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प्रतिकूल कब्ज़ा(प्रतिकूल कब्ज़ा) हैसामान्य कानून प्रणालीकानून में एक कानूनी सिद्धांत जो किसी व्यक्ति को किसी अन्य व्यक्ति की अचल संपत्ति (जैसे भूमि या घर) पर दीर्घकालिक, खुले, निरंतर और अनधिकृत कब्जे के माध्यम से, कुछ शर्तों के अधीन, स्वामित्व प्राप्त करने की अनुमति देता है। इस प्रणाली का उद्देश्य कुशल भूमि उपयोग को बढ़ावा देना, संपत्ति अधिकार विवादों को सुलझाना और भूमि को लम्बे समय तक निष्क्रिय पड़े रहने से रोकना है।
यदि A ने B की परित्यक्त कृषि भूमि पर लम्बे समय तक कब्जा किया है, फसल उगाई है तथा वैधानिक अवधि से परे बाड़ लगाई है, तथा B ने कोई कानूनी कार्रवाई नहीं की है, तो A प्रतिकूल कब्जे के लिए न्यायालय में आवेदन कर सकता है तथा भूमि का स्वामित्व प्राप्त कर सकता है।
स्थापना की शर्तें (सामान्य सामान्य कानून आवश्यकताएँ):
- वास्तविक कब्ज़ा(वास्तविक कब्ज़ा)
भूमि पर कब्जा करने वाले को वास्तव में भूमि का उपयोग करना चाहिए, जैसे कि बाड़ बनाना, खेती करना, या उस पर रहना, न कि केवल मौखिक रूप से दावा करना। - खुला और गैर-छिपा हुआ(खुला और कुख्यात)
यह व्यवसाय पूर्व मालिक को दिखाई देना चाहिए तथा उसे यथोचित रूप से पता लगना चाहिए (जैसे कि संपत्ति पर खुलेआम मरम्मत कार्य करना)। - निरंतरता(निरंतर)
अधिभोग निर्बाध होना चाहिए, तथा इस अवधि की अवधि क्षेत्र-दर-क्षेत्र भिन्न-भिन्न होती है (सामान्यतः 10-20 वर्ष)। यदि अधिकार को बीच में ही छोड़ दिया जाता है या मूल स्वामी आपत्ति उठाता है, तो सीमाओं का क़ानून बाधित हो जाएगा। - शत्रुतापूर्ण कब्ज़ा（शत्रुतापूर्ण/प्रतिकूल）
मूल स्वामी की अनुमति के बिना कब्जा करना (जैसे कि पट्टा या प्राधिकरण नहीं) और अन्य लोगों को उपयोग से बाहर रखना। - विशिष्टता(अनन्य)
इसका उपयोग केवल उस व्यक्ति को ही करना होगा तथा वह इसे मूल मालिक या अन्य लोगों के साथ साझा नहीं कर सकता।
क्षेत्रीय अंतर के उदाहरण:
- हांगकांग：अधिभोग जारी रहना चाहिए 12 वर्ष(सीमा अध्यादेश की धारा 7), और यह सरकारी भूमि पर कब्जे पर लागू नहीं होता है।
- ताइवानइसी प्रकार की एक प्रणाली "पर्चे अधिग्रहण" है, जिसके तहत अन्य लोगों की अपंजीकृत भूमि पर शांतिपूर्ण, खुला और निरंतर कब्जा आवश्यक है। 10 वर्ष(सद्भावना) या 20 वर्ष(सद्भावना में नहीं) और स्वामित्व के लिए भूमि प्रशासन अधिकारियों को आवेदन करें (नागरिक संहिता के अनुच्छेद 769-770)।
- यूएसएनियम राज्य दर राज्य अलग-अलग हैं, सबसे आम नियम 5-20 वर्ष के हैं, और कुछ राज्यों में निवासियों को संपत्ति कर का भुगतान करना आवश्यक है।
विवाद और सीमाएँ:
- सरकारी भूमिप्रतिकूल कब्ज़ा आमतौर पर लागू नहीं होता है।
- मूल स्वामी अधिकारयदि मालिक नाबालिग या अक्षम व्यक्ति है, तो सीमाओं का क़ानून बढ़ाया जा सकता है।
