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हांगकांग अचल संपत्ति बाजार में,पुराना भवन(सामान्यतः 30 वर्ष से अधिक पुरानी संपत्तियों को संदर्भित करता है) औरकिराये की इमारत(लिफ्ट रहित कम ऊंचाई वाली युद्ध-पूर्व या युद्ध-पश्चात की इमारतें) अपेक्षाकृत सस्ती होती हैं और इसलिए सीमित बजट वाले अनेक खरीददारों या निवेशकों को आकर्षित करती हैं। हालांकि, इस प्रकार की संपत्ति के लिए बंधक आवेदन अक्सर नई इमारतों की तुलना में अधिक जटिल होते हैं, और बैंक की मंजूरी भी सख्त होती है।
सामान्य मुद्दों में मूल्यांकन संबंधी कठिनाइयां, संरचनात्मक सुरक्षा और कानूनी मुद्दे शामिल हैं, जबकि अस्वीकृतियां अक्सर अपर्याप्त आय या संपत्ति जोखिम से संबंधित होती हैं। यह लेख पुरानी इमारतों और किराये के मकानों के लिए बंधक के मुख्य बिंदुओं का गहराई से विश्लेषण करेगा, जिसमें बंधक अनुपात, अधिकतम पुनर्भुगतान अवधि, सामान्य समस्याएं और अस्वीकृति के कारण शामिल हैं, ताकि आपको जाल से बचने और आसानी से ऋण प्राप्त करने में मदद मिल सके।
1. पुरानी इमारतों और किराये की इमारतों की परिभाषा और बंधक चुनौतियाँ
हांगकांग में पुरानी इमारतों और किराये की इमारतों के लिए बंधक अनुपात निजी इमारतों के समान है। सैद्धांतिक रूप से, बंधक बीमा के माध्यम से अधिकतम बंधक अनुपात 90% तक पहुंच सकता है। यह 4 मिलियन से 10 मिलियन युआन मूल्य की संपत्तियों पर लागू है और यह स्वयं के कब्जे के लिए होनी चाहिए। 10 मिलियन से 15 मिलियन युआन मूल्य की संपत्तियों के लिए अधिकतम बंधक अनुपात 80% है, और अधिकतम ऋण राशि HK$9 मिलियन है। हालांकि, पुरानी इमारतों और किराये के भवनों की आयु के कारण, बैंक अपने मूल्यांकन में अधिक रूढ़िवादी होते हैं, खासकर यदि संपत्ति में संरचनात्मक समस्याएं या अवैध निर्माण हो, तो वास्तविक बंधक अनुपात 60-70% जितना कम हो सकता है। पहली बार घर खरीदने वाले लोग उच्च प्रतिशत का लाभ उठा सकते हैं, लेकिन उन्हें पता होना चाहिए कि किराये के मकानों में लेन-देन की मात्रा कम होती है, तथा मूल्यांकन और सूचीकरण मूल्य के बीच अंतर हो सकता है। डाउन पेमेंट के लिए अधिक धनराशि आरक्षित रखने की सिफारिश की जाती है।
1. "पुरानी इमारतें" और "किराए की इमारतें" क्या हैं?
- पुराना भवन: आम तौर पर आवासीय या मिश्रित वाणिज्यिक और आवासीय भवनों को संदर्भित करता है जो 30 वर्ष से अधिक पुराने हैं, जिनमें से कुछ में आधुनिक प्रबंधन या सुविधाओं का अभाव हो सकता है।
- किराये की इमारत: यह शब्द मुख्यतः 1950 और 1970 के दशक के बीच निर्मित 4 से 8 मंजिला इमारतों को संदर्भित करता है, जिनमें लिफ्ट नहीं होती और सीढ़ियां संकरी होती हैं। वे आमतौर पर शाम शुई पो और मोंग कोक जैसे पुराने जिलों में पाए जाते हैं। कुछ किराये की इमारतें युद्ध-पूर्व की हैं, जिनका ऐतिहासिक महत्व है, लेकिन संरचना अपेक्षाकृत पुरानी है।
2. बंधक आवेदनों की विशिष्टताएँ
- पुराना भवन: बंधक राशि और पुनर्भुगतान अवधि को प्रभावित करता है।
- संरचनात्मक जोखिमकुछ पुरानी इमारतों का रखरखाव ठीक से नहीं किया जाता है और बैंकों को भवन निरीक्षण की आवश्यकता हो सकती है।
- जटिल उपयोगमिश्रित वाणिज्यिक और आवासीय भवनों में भूमि विलेख संबंधी समस्याएं शामिल हो सकती हैं।
- मूल्यांकन कठिनाईएक ही क्षेत्र में बहुत कम लेन-देन होते हैं और बैंकों का मूल्यांकन रूढ़िवादी होता है।
2. बंधक अनुपात: आप अधिकतम कितनी राशि उधार ले सकते हैं?
