रखना आवश्यक है, लेकिन आरक्षित मूल्य निर्धारित करने के लिए लचीले तंत्र का अभाव है। जब बाजार में भारी उतार-चढ़ाव होता है, तो डेवलपर्स अक्सर दुविधा में फंस जाते हैं: "यदि वे बोली लगाते हैं, तो उन्हें नुकसान होगा; यदि वे बोली नहीं लगाते हैं, तो उनका धन जमा हो जाएगा।" सेन्टलाइन प्रॉपर्टी रिसर्च डिपार्टमेंट के आंकड़ों के अनुसार, इस वर्ष की पहली तीन तिमाहियों में जबरन नीलामी लेनदेन का कुल मूल्य केवल 5.8 बिलियन था, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 67% की तीव्र गिरावट है।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति का संरचनात्मक परिवर्तन
कॉजवे बे व्यापारिक जिला, जहां सीव्यू बिल्डिंग स्थित है, कभी दुनिया का सबसे महंगा खुदरा स्थान था। हालाँकि, सीबीआरई की एक रिपोर्ट से पता चलता है कि क्षेत्र में दुकानों की रिक्तता दर 15.7% तक पहुँच गई है, जो 2018 से तीन गुना वृद्धि है। इस परिवर्तन के पीछे हांगकांग की आर्थिक गति में एक मौलिक बदलाव है:
- केंद्रीय कार्यालय बाजार: बहुराष्ट्रीय कंपनियों के क्षेत्रीय मुख्यालयों की संख्या 2019 की तुलना में 23% कम हुई, और मुख्य भूमि कंपनियों के किराए का अनुपात बढ़कर 45% हो गया
- खुदरा संपत्तियां: विलासिता वस्तुओं की बिक्री का अनुपात 2014 में 42% के शिखर से घटकर 28% हो गया है, और अनुभवात्मक उपभोग स्थल तेजी से बढ़ रहे हैं
- औद्योगिक संपत्ति: डेटा सेंटर की मांग में प्रति वर्ष 18% की वृद्धि हुई, और कोल्ड चेन भंडारण सुविधाओं की रिक्ति दर 3% से नीचे गिर गई
डीटीजेड ग्रेटर चाइना के शोध प्रमुख ने बताया: "'कोर ऑफिस बिल्डिंग + लग्जरी शॉपिंग मॉल' का पारंपरिक विकास मॉडल अब टिकाऊ नहीं है। नई पीढ़ी के निवेशक ईएसजी अनुपालन, स्मार्ट बिल्डिंग और लचीले कार्यालय स्थान के बारे में अधिक चिंतित हैं।"
छोटे व्यवसाय मालिकों के अस्तित्व की दुविधा
नीलामी विफलता की घटना के दूसरी ओर, शेष बचे 17 मालिकों के सामने कठिन विकल्प मौजूद हैं। इनमें तीन पीढ़ियों से एक साथ रह रहे बुजुर्ग निवासी और 2018 में ऊंची कीमत पर संपत्ति खरीदने वाले निवेशक शामिल हैं। भूमि रजिस्ट्री के आंकड़ों के अनुसार, कुछ इकाइयों का नवीनतम लेनदेन मूल्य 2019 के शिखर की तुलना में 40% से अधिक घट गया है।
कानूनी विद्वानों ने विश्लेषण किया है कि वर्तमान "जबरन नीलामी विनियमन" में छोटे संपत्ति मालिकों की सुरक्षा में तीन प्रमुख खामियां हैं:
- मूल्यांकन तंत्र भावनात्मक मूल्य और प्रतिस्थापन लागत को ध्यान में नहीं रखता है
- अपील प्रक्रिया बोझिल और महंगी है
- डेवलपर्स कई देरी के माध्यम से मनोवैज्ञानिक दबाव डाल सकते हैं
सामुदायिक संगठनों के संगठन की जांच में पाया गया कि जबरन नीलामी से प्रभावित 72% निवासियों में चिंता के लक्षण पाए गए, तथा 46% बुजुर्गों को स्थानांतरण के कारण स्वास्थ्य समस्याओं का सामना करना पड़ा। इस सामाजिक लागत को अक्सर शहरी नवीकरण के लाभ मूल्यांकन में शामिल नहीं किया जाता है।
अंतर्राष्ट्रीय तुलना और नीतिगत निहितार्थ
