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मालिकों का निगम (ओसी)हांगकांग के अनुसारभवन प्रबंधन अध्यादेश (कैप. 344)किसी भवन या आवासीय संपत्ति के मालिकों द्वारा गठित एक वैधानिक निकाय जिसका प्राथमिक उद्देश्य संपत्ति के सामान्य मामलों का प्रबंधन और रखरखाव करना है।
स्वामियों का निगम प्रभावी रूप से संसाधनों को एकीकृत कर सकता है, संपत्ति की गुणवत्ता बनाए रख सकता है, तथा स्वामियों के अधिकारों और हितों की रक्षा कर सकता है। हांगकांग के उच्च घनत्व वाले आवासीय वातावरण में इसकी भूमिका विशेष रूप से महत्वपूर्ण है, जो समुदाय के समग्र विकास के साथ व्यक्तिगत हितों को संतुलित करने में मदद करती है।
1. सार्वजनिक क्षेत्रों का एकीकृत प्रबंधन
- भवन में सार्वजनिक सुविधाओं (जैसे लिफ्ट, गलियारे, उद्यान, पार्किंग स्थल आदि) के दैनिक प्रबंधन, रखरखाव और सफाई के लिए जिम्मेदार।
- निवासियों की सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए सुनिश्चित करें कि अग्नि सुरक्षा प्रणालियाँ, विद्युत उपकरण आदि सुरक्षा मानकों के अनुरूप हों।
2. संपत्ति का मूल्य बनाए रखें
- नियमित रखरखाव और मरम्मत के माध्यम से भवन का जीवन बढ़ाया जा सकता है और भवन के मूल्य को जीर्णता के कारण गिरने से रोका जा सकता है।
- समग्र जीवन-यापन के माहौल को बेहतर बनाने के लिए बड़े पैमाने की परियोजनाओं (जैसे बाहरी दीवार का नवीनीकरण और पानी की पाइप को बदलना) का समन्वय करना।
3. वित्तीय प्रबंधन
- प्रभार प्रबंधन शुल्क：स्वामित्व के अपने हिस्से के आधार पर मालिकों से शुल्क लें, जिसका उपयोग दैनिक खर्चों और आरक्षित निधियों के लिए किया जाता है।
- प्रबंधन रिजर्व: भविष्य में प्रमुख मरम्मत या आपात स्थितियों (जैसे तूफान से होने वाली क्षति) के लिए निधि आरक्षित रखें, ताकि अस्थायी लागत साझाकरण से बचा जा सके।
4. आपसी अनुबंध विलेख का निष्पादन
- भवन विलेख की शर्तों का पालन करने के लिए मालिकों की निगरानी करना, जैसे कि अवैध परिवर्तनों पर रोक लगाना, शोर या स्वच्छता संबंधी मुद्दों से निपटना।
- सामुदायिक व्यवस्था बनाए रखने के लिए उल्लंघन के लिए चेतावनी जारी करें या कानूनी कार्रवाई करें।
5. कानूनी प्रतिनिधित्व और निर्णय लेना
- तीसरे पक्ष (जैसे संपत्ति प्रबंधन कंपनियां, ठेकेदार) के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करने, या विवादों के संबंध में मुकदमा दायर करने में सभी संपत्ति मालिकों का प्रतिनिधित्व करें।
- प्रमुख मामलों (जैसे संपत्ति प्रबंधन कंपनी या बड़े पैमाने की परियोजनाओं को बदलना) के लिए, मालिकों की बैठक आयोजित की जाती है और मतदान के माध्यम से सामूहिक निर्णय लिए जाते हैं।
6. मालिकों की आवाज़ को बुलंद करना
- डेवलपर्स या संपत्ति प्रबंधन कंपनियों द्वारा प्रबंधन मामलों पर एकतरफा प्रभुत्व से बचने के लिए संपत्ति मालिकों की राय पर ध्यान केंद्रित करें।
- सरकारी विभागों के साथ संचार करते समय (जैसे रखरखाव निधि के लिए आवेदन करना) एक एकीकृत संचार विंडो के रूप में कार्य करें।
