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रियल एस्टेट फंड के संचालक ली जेनक्सिंग ने घाटे में कटौती की: 10.3 मिलियन के घाटे के पीछे की चार क्रूर वास्तविकताएं
"खतरनाक शहर में फंसने से बेहतर है कि अपना हाथ काट दिया जाए।" व्यापारिक युद्ध का यह स्वर्णिम वाक्य हांगकांग के फ्लोर शॉप निवेश बाजार में वास्तविक जीवन में चरितार्थ हो रहा है। शेनघुई रिटेल शॉप फंड के संस्थापक ली जेनक्सिंग, जो एक समय "स्ट्रीट शॉप निवेश के गॉडफादर" के रूप में जाने जाते थे, ने हाल ही में प्रमुख स्थानों पर स्थित दो भूतल की दुकानों की कीमतों में कटौती की, जिसके परिणामस्वरूप कुल 10.3 मिलियन हांगकांग डॉलर का बही घाटा हुआ। एक पत्थर से हज़ार लहरें पैदा हो सकती हैं। उद्योग को झकझोर देने वाले इस लेन-देन ने न केवल हांगकांग के खुदरा अचल संपत्ति के दागों को उजागर किया, बल्कि महामारी के बाद के युग में निवेश तर्क में हुए विध्वंसक परिवर्तनों को भी उजागर किया।
[खूनी व्यापार की अंदरूनी कहानी] दो दुकानों ने चार साल में अपना एक तिहाई मूल्य खो दिया
पहला उल्लेखनीय लेन-देन सैन पो कोंग के यिन हिंग स्ट्रीट पर हुआ। इस 710 वर्ग फुट की दलिया की दुकान को ली जेनक्सिंग ने अगस्त 2021 में NT$21 मिलियन की हाई-प्रोफाइल राशि में खरीदा था, जब महामारी फैल रही थी। उस समय, उन्होंने दावा किया था: "मिनशेंग जिला कीमतों में गिरावट के प्रति बहुत प्रतिरोधी है। NT$58,000 का मासिक किराया और NT$33% का रिटर्न काफी स्थिर है।" हालांकि, चार साल बाद, यह "नकदी गाय" जिसका बहुत अधिक इंतजार किया जा रहा था, NT$13.4 मिलियन में बेची गई, तथा NT$7.6 मिलियन बहीखातों से गायब हो गई, जो NT$36% की गिरावट थी। यदि स्टाम्प ड्यूटी और कमीशन जैसी लेनदेन लागतों को ध्यान में रखा जाए तो वास्तविक नुकसान 8 मिलियन से अधिक हो सकता है।
एक अन्य दुकान के लेन-देन, जिसका विवरण नहीं बताया गया, से कुल नुकसान 10.3 मिलियन हो गया। उद्योग सूत्रों के अनुसार, यह दुकान पारंपरिक आजीविका क्षेत्र में स्थित है और इसे मूल रूप से लगभग 15 मिलियन युआन में खरीदा गया था। अब इसे लगभग 20% छूट पर बेचा जा रहा है। दोनों लेन-देन से कुल 30.7 मिलियन नकद प्राप्त हुए, लेकिन ली जेनक्सिंग को 10 मिलियन से अधिक का नुकसान उठाकर बाजार छोड़ना पड़ा। यह निस्संदेह ली जेनक्सिंग के लिए उनके करियर की एक दुर्लभ वाटरलू थी, जो अल्पकालिक सट्टेबाजी में अच्छे थे।
[विच्छेदन का पहला चाकू] समय का गलत आकलन: 2021 में मशाल को आगे बढ़ाने की कीमत
लेन-देन की समय-सीमा पर गौर करने पर घातक दोष स्पष्ट रूप से दिखाई देता है। 2021 में, जब वैश्विक परिसंपत्ति उन्माद वर्ष के मध्य में है, हांगकांग की दुकान बाजार एक अजीब "बर्फ और आग" की स्थिति प्रस्तुत करता है। उस समय, टीकों की शुरूआत से सुधार की उम्मीदें बढ़ीं और मुख्य खुदरा क्षेत्रों में दुकान किराये में गिरावट कम हो गई। हालांकि, मिनशेंग जिला, जिस पर ली जेनक्सिंग ने दांव लगाया था, महामारी की पांचवीं लहर के प्रकोप के कारण गहरी सर्दी में गिर गया।
