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अगस्त 2024 में, यह खबर कि शेंगहुई रिटेल शॉप फंड ने वाटर स्ट्रीट पर एक ग्राउंड फ्लोर की दुकान HK$15.6 मिलियन में बेच दी, ने बाजार को चौंका दिया। यह लेनदेन फंड के लिए डेढ़ महीने में तीसरा घाटा था। फंड ने पिछले महीने जॉर्डन के 126 वुसोंग स्ट्रीट स्थित ग्राउंड फ्लोर और लॉफ्ट की दुकानें 18.68 मिलियन हांगकांग डॉलर में बेच दी थीं। इस यूनिट को जुलाई 2022 में HK$27.5 मिलियन में खरीदा गया था और लगभग ढाई साल तक रखा गया, जिसके परिणामस्वरूप HK$8.82 मिलियन या 32.07% का नुकसान हुआ।
एक महीने बाद, फंड ने ONE EIGHTY, 180 Shau Kei Wan Road, Shau Kei Wan के भूतल पर दुकान नंबर 2 को लगभग HK$20.1 मिलियन में बेच दिया। दुकान का क्षेत्रफल लगभग 1,433 वर्ग फुट है और प्रति वर्ग फुट कीमत लगभग HK$14,000 है। फंड ने दो साल से भी कम समय तक दुकान को अपने पास रखा और लगभग HK$4.9 मिलियन या 19.6% की हानि के साथ बाजार से बाहर निकल गया।
साई यिंग पुन दुकान के मूल मालिक द्वारा 34 वर्षों में 17 गुना लाभ कमाने का "मिथक" एक पेशेवर फंड के हाथों "वाटरलू" साबित हुआ। जब "शॉप किंग" ली जेनक्सिंग को भी लगातार घाटे को रोकने की जरूरत है, तो किस तरह का संरचनात्मक संकट छिपा है? (आंकड़ों की तुलना के लिए तालिका 1 देखें)
तालिका 1: शेंगहुई फंड के तीन घाटे का मुख्य डेटा
| संपत्ति का स्थान | खरीदारी का समय | क्रय मूल्य (मिलियन में) | विक्रय मूल्य (मिलियन में) | होल्डिंग अवधि | ग्रहण सीमा |
|---|---|---|---|---|---|
| साई यिंग पुन | 2022.08 | 2,450 | 1,560 | 3 वर्ष | 36.33% |
| जॉर्डन | 2022.07 | 2,750 | 1,868 | 2.5 वर्ष | 32.07% |
| शाऊ केई वान | 2022.12 | 2,500 | 2,010 | 1.5 वर्ष | 19.6% |
घाव का शारीरिक क्षरण: तीन घातक चोटें बाजार को जकड़ रही हैं
1. महामारी के बाद उपभोग पैटर्न में असंतुलन: "ई-कॉमर्स + उत्तर की ओर" दोहरा खून चूसने वाला
यदिवाटर स्ट्रीटहालांकि दुकान का किराया रिटर्न 5.4% है, लेकिन यह अपनी घातक खामी को नहीं छिपा सकता - 70,000 युआन मासिक किराया वाले रेस्तरां किरायेदारों को "सप्ताहांत खाली शहर" के प्रभाव का सामना करना पड़ रहा है। मिडलैंड इंडस्ट्रियल एंड कमर्शियल प्रॉपर्टीज के आंकड़ों से पता चला है कि 2024 की दूसरी तिमाही में हांगकांग द्वीप में स्ट्रीट दुकानों की रिक्तता दर 12.8% तक पहुंच गई, जो कि महामारी से पहले की अवधि से तीन गुना वृद्धि है।
गहरा संकट उपभोग संरचना में बदलाव में निहित है:
- शेन्ज़ेन-गुआंगडोंग उपभोक्ता सर्कल आकार लेता हैहांगकांग जनगणना और सांख्यिकी विभाग के आंकड़ों के अनुसार, 2024 की पहली छमाही में, हांगकांग के निवासी 42 मिलियन बार उपभोग के लिए उत्तर की ओर गए, जो हर महीने 7 मिलियन लोगों के "अपने पैरों से मतदान" के बराबर है।
