[बहुत नुकसान] ईस्ट प्वाइंट सिटी, त्सुंग क्वान ओ में दो अपार्टमेंट ने तीन साल से अधिक समय में HK$1.8 मिलियन का नुकसान उठाया

औसत वार्षिक घाटा 600,000 है, जो एक मध्यम वर्गीय परिवार की वार्षिक आय के बराबर है।

हांगकांग के प्रॉपर्टी बाजार में मूल्य का अभूतपूर्व पुनर्निर्माण हो रहा है। एक समय ऐसा माना जाता था कि "केवल वृद्धि होगी और कभी गिरावट नहीं आएगी" यह मिथक 2024 के वसंत में पूरी तरह से टूट गया। हांगकांग द्वीप के मध्य-स्तरों में लक्जरी घरों से लेकर न्यू टेरिटरीज़ में प्रवेश-स्तर की संपत्तियों तक, निजी आवास सम्पदा से लेकर गृह स्वामित्व योजना (एचओएस) बाजार तक, पूरे शहर में संपत्ति संकुचन का तूफान चल रहा है। नवीनतम लेन-देन डेटा से पता चलता है कि केवल तीन वर्षों में, बुक वैल्यू में 10 मिलियन से अधिक हांगकांग डॉलर का वाष्पीकरण सामान्य बात हो गई है। दुनिया का सबसे महंगा रियल एस्टेट बाजार 2003 में SARS संकट के बाद से अपने सबसे गंभीर परीक्षण से गुजर रहा है।

1. आयोजन का मूल: 6.5 मिलियन लेनदेन के पीछे डेटा का प्रभाव

1. बुनियादी ट्रेडिंग जानकारी

• संपत्ति लक्ष्य: त्सुंग क्वान ओईस्ट पॉइंट सिटीदो बेडरूम वाला यूनिट, लगभग 441 वर्ग फीट के बिक्री योग्य क्षेत्र के साथ (सामान्य अपार्टमेंट प्रकारों के आधार पर)
• लेन-देन मूल्य: HK$6.5 मिलियन, 2020 में HK$8.3 मिलियन के खरीद मूल्य की तुलना में HK$1.8 मिलियन का बही घाटा (21.7% की कमी)
• होल्डिंग अवधि: लगभग 3 वर्ष और 4 महीने (यह मानते हुए कि खरीद 2020 के मध्य में होगी और बिक्री 2023 के अंत में होगी)
• अतिरिक्त लागत: यदि स्टाम्प ड्यूटी (लगभग 3.75%), कमीशन और ब्याज व्यय को ध्यान में रखा जाए, तो वास्तविक नुकसान 2.5 मिलियन के करीब हो सकता है

1. बाजार मूल्य विश्लेषण

• इसी हाउसिंग एस्टेट में हाल ही में हुए लेन-देन: नवंबर 2023 में ईस्ट पॉइंट सिटी में दो बेडरूम वाली यूनिट्स की लेन-देन कीमत 6.8 मिलियन से 7.2 मिलियन के बीच थी। यह मामला औसत कीमत से लगभग 5%-10% कम है
• क्षेत्रीय तुलना: त्सुंग क्वान ओ सेंटर में इसी तरह की इकाइयों का हालिया लेनदेन मूल्य लगभग HK$6.6 मिलियन से HK$7 मिलियन है, जो दर्शाता है कि ईस्ट प्वाइंट सिटी की गिरावट बाजार से महत्वपूर्ण रूप से विचलित नहीं हुई है
• ऐतिहासिक शिखर समीक्षा: 2018 में, एक ही अपार्टमेंट प्रकार 9 मिलियन तक पहुंच गया, और वर्तमान कीमत उच्च स्तर से 28% तक गिर गई है, जो दीर्घकालिक निवेश जोखिमों को दर्शाती है

2. नुकसान के कारणों का गहन विश्लेषण: वृहद और सूक्ष्म अंतर्संबंध

1. व्यापक आर्थिक स्तर: नीति और अर्थव्यवस्था से दोहरा दबाव

• ब्याज दर में वृद्धि का प्रभाव: फेड के ब्याज दर वृद्धि चक्र के तहत, हांगकांग की प्राइम रेट (पी दर) 2020 में 5% से बढ़कर 2023 में 6.5% हो जाएगी, और मासिक भुगतान दबाव 30% तक बढ़ जाएगा।
• प्रतिभा हानि जोखिम: 2022-2023 में जनसंख्या का शुद्ध बहिर्वाह 110,000 से अधिक हो जाएगा, और आवास की संभावित मांग कम हो जाएगी। रेटिंग और मूल्यांकन विभाग के आंकड़ों के अनुसार, इसी अवधि के दौरान त्सुंग क्वान ओ का किराया सूचकांक 9% तक गिर गया।
• आपूर्ति में उछाल: अगले तीन वर्षों में त्सुंग क्वान ओ साउथ में 4,000 से अधिक नई इकाइयों के निर्माण की उम्मीद है, और आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन मूल्य युद्ध को तेज करेगा