1. एचकेएमए के दिशानिर्देशों के तहत बुनियादी प्रतिबंध
हांगकांग मौद्रिक प्राधिकरण के अनुसार,संपत्ति की कीमत HK$10 मिलियन से कमबंधक ऋण राशि की ऊपरी सीमा है60%(पहली बार घर खरीदने वाले लोग बंधक बीमा कार्यक्रम के माध्यम से 90% तक उधार ले सकते हैं)। हालाँकि, पुरानी इमारतों और किराये की इमारतों पर आमतौर पर निम्नलिखित प्रतिबंध लागू होते हैं:
| भवन की आयु | अधिकतम ऋण-से-मूल्य अनुपात(पहली बार नहीं) | टिप्पणी |
|---|---|---|
| 30 वर्ष से कम | 60% | साधारण निवास के समान |
| 30-40 वर्ष | 50%-60% | कुछ बैंक इस दर को घटाकर 50% कर सकते हैं |
| 40-50 वर्ष | 40%-50% | भवन निरीक्षण आवश्यक |
| 50 वर्ष से अधिक | अनुमोदन प्राप्त करना कठिन है या अनुमोदन दर बहुत कम है | अधिकांश बैंकों ने मंजूरी देने से किया इनकार, वित्तीय कंपनी की तलाश करनी होगी |
2. क्या बंधक बीमा कार्यक्रम (एचकेएमसी) लागू है?
- पुराना भवनयदि भवन 50 वर्ष से अधिक पुराना है, तो आप बंधक बीमा योजना (जैसे "नया बंधक बीमा") के लिए आवेदन कर सकते हैं, जिसमें अधिकतम ऋण 90% (अधिकतम मकान मूल्य HK$4 मिलियन) है।
- किराये की इमारतभले ही भवन 50 वर्ष से अधिक पुराना हो, कुछ बंधक बीमा कंपनियां बीमा करने से इंकार कर सकती हैं और उन्हें प्रत्येक मामले को मंजूरी देने की आवश्यकता होती है।
3. प्रतिशत को प्रभावित करने वाले प्रमुख कारक
- संपत्ति की स्थितियदि भवन निरीक्षण के दौरान संरचनात्मक समस्याएं पाई जाती हैं, तो प्रतिशत को और भी कम किया जा सकता है।
- शीर्षक विलेख की शर्तेंयदि भूमि पट्टे पर दी गई राशि पुनर्निर्माण या उपयोग को प्रतिबंधित करती है, तो बैंक ऋण देने में सख्ती कर सकते हैं।
- उधारकर्ता की शर्तेंस्थिर आय और अच्छी क्रेडिट रेटिंग वाले लोगों को अधिक ऋण राशि स्वीकृत होने की अधिक संभावना होती है।
3. सबसे लम्बी चुकौती अवधि: भवन की आयु घटाकर 30 वर्ष?
हांगकांग में बंधक के लिए अधिकतम पुनर्भुगतान अवधि आमतौर पर 30 वर्ष है, लेकिन खरीदार की आयु 70 वर्ष से अधिक नहीं होनी चाहिए। पुरानी इमारतों और किराये के भवनों के लिए, उनकी आयु के कारण, बैंक संपत्ति के शेष जीवन पर विचार कर सकते हैं और वास्तविक पुनर्भुगतान अवधि को घटाकर 20-25 वर्ष किया जा सकता है, विशेषकर यदि संपत्ति का नियमित रखरखाव नहीं किया गया हो या उसमें संरचनात्मक समस्याएं हों। चूंकि किराये पर दी जाने वाली इमारतों में लिफ्ट नहीं होती, इसलिए बैंक लंबी चुकौती अवधि के बारे में अधिक सतर्क हो सकते हैं। खरीदारों को सलाह दी जाती है कि वे आवेदन करने से पहले बैंक की नीतियों की जांच कर लें।
1. बैंक गणना सूत्र
सामान्य आवासीय भवनों के लिए सबसे लम्बी चुकौती अवधि 30 वर्ष है, लेकिन पुरानी इमारतें और किराये के मकान वाली इमारतें "भवन की आयु में 75 वर्ष की कमी"या"इमारतों की आयु में 70 वर्ष की कमी" (जो भी कम हो). उदाहरण के लिए:
- भवन की आयु 40 वर्ष: 75 – 40 = 35 वर्ष → हालाँकि, अधिकतम पुनर्भुगतान अवधि 30 वर्ष है।25 वर्ष(कुछ बैंकों पर अतिरिक्त प्रतिबंध हैं)
- भवन की आयु 50 वर्ष: 75 – 50 = 25 वर्ष → पुनर्भुगतान अवधि को घटाकर किया जा सकता है15-20 वर्ष.
2. वास्तविक मामलों की तुलना
| किनारा | 40 साल पुरानी इमारत | 50 साल पुरानी किराये की इमारत |
|---|---|---|
| बैंक ए | 25 वर्ष | 15 वर्ष |
| बैंक बी | 20 वर्ष | आवेदन की अस्वीकृति |
| वित्त कंपनी | 30 वर्ष | 20 वर्ष |
3. उधारकर्ता की आयु सीमा
- अधिकांश बैंकों की आवश्यकतापुनर्भुगतान अवधि + उधारकर्ता की आयु ≤ 70-75 वर्ष"यदि उधारकर्ता 60 वर्ष का है, तो सबसे लंबी चुकौती अवधि केवल 10-15 वर्ष है, और मासिक भुगतान का दबाव काफी बढ़ जाएगा।
चार,अस्वीकृति के कारण और समाधान
1. पुरानी इमारतों के बंधकों का कम मूल्यांकन क्यों किया जाता है?
हाल ही में इसी क्षेत्र में बहुत कम लेन-देन हुए हैं, इसलिए बैंक रूढ़िवादी अनुमानों पर भरोसा करते हैं।
समाधान: मूल्यांकन बढ़ाने के लिए अतिरिक्त अग्रिम भुगतान की तैयारी करें, या नवीकरण अनुबंध का प्रमाण प्रदान करें।
2. भवन निरीक्षण आवश्यकताओं में वास्तव में क्या शामिल है?
बैंक संरचना, पाइपलाइन और विद्युत प्रणालियों का निरीक्षण करने के लिए किसी अनुमोदित इंजीनियर को नियुक्त कर सकता है।
यदि एस्बेस्टस और जंग लगे स्टील बार जैसी समस्याएं पाई जाती हैं, तो बंधक स्वीकृत होने से पहले उनकी मरम्मत की जानी चाहिए।
3. क्या किराये के मकानों की बंधक दरें अधिक हैं?
कुछ बैंकों ने पुरानी इमारतों के लिए ऋण पर ब्याज दरों में 0.1%-0.3% तक की वृद्धि की है, या उच्च जोखिम अधिभार लगाया है।
वित्त कंपनियों की ब्याज दरें अधिक होती हैं (वार्षिक ब्याज दरें लगभग 4%-8% होती हैं)।
4. संपत्ति के उपयोग को कैसे साबित करें?
हल करना：यह पुष्टि करने के लिए कि आवासीय उपयोग की अनुमति है, अधिभोग परमिट प्रदान करें।
मिश्रित वाणिज्यिक और आवासीय भवन के लिए, व्यवसाय पंजीकरण और पट्टा (यदि लागू हो) प्रस्तुत करना होगा।
5. क्या पुरानी इमारतों के लिए अग्नि बीमा की लागत अधिक महंगी है?
