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दूसरा प्रेस(द्वितीय बंधक) से तात्पर्य दूसरे ऋण से है, जिसे स्वामी अन्य वित्तीय संस्थाओं या वित्तीय कंपनियों से उसी संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में उपयोग करते हुए प्राप्त करने के लिए आवेदन करता है, जबकि पहले से ही एक बंधक ऋण मौजूद है। दूसरे बंधक के लेनदार को पहले बंधक के बाद स्थान दिया जाता है, इसलिए जोखिम अधिक होता है, और ब्याज दर और शर्तें आमतौर पर सख्त होती हैं। हालाँकि दूसरा बंधक अल्पकालिक वित्तपोषण आवश्यकताओं को हल कर सकता है, लेकिन यह दीर्घकालिक नहीं है।बहुत अधिक जोखिम, सावधानी से विचार करने की जरूरत है!
दूसरे प्रेस के नुकसान
- उच्च ब्याज लागत
दूसरे बंधक के लिए ब्याज दर आमतौर पर पहले बंधक की तुलना में अधिक होती है, और यहां तक कि दोहरे अंक तक पहुंच सकती है, जिससे पुनर्भुगतान का दबाव बहुत अधिक बढ़ जाता है। - पुनर्भुगतान जोखिम दोगुना हो जाता है
एक ही समय में दो ऋणों का भुगतान करना आवश्यक है। यदि आय अस्थिर है या ब्याज दरें बढ़ जाती हैं, तो इससे पूंजी कारोबार में कठिनाई होगी या यहां तक कि डिफ़ॉल्ट भी हो सकता है। - संपत्ति पर पुनः कब्ज़ा होने का जोखिम
यदि दूसरा बंधक चुकाया नहीं जा सकता, तो वित्त कंपनी को "पुनर्ग्रहण" के लिए आवेदन करने का अधिकार है और संपत्ति को तब भी जबरन नीलाम किया जा सकता है, भले ही पहला बंधक चुकाया न गया हो। - नकारात्मक इक्विटी जोखिम
यदि संपत्ति बाजार में गिरावट आती है, तो संपत्ति का बाजार मूल्य दो बकाया ऋणों की कुल राशि से कम हो सकता है, जिससे मालिक के पास ऋणात्मक इक्विटी रह जाएगी और उसे पुनर्विक्रय या पुनर्वित्त करना कठिन हो जाएगा। - पुनर्वित्तपोषण में कठिनाई
दूसरा बंधक आपके भावी बैंक ऋण आवेदनों को प्रभावित कर सकता है, और कुछ बैंक उन संपत्तियों को संपार्श्विक के रूप में उपयोग करने से इंकार कर देंगे जिन पर पहले से ही दूसरा बंधक है। - कानूनी और संविदात्मक प्रतिबंध
- कुछ प्रथम बंधक अनुबंध मालिकों को बिना सहमति के दूसरे बंधक के लिए आवेदन करने से रोकते हैं। यदि वे ऐसा करने में विफल रहते हैं, तो बैंक जुर्माना लगा सकता है या ऋण की समय से पहले चुकौती कर सकता है।
- यदि दूसरा बंधक संस्थान एक अनौपचारिक वित्तीय कंपनी है, तो वह छिपी हुई शर्तें या उच्च शुल्क जोड़ सकती है।
क्षतिग्रस्त क्रेडिट रेटिंग
दूसरा बंधक उच्च ऋण का प्रतिनिधित्व करता है, जो किसी व्यक्ति के क्रेडिट स्कोर को प्रभावित कर सकता है और भविष्य में अन्य ऋणों के लिए आवेदन करना प्रतिकूल बना सकता है।
सावधानियां
- दूसरे बंधक के लिए आवेदन करने से पहले, आपको अपनी पुनर्भुगतान क्षमता का सावधानीपूर्वक आकलन करना होगा तथा यह पुष्टि करनी होगी कि क्या पहला बंधक अनुबंध इसकी अनुमति देता है।
- "पुनर्वित्त" (पहले बंधक ऋण राशि में वृद्धि) के लिए मूल बैंक के साथ बातचीत करने को प्राथमिकता दी जाएगी, ब्याज दर आमतौर पर दूसरे बंधक से कम होती है।
- यदि आपको दूसरे बंधक के लिए आवेदन करना है, तो आपको एक प्रतिष्ठित संस्थान का चयन करना चाहिए और अनुबंध की शर्तों की सावधानीपूर्वक समीक्षा करनी चाहिए।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्नों
दूसरे बंधक के लिए आवेदन करने में क्या जोखिम हैं?
उच्च ब्याज दरें और उच्च पुनर्भुगतान दबाव
दूसरा बंधक एक "सबप्राइम ऋण" है और पहले बंधक की तुलना में अधिक जोखिमपूर्ण है, इसलिए ब्याज दर आमतौर पर अधिक होती है (संभवतः 8-10% जितनी ऊंची या उससे भी अधिक)।
यदि आप पहली और दूसरी बंधक राशि एक ही समय पर चुकाते हैं, तो मासिक भुगतान राशि काफी बढ़ जाएगी, जो आपकी सामर्थ्य से अधिक हो सकती है और आपकी पूंजी श्रृंखला में व्यवधान उत्पन्न कर सकती है।
डिफ़ॉल्ट जोखिम और संपत्ति पुनः कब्ज़ा
यदि आप समय पर ऋण चुकाने में विफल रहते हैं, तो दूसरी बंधक एजेंसी को "पुनर्ग्रहण आदेश" के लिए न्यायालय में आवेदन करने का अधिकार है। भले ही पहला बंधक अभी भी सामान्य रूप से चुकाया जा रहा हो, फिर भी संपत्ति को जबरन नीलाम किया जा सकता है।
कुछ द्वितीय बंधक अनुबंधों में "क्रॉस-डिफॉल्ट क्लॉज" हो सकता है, जिसका अर्थ है कि यदि प्रथम बंधक में चूक होती है, तो द्वितीय बंधक में भी चूक हो जाएगी।
संपत्ति का मूल्यह्रास "नकारात्मक इक्विटी" की ओर ले जाता है
यदि संपत्ति बाजार में गिरावट आती है और संपत्ति का बाजार मूल्य बकाया प्रथम और द्वितीय बंधक की कुल राशि से कम है, तो संपत्ति ऋणात्मक इक्विटी में आ जाएगी। इस समय, पुनर्वित्त या बिक्री से ऋण चुकाना संभव नहीं होगा, और आपको अंतर की भरपाई स्वयं करनी होगी।
पुनर्वित्त या पुनर्वित्त में कठिनाई
दूसरे बंधक के लिए आमतौर पर पहले बंधक बैंक की सहमति की आवश्यकता होती है, अन्यथा इसे डिफ़ॉल्ट माना जा सकता है।
यदि आप भविष्य में अपना बंधक किसी अन्य बैंक को हस्तांतरित करना चाहते हैं, तो नया बैंक दूसरे बंधक को लेने से इंकार कर सकता है या आपसे पहले दूसरे बंधक ऋण का भुगतान करने की मांग कर सकता है।
छिपी हुई शर्तें और शुल्क
कुछ डेवलपर्स दूसरे बंधक के लिए "कम ब्याज दर वाली हनीमून अवधि" रखते हैं (जैसे कि पहले 2-3 वर्षों में कम ब्याज दर), जिसके बाद ब्याज दरें तेजी से बढ़ जाती हैं, या उच्च हैंडलिंग शुल्क और दंड ब्याज धाराएं जुड़ जाती हैं।
क्या डेवलपर्स के लिए दूसरे बंधक से पुनर्वित्त करना व्यवहार्य है?
यदि आपने किसी डेवलपर से दूसरे बंधक के लिए आवेदन किया है और किसी अन्य वित्तीय संस्थान में स्थानांतरित करना चाहते हैं, तो कृपया निम्नलिखित प्रतिबंधों पर ध्यान दें:
संविदागत प्रतिबंध
डेवलपर के दूसरे बंधक अनुबंध में आमतौर पर एक "लॉक-इन अवधि" (उदाहरण के लिए, 3 वर्ष) होती है, जिसके दौरान पुनर्वित्त निषिद्ध होता है, अन्यथा उच्च जुर्माना देना होगा (जैसे ऋण राशि का 2-5%)।
कुछ अनुबंधों में यह आवश्यक होता है कि पुनर्वित्त के समय दूसरे बंधक का पूर्ण भुगतान किया जाना चाहिए, जिससे व्यवहार में ऐसा करना कठिन हो जाता है।
बैंक स्वीकृति कम
अधिकांश बैंक डेवलपर से दूसरी बंधक वाली सम्पत्तियों को लेने के मामले में रूढ़िवादी होते हैं और सीधे तौर पर मना कर सकते हैं या पहले दूसरी बंधक की अदायगी की मांग कर सकते हैं।
यदि स्वीकार भी कर लिया जाता है, तो नई बंधक राशि दूसरी बंधक राशि से कम हो जाएगी, जिसके परिणामस्वरूप हस्तांतरणीय बंधक राशि सीमित हो जाएगी।
संपत्ति मूल्यांकन और तनाव परीक्षण
पुनर्वित्त करते समय, संपत्ति के बाजार मूल्य का पुनर्मूल्यांकन किया जाना चाहिए। यदि कीमत गिरती है, तो आप पर्याप्त ऋण राशि प्राप्त करने में सक्षम नहीं हो सकते हैं।
उधारकर्ता को नए बैंक के तनाव परीक्षण (ब्याज दर + 3%) को पास करना होगा। यदि आय अपर्याप्त है, तो बंधक हस्तांतरण विफल हो सकता है।
लागत-प्रभावशीलता पर विचार
पुनर्वित्तपोषण के लिए कानूनी फीस, मूल्यांकन फीस, नए बंधक बीमा और अन्य लागतों का भुगतान करना पड़ता है। यदि आप केवल ब्याज की एक छोटी राशि बचाते हैं, तो यह इसके लायक नहीं हो सकता है।
हालांकि डेवलपर्स द्वारा पेश किए गए द्वितीय बंधक में अग्रिम भुगतान की सीमा कम हो सकती है, लेकिन उनमें दीर्घकालिक वित्तीय जोखिम छिपे होते हैं तथा पुनर्वित्त पर कई प्रतिबंध भी होते हैं। जब तक आपके पास अल्पावधि में दूसरे बंधक को चुकाने के लिए पर्याप्त धनराशि न हो, या आवास बाजार का दृष्टिकोण अत्यंत आशावादी न हो, तब तक आमतौर पर पारंपरिक बैंक प्रथम बंधक को प्राथमिकता देने, या दूसरे बंधक की आवश्यकता से बचने के लिए अपने घर खरीदने के बजट को कम करने की सिफारिश की जाती है।
व्यावहारिक सुझाव
अनुबंध की शर्तों की विस्तार से समीक्षा करें
- "प्रारंभिक चरण में कम ब्याज दर" से गुमराह होने से बचने के लिए दूसरे बंधक दर में परिवर्तन, लॉक-इन अवधि, दंड ब्याज आदि के विवरण की पुष्टि करें।
दीर्घकालिक पुनर्भुगतान क्षमता का आकलन
- वित्तीय स्थिरता सुनिश्चित करने के लिए ब्याज दर बढ़ने के बाद भुगतान दबाव का अनुकरण करें (जैसे ब्याज दर वृद्धि 2-3%)।
आपातकालीन निधि अलग रखें
- आय में रुकावट या आवास बाजार में उतार-चढ़ाव से निपटने के लिए कम से कम 6-12 महीने के बंधक भुगतान के लिए आरक्षित राशि तैयार रखें।
पेशेवर सलाह लें
- डेवलपर के दूसरे बंधक को आँख मूंदकर स्वीकार करने से बचने के लिए स्वतंत्र वित्तीय सलाहकारों, वकीलों या सर्वेक्षकों के माध्यम से अनुबंध और बाजार जोखिमों का विश्लेषण करें।
विकल्पों पर विचार करें
- यदि आपको धनराशि हस्तांतरित करने की आवश्यकता है, तो आप दूसरे बंधक का जोखिम उठाए बिना अन्य विकल्पों (जैसे पहला बंधक, निजी ऋण, आदि) की तुलना कर सकते हैं।