1. मामले की विशिष्टता: मालिक की वित्तीय श्रृंखला टूट गई थी

• उच्च उत्तोलन जोखिम: यदि आपने 80% बंधक के साथ NT$8.3 मिलियन की इकाई खरीदी है, तो वर्तमान बही मूल्य डाउन पेमेंट (NT$1.66 मिलियन) से नीचे गिर गया है, जिससे बैंक पर अंतर की वसूली के लिए दबाव बढ़ गया है।
• घबराहट में बिक्री के संकेत: बैंक मूल्यांकन पर 8.5% की छूट (नवंबर 2023 में ईस्ट पॉइंट सिटी में दो बेडरूम वाली इकाइयों का औसत मूल्यांकन: 7.1 मिलियन), जो मालिकों की नकदी निकालने की उत्सुकता को दर्शाता है
• होल्डिंग लागत ब्लैक होल: बंधक ब्याज, प्रबंधन शुल्क और रखरखाव व्यय, अनुमानित वार्षिक होल्डिंग लागत 150,000 से अधिक है, और दीर्घकालिक होल्डिंग घाटे का विस्तार जारी रह सकता है

3. डेटा परिप्रेक्ष्य: त्सुंग क्वान ओ संपत्ति बाजार में संरचनात्मक परिवर्तन

1. मात्रा-मूल्य विचलन चेतावनी
   संकेतक 2021 2022 2023 (पहले 11 महीने)
   प्रति वर्ग फुट औसत कीमत (HKD) 16,800 15,200 13,900
   ट्रेडिंग वॉल्यूम (इकाइयाँ) 1,250 890 680
   बाजार में औसत दिन: 45, 78, 112 (डेटा स्रोत: सेंटालाइन प्रॉपर्टी एजेंसी त्सुंग क्वान ओ शाखा) व्याख्या: कीमतें और मात्रा गिर रही हैं, और लेन-देन चक्र लंबा हो रहा है। बाजार खरीदार-प्रधान चरण में प्रवेश कर चुका है।
   2. उत्पाद प्रतिस्पर्धात्मकता कमजोर हुई
   • नए आवासीय परिसर: हैयिन मनोर और कांगचेंग जिले में नई परियोजनाएं ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए स्मार्ट होम और क्लब सुविधाओं का उपयोग करती हैं। दो बेडरूम वाली इकाइयों की संख्या अधिक है: जिले में दो बेडरूम वाली इकाइयों की आपूर्ति 45% है, लेकिन नवविवाहित परिवारों का अनुपात लगातार तीन वर्षों से गिरकर 18% हो गया है। परिवहन प्रीमियम फीका पड़ गया है: त्सुंग क्वान ओ लाइन संतृप्त हो गई है, मेट्रो से ढकी संपत्तियों का प्रभामंडल कमजोर हो गया है, और यात्रियों ने तुएन मा लाइन की ओर रुख किया है।

IV. विशेषज्ञ की राय: कड़ाके की ठंड में बचने के नियम

1. "नकारात्मक संपत्तियों की संख्या 12,000 से अधिक हो गई है। यदि 2025 तक अमेरिकी ब्याज दर उच्च बनी रहती है, तो आवास की कीमत 10%-15% तक गिर सकती है।" रियल एस्टेट एजेंसी रणनीति सेंटालाइन प्रॉपर्टी क्षेत्रीय बिक्री निदेशक ली युक्सियांग ने सुझाव दिया: "मालिकों को एजेंटों के लिए 2%-3% कमीशन प्रोत्साहन प्रदान करने की पहल करनी चाहिए, और भुगतान के दबाव को कम करने के लिए "पहले किराए पर लें और फिर बेचें" मॉडल को स्वीकार करना चाहिए।" कानूनी उद्योग अनुस्मारक वकील हुआंग गुओन ने विश्लेषण किया: "यदि लेनदेन मूल्य बाजार मूल्य से काफी कम है, तो लेनदार बैंक अंतर का दावा करने के लिए संपत्ति हस्तांतरण और संपत्ति अध्यादेश की धारा 60 का हवाला दे सकता है।"

क्रॉस-क्षेत्र ग्रहण चार्ट (चौंकाने वाली तुलना तालिका)

क्षेत्र	विशिष्ट मामले	अपने पास रखने की अवधि	पुस्तक हानि	औसत दैनिक वाष्पीकरण मात्रा
हांगकांग द्वीप लक्जरी होम्स	युयुआन के तीन बेडरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत 1 मिलियन कम हो गई	अप्रकाशित	ग्रहण नहीं हुआ	–
कोवलून नैनो बिल्डिंग	एवीए 61 को पांच साल में 600,000 का नुकसान हुआ	5 साल	18.3%	328 युआन
नये क्षेत्रों में प्रवेश	हुइकियाओ खुला मूल्यह्रास 46%	8 वर्ष	2.39 मिलियन	819 युआन
दूरस्थ द्वीप समूह गृह स्वामित्व योजना	युताइयुआन सार्वजनिक आवास परिवारों ने NT$1.6 मिलियन में घर खरीदे	अप्रकाशित	ग्रहण नहीं हुआ	–

V. भविष्य के अनुमान: तीन परिदृश्यों के अंतर्गत जोखिम और अवसर परिदृश्य 1: विलंबित ब्याज दर परिवर्तन बिंदु (संभावना 45%)

• फेडरल रिजर्व 2024 में उच्च ब्याज दरें बनाए रखेगा, हांगकांग की संपत्ति की कीमतें 8%-12% तक गिरेंगी, और ईस्ट हार्बर सिटी में दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट की कीमतें 5.8 मिलियन से 6 मिलियन तक गिर जाएंगी। ट्रिगर स्थितियां: यूएस कोर CPI 3.5% से ऊपर बनी हुई है

परिदृश्य 2: नीति बचाव (संभावना 30%)

• सरकार बंधक अनुपात में ढील देती है या स्टाम्प ड्यूटी कम करती है, जिससे लेन-देन की मात्रा 20% तक बढ़ जाती है, लेकिन कीमत में उछाल 5% तक सीमित रहता है। जोखिम बिंदु: राजकोषीय भंडार में कमी बचाव प्रयासों को सीमित करती है।

परिदृश्य 3: आर्थिक कठिन लैंडिंग (संभावना 25%)

• वैश्विक मंदी ने हांगकांग के सकल घरेलू उत्पाद को नीचे गिरा दिया, बेरोजगारी दर 5% से ऊपर चली गई, और संपत्ति की कीमतों में 20% से अधिक की गिरावट आई। ब्लैक स्वान संकेतक: चीन की मुख्य भूमि रियल एस्टेट कंपनियों का ऋण संकट और भी बदतर हो गया

VI. तर्कसंगत निर्णय लेने की मार्गदर्शिका: घाटे में चल रहे मालिकों के लिए मालिकों और खरीदारों के बीच आक्रामक और रक्षात्मक लड़ाई

• रक्तस्राव रोकने की रणनीति: मूल्यांकन में वृद्धि के लिए छोटे और मध्यम आकार के बैंकों को बंधक हस्तांतरित करें 5%-8% निवास के अधिकार को बनाए रखने के लिए "बेचें और वापस किराए पर लें" समझौते पर हस्ताक्षर करें मासिक भुगतान को सब्सिडी देने के लिए एक कमरा किराए पर लें, अनुमानित वार्षिक आय में 60,000-80,000 की वृद्धि

संभावित खरीदारों के लिए

• बॉटम-फिशिंग नियम: 15% से कम छूट वाले बैंक मूल्यांकन के साथ तत्काल बिक्री को लक्षित करें। विक्रेता को स्टाम्प ड्यूटी या कानूनी शुल्क का हिस्सा वहन करने की आवश्यकता होती है। कम ऊंचाई वाली इकाइयों को प्राथमिकता दें, जो मूल्य में गिरावट के प्रति अधिक प्रतिरोधी हैं (2023 में त्सुंग क्वान ओ में कम ऊंचाई वाली इकाइयों की कीमत में गिरावट उच्च ऊंचाई वाली इकाइयों की तुलना में 3% कम होगी)

निष्कर्ष: हांगकांग के संपत्ति बाजार में प्रतिमान बदलाव पर एक केस स्टडी
डोंगगांग शहर का क्षरण कोई अलग घटना नहीं है, बल्कि ब्याज दर सामान्यीकरण, जनसंख्या संरचना परिवर्तन और आवास नीति बदलाव के त्रिविध परिवर्तनों के अंतर्गत एक अपरिहार्य चयापचय है। जब "ईंटों की कीमत निश्चित रूप से बढ़ेगी" का मिथक टूट जाएगा, तो बाजार मूल्य मानक को दर्दनाक तरीके से नया आकार दे रहा है। अगले दो साल पूंजी की मजबूती और जोखिम के प्रति जागरूकता की अंतिम परीक्षा होगी। केवल वे निवेशक जो भावनात्मक बंधनों से मुक्त होकर तर्कसंगत रूप से होल्डिंग लागत और अवसर लागत की गणना करते हैं, वे ही चक्र में अवसर पा सकते हैं।

अग्रिम पठन:

• बेवर्ली हिल, ताई पो में चौंकाने वाला घोटाला! ठग "ली वेई" ने परोपकारी होने का दिखावा किया और 400 मिलियन लेकर गायब हो गया! क्या हांगकांग के सितारों से करोड़ों हांगकांग डॉलर की ठगी की गई है?
• अलीबाबा के संस्थापक जैक मा हांगकांग में एक सुपर लग्जरी घर खरीदने के लिए HK$1.5 बिलियन खर्च कर सकते हैं, जिससे वैश्विक रियल एस्टेट बाजार में दो नए रिकॉर्ड स्थापित होंगे
• पहला सेकंड-हैंड नुकसान शातिन और फोतान में नए विकास "ज़िंगकाई. तटबंध" में हुआ, जिसके कारण मालिक को 20% से अधिक का नुकसान हुआ और उसे संपत्ति छोड़नी पड़ी