हांगकांग रियल एस्टेट बाजार पर यूबीएस के हालिया विचार

以下是瑞銀核心觀點及背後邏輯的梳理：

 1. 宏觀經濟壓力

– 利率上升與資金成本
香港實行聯繫匯率制度，緊跟美國加息步伐。隨著美聯儲持續升息，香港按揭貸款利率攀升至多年高點（例如2023年主要銀行最優惠利率P升至5.75%-6%），顯著抑制購房需求，尤其是對中產及投資客的負擔能力。
– 經濟復甦乏力
香港疫後經濟復甦低於預期，2023年GDP增長約3.2%，但房地產市場並未同步回暖。零售、旅遊等支柱產業恢復緩慢，影響就業市場與消費信心，間接削弱樓市支撐。 

2. 供需結構失衡

– 供應量增加
特區政府持續推進土地供應，未來3-4年私宅潛在供應量維持約10.5萬套高位（據差餉物業估價署數據）。同時，公屋及「簡約公屋」計劃分流部分剛需，加劇私樓市場競爭。
– 需求端疲軟
人口外流與移民潮導致常住人口下降（2022年淨移出約6萬人），直接減少住房需求。此外，外資企業縮減在港規模，寫字樓空置率攀升（2023年核心區空置率達12%-15%），拖累商業地產。 

3. 政策調控與市場情緒

– 樓市「辣招」未鬆綁
瑞銀認為政策調整力度不足以扭轉市場預期。
– 資產價格下行循環
2024年住宅價格累跌約7%，成交量跌至歷史低位（全年一手私宅成交不足1.1萬宗）。價格陰跌導致買家觀望情緒濃厚，形成「量價齊跌」的負反饋。 

4. 國際資本流動與替代市場

– 區域競爭加劇
新加坡、中東等地積極吸引跨境資金，分散香港作為亞洲房地產投資樞紐的地位。瑞銀指出，2023年香港商業地產投資額同比下跌逾40%，資金外流趨勢明顯。
– 人民幣資產分流
內地核心城市（如上海、深圳）寫字樓租金回報率相對穩定，部分資金轉向更具性價比的大灣區市場。

 市場分歧：悲觀 vs. 謹慎樂觀
– 悲觀陣營（瑞銀為代表）
預測2024年住宅價格再跌5%-10%，寫字樓租金下行壓力持續，建議投資者避險。
– 樂觀觀點
部分機構（如本地地產中介）認為政策鬆綁將逐步釋放需求，加上政府推動「北部都會區」等長遠規劃，中長線或觸底反彈。

 投資者應對策略
– 短期避險：關注高流動性資產，減少長線持有物業。
– 政策敏感度：密切跟蹤印花稅調整、利率見頂信號及人才引入計劃成效。
– 結構性機會：數據中心、冷鏈物流等新興地產類別或受益於經濟轉型。

 瑞銀的悲觀預測反映對香港樓市「內憂外患」的謹慎評估，但市場拐點往往滯後於政策與經濟週期變化。投資者需結合自身風險偏好，動態研判供需、利率及政策三者的邊際改善信號。

瑞銀集團(अंग्रेज़ी:UBS Group AG）是一家在瑞士成立的跨國निवेश बैंकिंगऔरवित्तीय सेवाएं公司。瑞銀集團的總部有兩處，分別位於瑞士का蘇黎世और巴塞爾；而作為全球最大的瑞士銀行機構，瑞銀集團在全球各大金融中心城市都設有辦公機構。瑞銀集團以其對客戶資料的嚴格保密政策和銀行保密文化而著稱

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