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हांगकांग की कानूनी प्रणाली में, हांगकांग कानून किरायेदारों के लिए अपेक्षाकृत व्यापक सुरक्षा प्रदान करता है, और किरायेदारों के अधिकारों और हितों को मकान मालिक और किरायेदार (समेकन) अध्यादेश (अध्याय 7) और संबंधित कानूनों द्वारा संरक्षित किया जाता है। इन कानूनों का उद्देश्य मकान मालिकों और किरायेदारों के अधिकारों और दायित्वों में संतुलन स्थापित करना है, लेकिन वास्तविक लाभ अभी भी पट्टे की विषय-वस्तु और कानून का पालन करने के प्रति दोनों पक्षों की जागरूकता पर निर्भर करता है। विवादों का सामना करते समय, साक्ष्य (जैसे संचार रिकॉर्ड, किराये की रसीदें, आदि) को सुरक्षित रखने और कानूनी तरीकों से उन्हें हल करने की सिफारिश की जाती है। विशिष्ट सुरक्षा सामग्री में निम्नलिखित पहलू शामिल हैं:
1. पट्टा नियंत्रण और नवीकरण अधिकार
- पट्टा अवधि की गारंटीयदि किरायेदार एक "निश्चित अवधि के पट्टे" (निश्चित अवधि) पर हस्ताक्षर करता है, तो मकान मालिक आम तौर पर एकतरफा रूप से पट्टे को समाप्त नहीं कर सकता है या किरायेदार को पट्टे की अवधि के दौरान बाहर जाने के लिए बाध्य नहीं कर सकता है, जब तक कि किरायेदार पट्टे की शर्तों का उल्लंघन नहीं करता है (जैसे कि किराए का भुगतान न करना, संपत्ति को नुकसान पहुंचाना, आदि)।
- पट्टे के नवीकरण का अधिकार：कुछ पुरानी शैली के पट्टे (जैसे कि 1983 से पहले हस्ताक्षरित "किराया-नियंत्रित" संपत्तियाँ) अध्यादेश के भाग IV द्वारा विनियमित हो सकते हैं, और किरायेदारों को पट्टे को नवीनीकृत करने का अधिकार है। हालाँकि, 2004 के बाद से, अधिकांश आवासीय पट्टों को "स्वतंत्र रूप से बातचीत किए गए पट्टों" में बदल दिया गया है और नवीनीकरण के लिए दोनों पक्षों के बीच बातचीत की आवश्यकता होती है।
2. किराया समायोजन प्रतिबंध
- किराया वृद्धि विनियमनवर्तमान कानून अधिकांश आवासीय पट्टों (विशेष रूप से अल्पकालिक पट्टों) के लिए किराया समायोजन पर कठोर प्रतिबंध नहीं लगाते हैं, और किराए आमतौर पर बाजार की आपूर्ति और मांग द्वारा निर्धारित होते हैं। हालाँकि, यदि पट्टे में किराया समायोजन तंत्र निर्दिष्ट किया गया है (उदाहरण के लिए, उपभोक्ता मूल्य सूचकांक पर आधारित समायोजन), तो शर्तों का पालन किया जाना चाहिए।
- अत्यधिक शुल्क का निषेधमकान मालिक किराये के अतिरिक्त अतिरिक्त शुल्क (जैसे "की मनी") नहीं ले सकता है, जब तक कि पट्टे में इसका स्पष्ट उल्लेख न हो और दोनों पक्ष सहमत न हों।
3. पट्टे की समाप्ति पर प्रतिबंध
- मालिक द्वारा संपत्ति पर कब्ज़ा करने की शर्तेंयदि मकान मालिक पट्टे की समाप्ति के बाद संपत्ति वापस लेना चाहता है, तो उसे अध्यादेश के अनुसार एक औपचारिक नोटिस (जैसे "किरायेदारी समाप्ति की सूचना") जारी करना होगा और वैधानिक अवधि का पालन करना होगा (आमतौर पर एक महीने का नोटिस आवश्यक है)। यदि किरायेदार बाहर जाने से इनकार करता है, तो मकान मालिक को कब्जे के आदेश के लिए भूमि न्यायाधिकरण में आवेदन करना होगा।
- मनमाने ढंग से बेदखली पर रोक: 2021 में नियमों के संशोधन के बाद से, यदि किरायेदार ने समय पर किराए का भुगतान किया है और अनुबंध का उल्लंघन नहीं किया है, तो मकान मालिक "स्व-कब्जे" या "पुनर्निर्माण" के अलावा अन्य कारणों से पट्टे को जबरन समाप्त नहीं करेगा।
4. मरम्मत की जिम्मेदारी और निवास का अधिकार
- संपत्ति मालिकों की बुनियादी जिम्मेदारियाँमालिक को संपत्ति संरचना की सुरक्षा, पानी और बिजली की आपूर्ति सुविधाओं के सामान्य संचालन को सुनिश्चित करने की आवश्यकता है, और प्रमुख मरम्मत (जैसे बाहरी दीवारों और पानी के पाइपों का रिसाव, आदि) के लिए जिम्मेदार है। किरायेदार नियमित रखरखाव (जैसे प्रकाश बल्बों को बदलना) के लिए जिम्मेदार है।
- किरायेदारों के शिकायत अधिकारयदि मकान मालिक अपने रखरखाव दायित्वों को पूरा करने में विफल रहता है, तो किरायेदार रेटिंग और मूल्यांकन विभाग या भूमि न्यायाधिकरण में शिकायत कर सकता है, या किराए में कमी या मुआवजे के लिए आवेदन भी कर सकता है।
5. जमा सुरक्षा
- मकान मालिक दो महीने तक का किराया जमा के रूप में ले सकता है, जिसे पट्टे की समाप्ति के बाद उचित समय के भीतर वापस किया जाना चाहिए (उचित हर्जाना घटाकर)। यदि मकान मालिक अनुचित तरीके से जमा राशि रोक लेता है, तो किरायेदार कानूनी सहायता ले सकता है।
6. समान अधिकार संरक्षण
- हांगकांग अधिकार विधेयक और भेदभाव विरोधी अध्यादेश के अनुसार, मकान मालिकों को नस्ल, लिंग, विकलांगता आदि के आधार पर किरायेदारों के साथ भेदभाव करने की अनुमति नहीं है।
टिप्पणी:
- वर्तमान कानून "आवासीय पट्टों" और "वाणिज्यिक पट्टों" को अलग-अलग तरीके से विनियमित करता है, तथा वाणिज्यिक किरायेदारों को अपेक्षाकृत कम सुरक्षा प्राप्त है।
- किरायेदारों को पट्टे की शर्तों को ध्यानपूर्वक पढ़ना चाहिए और हस्ताक्षर करने से पहले दोनों पक्षों के अधिकारों और दायित्वों को स्पष्ट करना चाहिए। यदि कोई विवाद हो तो आप सामुदायिक विधिक सेवा नेटवर्क जैसे संगठनों से कानूनी सलाह या सहायता ले सकते हैं।