पुनर्निर्माण की उच्च लागत के कारण, बीमा कंपनियां प्रीमियम बढ़ा सकती हैं, जिससे मकान की कीमतों में लगभग 0.1%-0.15% की औसत वार्षिक वृद्धि हो सकती है।
6. भवन की आयु (50 वर्ष से अधिक पुरानी)जिसके परिणामस्वरूप बंधक ऋण राशि अपर्याप्त हो जाती है
हल करनाकिसी वित्त कंपनी या छोटे बैंक की सहायता लें, या जोखिम साझा करने के लिए सह-उधारकर्ताओं पर विचार करें।
7. संपत्ति संरचना संबंधी मुद्देबैंकों द्वारा लिफ्ट रहित या रखरखाव आदेश वाली किराये की इमारतों को उच्च जोखिम वाली माना जाता है
हल करनापहले मरम्मत कार्य करें और संतोषजनक रिपोर्ट प्राप्त करें, या विक्रय मूल्य कम करने के लिए मालिक से बातचीत करें।
8. शीर्षक विलेख की अस्पष्ट शर्तें
हल करना: यह सुनिश्चित करने के लिए कि इसमें कोई अवैध परिवर्तन या उपयोग पर प्रतिबंध नहीं है, शीर्षक दस्तावेज की जांच करने का काम एक वकील को सौंपें।
9. स्व-नियोजित व्यक्ति याउधारकर्ता की वित्तीय स्थिति अच्छी नहीं हैतनाव परीक्षण पास करने में असफल रहे, विशेष रूप से उच्च अनुपात वाले बंधक आवेदन।
हल करना: गारंटर जोड़ें, संपत्ति का अधिक प्रमाण प्रदान करें, या कम ऋण राशि वाला बंधक चुनें।
10. संपत्ति में अवैध निर्माण या कानूनी विवाद शामिल है
हल करनाकानूनी जिम्मेदारियों को स्पष्ट करें और इकाई को उसकी मूल स्थिति में बहाल करें, और यदि आवश्यक हो तो लेनदेन को समाप्त करें।
5. आवेदन संबंधी सुझाव: अपनी बंधक सफलता दर बढ़ाएँ
- भवन-पूर्व निरीक्षणअपने खर्च पर समस्या का निरीक्षण और समाधान करने के लिए एक अनुमोदित इंजीनियर को नियुक्त करें।
- कई बैंकों की तुलना करेंछोटे बैंक पुरानी इमारतों को मंजूरी देने में अधिक ढील दे सकते हैं।
- पर्याप्त दस्तावेज तैयार करेंइसमें रखरखाव रिकॉर्ड, स्वामित्व विलेख की प्रति, किराया आय प्रमाण पत्र आदि शामिल हैं।
- प्रथम गृह खरीदार की योग्यता पर विचार करें"नए बंधक बीमा" (संपत्ति मूल्य ≤ HK$4 मिलियन) के माध्यम से अनुपात को 90% तक बढ़ाएं।
- पेशेवरों से परामर्श करेंएक बंधक दलाल या वकील जटिल मामलों में मदद कर सकता है।
निष्कर्ष
यद्यपि पुरानी इमारतों और किराये की इमारतों की कीमतें आकर्षक होती हैं, लेकिन बंधक आवेदनों में छिपे हुए जोखिम शामिल होते हैं। खरीदारों को संपत्ति की स्थिति, अपनी स्वयं की पुनर्भुगतान क्षमता का सावधानीपूर्वक मूल्यांकन करना चाहिए, तथा अवमूल्यन या मरम्मत की लागत को पूरा करने के लिए पर्याप्त धनराशि आरक्षित रखनी चाहिए। सुचारू बंधक सुनिश्चित करने और ऑर्डर रद्द होने के कारण होने वाले नुकसान से बचने के लिए अनंतिम बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले बैंक से "पूर्व-अनुमोदन" प्राप्त करने की सिफारिश की जाती है।