- इरादे अच्छे हों या नहींकुछ न्यायक्षेत्रों में स्वामी से "सद्भावना" (गलत विश्वास करना कि उसका स्वामित्व उसके पास है) की अपेक्षा की जाती है, लेकिन कई सामान्य कानूनी न्यायक्षेत्रों में यह अपेक्षा नहीं होती है।
प्रतिकूल कब्जे और “विकास” के बीच संबंध
- कम लागत वाली परिसंपत्ति अधिग्रहण
प्रतिकूल कब्जे के माध्यम से सफलतापूर्वक संपत्ति का स्वामित्व प्राप्त करने से सैद्धांतिक रूप से बहुत कम लागत पर उच्च मूल्य की संपत्ति का अधिग्रहण हो सकता है (केवल कुछ वर्षों के कब्जे की आवश्यकता होती है), जो कि बहुत बड़ा आर्थिक लाभ ला सकता है, विशेष रूप से हांगकांग जैसे उच्च आवास मूल्य वाले क्षेत्रों में। - कानूनी जोखिम और चुनौतियाँ
- साबित करने में कठिनाई: 12 वर्षों तक लगातार कब्जे का सबूत (जैसे पानी और बिजली का बिल, पड़ोसी की गवाही, आदि) आवश्यक है। व्यवहार में, अपर्याप्त साक्ष्य के कारण यह प्रयास असफल हो सकता है।
- मालिकों ने जवाबी कार्रवाई कीयदि मूल स्वामी सीमा अवधि के भीतर कानूनी कार्रवाई करता है (जैसे कि चेतावनी पत्र जारी करना), तो सीमा अवधि बाधित हो जाती है और अधिभोगी को वर्षों की संख्या की पुनः गणना करनी पड़ती है।
- नैतिक विवादजानबूझकर दूसरे लोगों की संपत्ति का दुरुपयोग करने पर सामाजिक निंदा हो सकती है और यहां तक कि चोरी अध्यादेश का उल्लंघन भी हो सकता है।
- सीमित वास्तविक मामले
हांगकांग के अधिकांश सफल मामले ग्रामीण भूमि या संपत्तियों से संबंधित थे, जिनके मालिक लंबे समय से लापता थे। मालिकों की सख्त निगरानी के कारण शहरी क्षेत्रों में सफलता की दर बेहद कम है। उदाहरण के लिए:- 2017 मामलेएक व्यक्ति ने दावा किया कि वह यूएन लांग में एक गांव के मकान पर 20 साल से अधिक समय से कब्जा किए हुए है, लेकिन वह केस हार गया क्योंकि वह "विशेष उपयोग" साबित नहीं कर सका।
- 2020 केस स्टडीजएक परिवार ने न्यू टेरिटोरीज़ में कृषि भूमि पर सफलतापूर्वक प्रतिकूल कब्ज़ा कर लिया, क्योंकि मूल मालिक प्रवास कर गया था और उसने कई वर्षों तक अपने अधिकारों का दावा नहीं किया था।
जोखिम और सिफारिशें
- कानूनी सलाह पहलेप्रतिकूल कब्ज़ा प्रक्रिया जटिल है और साक्ष्य और कानूनी व्यवहार्यता का मूल्यांकन करने के लिए वकील की सहायता की आवश्यकता होती है।
- नैतिक विचारलाभ के लिए जानबूझकर इस प्रणाली का दोहन करने में कानूनी अस्पष्टताएं शामिल हो सकती हैं और जोखिमों को तौलना आवश्यक है।
- वैकल्पिक रास्तेधन हड़पने के लिए जोखिम उठाने की बजाय, कानूनी निवेश (जैसे अचल संपत्ति और वित्तीय बाजार) के माध्यम से लगातार धन संचय करना बेहतर है।
सावधानियां:
प्रतिकूल कब्जे के लिए विशिष्ट आवश्यकताएं और प्रक्रियाएं एक क्षेत्राधिकार से दूसरे क्षेत्राधिकार में भिन्न होती हैं, और अधिकारों का दावा स्थानीय कानूनों और साक्ष्य (जैसे भूकर संबंधी जानकारी और पड़ोसी की गवाही) के आधार पर किया जाना चाहिए। व्यक्तिगत मामले की व्यवहार्यता का आकलन करने के लिए कानूनी परामर्श की सिफारिश की जाती है।
अग्रिम पठन:
