विषयसूची
अधिक मूल्यांकित संपत्तियों की सूची
| कारण | वर्णन करना | उदाहरण |
|---|---|---|
| मनोवैज्ञानिक कारक | भावना और आशावाद सट्टा खरीद को बढ़ावा देते हैं | ताइवान 2020 सिंचु "लाल टिकट अटकलें" |
| ऋण विस्तार और कम ब्याज दरें | आसान ऋण से कीमतें बढ़ती हैं, और बाद में ब्याज दरों में वृद्धि से कीमतें सही हो जाती हैं | महामारी के दौरान ऑस्ट्रेलिया में आवास की कीमतें ऊंची थीं, लेकिन बाद में गिर गईं |
| सरकारी नीति | मांग को बढ़ावा देने के लिए कर प्रोत्साहन या छूट | हांगकांग 2024 में स्टाम्प ड्यूटी समाप्त कर देगा |
| आपूर्ति और मांग असंतुलन | सीमित आपूर्ति और मजबूत मांग से कीमतें बढ़ीं | 2024 में हांगकांग के किराए में 1.6% की वृद्धि होगी, प्रतिभा परिचय योजना |
| ऐतिहासिक मूल्य वृद्धि | पिछले उछालों ने गति पैदा की, बुलबुला जोखिम बढ़ाया | चीन के पूर्वी प्रांतों में पतन का उच्च जोखिम |
चालों की संख्या
- उच्च विक्रय मूल्य और पूंजीगत लाभ
अधिमूल्यांकन मालिकों को शिखर पर बेचने और महत्वपूर्ण पूंजीगत लाभ प्राप्त करने में सक्षम बनाता है। उदाहरण के लिए, हांगकांग में आवास की कीमतें सितंबर 2021 में चरम पर थीं, और निवेश के मालिक लाभ के लिए इसे बेच सकते हैं, जिससे उनकी संपत्ति की भावना बढ़ जाती है। - बेहतर ऋण शर्तें
प्रवेश लागत को कम करने के लिए बैंक अक्सर बाजार मूल्यांकन के आधार पर उच्च बंधक राशि को मंजूरी देते हैं। उदाहरण के लिए, यदि हांगकांग में 8 मिलियन हांगकांग डॉलर मूल्य की संपत्ति की गणना 60% के बंधक अनुपात के आधार पर की जाती है, तो मालिक को केवल 3.2 मिलियन हांगकांग डॉलर का अग्रिम भुगतान करना होगा, जिससे तरलता दबाव कम हो जाएगा। - किराये से होने वाली आय की संभावना में वृद्धि
मांग के कारण किराये में वृद्धि होती है, 2024 की पहली छमाही में हांगकांग के किराये में 1.6% की वृद्धि होगी, जो मकान मालिकों के लिए लाभदायक है, विशेष रूप से तब जब नीतियां प्रतिभाओं और छात्रों को बाजार में आकर्षित करती हैं। - बेहतर बंधक वित्तपोषण क्षमताएं
उच्च मूल्यांकन से मालिक को पुनर्निवेश या उपभोग के लिए अधिक बंधक ऋण राशि प्राप्त करने की सुविधा मिलती है, जिससे अल्पावधि में नकदी प्रवाह में सुधार होता है। - लाभ के अवसर बेचना
यदि मालिक संपत्ति को उच्च मूल्य पर सफलतापूर्वक बेच देता है, तो पूंजीगत मूल्यवृद्धि प्राप्त की जा सकती है, विशेष रूप से अल्पकालिक सट्टेबाजों के लिए, क्योंकि लाभ मार्जिन का विस्तार किया जा सकता है। - कागज़ी संपदा में वृद्धि
संपत्ति के बढ़ते मूल्यांकन का सीधा असर व्यक्तिगत बैलेंस शीट पर पड़ता है, जिससे मकान मालिकों की वित्तीय सुरक्षा की भावना मजबूत होती है। - क्रेडिट रेटिंग में सुधार
उच्च मूल्य वाली संपत्तियां आपके व्यक्तिगत ऋण को बेहतर बनाने में मदद कर सकती हैं, जिससे अन्य वित्तीय उत्पादों (जैसे क्रेडिट कार्ड या व्यवसाय ऋण) के लिए आवेदन करना आसान हो जाता है।
के परिणाम स्वरूप
1. वित्तीय जोखिम बढ़ जाते हैं
- बढ़ती कर लागत：अतिमूल्यांकन के कारण संपत्ति कर, भूमि किराया और दरों जैसी धारण लागत में वृद्धि हो सकती है, तथा दीर्घकालिक धारकों पर नकदी प्रवाह का दबाव बढ़ सकता है।
- बंधक पुनर्भुगतान दबावयदि मालिक उच्च मूल्यांकन के साथ उच्च अनुपात बंधक के लिए आवेदन करता है, तो ब्याज दरें बढ़ने या आय कम होने पर उसे भुगतान में चूक का जोखिम उठाना पड़ सकता है।
2. बाजार में उतार-चढ़ाव के कारण परिसंपत्ति मूल्यह्रास का संकट
- बुलबुला फटने का खतराजब बाजार में सुधार होता है, तो अधिक मूल्यांकित संपत्ति की कीमतें गिर सकती हैं, और मालिक की संपत्ति काफी कम हो सकती है, जिससे "नकारात्मक इक्विटी" (संपत्ति का बाजार मूल्य बकाया ऋण से कम है) का निर्माण हो सकता है।
- तरलता में कमी：अतिमूल्यांकन संपत्ति को बेचने लायक नहीं बनाता और उचित समय में उसे प्राप्त करना कठिन बनाता है। विशेषकर आर्थिक मंदी के समय, विक्रेता को बेचने के लिए कीमत कम करने पर मजबूर होना पड़ सकता है।
3. निवेश निर्णय का गलत आकलन
- गलत तरीके से कॉन्फ़िगर किए गए संसाधनमालिक उच्च मूल्यांकन के कारण अचल संपत्ति में अधिक निवेश कर सकते हैं और अन्य परिसंपत्ति वर्गों (जैसे स्टॉक या बांड) की उपेक्षा कर सकते हैं, जिससे पोर्टफोलियो का जोखिम प्रतिरोध कम हो जाता है।
- पुनर्निवेश के समय का गलत आकलनधारक उच्च कीमतों की प्रतीक्षा करने के लिए बिक्री में देरी कर सकते हैं, अन्य बाजार अवसरों को खो सकते हैं, या यहां तक कि नीतिगत बदलावों (जैसे ब्याज दर में वृद्धि या खरीद प्रतिबंध) के कारण फंस सकते हैं।
4. कानूनी और अनुपालन जोखिम
- बैंक सहारा देयतायदि गलत मूल्यांकन के परिणामस्वरूप ऋण चूक हो जाती है, तो बैंक मालिक या मूल्यांकनकर्ता को कानूनी रूप से जिम्मेदार ठहरा सकता है।
- लेन-देन विवादयदि खरीदार को बाद में पता चलता है कि संपत्ति का मूल्यांकन बढ़ा-चढ़ाकर किया गया था, तो वह मालिक या एजेंट पर गुमराह करने का आरोप लगाते हुए मुकदमा दायर कर सकता है।
5. मनोवैज्ञानिक और सामाजिक तनाव
- धन की चिंताजब बाजार में उतार-चढ़ाव होता है, तो मालिकों को परिसंपत्ति के मूल्यह्रास की चिंता के कारण लगातार चिंता का अनुभव हो सकता है, जो उनके जीवन की गुणवत्ता को प्रभावित कर सकता है।
- सामाजिक तनाव：अतिमूल्यांकन से किरायेदारों या खरीदारों के बीच असंतोष पैदा हो सकता है, जैसे अत्यधिक उच्च किराए के कारण किराया विवाद।
6. मनोवैज्ञानिक विक्रय कठिनाइयाँ
- मंदी के दौर में, अधिक मूल्य वाली संपत्तियों को बेचना कठिन होता है और उन्हें कम कीमत पर बेचना पड़ सकता है। उदाहरण के लिए, यदि हांगकांग के डेवलपर्स 2024 में कीमतों में कटौती करते हैं और द्वितीयक बाजार के मालिक भी ऐसा ही करते हैं, तो इससे मालिकों को परिसंपत्ति तरलता संबंधी दुविधा का सामना करना पड़ सकता है, विशेष रूप से ठंडे बाजार में।
निष्कर्ष के तौर पर
संपत्तियों का अधिमूल्यन मनोवैज्ञानिक, आर्थिक और नीतिगत कारकों से प्रेरित होता है, जिससे मालिकों को उच्च विक्रय मूल्य और बेहतर ऋण जैसे अल्पकालिक लाभ मिलते हैं, लेकिन बाजार में सुधार और वित्तीय दबाव जैसे दीर्घकालिक जोखिमों को नजरअंदाज नहीं किया जा सकता है, और इसके संभावित जोखिम सतर्कता के अधिक योग्य हैं।
मालिकों को सतर्क रहने की जरूरत है, विशेष रूप से हांगकांग और चीन जैसे अस्थिर बाजारों में, तथा उन्हें तत्काल हितों के साथ भविष्य की स्थिरता में संतुलन बनाए रखना होगा। मालिकों को मूल्यांकन परिणामों को तर्कसंगत रूप से देखना चाहिए, अत्यधिक उत्तोलन से बचना चाहिए, तथा जोखिम कम करने के लिए निवेश में विविधता लानी चाहिए।