"वह विशिष्ट 'रिवर्स इन्वेस्टमेंट' जाल में फंस गया।" मिडलैंड इंडस्ट्रियल एंड कमर्शियल प्रॉपर्टी एनालिस्ट झांग गुओकियांग ने स्पष्ट रूप से कहा, "2021 में माल पर कब्जा करना नीचे की ओर मछली पकड़ने जैसा लगता है, लेकिन वास्तव में यह तीन संरचनात्मक परिवर्तनों को नजरअंदाज करता है: सीमा पार की खपत अपरिवर्तनीय है, लोगों के आजीविका क्षेत्र अति संतृप्त हैं, और ऑनलाइन खाद्य वितरण प्लेटफार्मों में वृद्धि हुई है।" तथ्यों से यह साबित हुआ है कि सैन पो कोंग के आसपास 500 मीटर के भीतर पिछले तीन वर्षों में 20 से अधिक नई दलिया, नूडल की दुकानें खुल गई हैं। समरूप प्रतिस्पर्धा से किराये में 15% की कमी आई है। तथाकथित "स्थिर रिटर्न" पूरी तरह असुरक्षित हैं।
[दूसरा चाकू हड्डी पर लगा] ब्याज दर वृद्धि का तूफान: लीवरेज्ड खिलाड़ियों के लिए मौत की उल्टी गिनती
गहरा संकट वित्तीय विवरणों में है। शेन्घुई फंड के पिछले परिचालन मॉडल के अनुसार, इस प्रकार का भूमि दुकान निवेश अक्सर "उच्च उत्तोलन + उच्च ब्याज वित्तपोषण" रणनीति को अपनाता है। सैन पो काँग में स्थित दुकान को उदाहरण के रूप में लेते हुए, यदि मूल बंधक 70% था, जिसकी गणना वर्तमान पी-रेट ब्याज दर 5.875% के आधार पर की गई थी, तो मासिक भुगतान HK$69,000 जितना होगा, जो किराये की आय से HK$11,000 अधिक है! "यह दुकान को बनाए रखने के लिए हर महीने पैसा खोने के बराबर है। जितना अधिक समय तक आप इसे अपने पास रखेंगे, उतना ही अधिक नुकसान होगा।" सेन्टलाइन इंडस्ट्रियल एंड कमर्शियल प्रॉपर्टीज के प्रबंध निदेशक पान झिमिंग ने सटीक गणना की।
इससे भी अधिक क्रूर बात यह है कि अमेरिकी फेडरल रिजर्व की "लंबे समय तक उच्च" ब्याज दर नीति ने रियल एस्टेट फंडों के आर्बिट्रेज मॉडल को पूरी तरह से ध्वस्त कर दिया है। अतीत में "कम पैसे उधार लेने और अधिक किराया वसूलने" का फार्मूला, जो कम ब्याज दर के माहौल पर निर्भर था, वित्तपोषण लागत बढ़ने के कारण "मृत्यु के चक्र" में बदल गया है। उद्योग के अंदरूनी सूत्रों ने बताया कि कुछ फंड उत्पादों का ब्याज कवरेज अनुपात (आईसीआर) 1.5 गुना चेतावनी रेखा से नीचे गिर गया है, जिससे प्रबंधकों को अपनी स्थिति में कटौती करने और घाटे को रोकने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है।
[तीसरा चाकू दिल पर वार करता है] खुदरा परिवर्तन: खाद्य वितरण प्लेटफ़ॉर्म कैसे स्ट्रीट शॉप्स के मूल्य को बढ़ाते हैं
जब हम यानकिंग स्ट्रीट में गए और मौके पर जाकर देखा तो सच्चाई और भी ज्यादा भयावह थी। हालांकि दोपहर के भोजन के समय दलिया की दुकान में एक दर्जन से अधिक लोग भोजन करते थे, लेकिन डिलीवरी करने वालों के आने-जाने की आवृत्ति प्रति मिनट 2-3 लोगों तक थी। "इस रेस्तरां का 60% से अधिक व्यवसाय टेकअवे पर आधारित है, इसलिए इसे किसी प्रमुख स्थान की आवश्यकता नहीं है।" रेस्तरां उद्योग के एक अनुभवी बॉस चेन ने कहा, "आजकल, दुकान किराए पर लेते समय सबसे महत्वपूर्ण चीज रसोई क्षेत्र है, और स्टोरफ्रंट की सजावट गौण हो गई है। अगर मालिक 'स्थान सिद्धांत' से चिपका रहता है, तो समय के साथ उसका सफाया हो जाएगा।"
2023 में, हांगकांग के खानपान उद्योग में टेकअवे ऑर्डर का अनुपात 47% तक पहुंच गया, जो महामारी से पहले की तुलना में 32 प्रतिशत अंकों की वृद्धि है। जब "भौगोलिक विकिरण त्रिज्या" को मोटरसाइकिल चालकों द्वारा पुनः लिखा जाता है, तो पारंपरिक सड़क की दुकानों का "यातायात के मुद्रीकरण" का तर्क ध्वस्त हो जाता है। ली जेनक्सिंग ने उस समय जो "टेनमेंट फ्लोर शॉप एक्सपोजर रेट" का मूल्यांकन किया था, वह जेनरेशन जेड उपभोक्ताओं की नजर में फूडपांडा पेज पर स्टार रेटिंग जितना महत्वपूर्ण नहीं हो सकता है।