दुनिया भर में शहरी नवीकरण के मामलों पर नजर डालें तो सिंगापुर की सामूहिक बिक्री प्रणाली में एक "शांति अवधि" और मूल्य समीक्षा धाराएं हैं; टोक्यो ने छोटे पैमाने पर नवीकरण को बढ़ावा देने के लिए एक फ्लोर एरिया अनुपात हस्तांतरण बैंक की स्थापना की है। इसके विपरीत, हांगकांग में, हालांकि विकास ब्यूरो ने 2021 में "मानक राशि" भूमि प्रीमियम सब्सिडी के लिए एक पायलट योजना प्रस्तावित की, लेकिन उद्योग ने इसकी कठोर गणना पद्धति की आलोचना की।
शहरी योजनाकारों का संस्थान बर्लिन के “प्रगतिशील नवीनीकरण” अनुभव से सीखने की सिफारिश करता है:
- ऐतिहासिक इमारतों के लिए एक पदानुक्रमित संरक्षण प्रणाली स्थापित करें
- सामुदायिक भूमि ट्रस्ट मॉडल का परिचय
- शहरी नवीकरण मध्यस्थता समिति की स्थापना
- इमारतों के जीवन चक्र को बढ़ाने के लिए "बिल्डिंग क्लीनिक" को बढ़ावा देना
औद्योगिक परिवर्तन का समाधान
वाणिज्यिक अचल संपत्ति की दुविधा का सामना करते हुए, उद्योग ने नए समाधान तलाशने शुरू कर दिए हैं:
- मिश्रित उपयोग विकास: सिनो लैंड ने क्वान टोंग वाटरफ्रंट औद्योगिक भवन को "कार्यालय + सह-कार्य स्थान + खुदरा" परिसर में बदल दिया
- मेडिकल रियल एस्टेट परिवर्तन: न्यू वर्ल्ड डेवलपमेंट और ग्लेनीगल्स हांगकांग हॉस्पिटल ने एक उच्च स्तरीय मेडिकल सेंटर बनाने के लिए सहयोग किया
- हरित वित्त सशक्तिकरण: हेंडरसन लैंड डेवलपमेंट ने हांगकांग का पहला 850 मिलियन अमेरिकी डॉलर का स्थिरता-संबंधी बांड जारी किया
- डिजिटल अर्थव्यवस्था एकीकरण: सन हंग काई प्रॉपर्टीज़ और साइंस पार्क कॉर्पोरेशन ने संयुक्त रूप से एक एआई-सक्षम स्मार्ट वाणिज्यिक भवन का निर्माण किया
हांगकांग विश्वविद्यालय के स्कूल ऑफ इकोनॉमिक्स एंड फाइनेंस के एक प्रोफेसर ने बताया: "अगले दस वर्षों में, हांगकांग को 'रियल एस्टेट-प्रधान' से 'बौद्धिक संपदा + व्यावसायिक सेवाओं' के दोहरे-पहिया ड्राइव में स्थानांतरित करने की आवश्यकता है, तथा छह प्रमुख औद्योगिक समूहों को विकसित करने पर ध्यान केंद्रित करना होगा।"
निष्कर्ष: फीनिक्स के पुनर्जन्म का एकमात्र तरीका
ज़ियुन बिल्डिंग का ऊंची कीमत पर न बिक पाना समय के आईने की तरह है। यह न केवल हांगकांग के आर्थिक परिवर्तन के दर्द को दर्शाता है, बल्कि शहरी उत्थान के अवसर की भी घोषणा करता है। जब जिन चाओयांग ग्रुप रुकने का फैसला करता है, तो इसका मतलब पुराने विकास मॉडल का अंत हो सकता है। "उत्तरी महानगर क्षेत्र" और "लांताऊ टुमॉरो" के ब्लूप्रिंट के तहत, हांगकांग को अधिक लचीला शहरी नवीकरण तंत्र स्थापित करने और संपत्ति अधिकारों की रक्षा और विकास को बढ़ावा देने के बीच एक नया संतुलन खोजने की आवश्यकता है। यह स्थानिक क्रांति, जो हजारों परिवारों को प्रभावित करती है, अंततः ओरिएंट के पर्ल के लिए एक नया अध्याय लिखेगी।
(इस लेख के लिए डेटा स्रोत: रेटिंग और मूल्यांकन विभाग, जनगणना और सांख्यिकी विभाग, पांच प्रमुख अंतरराष्ट्रीय संपत्ति परामर्शदाताओं की रिपोर्ट और शैक्षणिक संस्थानों द्वारा किए गए शोध। सूचना के स्रोत की सुरक्षा के लिए, कुछ साक्षात्कारकर्ताओं को छद्म नाम दिए गए हैं।)
