विषयसूची
विलासितापूर्ण वस्तुओं का साम्राज्य और "आसमान छूते किराये" का उत्सव
एम्परर एंटरटेनमेंट ग्रुप के स्वामित्व वाली इस कंपनी का मासिक किराया 2015 के 7.5 मिलियन युआन के शिखर से गिरकर आज 1.5 मिलियन युआन रह गया है, जो 80% की गिरावट है। यह आश्चर्यजनक परिवर्तन न केवल हांगकांग के खुदरा बाजार में आए भारी झटकों को दर्शाता है, बल्कि महामारी के कारण उपभोग पैटर्न में आए बदलाव और मुख्य व्यवसायिक जिले पर आर्थिक वातावरण के गहन प्रभाव को भी दर्शाता है।
यह सड़क, जो केवल 300 मीटर लंबी है, कभी वैश्विक खुदरा उद्योग का "बैरोमीटर" थी। 2013 में, अंतर्राष्ट्रीय रियल एस्टेट परामर्श फर्म DTZ ने एक रिपोर्ट जारी की, जिसमें रसेल स्ट्रीट को "दुनिया का सबसे महंगा खुदरा स्थान" बताया गया, जिसका किराया HK$ 2,630 प्रति वर्ग फुट था, जो न्यूयॉर्क के फिफ्थ एवेन्यू और पेरिस के चैंप्स-एलिसीस से भी अधिक था। उस समय, यह शीर्ष लक्जरी ब्रांडों के लिए एक युद्ध का मैदान था - प्रादा, गुच्ची और लुई वुइटन जैसे अंतर्राष्ट्रीय ब्रांडों के प्रमुख स्टोर यहां पंक्तिबद्ध थे, खिड़कियां पूरी रात चमकदार रोशनी से जगमगाती थीं, और खरीदारी के लिए सूटकेस खींचते पर्यटकों को हर जगह देखा जा सकता था।
"7.5 मिलियन मासिक किराया" का अजीब तर्क
2015 में, एम्परर इंटरनेशनल ने 22 से 24 रसेल स्ट्रीट स्थित पूरी दुकान को इतालवी अधोवस्त्र ब्रांड ला पर्ला को 7.5 मिलियन हांगकांग डॉलर के मासिक किराए पर दे दिया था, जो उस समय हांगकांग में किसी एक दुकान के लिए सबसे अधिक किराये का रिकॉर्ड था। लगभग 10,000 वर्ग फुट के संपत्ति क्षेत्र के आधार पर, प्रति वर्ग फुट किराया एचके $ 750 जितना अधिक है, जो "हर इंच जमीन बहुत पैसे के लायक है" का अंतिम अवतार है। इस सौदे के पीछे हांगकांग के खुदरा उद्योग का स्वर्णिम दशक (2004-2014) छिपा है: मुफ्त यात्रा नीति के कारण मुख्य भूमि के लक्जरी ग्राहकों में “खरीदारी की होड़” मच गई, लक्जरी वस्तुओं की बिक्री में प्रति वर्ष 20% से अधिक की वृद्धि हुई, और दुकान मालिकों को 30% की वार्षिक किराया वृद्धि से भारी मुनाफा हुआ।
7.5 मिलियन से 1.5 मिलियन तक जाने की क्रूर वास्तविकता
महामारी तो बस आखिरी तिनका है
सितंबर 2020 में, ला पेरला ने अपने दीर्घकालिक पट्टा अनुबंध को समाप्त कर दिया और 22 से 24 रसेल स्ट्रीट पर अल्पकालिक आधार पर किरायेदारों की भर्ती शुरू की, लेकिन किसी ने दिलचस्पी नहीं दिखाई। 2024 तक संपत्ति ने अंततः HK$1.5 मिलियन के मासिक किराए के साथ एक दीर्घकालिक अनुबंध पर हस्ताक्षर नहीं किए थे, जो अपने चरम से HK$80% की तीव्र गिरावट थी। यह कोई अकेला मामला नहीं है - 8 रसेल स्ट्रीट पर एम्परर वॉच एंड ज्वेलरी सेंटर के बेसमेंट फ्लोर पर स्थित विशाल दुकान का मासिक किराया अपने चरम पर HK$9 मिलियन से घटकर 2023 में HK$2 मिलियन हो गया; उसी सड़क पर 60 नंबर पर स्थित BURBERRY फ्लैगशिप स्टोर ने भी 2020 में तय समय से पहले ही अपना पट्टा समाप्त कर दिया, जिससे उसका दस साल का पट्टा समाप्त हो गया।
डेटा के पीछे संरचनात्मक परिवर्तन
- खुदरा व्यापार का विलासिता-विहीनीकरण
2019 में, सामाजिक आंदोलन और महामारी के कारण सीमाओं के बंद होने के कारण, मुख्य भूमि के मुफ्त-यात्रा पर्यटक गायब हो गए, और लक्जरी सामान की बिक्री 2018 में HK$101 बिलियन से घटकर 2022 में HK$35 बिलियन हो गई। ब्रांडों ने कम लागत वाले ऑनलाइन चैनलों या अनुभवात्मक फ्लैगशिप स्टोरों की ओर रुख किया है, और पारंपरिक स्ट्रीट दुकानों की मांग में तेजी से गिरावट आई है। - दुकानों की पारिस्थितिक श्रृंखला टूट गई है
अतीत की पिरामिड किराया संरचना "लक्जरी फ्लैगशिप स्टोर - हाई स्ट्रीट फैशन - दवा की दुकान" ध्वस्त हो गई है। 2023 में मुख्य क्षेत्र में दुकानों की रिक्तता दर 15.6% तक पहुंच जाएगी, और मालिकों को "अल्पकालिक किराये, उप-पट्टे और किराए में कमी" के तीन-आयामी दृष्टिकोण को स्वीकार करने के लिए मजबूर किया जाएगा। - उपभोग पैटर्न में क्रांति
हांगकांग की स्थानीय उपभोग शक्ति कमजोर है, और जेनरेशन Z दिखावटी खरीदारी के बजाय "अनुभवजन्य उपभोग" को प्राथमिकता देती है। के11 म्यूसिया और पैसिफिक प्लेस जैसे शॉपिंग मॉल, कला संग्रह और इमर्सिव अनुभवों के साथ ग्राहकों को आकर्षित करते हैं, और पारंपरिक सड़क किनारे की दुकानें "पुरानी जगह" बन गई हैं।
रसेल स्ट्रीट मिथक अस्थिर क्यों है?
"मुफ्त यात्रा की लत" के परिणाम
हांगकांग का खुदरा उद्योग लंबे समय से असामान्य रूप से मुख्य भूमि के पर्यटकों पर निर्भर रहा है। 2018 में, मुफ्त यात्रा करने वाले पर्यटकों की खुदरा बिक्री 42% थी। जब राजनीतिक वातावरण, वीजा नीतियां और विनिमय दर में उतार-चढ़ाव जैसे कारक बदलते हैं, तो ग्राहकों के विविध स्रोत की कमी की कमजोरी पूरी तरह से उजागर हो जाती है। इसके विपरीत, टोक्यो के गिन्ज़ा और सियोल के म्योंगडोंग जैसे व्यापारिक जिलों में स्थानीय खपत 60% से अधिक है, तथा बाहरी झटकों को झेलने की उनकी क्षमता अधिक मजबूत है।
रियल एस्टेट आधिपत्य का प्रतिकूल प्रभाव
पिछले बीस वर्षों में, रियल एस्टेट डेवलपर्स ने दीर्घकालिक अनुबंधों पर हस्ताक्षर करके और हर साल किराए में वृद्धि करके खुदरा विक्रेताओं के मुनाफे को कम कर दिया है। चाउ ताई फूक को उदाहरण के तौर पर लेते हुए, इसकी 2022 की वित्तीय रिपोर्ट से पता चलता है कि किराये की लागत 18% राजस्व के लिए जिम्मेदार है, जबकि अंतरराष्ट्रीय समकक्षों का औसत केवल 5-8% है। जब बाजार में उतार-चढ़ाव होता है, तो मकान मालिक किराया कम करने के बजाय अपनी दुकानें खाली छोड़ना पसंद करते हैं, जिससे मांग और आपूर्ति के बीच असंतुलन बढ़ जाता है।
शहरी नियोजन का घातक अंधा स्थान