- ई-कॉमर्स भौतिकता को नष्ट कर रहा है: उपभोक्ता परिषद के सर्वेक्षण से पता चलता है कि नागरिकों ने 62% पर दैनिक आवश्यकताओं के लिए ऑनलाइन खरीदारी की आवृत्ति बढ़ा दी है, और सड़क की दुकानों में पारंपरिक "आवेगपूर्ण खपत" का लाभ खत्म हो गया है
2. ब्याज दर कैंची: 4.75% वित्तपोषण लागत बनाम 5.4% किराया रिटर्न
वाटर स्ट्रीट की दुकान को उदाहरण के रूप में लेते हुए, H+1.3% (वास्तव में लगभग 4.75%) की वर्तमान ऋण ब्याज दर के आधार पर, कमीशन और प्रबंधन शुल्क में कटौती के बाद, फंड की शुद्ध वापसी दर 4% से कम हो सकती है, और यदि किरायेदारों में कोई उतार-चढ़ाव होता है, तो फंड को नुकसान होगा। इससे भी अधिक घातक बात यह है कि दुकान का मूल्यांकन ब्याज दरों के साथ विपरीत रूप से सहसंबद्ध है - ब्याज दरों में प्रत्येक 1% की वृद्धि के लिए, दुकान की कीमतों में सैद्धांतिक गिरावट 8-10% (JLL मॉडल) है।
3. “शॉप सिक्यूरिटाइजेशन” का जाल: लिक्विडिटी ब्लैक होल मूल्य को निगल जाता है
फंड संचालन मॉडल में अंतर्निहित दोष हैं:
- उच्च उत्तोलन लघु चक्रउनमें से अधिकांश 3-5 वर्ष की समापन अवधि अपनाते हैं, जो दुकानों की सामान्य भुगतान अवधि (आमतौर पर 8-10 वर्ष) से मेल नहीं खाती है।
- मूल्यांकन बुलबुले के परिणाम: 2022 में खरीद मूल्य ज्यादातर महामारी से पहले के किराए पर आधारित है, किराये के बाजार में संरचनात्मक गिरावट को नजरअंदाज करते हुए
- खुदराकरण की दुविधाफंड की विभाजित बिक्री से स्वामित्व का विखंडन होता है, जो बदले में संपत्ति पुनर्गठन की लचीलापन को कमजोर करता है
विशेषज्ञों का कहना है: दुकानों का बाजार कब नीचे जाएगा?
"वर्तमान में, मुख्य क्षेत्र में दुकानों का किराया 2008 के स्तर पर वापस आ गया है, लेकिन ब्याज दरों को सामान्य होने में समय लगेगा। हमें 2025 की दूसरी छमाही में स्थिति में सुधार की उम्मीद है।" हालांकि, वैकल्पिक आवाजें भी हैं जो मानती हैं कि दुकानें "निवेश-विरोधी उत्पादीकरण" की प्रक्रिया से गुजर रही हैं और भविष्य में वे अपने व्यावहारिक स्वरूप में लौट आएंगी।
पुनश्च: आंकड़ों से परे गंभीर विचार
जब 1.3 मिलियन से 24.5 मिलियन और फिर घटकर 15.6 मिलियन पर आने का संख्या खेल समाप्त हो जाएगा, तो वास्तव में जिसकी जांच की जानी चाहिए वह किसी विशेष फंड के लाभ और हानि की नहीं, बल्कि संपूर्ण वाणिज्यिक अचल संपत्ति मूल्यांकन प्रणाली के पुनर्निर्माण की होनी चाहिए। भौतिक और आभासी के बीच संघर्ष में, क्या उन सड़क की दुकानों को, जो शहर की यादें संजोए हुए हैं, वित्तीय उपकरण या सांस्कृतिक वाहक के रूप में देखा जाना चाहिए? यह ग्रहण तूफान अंततः लोगों को विकल्पों का सामना करने के लिए मजबूर करेगा।
अग्रिम पठन:
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