7. कानूनी आधार और अधिकार
- भवन प्रबंधन अध्यादेश के अनुसार, निगम को कानूनी व्यक्ति का दर्जा प्राप्त है और वह स्वतंत्र रूप से दस्तावेजों पर हस्ताक्षर कर सकता है, बैंक खाते खोल सकता है, और यहां तक कि निगम के नाम पर मुकदमा भी कर सकता है या उसके विरुद्ध मुकदमा चलाया जा सकता है।
हांगकांग में, स्वामी निगम (ओ.सी.) भवन प्रबंधन अध्यादेश के तहत स्थापित एक कानूनी संगठन है। यह मुख्य रूप से एक स्ट्रेटा बिल्डिंग के सामान्य मामलों (जैसे रखरखाव, सुरक्षा, सफाई, आदि) के प्रबंधन के लिए जिम्मेदार है। शब्द "ट्रायड" का तात्पर्य अवैध गतिविधियों में संलिप्त संगठित आपराधिक समूहों से है। ये दोनों असंबंधित लग सकते हैं, लेकिन कुछ मामलों में, त्रिक अपने लाभ के लिए निगमों में घुसपैठ या हेरफेर करने का प्रयास कर सकते हैं। प्रासंगिक पृष्ठभूमि और संभावित संबद्धता विश्लेषण निम्नलिखित है:
8. ओनर्स कॉर्पोरेशन का संचालन और संभावित कमजोरियाँ
- निगम की स्थापना मालिकों द्वारा संयुक्त रूप से की जाती है, तथा प्रबंधन समिति (एमसी) के सदस्य मालिकों द्वारा चुने जाते हैं तथा वे भवन संबंधी मामलों (जैसे परियोजनाओं के लिए बोली लगाना, वित्त का प्रबंधन करना आदि) पर निर्णय लेने के लिए जिम्मेदार होते हैं।
- संभावित जोखिमयदि प्रबंधन समिति के सदस्यों को रिश्वत दी जाती है या धमकाया जाता है, या यदि गिरोह के सदस्य प्रबंधन समिति में घुसपैठ करते हैं, तो उन्हें निम्नलिखित तरीकों से हेरफेर किया जा सकता है:
- परियोजना बोली में हेराफेरीमाफिया ने ठेकेदारों के साथ मिलीभगत करके ऊंचे दामों पर रखरखाव कार्य ठेके पर लिए और रिश्वत वसूली।
- प्रबंधन शुल्क का दुरुपयोगकॉर्पोरेट धन का अवैध हस्तांतरण।
- चुनावों में हेराफेरीमालिकों के वोट को प्रभावित करने के लिए धमकी का प्रयोग करना तथा यह सुनिश्चित करना कि प्रबंधन समिति में “उनके अपने लोग” ही चुने जाएं।
8. त्रिक निगमों में शामिल हो जाते हैं
हांगकांग में पुराने आवासीय सम्पदाओं के नवीकरण परियोजनाओं में बोली में हेराफेरी की घटना लंबे समय से चल रही है, जिसमें गिरोह या बेईमान व्यवसायी, अत्यधिक कीमत वाली परियोजनाओं से लाभ कमाने के लिए, धमकियों और रिश्वत के माध्यम से कॉर्पोरेट निकायों को नियंत्रित करते हैं। इस मामले में, ओ.सी. ने पारदर्शी बोली के बिना ही परियोजना को केवल इस आधार पर मंजूरी दे दी कि "बाहरी दीवार पर कंक्रीट उखड़ रही थी और उसे तत्काल मरम्मत की आवश्यकता थी", जो कि प्रणाली में खामियों को दर्शाता है (जैसे कि भवन प्रबंधन अध्यादेश द्वारा ओ.सी. की शक्ति का अपर्याप्त पर्यवेक्षण)।
- हांगकांग में ऐसे कई मामले सामने आए हैं जहां त्रिकोणीय समूह ने कॉर्पोरेट निकायों में हस्तक्षेप किया है, उदाहरण के लिए:
- 2018 में, पुलिस ने एक त्रिकोणीय समूह का पर्दाफाश किया, जिस पर कई हाउसिंग एस्टेट निगमों में हेरफेर करने और मालिकों को डराने-धमकाने और दस्तावेजों में जालसाजी करके परियोजना निधि में 10 मिलियन हांगकांग डॉलर से अधिक की धोखाधड़ी करने का संदेह था।
- 2024 लेई चेंग यूके ग्राम निगम समिति सदस्य का सिर कलम करने का मामला
- 2025 के त्सुंग क्वान ओ किंग लाम एस्टेट कॉर्पोरेशन चुनाव में धमकाने के आरोप में त्रिकोणीय पृष्ठभूमि वाले 17 लोगों को गिरफ्तार किया गया, जिनमें उम्मीदवार और निर्वाचित भी शामिल हैं
9. सरकारी और कानूनी प्रतिक्रियाएँ
- कानूनी प्रावधानभवन प्रबंधन अध्यादेश के तहत निगमों को अपने वित्त में पारदर्शिता रखने तथा अवैध गतिविधियों की जांच करने की आवश्यकता होती है। यदि त्रिक की संलिप्तता पाई जाती है, तो सोसायटी अध्यादेश या अपराध अध्यादेश के तहत अभियोजन चलाया जा सकता है।
- प्रवर्तन कार्रवाईहांगकांग पुलिस (जैसे कि संगठित अपराध और ट्रायड ब्यूरो) कानूनी संगठनों में घुसपैठ करने वाले ट्रायड समूहों की जांच शुरू करेगी।
- स्वामी स्व-बीमा:
- सतर्क रहें, कॉर्पोरेट बैठकों में भाग लें और वित्तीय रिपोर्टों पर नजर रखें।
- यदि आपको कोई संदिग्ध परियोजना उद्धरण या धमकी भरा व्यवहार दिखाई दे तो तुरंत पुलिस को इसकी सूचना दें।
- गृह मंत्रालय या कानूनी माध्यम से उल्लंघनकर्ता प्रबंधन समिति के सदस्य को हटाने के लिए आवेदन करें।
8. गृह मंत्रालयमालिक निगमों के लिए नोट
परिचय
- निजी भवनों का प्रबंधन मालिकों की जिम्मेदारी है। भवन प्रबंधन पर सरकार की नीति हमेशा से मालिकों को उपयुक्त निवासी संगठन, जैसे कि स्वामी निगम (ओ.सी.) स्थापित करने के लिए प्रोत्साहित करने और सहायता प्रदान करने की रही है, ताकि वे अपने भवनों का प्रबंधन प्रभावी ढंग से कर सकें।
- भवन प्रबंधन अध्यादेश (कैप. 344) (जिसे आगे "अध्यादेश" कहा जाएगा) का उद्देश्य निगमों की स्थापना और संचालन के लिए एक कानूनी ढांचा प्रदान करना है, ताकि निजी भवनों के मालिक अपनी संपत्तियों का बेहतर प्रबंधन करने के लिए निगमों की स्थापना कर सकें।
स्वामी निगम की स्थापना का उद्देश्य
अध्यादेश में निगम के कर्तव्यों और शक्तियों का भी स्पष्ट उल्लेख किया गया है। ओ.सी. का कानूनी कर्तव्य है कि वह भवन के सामान्य भागों का उचित प्रबंधन और रखरखाव करे तथा उसे वे सभी उपाय करने होंगे जो पारस्परिक अनुबंध विलेख में निर्दिष्ट भवन के सामान्य भागों के प्रबंधन उत्तरदायित्वों को पूरा करने के लिए यथोचित रूप से आवश्यक हैं। जहां तक शक्तियों का सवाल है, निगम यह निर्णय ले सकता है कि अध्यादेश या पारस्परिक अनुबंध के विलेख के तहत निगम को प्राप्त कर्तव्यों और शक्तियों के निर्वहन में सहायता या प्रतिनिधित्व के लिए वेतनभोगी कर्मचारियों, संपत्ति प्रबंधन कंपनियों या अन्य पेशेवर संस्थानों या कार्मिकों को नियुक्त किया जाए या नहीं। अध्यादेश की धारा 18 के तहत अपने कर्तव्यों का पालन करने और अपनी शक्तियों का प्रयोग करने में, निगम अध्यादेश की धारा 44(1) के अनुसार गृह मामलों और युवा मामलों के सचिव द्वारा जारी अभ्यास संहिता द्वारा निर्देशित होगा।
हांगकांग की जनसंख्या बड़ी है तथा भूमि क्षेत्र सीमित है। अधिकांश नागरिक निजी बहुमंजिला इमारतों या कई इमारतों से बने निजी आवासीय परिसरों में रहते हैं। इन इमारतों और आवासीय परिसरों में सैकड़ों से लेकर हजारों तक की संख्या में अनेक इकाइयां शामिल हैं। इकाई के मालिक उस भवन या आवासीय परिसर के प्रबंधन और रखरखाव के लिए संयुक्त रूप से जिम्मेदार होते हैं जिसमें वे रहते हैं। यदि कोई दुर्घटना भवन या आवासीय संपत्ति के खराब प्रबंधन या उसके सामान्य भागों के रखरखाव की कमी के कारण होती है, तो संबंधित मालिकों को संयुक्त और कई कानूनी उत्तरदायित्व वहन करना होगा।
किसी इमारत का प्रबंधन और रखरखाव कोई आसान काम नहीं है। इसमें कई प्रकार के कार्य शामिल हैं, जिनमें सामान्य क्षेत्रों की सफाई, कचरा प्रबंधन, सुरक्षा के साथ-साथ गैर-नियमित कार्य जैसे संपत्ति प्रबंधन कंपनी को काम पर रखना और भवन का रखरखाव करना शामिल है। यदि भवन में कोई निगम स्थापित नहीं है, तो भवन के सभी प्रबंधन और रखरखाव के मामलों को भवन के पारस्परिक अनुबंध के विलेख के प्रावधानों के आधार पर, सभी मालिकों द्वारा संयुक्त रूप से तय किया जाना पड़ सकता है। सैकड़ों या हजारों इकाइयों वाली इमारतों या आवासीय सम्पदाओं के लिए, यह न केवल समय लेने वाला और बोझिल है, बल्कि व्यवहार्य भी नहीं है।
भवनों का उचित प्रबंधन करने, मालिकों को आरामदायक रहने का वातावरण प्रदान करने तथा उनकी परिसंपत्तियों को खराब भवन प्रबंधन और रखरखाव से होने वाले नुकसान से बचाने के लिए निगम की स्थापना करना न केवल एकमात्र तरीका है, बल्कि यह सबसे व्यवहार्य तरीका भी है। निगम अध्यादेश के तहत स्थापित एक स्वतंत्र कानूनी इकाई है। यह सभी मालिकों की ओर से कानूनी रूप से भवन के सामान्य भागों का प्रबंधन करता है, प्रासंगिक अधिकारों, शक्तियों, विशेषाधिकारों और कर्तव्यों का प्रयोग और पालन करता है, तथा संपत्ति प्रबंधन कंपनियों को नियुक्त और बर्खास्त करने और उनके काम का पर्यवेक्षण करने की शक्ति रखता है।
अध्यादेश में प्रावधान है कि निगम बैठक किसी भवन के सामान्य भागों के नियंत्रण, प्रबंधन और प्रशासन के साथ-साथ ऐसे सामान्य भागों के नवीकरण, सुधार या सजावट के संबंध में प्रस्ताव पारित कर सकती है, और ऐसे प्रस्ताव प्रबंधन समिति (एमसी) और सभी मालिकों के लिए बाध्यकारी होंगे।
सामान्य समस्याएँ और चुनौतियाँ
- स्थापना सीमा：स्वामियों की बैठक द्वारा प्रस्ताव पारित किया जाना चाहिए और भूमि रजिस्ट्री में पंजीकृत किया जाना चाहिए।
- कम मालिक की भागीदारीकुछ मालिक बैठकों या मतदान में सक्रिय रूप से भाग नहीं ले सकते हैं, जिससे निर्णय लेने की दक्षता प्रभावित होती है।
- व्यावसायिक ज्ञान आवश्यकप्रमुख मरम्मत या कानूनी मामलों में पेशेवर सलाहकारों (जैसे, इंजीनियर, वकील) की मदद की आवश्यकता हो सकती है।
- माफिया आक्रमण कुछ पुरानी इमारत निर्माण कंपनियों को मालिकों की कम भागीदारी के कारण आसानी से कुछ ही लोगों (गिरोह सहित) द्वारा नियंत्रित किया जाता है।