सरकार ने लम्बे समय से मुख्य क्षेत्रों में दुकानों को "विलासिता-उन्मुख" बनने की अनुमति दी है तथा समुदाय की वाणिज्यिक पारिस्थितिकी के संतुलन की उपेक्षा की है। रसेल स्ट्रीट के आसपास ली गार्डन रोड और पर्सीवल स्ट्रीट मूल रूप से चाय के रेस्तरां, किताबों की दुकानों और अन्य लोकप्रिय व्यवसायों से भरे हुए थे, लेकिन किराये के उन्माद में उनकी जगह श्रृंखलाबद्ध दवा की दुकानों और आभूषण की दुकानों ने ले ली, और अंततः यह एक "रूढ़िवादी पर्यटन क्षेत्र" बन गया।
महामारी के बाद उपभोग पैटर्न में स्थायी परिवर्तन
महामारी ने उपभोक्ताओं के ऑफलाइन से ऑनलाइन की ओर रुख को तेज कर दिया है, और ई-कॉमर्स की सुविधा और मूल्य लाभ ने भौतिक दुकानों की प्रतिस्पर्धात्मकता को कमजोर कर दिया है। भले ही महामारी के बाद पर्यटन उद्योग धीरे-धीरे ठीक हो गया है, लेकिन मुख्य भूमि के पर्यटकों की खपत की आदतें बदल गई हैं, और लक्जरी खपत ड्यूटी-फ्री दुकानों या विदेशी बाजारों में अधिक स्थानांतरित हो गई है, और कॉजवे बे का आकर्षण कम हो गया है।
उच्च किराए और परिचालन लागत का दबाव
व्यस्त अवधि के दौरान, रसेल स्ट्रीट पर किराया 858 डॉलर प्रति वर्ग फुट तक पहुंच सकता है, जो खुदरा विक्रेताओं की लाभप्रदता के लिए एक बड़ी चुनौती बन जाता है। महामारी के दौरान, खुदरा विक्रेताओं का राजस्व गिर गया, और कई ब्रांडों ने स्टोर का आकार कम करने या उच्च किराया वाले बाजारों से बाहर निकलने का विकल्प चुना। हालांकि अब किराया घटकर 172 डॉलर प्रति वर्ग फुट हो गया है, फिर भी कुछ ब्रांडों के लिए यह अभी भी काफी खर्च है।
बाजार प्रतिस्पर्धा और उभरते व्यापारिक जिलों का उदय
हांगकांग के वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार में फेरबदल हो रहा है। वेस्ट कॉव्लून और त्सिम शा त्सूई जैसे उभरते वाणिज्यिक जिलों के विकास ने कुछ ब्रांडों और उपभोक्ताओं का ध्यान आकर्षित किया है। इन क्षेत्रों में किराया अपेक्षाकृत कम है और सहायक सुविधाएं अधिक आधुनिक हैं, जिससे कॉजवे बे जैसे पारंपरिक मुख्य क्षेत्रों पर प्रतिस्पर्धात्मक दबाव बढ़ रहा है।
अनिश्चित आर्थिक वातावरण
धीमी वैश्विक आर्थिक सुधार और तीव्र भू-राजनीतिक तनाव ने एक अंतरराष्ट्रीय वित्तीय केंद्र के रूप में हांगकांग के आकर्षण को कुछ हद तक प्रभावित किया है। खुदरा विक्रेता अपनी विस्तार रणनीतियों में अधिक सतर्क हो रहे हैं, तथा वे दीर्घकालिक, उच्च लागत वाले पट्टों के स्थान पर अल्पकालिक पट्टों या लचीले परिचालन मॉडल को प्राथमिकता दे रहे हैं।
बाजार प्रेरणा: खुदरा उद्योग का अनुकूलन और परिवर्तन
रसेल स्ट्रीट पर घटते किराये ने हांगकांग के खुदरा बाजार और संपत्ति मालिकों के लिए खतरे की घंटी बजा दी है, लेकिन इसने उद्योग के परिवर्तन के लिए एक अवसर भी प्रदान किया है। यहां कुछ उल्लेखनीय खुलासे हैं:
लचीले लीजिंग मॉडल का उदय
अल्पावधि किराये और पॉप-अप स्टोर्स की लोकप्रियता, बाजार की अनिश्चितताओं के प्रति खुदरा विक्रेताओं की प्रतिक्रिया रणनीतियों को दर्शाती है। संपत्ति मालिकों को इस प्रवृत्ति के अनुकूल ढलना होगा तथा अधिक लचीली पट्टा शर्तों की पेशकश करके ब्रांडों को आकर्षित करना होगा। महामारी के दौरान एम्परर इंटरनेशनल का अल्पकालिक किराये का प्रयास एक सफल मामला है।
विविधीकरण का महत्व
पारंपरिक खुदरा मॉडल अब उच्च किराये को बर्दाश्त नहीं कर सकता है, और संपत्ति मालिकों को विविध प्रयोजनों, जैसे अनुभवात्मक खुदरा, सांस्कृतिक गतिविधियों या रचनात्मक उद्योगों के लिए वाणिज्यिक स्थान का उपयोग करने पर विचार करना चाहिए। हिंस चेउंग की दुल्हन की दुकान का मामला गैर-पारंपरिक खुदरा व्यापार की क्षमता को प्रदर्शित करता है।
डिजिटलीकरण और ऑफ़लाइन अनुभव का संयोजन
ई-कॉमर्स के उदय के साथ, भौतिक दुकानों का महत्व एक अद्वितीय उपभोक्ता अनुभव प्रदान करने में निहित है। ब्रांडों को इमर्सिव डिजाइन, इंटरैक्टिव गतिविधियों और अन्य तरीकों से अपने स्टोर का आकर्षण बढ़ाने की जरूरत है। रसेल स्ट्रीट पर संपत्ति के मालिक किरायेदारों के साथ मिलकर अधिक सामयिक उपभोक्ता परिदृश्य तैयार कर सकते हैं।
किराये के स्तर का पुनः निर्धारण
रसेल स्ट्रीट पर वर्तमान में प्रति वर्ग फुट किराया 172 डॉलर है, जो अपने चरम से काफी कम है, लेकिन अभी भी कुछ उभरते वाणिज्यिक जिलों की तुलना में अधिक है। संपत्ति मालिकों को किराया मूल्य निर्धारण रणनीतियों का पुनर्मूल्यांकन करने, राजस्व और अधिभोग दरों में संतुलन बनाने तथा संपत्ति की दीर्घकालिक प्रतिस्पर्धात्मकता सुनिश्चित करने की आवश्यकता है।
रसेल स्ट्रीट का भविष्य: पुनर्जन्म या "विलासितापूर्ण वस्तुओं का कब्रिस्तान" बनना?
अल्पकालिक अस्तित्व: "बड़ी दुकान" से "विखंडन" तक
मालिकों ने हजारों वर्ग फीट की विशाल दुकानों को विभाजित कर उन्हें किराये पर देना शुरू कर दिया। 60 रसेल स्ट्रीट पर स्थित पूर्व BURBERRY फ्लैगशिप स्टोर अब खेल ब्रांडों, कॉफी शॉप्स और मेडिकल ब्यूटी सेंटरों को किराए पर दे दिया गया है, और कुल किराया उस समय की तुलना में 15% अधिक है, जब यह एकल किरायेदार था। यह "विकेन्द्रीकृत" मॉडल संक्रमण काल के दौरान मुख्यधारा बन सकता है।
मध्यावधि परिवर्तन: स्थानीय संस्कृति वाणिज्यिक स्थान को सशक्त बनाती है
युवा उद्यमियों ने खाली पड़ी दुकानों को "सांस्कृतिक सह-सृजन स्थान" में बदलने का प्रस्ताव दिया है, जैसे स्थानीय डिजाइनर ब्रांडों को पेश करना और छोटी कला प्रदर्शनियां आयोजित करना। ताइपेई में चिफेंग स्ट्रीट मॉडल का संदर्भ लें और पड़ोस के आकर्षण को पुनः निर्मित करने के लिए "गली अर्थव्यवस्था" का उपयोग करें।
दीर्घकालिक संरचनात्मक सुधार: रियल एस्टेट आधिपत्य के चक्र को तोड़ना
सरकार को एक "मुख्य व्यवसायिक जिला पुनरोद्धार नीति" लागू करने की आवश्यकता है, जिसमें रिक्ति कर, किराया नियंत्रण और व्यवसाय कोटा शामिल हों। अधिक बुनियादी तौर पर, हमें "रियल एस्टेट वित्त" पर निर्भरता से छुटकारा पाने की जरूरत है और वाणिज्यिक रियल एस्टेट के लिए विविध समर्थन प्रदान करने के लिए प्रौद्योगिकी और संस्कृति जैसे नए आर्थिक इंजन विकसित करने की जरूरत है।
भविष्य का दृष्टिकोण: क्या कॉजवे बे अपना गौरव पुनः प्राप्त कर सकेगा?
हालांकि रसेल स्ट्रीट के किराये में गिरावट चौंकाने वाली है, लेकिन हांगकांग के खुदरा क्षेत्र के केंद्र के रूप में कॉजवे बे की स्थिति पूरी तरह से प्रभावित नहीं हुई है। हांगकांग के पर्यटन उद्योग की क्रमिक बहाली तथा मुख्यभूमि और हांगकांग के बीच आगे एकीकरण के साथ, कॉजवे बे से नए अवसरों के आगमन की उम्मीद है। हालाँकि, सुधार का रास्ता आसान नहीं है। यहां कुछ प्रमुख कारक दिए गए हैं जो भविष्य के रुझान को प्रभावित करेंगे:
- पर्यटन की बहाली की गति
मुख्य भूमि से पर्यटकों की वापसी कॉजवे बे के खुदरा बाजार की बहाली की कुंजी है। दोनों स्थानों के बीच सीमा शुल्क निकासी नीतियों में ढील के साथ, उपभोक्ता विश्वास धीरे-धीरे ठीक हो रहा है, लेकिन क्या अतीत की विलासिता उपभोग उछाल को फिर से दोहराया जा सकता है, यह देखना अभी बाकी है। - नये खुदरा मॉडल का नवप्रवर्तन
भविष्य में, कॉजवे बे के खुदरा उद्योग को और अधिक नवाचार की आवश्यकता होगी, जैसे कि प्रौद्योगिकी-संचालित उपभोक्ता अनुभव प्रस्तुत करना, थीम आधारित खरीदारी जिले बनाना, या इसे सांस्कृतिक पर्यटन के साथ जोड़ना। ये पहल युवा उपभोक्ताओं और अंतर्राष्ट्रीय पर्यटकों को आकर्षित करने में मदद करती हैं। - नीति समर्थन और शहरी नियोजन
खुदरा और पर्यटन उद्योगों को पुनर्जीवित करने की सरकार की नीतियां कॉजवे बे के भविष्य को सीधे प्रभावित करेंगी। कर प्रोत्साहन, उपभोक्ता वाउचर योजनाओं या शहरी नवीकरण परियोजनाओं के माध्यम से, कॉज़वे बे के वाणिज्यिक आकर्षण को पुनः बहाल करने की उम्मीद है। - वैश्विक अर्थव्यवस्था का प्रभाव
एक अंतरराष्ट्रीय शहर के रूप में, हांगकांग का खुदरा बाजार वैश्विक आर्थिक उतार-चढ़ाव से गहराई से प्रभावित होता है। यदि वैश्विक आर्थिक वातावरण सुस्त बना रहा तो खुदरा विक्रेताओं की विस्तार की इच्छा और भी कम हो सकती है।
वैश्विक मामलों की तुलना: कौन से शहर "आसमान छूते किराये के जाल" से बच गए हैं?
टोक्यो गिन्ज़ा: उच्च-स्तरीय और स्थानीयकरण का संतुलन
यद्यपि गिन्ज़ा में एल.वी. और चैनल के प्रमुख स्टोर हैं, फिर भी इसने "भूमिगत सड़क अर्थव्यवस्था" के माध्यम से सदियों पुरानी जापानी कन्फेक्शनरी दुकानों और हस्तशिल्प कार्यशालाओं को संरक्षित रखा है तथा विदेशी ब्रांडों के अत्यधिक विस्तार को सीमित करने के लिए कानून बनाए हैं। इसकी दुकान रिक्ति दर लंबे समय से 5% से कम रही है, और किराये में उतार-चढ़ाव की सीमा हांगकांग की तुलना में केवल एक तिहाई है।
लंदन का ऑक्सफोर्ड स्ट्रीट: खुदरा व्यापार के रेगिस्तान से लेकर अर्थव्यवस्था के पुनर्जन्म तक
ई-कॉमर्स के प्रभाव से प्रभावित होकर, 2018 में ऑक्सफोर्ड स्ट्रीट की रिक्ति दर 10% तक पहुंच गई। स्थानीय सरकार ने "बिजनेस इम्प्रूवमेंट डिस्ट्रिक्ट" (बीआईडी) योजना को बढ़ावा दिया, ब्रांडों को एआर फिटिंग रूम और पॉप-अप स्टोर जैसे अनुभव स्थान बनाने के लिए सब्सिडी दी और खाली दुकानों को कला प्रदर्शनी हॉल में बदल दिया, जिससे लोगों के प्रवाह में 30% की वृद्धि हुई।
ऑर्चर्ड रोड, सिंगापुर: सरकार के नेतृत्व में किराया नियंत्रण
सिंगापुर के शहरी नवीकरण प्राधिकरण ने एक "कोर रिटेल एरिया रेंटल इंडेक्स" स्थापित किया है, अत्यधिक किराया बढ़ाने वाले संपत्ति मालिकों पर अधिभार लगाया है, तथा शॉपिंग मॉल्स को स्थानीय ब्रांडों के लिए 20% स्थान आरक्षित करने को कहा है। 2023 में, ऑर्चर्ड रोड की दुकानों का किराया अपने चरम से केवल 15% तक कम होगा, जिससे वे हांगकांग की तुलना में अधिक लचीले हो जाएंगे।
शाम के समय रसेल स्ट्रीट, हांगकांग का एक चौराहा
7.5 मिलियन हांगकांग डॉलर के मासिक किराये से 1.5 मिलियन हांगकांग डॉलर तक, रसेल स्ट्रीट का पतन सिर्फ एक सड़क का पतन नहीं है, बल्कि हांगकांग के आर्थिक परिवर्तन का एक छोटा सा उदाहरण भी है। जब "मुफ्त यात्रा बोनस" समाप्त हो जाएगा और "रियल एस्टेट मिथक" टूट जाएगा, तो इस शहर को गहरे विरोधाभासों का सामना करना होगा: क्या इसे "दुकान सट्टा अर्थव्यवस्था" की भ्रामक छवि में लिप्त रहना चाहिए, या इसे अपनी गलतियों से सीखना चाहिए और एक विविध, समावेशी और टिकाऊ व्यापार पारिस्थितिकी तंत्र का पुनर्निर्माण करना चाहिए?
नए बाजार परिवेश में, लचीली प्रतिक्रिया, नवीन प्रबंधन और उपभोक्ता आवश्यकताओं की सटीक समझ, कॉजवे बे के पुनरुद्धार की कुंजी होगी। रसेल स्ट्रीट पर किराये में "गिरावट" एक संकट हो सकता है, लेकिन यह खुदरा उद्योग के लिए परिवर्तन का एक अवसर भी हो सकता है। क्या भविष्य का कॉजवे बे परिवर्तन में एक नया स्थान पा सकेगा? इसका उत्तर रसेल स्ट्रीट की उन खाली खिड़कियों में छिपा हो सकता है, जिन्हें अभी तक लक्जरी लोगो से नहीं भरा गया है।
रसेल स्ट्रीट(अंग्रेजी: रसेल स्ट्रीट) स्थित हैहांगकांगवान चाई जिलाखाड़ी पर सेतुपश्चिम की ओर वाली सड़क, एकतरफा पश्चिम की ओर जाने वाला यातायात, पूर्व से शुरू होता हैली गार्डन रोड, पश्चिम की ओरकैनाल रोड ईस्ट. रसेल स्ट्रीट अबखाड़ी पर सेतुशहर की सबसे व्यस्त सड़कों में से एकपर्सीवल स्ट्रीटएदोम का भाग स्थायी रूप से अलग कर दिया गया हैपैदल यात्री क्षेत्र, पश्चिम का एक भागटाइम्स स्क्वायरबाहरी क्षेत्र को भी पैदल यात्रियों के लिए प्राथमिकता वाला क्षेत्र घोषित कर दिया गया है, तथा मैदान को छोड़ दिया गया है।डामरऔर लाल रंग में बदल देंईंट.
अग्रिम पठन:
