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हांगकांग संपत्ति बाजार विश्लेषण: संपत्ति की कीमतें आठ साल के निचले स्तर पर आ गईं, जबकि किराए में रुझान के विपरीत वृद्धि हुई
वर्तमान स्थिति का सारांश
- मकान की कीमतों में गिरावट जारीनिजी आवासीय बिक्री मूल्य सूचकांक में लगातार तीन महीनों से गिरावट आ रही है, फरवरी में मासिक गिरावट बढ़कर 0.8% हो गई और वार्षिक गिरावट 5.8% हो गई, जो जुलाई 2016 के बाद सबसे कम है।
- सभी क्षेत्र इकाइयाँ गिर गईं753 से 1,075 वर्ग फीट तक की बड़ी इकाइयों में सबसे बड़ी गिरावट (-1.2% प्रति माह) देखी गई, जबकि 430 से 752 वर्ग फीट तक की छोटी और मध्यम आकार की इकाइयों में 1% की गिरावट देखी गई।
- किराये में रुझान के विपरीत वृद्धि हो रही है：किराये में महीने-दर-महीने 0.3% की वृद्धि हुई, जो लगातार तीसरे महीने वृद्धि को दर्शाता है। वर्ष-दर-वर्ष वृद्धि 4.9% तक पहुंच गई, जो दर्शाता है कि किराया बाजार सक्रिय है।
मुख्य डेटा व्याख्या
| अनुक्रमणिका | मासिक परिवर्तन | वर्ष-दर-वर्ष परिवर्तन | रुझान |
|---|---|---|---|
| समग्र संपत्ति मूल्य सूचकांक | -0.8% | -5.8% | लगातार 3 महीनों से गिरावट, 8 वर्षों में नया निचला स्तर |
| बड़ी इकाइयाँ (753-1075 वर्ग फीट) | -1.2% | – | सबसे बड़ी गिरावट |
| छोटी से मध्यम इकाइयाँ (430-752 वर्ग फीट) | -1.0% | – | मुख्य मांग दबाव |
| किराया सूचकांक | +0.3% | +4.9% | लगातार 3 महीनों से बढ़ रहा है |
संपत्ति की कीमतों में गिरावट के कारणों का विश्लेषण
- कमज़ोर आर्थिक माहौल
- वैश्विक ब्याज दर वृद्धि चक्र (जैसे कि अमेरिकी फेडरल रिजर्व की ब्याज दर वृद्धि) ने हांगकांग की बंधक दरों को बढ़ा दिया है, जिससे घर खरीदने की इच्छा कमजोर हो गई है।
- स्थानीय आर्थिक सुधार अपेक्षा से धीमी है और निवासियों की आय वृद्धि पिछड़ रही है, जिससे उनके घर खरीदने की क्षमता प्रभावित हो रही है।
- नीति और आपूर्ति कारक
- सरकार भूमि आपूर्ति में वृद्धि जारी रखे हुए है, तथा अगले कुछ वर्षों में सार्वजनिक आवास निर्माण की पूर्णता मात्रा में वृद्धि होगी, जिससे निजी बाजार की मांग बढ़ेगी।
- यद्यपि संपत्ति बाजार में कुछ "कठोर उपायों" में ढील दी गई है (जैसे स्टाम्प शुल्क का समायोजन), फिर भी बाजार का विश्वास अभी तक बहाल नहीं हुआ है।
- निवेशकों का उत्साह कम है
- शेयर बाजार में उतार-चढ़ाव और आव्रजन लहरों के कारण उच्च निवल-मूल्य वाले फंडों का बहिर्गमन हुआ है, तथा उच्च मूल्य वाली संपत्तियों (जैसे बड़ी इकाइयों) की मांग में तेजी से गिरावट आई है।
- मुख्य भूमि के खरीदारों के अनुपात में गिरावट आई है, जो समर्थन के लिए स्थानीय कठोर मांग पर निर्भर है, लेकिन उच्च आवास की कीमतें क्रय शक्ति के अनुरूप नहीं हैं।
किराया वृद्धि के पीछे तर्क
- खरीदो और बेचो बाजार को पट्टे पर दो
- आवास की कीमतों में गिरावट के दौरान, संभावित खरीदार प्रतीक्षा करने और देखने की प्रवृत्ति अपनाते हैं, तथा अल्पावधि में किराये की मांग बढ़ जाती है।
- कुछ मालिकों ने इसे "किराए पर बेच दिया", आपूर्ति में वृद्धि हुई लेकिन उसी समय मांग भी बढ़ गई, जिससे किराए को समर्थन मिला।
- बदलती जनसांख्यिकी
- प्रतिभा परिचय योजनाओं (जैसे "उच्च प्रतिभा पहुंच") ने प्रवासी श्रमिकों के बीच आवास की मांग को बढ़ावा दिया है, जिसमें छोटे और मध्यम आकार की इकाइयों के लिए विशेष प्राथमिकता है।
- छात्र और युवा परिवार घर खरीदने में देरी कर रहे हैं और इस बीच किराये पर घर लेना पसंद कर रहे हैं।
- मुद्रास्फीति का प्रभाव
- जैसे-जैसे प्रबंधन शुल्क और रखरखाव लागत बढ़ती है, मकान मालिक किराया बढ़ाकर दबाव डालते हैं।
बाजार प्रभाव और भविष्य का दृष्टिकोण
- खरीदारों के लिएआवास की कीमतों में समायोजन से "सबसे निचले स्तर पर खरीदारी" का अवसर मिल सकता है, लेकिन हमें ब्याज दर के जोखिम और अर्थव्यवस्था पर पड़ने वाले दबाव के प्रति सतर्क रहने की आवश्यकता है।
- मालिकों के लिएबड़ी इकाइयों के मालिक होने पर अधिक मूल्यह्रास दबाव का सामना करना पड़ सकता है, जबकि छोटी और मध्यम आकार की संपत्तियों में कठोर मांग के कारण धीमी गिरावट देखी जाएगी।
- किरायेदारों के लिएकिराया वृद्धि की प्रवृत्ति जारी रह सकती है, और दीर्घकालिक पट्टा अनुबंधों को लॉक करने की लागत का मूल्यांकन करने की आवश्यकता है।
अल्पकालिक पूर्वानुमान:
यदि संयुक्त राज्य अमेरिका इस वर्ष ब्याज दरों में कटौती करना शुरू कर देता है, तो हांगकांग की बंधक लागत कम होने की उम्मीद है और आवास की कीमतों में गिरावट कम हो सकती है, लेकिन सुधार के लिए 2025 के बाद तक इंतजार करना होगा। प्रतिभा नीतियों से किराए को लाभ होता है और पूरे वर्ष में 3-5% की वृद्धि बनी रह सकती है।
जोखिम चेतावनी:
भूराजनीति, स्थानीय उपभोग में अपेक्षा से कमजोर सुधार, तथा नई संपत्तियों की कम कीमत पर लांचिंग ने द्वितीयक बाजार पर दबाव बढ़ा दिया है।