[अंतिम झटका] फंड मोचन लहर: कैदी की दुविधा के तहत एक आत्म-सुरक्षा भागने रोयाले
आखिरी झटका जो लगा वह था फंड निवेशकों के बीच विश्वास का टूटना। चाइना सिक्योरिटीज रेगुलेटरी कमीशन से मिली जानकारी के अनुसार, शेंगहुई के तहत लोगों की आजीविका पर ध्यान केंद्रित करने वाले फंड उत्पाद के लिए मोचन आवेदनों की संख्या 2023 में मासिक आधार पर दो गुना बढ़ गई है। एक निजी इक्विटी वकील ने नाम न बताने की शर्त पर बताया, "निवेशक देख रहे हैं कि अमेरिकी REITs 8% से अधिक की वार्षिक ब्याज दर का भुगतान कर रहे हैं, जबकि हांगकांग के स्ट्रीट शॉप फंडों को लाभांश का भुगतान करने में कठिनाई हो रही है, और मोचन की लहर आसन्न है।"
यह "कैदी की दुविधा" फंड प्रबंधकों को कम कीमत पर परिसंपत्तियां बेचने के लिए मजबूर करती है। हालाँकि, जब बाजार में बिकवाली की बाढ़ आ जाती है, तो मूल्यांकन का एक दुष्चक्र शुरू हो जाता है। डीटीजेड के आंकड़ों से पता चलता है कि 2024 की पहली तिमाही में मिनशेंग जिले में दुकानों का लेन-देन मूल्य 2021 के शिखर से 45% तक गिर गया, जबकि ली जेनक्सिंग के 36% के नुकसान को वास्तव में "बाजार से बेहतर प्रदर्शन" माना गया। इस तरह का काला हास्य पूरे उद्योग के अस्तित्व के संकट का एक सूक्ष्म रूप है।
[अंतिम प्रश्न] क्या स्ट्रीट शॉप में निवेश खत्म हो गया है? डेटा के तीन सेट जीवन के भविष्य का खुलासा करते हैं
बाजार की भयावह स्थितियों को देखते हुए क्या सड़क किनारे की दुकानों में निवेश करने वालों को मौत की सजा दी जानी चाहिए? तीन प्रमुख आंकड़े आशा प्रकट करते हैं:
- अनुभव-आधारित उपभोग प्रवृत्ति के विपरीत बढ़ता है：K11 MUSEA की बिक्री पिछले साल साल-दर-साल 38% बढ़ी, जिससे पता चलता है कि "दृश्य-निर्माण" स्टोर में अभी भी विस्फोटक शक्ति है;
- माइक्रो वेयरहाउस की मांग बढ़ीशहरी क्षेत्रों में मिनी स्टोरेज की किराया दर 95% के उच्च स्तर पर बनी हुई है, और "अंतिम मील" स्टेशनों में परिवर्तन एक नया रास्ता बन गया है;
- नीति में छूट शीघ्र ही मिलने वाली हैसरकार भूतल पर स्थित चिकित्सा क्लीनिकों पर प्रतिबंधों में ढील देने की योजना बना रही है; व्यावसायिक सेवा उद्योग चमत्कारिक रूप से बचावकर्ता बन सकता है।
ली जेनक्सिंग ने अपने नवीनतम ब्लॉग में लिखा, "अंधेरे को कोसने के बजाय मोमबत्ती जलाना बेहतर है।" शॉपिंग मॉल उद्योग में इस अनुभवी व्यक्ति का जीवित रहने का हताश प्रयास संभवतः पूरे उद्योग के लिए परिवर्तन का आह्वान कर रहा है। चूंकि "किराया संग्रहकर्ता" मानसिकता इतिहास बन गई है, इसलिए रियल एस्टेट फंड की नई पीढ़ी की कहानी अभी शुरू हुई है...
अग्रिम पठन:
- ली जेनक्सिंग ने "शॉप सिक्योरिटाइजेशन" के जाल में 8.9 मिलियन युआन खो दिए
- एक अन्य सिल्वर-सूचीबद्ध संपत्ति, दिवंगत "शॉप किंग" तांग शिंग-पो की प्रिंस प्रॉपर्टीज को 61 मिलियन हांगकांग डॉलर का नुकसान हुआ।
- आर्थिक रूप से परेशान एजेंट, पागल डेंग चेंगबो, कमीशन प्राप्त करने के बाद देवताओं को श्रद्धांजलि देने के लिए पटाखे फोड़ने के लिए कितना उत्सुक है!
