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हांगकांग में, स्वामी निगम (OC) एक वैधानिक निकाय है, जो भवन प्रबंधन अध्यादेश (कैप. 344) के तहत सभी मालिकों की ओर से भवन के सामान्य मामलों का प्रबंधन करने के लिए स्थापित किया गया है। इसकी शक्तियां और कर्तव्य मुख्य रूप से प्रासंगिक कानून और पारस्परिक अनुबंध (यदि कोई हो) के विलेख से प्राप्त होते हैं। ओ.सी. की मुख्य शक्तियों का अवलोकन निम्नलिखित है:
| पावर श्रेणी | विशिष्ट सामग्री | कानूनी आधार |
|---|---|---|
| सार्वजनिक क्षेत्र प्रबंधन | साफ-सफाई बनाए रखें, सामान्य क्षेत्रों पर नियंत्रण और प्रबंधन करें | अनुच्छेद 14 और 18 |
| बीमा और वित्त | बकाया ऋण वसूलने के लिए अग्नि बीमा खरीदें | धारा 18(2)(डी) |
| कानूनी कार्रवाई | निषेधाज्ञा के लिए आवेदन करें, प्रबंधन कंपनी या दोषी मालिक के खिलाफ कानूनी कार्रवाई करें | धारा 45 और अनुसूची 10 |
| नियुक्ति और पर्यवेक्षण | संपत्ति प्रबंधन कंपनी के कर्मचारियों की नियुक्ति/बर्खास्तगी करना और उनके काम का पर्यवेक्षण करना | कानूनी व्यक्ति की स्थिति के आधार पर कोई स्पष्ट प्रावधान नहीं |
1. भवन के सामान्य भागों का प्रबंधन
- रखरखाव और मरम्मतभवन के सार्वजनिक क्षेत्रों (जैसे लिफ्ट, गलियारे, बाहरी दीवारें, छतें, आदि) की मरम्मत, रखरखाव और सुधार के लिए जिम्मेदार।
- सफाई और सुरक्षासफाई कम्पनियों, सुरक्षा कर्मियों को किराये पर रखना, तथा सार्वजनिक सुविधाओं (जैसे पार्किंग स्थल और क्लब) के संचालन का प्रबंधन करना।
- नियम निर्धारित करनाभवन प्रबंधन नियम (जैसे शोर नियंत्रण और कचरा निपटान) स्थापित करें और मालिकों और निवासियों से उनका अनुपालन करने की अपेक्षा करें।
2. वित्तीय शक्ति
- प्रबंधन शुल्क का संग्रहभवन के दैनिक खर्चों और आरक्षित निधियों को कवर करने के लिए मालिकों से प्रबंधन शुल्क एकत्र किया जाता है।
- धन का प्रबंधन：धन का प्रबंधन करने के लिए बैंक खाता खोलें, नियमों के अनुसार वित्तीय रिकॉर्ड रखें और मालिकों के लिए नियमित रूप से खाते प्रकाशित करें।
- उधारी वसूलीप्रबंधन शुल्क का भुगतान न करने वाले मालिकों के विरुद्ध कानूनी कार्रवाई करना (जैसे कि वसूली के लिए भूमि न्यायाधिकरण में आवेदन करना)।
3. आपसी अनुबंध के विलेख की शर्तों का प्रवर्तन
- यदि भवन के पास पारस्परिक अनुबंध विलेख है, तो निगम को विलेख की शर्तों को लागू करने का अधिकार है, जैसे कि अवैध पुनर्निर्माण को रोकना, सार्वजनिक स्थानों पर अवैध कब्जे को रोकना आदि।
- यदि आवश्यक हो, तो आप न्यायालय से निषेधाज्ञा के लिए आवेदन कर सकते हैं या संबंधित स्वामी से क्षतिपूर्ति का दावा कर सकते हैं।
4. मालिकों की बैठक बुलाएँ
- मालिकों की बैठकनिगम को प्रमुख मामलों (जैसे प्रमुख मरम्मत, प्रबंधन बजट में परिवर्तन, आदि) पर चर्चा करने के लिए अध्यादेश के अनुसार वार्षिक आम बैठकें (एजीएम) और विशेष आम बैठकें (ईजीएम) आयोजित करना आवश्यक है।
- निर्णय लेने की शक्तिप्रमुख निर्णय (जैसे कि आरक्षित निधि का उपयोग करना और HK$200,000 से अधिक मूल्य की परियोजनाएं चलाना) मालिकों की बैठक द्वारा अनुमोदित होना चाहिए।
5. प्रबंधन कंपनी की नियुक्ति
- निगम निविदा या बातचीत के माध्यम से एक संपत्ति प्रबंधन कंपनी की नियुक्ति कर सकता है और उसके सेवा प्रदर्शन की निगरानी कर सकता है।
- यदि प्रबंधन कंपनी अपने संविदात्मक दायित्वों को पूरा करने में विफल रहती है, तो निगम को अनुबंध समाप्त करने का अधिकार है।
6. कानूनी कार्रवाई का अधिकार
- एक निगम अपने नाम से कोई मुकदमा ला सकता है या किसी मुकदमे का बचाव कर सकता है, उदाहरण के लिए:
- पारस्परिक अनुबंध या प्रबंधन नियमों का उल्लंघन करने वाले मालिकों के खिलाफ सिविल कार्यवाही दायर करना।
- किसी तीसरे पक्ष (जैसे ठेकेदार) द्वारा लापरवाही या अनुबंध के उल्लंघन का दावा।
7. अन्य अधिकार
- बीमा खरीदेंभवन के सार्वजनिक क्षेत्रों के लिए अग्नि बीमा, तृतीय-पक्ष देयता बीमा आदि खरीदें।
- शिकायतों का निपटारामालिकों या निवासियों के बीच विवादों का समन्वय करना (जैसे पानी का रिसाव, शोर की समस्या)।
- अनुपालन पर्यवेक्षणसुनिश्चित करें कि भवन सरकारी विनियमों (जैसे अग्नि विनियम, भवन सुरक्षा मानक) का अनुपालन करता है।
8. कॉर्पोरेट शक्तियों की सीमा
- कानून और आपसी अनुबंध के कार्य का पालन करना होगानिगम अपने अधिकार क्षेत्र से बाहर जाकर कार्य नहीं कर सकता है और सभी निर्णय भवन प्रबंधन अध्यादेश और पारस्परिक अनुबंध के विलेख के अनुरूप होने चाहिए।
- मालिक द्वारा पर्यवेक्षित:
- मालिक, मालिकों की बैठक के माध्यम से निगम के प्रस्तावों पर वीटो लगा सकते हैं।
- मालिक निगम की बैठक के विवरण और वित्तीय विवरणों का निरीक्षण कर सकते हैं।
- शिकायत तंत्रयदि मालिक को लगता है कि भूमि अधिग्रहण अधिकारी ने अपने अधिकार का दुरुपयोग किया है, तो वह जिला कार्यालय, भूमि न्यायाधिकरण या अदालत में शिकायत दर्ज करा सकता है।
9. अप्रत्याशित विवरण
एक अप्रत्याशित विवरण यह है कि हालांकि निगम का अध्यक्ष बैठकों की अध्यक्षता करने और निगम का बाहरी तौर पर प्रतिनिधित्व करने के लिए जिम्मेदार होता है, लेकिन कानून के अनुसार, अध्यक्ष के पास कोई स्वतंत्र वैधानिक शक्ति नहीं होती है और निर्णयों पर मालिकों की बैठक में मतदान करना होता है। इसका अर्थ यह है कि प्रमुख मामलों को केवल अध्यक्ष के निर्णय के आधार पर नहीं चलाया जा सकता है, और इस प्रावधान का उल्लंघन कानूनी दायित्व को जन्म दे सकता है, जिसका प्रबंधन में मालिकों की भागीदारी पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ता है।
10. वर्तमान स्थिति और विवाद
3 अप्रैल 2025 से, हांगकांग में मालिक निगमों की शक्तियां कभी-कभी विवाद का कारण बनती हैं, जैसे कि प्रबंधन कंपनियों और मालिकों के बीच शक्तियों का वितरण। कुछ मालिकों का मानना है कि प्रबंधन कंपनियों के पास बहुत अधिक शक्ति होती है और निगमों के लिए उनका प्रभावी पर्यवेक्षण करना कठिन होता है, और निगम की स्थापना को इस समस्या के समाधान का एक प्रभावी तरीका माना जाता है। हालांकि, निगमन प्रक्रियाएं जटिल हैं और इसमें मालिकों की ओर से उच्च स्तर की भागीदारी की आवश्यकता होती है, जिसके परिणामस्वरूप कुछ इमारतें सफलतापूर्वक OC स्थापित करने में विफल हो जाती हैं।
11. सामान्य विवाद और समाधान
- सत्ता का दुरुपयोगउदाहरण के लिए, यदि निगम मालिकों की बैठक की मंजूरी के बिना महंगी परियोजनाएं चलाता है, तो मालिक विशेष बैठक का अनुरोध कर सकते हैं या न्यायिक समीक्षा के लिए आवेदन कर सकते हैं।
- वित्तीय अस्पष्टतामालिकों को निगम से खातों का अनुरोध करने और यदि आवश्यक हो तो जिला कार्यालय को रिपोर्ट करने का अधिकार है।
- प्रबंधन विवादयदि निगम और प्रबंधन कंपनी के बीच कोई विवाद उत्पन्न होता है, तो वे कानूनी सलाह ले सकते हैं या मध्यस्थता के माध्यम से मुद्दे को हल कर सकते हैं।
यदि कोई विशिष्ट विवाद है, तो किसी कानूनी पेशेवर से परामर्श करने की सिफारिश की जाती हैगृह मंत्रालयका"बिल्डिंग प्रबंधन संपर्क समूह"सहायता मांगे।
