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【政策週年效應未達預期】香港政府去年2月28日宣布全面撤銷樓市「辣招」，包括額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅，旨在激活市場。中原地產最新數據顯示，政策雖帶動成交量短期回升，卻未能扭轉樓價跌勢。截至2025年1月，全港私人住宅總市值較撤辣前再跌4,800億港元，相當於每名業主平均身家縮水47萬，若對比2021年房價高位，累計蒸發更高達283萬。
成交反彈曇花一現 量升價跌成主調
中原地產亞太區副主席陳永傑指出，撤辣後市場出現「V型波動」：
– 2023年首季平均月成交2,873宗，次季飆升89%至5,387宗
– 第三季熱度驟減，月均回落至3,017宗
– 10月《施政報告》加推按揭鬆綁及投資移民優化，第四季回升至4,554宗
全年私宅買賣總計45,773宗，按年增32.7%，但價格持續探底。2024年新盤市場雖錄得1.5萬宗交易（按年+55%），發展商套現1,952億（按年+80%），卻以「以價換量」策略達成，進一步擠壓二手市場。
結構性困境：流通率創歷史新低 二手市場陷冰河期
數據揭示更深層危機：
– 二手樓流通率連續三年低於2%，2023年僅1.8%，低於2003年沙士時期（2.1%），更遠遜1997年高峰8%
– 一手貨尾積壓逾2.2萬伙，發展商進入「清貨週期」，價格戰加劇市場悲觀預期
– 利率高企與經濟信心不足，導致買家觀望情緒濃厚
政策十字路口：業界籲加碼刺激措施
陳永傑直言，現行政策力度不足以支撐樓價回穩，強調「旺市未旺價」反映市場仍需強心針。隨2月26日新《財政預算案》公布在即，業界期待政府推出振興經濟組合拳，包括：
1. 進一步放寬按揭成數與壓力測試
2. 擴大投資移民計劃吸引力
3. 針對首置及換樓客提供稅務優惠
4. 加速吸納外來人才帶動住房需求
未來展望：樓價築底關鍵在信心重建
報告警示，若政策未見突破，樓市恐陷入「低成交、低估值」惡性循環。然而，隨著美聯儲加息週期接近尾聲，若香港能有效提振經濟前景信心，配合發展商逐步消化庫存，2024年下半年或現樓價止跌訊號。能否把握時機扭轉頹勢，將考驗政府與市場的協同應變能力。
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